【正文】 50 79. J20071 80. 吳家營 81. 526.3682. 住+商 83. 容積率：住184. 已成交 85. 畝 .051.45商≤1.8密度：住≤30%商≤50% 項目 地址 開發(fā)商 項目規(guī)模 項目規(guī) 劃 物業(yè)形態(tài) 總戶 數(shù) 銷售周期 銷售價格 優(yōu)惠措施 戶型 戶型去化情況 歷史價格 現(xiàn)售價格 盛 高大城 西山區(qū)南二環(huán)路福海立交橋以南 盛高置地（控股）有限公司 107760 平米 分三期開發(fā) 高層 /小高層 4000 起價 4300元 /平米； 均價 5800元 /平米 均價 5800；最高價 8500 無優(yōu)惠 8090 占 40%；90110 占 30%；110130占 15%；130230 占 8%； 占 60%；6380 占 20%；130230 占 10%； 筑友金岸春天 滇池路 5公里處（銀海山水間旁） 云南筑友房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 123210 平米 分兩期開發(fā) 多層 /別墅 起價 6200；最高價 7060 任何方式付款9 折優(yōu)惠 6070 占 5%；7080 占 10%；8090 占 20%；90100占 30％；140 以上占 10% 6075 占 10%； 8090占 30%； 90100 占45%； 110130 占 5% 頤慶園 滇池路與廣福路交叉口西南側(cè) 昆明市城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司 56984 平方米 全部開發(fā) 多層 /別墅 402 起價 5700；最高價 6360 9 折優(yōu)惠 8098 占 65%；110130 占 35% 世紀(jì)半島 昆明市滇池路轉(zhuǎn)十里長街兩公里處 云南泰信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 約 10萬平方米 分五期開發(fā) 小高層 /多層 /別墅 1671 起價 3700；均價 4500；別墅均價11000 均價 4800；最高價 5300；別墅均價 14000 無任何優(yōu)惠 50、 70、 80、 90平米 華都 廣福路中 昆明中 13320 平 分兩期 小高層 2500 20xx514 均價 3500； 均價 4700；最 一次 6070 占 10%； 6070 占 15%； 7080? 昆明周邊部分樓盤調(diào)研數(shù)據(jù)參考 段大商匯對面 林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 米 開發(fā) 起價 4300 高價 5200 性付款 2% 7080 占 20%；8090 占 20%；90120 占 30%；120140占 10%；140 以上占 10% 占 10%； 90120 占40%； 120140占 25%；140 以上占 10% 云大知城 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)云南大學(xué)旁 比邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 60320 平方米 分三期開發(fā) 小高層 /多層 /別墅 云大知城20xx0909；洋房20xx825 起價 2780；多層均價 4400；別墅 11000 任何付款方式優(yōu)惠2％ 6898 占 50%；116125 占 30% 銀海暢園 廣福路世紀(jì)城南門對面 銀海地產(chǎn) 畝 一期 電梯洋房、退臺式洋房、別墅 洋房 4600；退臺式洋房6500；別墅14000—15000 元 /平方米。 7789 560 套 銀海領(lǐng)域 126 畝 高層 均價 5600 350 套 金色俊園 二環(huán)路石閘立交橋 均價 6360 5188； 120150平米 5188 占 80% 總 結(jié) 綜上所述，在中央大力抑制、規(guī)范房地產(chǎn)高速發(fā)展的思路下，其全國市場必將在寒冷的氣候中煎熬待蘇，從而導(dǎo)致大環(huán)境的低迷，購房人群的觀望，但市場和經(jīng)濟(jì)有其不變的規(guī)律，那就是發(fā)展和上升，對于昆明這個三線市場來說，它的起步才剛剛開始。雖然從目前整個昆明房地產(chǎn)市場的狀況來看 ,還不是很樂觀 ,然而不一樣的市場狀況和 組成，它必將會先一步預(yù)熱并復(fù)蘇。 根據(jù)上述市場情況和個盤情況來分析對比，我們發(fā)現(xiàn)，昆明市場在大環(huán)境的影響下也不由的放慢了腳步，雖然其市場購買力呈現(xiàn)顯著的剛性需求，目前廣福路片區(qū)的 房價也漲到了 4500 元 /平米以上（銷售均價）， 但是由于綜合因素的作孽，“持幣觀望”堅信房價下跌的信念，消弱了驅(qū)動受眾群體的購買行為，導(dǎo)致各樓盤銷售的一片慘淡，加上昆明市“城中村”的大力建設(shè)，其必然會給 08 年的昆明房地產(chǎn)銷售市場帶來不小的沖擊 —— 在給我們帶來新的機(jī)遇 ,新的購房團(tuán)隊的同時，也給我們帶來了，尤其是二環(huán)以外的整個房地產(chǎn)開發(fā)項 目帶來一個非常嚴(yán)峻的考驗和挑戰(zhàn)。但也正是因為剛性需求的存在，同時從 08 年住宅用地拍賣的情況來看（ 08 用地低于 0 07 年），昆明市場寒冬后的春天不會太遠(yuǎn)，那么如何規(guī)避銷售的下滑，保證資金鏈的順暢， 這就需要我們（新亞洲體育城）必須改變以往的營銷策略， 尋找一種異與市場但順逆市場的營銷手段來實現(xiàn)我們的銷售 。 第第 二二 部部 分分 、 長長 豐豐 項項 目目 定定 價價 策策 略略 策略根據(jù)： A. 整個全國市場環(huán)境還不明朗，復(fù)蘇速度較慢； B. 受眾群體觀望情緒的持久； C. 快速回籠資金，解決企業(yè)銷售任務(wù)要求； D. 目前整個昆明市場各樓盤銷售很不樂觀，價格出現(xiàn)了僵局； E. 城中村 的建設(shè)一定程度對昆明樓市造成了影響； F. 利用價格制定重新振作“新亞洲體育城”的市場震撼力，為后期調(diào)價和銷售做足基礎(chǔ)； G. 市場銷售均價： 4600 元 /平米左右 H. 現(xiàn)“新體花園”銷售均價： 4789 元 （銷售部 1 月 30 日呈報一期剩余房源價格） 總總 體體 策策 略略 ：： 低低 開開 高高 走走 開盤均價： 4700 元 /平米（擬定） 終盤均價： 5400 元 /平米（擬定） 注：長豐項目開盤均價以“新體花園”銷售完畢后的真實銷售均價為基礎(chǔ)，屆時根據(jù)市場和受眾群體情況上漲 100—— 300 元 /平米； 第第 三三 部部 分分 、 長長 豐豐 項項 目目 年年 度度 推推 貨貨 計計 劃劃 本方案 中的推貨計劃安排，是我司根據(jù)目前的市場狀況做的一些初步的推貨，屆時還需根據(jù)開盤期間的市場狀況、蓄水情況等，重新做新的調(diào)整補(bǔ)充，僅作參考！ PART: 月推貨計劃安排參考 ⑴⑴ 20xx 年年 8 月月 20xx 年年 1 月月 份份 推推 貨貨 計計 劃劃 安安 排排 （（ 如如 下下 ）） 月份 銷售 任務(wù)（億） 本月銷售均價 本月銷售貨量安排（預(yù)估） 本月配銷貨量安排 配貨棟數(shù) 備注 20xx 年 8月 （高層） 4700 元 /平米 疊加 別墅 均價 8500元 /平米 ⑴ 2地塊疊加別墅：總面積 平米；總金額 億； ⑵ 2地塊高層總建 面 平米，總套數(shù)約 1127 套，總金額約 億； ⑶ 3地塊 (本月補(bǔ)充貨值），高層總面積 42979 平米；總金額 億；合計約： 億 ⑴ 2地塊疊加別墅總面積 平米；總金額 億； ⑵ 2地塊 (全部）高層，總面積約 平米；總套數(shù)約 1127；總金額約 億； ⑶ 3地塊，高層，總面積約 平米；總金額約 3 億； 合計總推貨值： 億 ⑴別墅：除 15 棟、 12 棟、17 棟、 22 棟剩余貨量全部推出； ⑵高層： 2﹟地塊全部高層高層； 3﹟地塊高 層 16 棟、19 棟、 23 棟、 24 棟、 26 棟 . (注：根據(jù)樓棟朝向、坐落位置、景觀系數(shù)等以 40%的好產(chǎn)品、 60%相對較差的產(chǎn)品相結(jié)合推貨） 本月有發(fā)改委團(tuán)購 ㎡，其中疊加別墅 ㎡，約 億元，高層建筑約100000 ㎡，約 億元，總值約 億； 實際市場銷售 億。 20xx 年 9月 商鋪 均價10000元 /平米；（高層）4750 元 /平米 ；疊加別墅均價 8550元 /平米；車位 7500 元 /個