【正文】 合第45條規(guī)定外，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押”。第45條規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的情形主要是：劃撥土地上已經(jīng)形成建筑物，且要簽訂土地出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金。《湖南省城鎮(zhèn)劃撥土地使用權(quán)管理?xiàng)l例》第17條：“未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)或者未辦理劃撥土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地使用權(quán)出讓金的，由縣級以上人民政府土地管理部門責(zé)令補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可并處違法所得50%以下罰款”。非法轉(zhuǎn)讓集體土地：除土地管理法第63條規(guī)定，已經(jīng)依法取得集體建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使集體土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的以外的集體土地的轉(zhuǎn)讓。非法轉(zhuǎn)讓國有出讓土地：不具備法定條件，即《房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定兩個條件，“一是全部出讓金已經(jīng)繳清并取得土地使用權(quán)證，二是按照出讓合同約定投資開發(fā)，房屋建設(shè)的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)用地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件”。法律責(zé)任：《土地管理法》第73條（沒收違法所得；地面建筑物根據(jù)是否符合規(guī)劃區(qū)分，符合規(guī)劃沒收可以并處罰款；不符合規(guī)劃的限期拆除恢復(fù)原狀），《房地產(chǎn)管理法》第66條“沒收違法所得可以并處罰款”。實(shí)踐中房地產(chǎn)開發(fā)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式規(guī)避實(shí)質(zhì)的土地轉(zhuǎn)讓。此外合作開發(fā)中非法所得的認(rèn)定難以界定等問題。非法占地：未經(jīng)批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)非法占用土地。構(gòu)成非法占地兩個條件，一是未經(jīng)批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，二是占用土地。根據(jù)報(bào)批土地過程，分為未報(bào)即用、邊報(bào)邊用和未供即用三種情況，其違法程度依次減輕。實(shí)踐中，騙取批準(zhǔn)因要有主觀故意，難以認(rèn)定，很少有定性。具體情形：（一）未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的；（二）農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的；（三）超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地的；（四）依法收回非法批準(zhǔn)、使用的土地，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的；（五）依法收回國有土地使用權(quán)，當(dāng)事人拒不交出土地的；（六）臨時使用土地期滿，拒不歸還土地的；（七）不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的；（八）不按照批準(zhǔn)的用地位臵和范圍占用土地的；（九）在土地利用總體規(guī)劃確定的禁止開墾區(qū)內(nèi)進(jìn)行開墾，經(jīng)責(zé)令限期改正，逾期不改正的；（十）在臨時使用的土地上修建永久性建筑物、構(gòu)筑物的；（十一）在土地利用總體規(guī)劃制定前已建的不符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途的建筑物、構(gòu)筑物，重建、擴(kuò)建的。：指違反法律規(guī)定非法批準(zhǔn)征收、使用或占用土地。實(shí)際包括了非法批準(zhǔn)征用轉(zhuǎn)用、非法供地、非法批準(zhǔn)占地三類。實(shí)踐中非法批準(zhǔn)征用、占用一般指具有農(nóng)用地征轉(zhuǎn)審批權(quán)力的縣級以上人民政府批準(zhǔn)征用占用土地，不包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，并且要有明確的批單文件等，因此，非法批準(zhǔn)征轉(zhuǎn)用地主要是越權(quán)審批或拆分審批。對用地審批權(quán)限，土地管理法有明確的規(guī)定。具體情形：（一）無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個人非法批準(zhǔn)占用土地的；（二）超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的；（三）沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)或者超過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，擅自批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的；（四）規(guī)避法定審批權(quán)限，將單個建設(shè)項(xiàng)目用地拆分審批的；（五）不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的；（六）違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的；（七）核準(zhǔn)或者批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目前，未經(jīng)預(yù)審或者預(yù)審未通過，擅自批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收或者辦理供地手續(xù)的；（八）非法批準(zhǔn)不符合條件的臨時用地的；（九）應(yīng)當(dāng)以出讓方式供地，而采用劃撥方式供地的；（十）應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)，而采用協(xié)議方式出讓的；（十一）在以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)過程中，弄虛作假的；（十二）不按照法定的程序，出讓國有土地使用權(quán)的；（十三）擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的；（十四）低于按國家規(guī)定所確定的最低價，協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的；（十五）依法應(yīng)當(dāng)給予土地違法行為行政處罰或者行政處分，而未依法給予行政處罰或者行政處分，補(bǔ)辦建設(shè)用地手續(xù)的；（十六）對涉嫌違法使用的土地或者存在爭議的土地，已經(jīng)接到舉報(bào)，或者正在調(diào)查，或者上級機(jī)關(guān)已經(jīng)要求調(diào)查處理，仍予辦理審批、登記或頒發(fā)土地證書等手續(xù)的；（十七）未按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)足額繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，擅自下發(fā)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收批準(zhǔn)文件。：指違反法律規(guī)定，非法占用或使用耕地，造成耕地種植條件破壞的行為。主要情形：（一）占用耕地建窯、建墳，破壞種植條件的；（二）未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的；（三）非法占用基本農(nóng)田建窯、建房、建墳、挖砂、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者從事其他活動破壞基本農(nóng)田，毀壞種植條件的；（四）拒不履行土地復(fù)墾義務(wù)，經(jīng)責(zé)令限期改正，逾期不改正的；（五）建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查臨時占用耕地的土地使用者，自臨時用地期滿之日起1年以上未恢復(fù)種植條件的；（六）因開發(fā)土地造成土地荒漠化、鹽漬化的。其他依法應(yīng)當(dāng)予以立案的其他土地違法行為：具體見《立案標(biāo)準(zhǔn)》改變?nèi)莘e率問題處理法律依據(jù)。改變?nèi)莘e率不能按照非法占地處理。擅自改變土地容積率應(yīng)屬違反民事合同規(guī)定行為，但由于《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條規(guī)定：“土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)按照土地使用出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰”?！逗鲜〕擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》第47條“土地使用者未按出讓合同規(guī)定使用土地的，由市、縣人民政府土地管理部門責(zé)令其限期改正，并可視情節(jié)給予土地使用者警告或處以出讓金總額２％以下的罰款。逾期拒不改正的，解除出讓合同，無償收回土地使用權(quán)”。涉及別墅認(rèn)定的問題：無法律法規(guī)或規(guī)范性文件明確認(rèn)定。原建設(shè)部辦公廳《關(guān)于低密度、大套型住房和別墅標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)說明的函》（建辦規(guī)函[2006]440號）對別墅的界定是：別墅一般為獨(dú)立成棟的商品住宅，建筑密度一般較低。但是，對獨(dú)棟、商品住宅、在執(zhí)法實(shí)踐中也引發(fā)諸多問題。閑臵土地問題。處理依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》（法律）、《閑臵土地處臵辦法》(規(guī)章)、《關(guān)于加大閑臵土地處臵力度的通知》（國土資電發(fā)?2007?36號），《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)?2008?3號文）。認(rèn)定：三個要件，一是未按照規(guī)定的動工開發(fā)日期動工開發(fā)建設(shè)的，二是未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意而閑臵的，三是土地閑臵的原因不是不可抗力或政府及政府部門的行為或開工必須的前提工作造成動工延遲的。三種情形：⑴超過合同規(guī)定或建設(shè)用地批準(zhǔn)書規(guī)定的動工開發(fā)建設(shè)日期滿一年未開發(fā)建設(shè)的；⑵動工開發(fā)建設(shè)的面積不足應(yīng)動工建設(shè)面積的三分之一或總投資額的25％，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；⑶法律法規(guī)規(guī)定的其它情形。處理包括處罰和處臵兩種方式：處罰，指繳納閑臵費(fèi)；處臵包括延長開發(fā)建設(shè)期，改變用途辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)使用，安排臨時使用，臵換，協(xié)商補(bǔ)償后重新確定使用者，以及無償收回等。二、土地違法案件的一般查處程序（一）發(fā)現(xiàn)（一）主動發(fā)現(xiàn)巡查：注意臺賬的填寫，專項(xiàng)報(bào)告制度：對于制止不了、查處不了的違法行為，應(yīng)當(dāng)自情形出現(xiàn)之日起3日內(nèi)，向本級人民政府和上一級國土資源主管部門專項(xiàng)報(bào)告，視情況抄送本級人民政府監(jiān)察機(jī)關(guān)和其他有關(guān)部門。對于因違法用地行為可能引起地質(zhì)災(zāi)害、造成重大經(jīng)濟(jì)損失、重大環(huán)境污染和社會不穩(wěn)定因素以及一些重大項(xiàng)目違法用地的，應(yīng)當(dāng)自發(fā)現(xiàn)之時，向本級人民政府和上一級國土資源主管部門專項(xiàng)報(bào)告，視情況抄送其他有關(guān)部門。一般為書面，也可先口頭再3日內(nèi)補(bǔ)書面?！蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范對違反國土資源管理法律法規(guī)行為報(bào)告工作的意見》（國土資廳發(fā)[2010]58號），要求完善零報(bào)告制度和定期報(bào)告制度，改進(jìn)專項(xiàng)報(bào)告制度。衛(wèi)片（二）被動發(fā)現(xiàn)舉報(bào)：1233信函、上訪、網(wǎng)絡(luò)；分析是否屬于違法舉報(bào)還是一般信訪問題，是否屬于國土資源部門受理，是否屬于重復(fù)舉報(bào)。其次要認(rèn)真分析舉報(bào)反映的信息，結(jié)合巡查核實(shí)真實(shí)性。媒體：公開報(bào)道、內(nèi)參；領(lǐng)導(dǎo)批示(三)制止違法行為：口頭和書面 口頭：口頭制止，當(dāng)事人停止違法行為，則無需下達(dá)書面。所謂停止了違法行為，是指當(dāng)事人終止違法行為，而不是暫時停止。書面：下達(dá)《責(zé)令停止違法行為通知書》。實(shí)踐中，有時會遇到違法當(dāng)事人拒絕在送達(dá)回證上簽字的情況，這時可采取留臵送達(dá)方式，并邀請鄉(xiāng)鎮(zhèn)街等基層政府和村委會干部等相關(guān)人員到場進(jìn)行見證，或采用拍照、錄像等方式對送達(dá)情況和制止過程予以留證。同時，通過部門內(nèi)部聯(lián)動，停止為違法項(xiàng)目辦理相關(guān)行政審批手續(xù)。（二）立案發(fā)現(xiàn)的各類違法線索，國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)及時組織核查，屬于本部門管轄和職責(zé)范圍，依法應(yīng)當(dāng)給予行政處罰的，要立案進(jìn)行查處。立案原則上要告知當(dāng)事人，以何種方式告知法律并未明確規(guī)定。立案條件：一是要有明確的違法主體；二是要有違反土地管理法律法規(guī)的行為；三是違法行為是依法應(yīng)當(dāng)追究法律責(zé)任的行為；四是屬于本級國土資源主管部門管轄；五是未超過追訴時效。對于違法行為輕微或及時糾正，沒有造成危害后果的，可以不予立案。符合立案條件決定立案查處的，調(diào)查人員應(yīng)填寫《立案