【正文】 、冷凍食品、家電五金、塑料制品、其它日用百貨。 （ 2）綜合辦公樓一幢（ 1000平方米），內(nèi)設(shè)總辦、財務(wù)部、采購部、營運部、人力資源部，行政部、配送部、信息部、企劃部、工程部。 （ 3）職工宿舍、食堂一幢（ 1000平方米） 。 （ 4）道路、廣場及停車場等 18000 平方米 。 主要建設(shè)條件 （ 1）項目選址符合環(huán)保要求，已經(jīng)通過南昌環(huán)境保護局的審批。 （ 1） 本項目位于南江村，占地 60 畝， 蓮塔路位于項目用地旁邊，交通便利，項目用地 性質(zhì)屬于商服用地，使用年限為 40年。 （ 2） 本項目系屬國家商務(wù)部的“萬村 千鄉(xiāng)”市場工程項目，因此該 第 6 頁 共 68 頁 項目的建設(shè)會得到政策的保障。 （ 3） 江西平蘭誠信貿(mào)易有限公司（乙方）與南昌縣八一政府（甲方）簽訂了項目投資合同書，合同規(guī)定：甲方負債協(xié)助乙方辦理公司注冊及項目開發(fā)的有關(guān)證件（費用乙方自理）；甲方為乙方新成立的項目施工、開發(fā)經(jīng)營等活動提供良好的投資環(huán)境。該合同的簽訂，為本項目創(chuàng)造了一個良好的投資環(huán)境。 （ 4） 地理位置好。八一鄉(xiāng)北與省會南昌市接壤，南與縣城蓮塘毗鄰，京九鐵路、浙贛鐵路和 105國道、 320 國道貫穿鄉(xiāng)境，地理位置得天獨厚。 （ 5）項目依托條件好。其一，區(qū)域水、電等資源供給充 足，可滿足項目實施后正常生產(chǎn)之要求；其二，該項目可依托開發(fā)區(qū)成熟的公用工程、輔助工程、儲運設(shè)施等富余資源及低廉的勞動力資源、完善的社會化服務(wù)體系；從而加快項目建設(shè)進度，降低成本，節(jié)約投資，提高綜合效益。 項目總投資與資金籌措方式 本項目計劃總投資 6000萬元，其中鋪底流動流動資金 1600萬元。 其中建筑工程費 2592 萬元，設(shè)備工器具購置費及安裝費 770萬元，其他工程費 715 萬元。（ 詳 見：“項目投資估算表”與“項目總投資使用計劃與資金籌措表”） 項目效益情況 項目建成后，預計達產(chǎn)期年均銷售收入為 5600 萬元，年利潤總額為 萬元 ，稅金總額 616． 6 萬元 。 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 （ 1） 總體設(shè)計指標 第 7 頁 共 68 頁 序號 項目 單位 數(shù)量1 總用地面積 ㎡ 400002 總建筑面積 ㎡ 22021倉儲用房面積 ㎡ 20210綜合樓面積 ㎡ 1000職工宿舍與食堂 ㎡ 10004 道路、廣場及停車場等 ㎡ 180005 容積率 6 建筑密度 %7 建筑耐久年限 年 508 建筑結(jié)構(gòu)安全等級 級 二9 耐火等級 級 二10 抗震設(shè)防烈度 度 六 （ 2） 主要財務(wù)評價指標 序號 項目 單位 數(shù)值 1 項目總投資 萬元 6000 固定資產(chǎn)投資 萬元 3630 第 8 頁 共 68 頁 鋪底流動資金 萬元 1600 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn) 萬元 770 2 銷售收入 萬元 5600 3 利潤總額 萬元 4 稅金總額 萬元 616． 6 5 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 6 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 7 動態(tài)投資回收期 年 8 投資利潤率 % 9 投資利稅率 % 10 盈虧平衡點 % 第二章：項目區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及優(yōu)勢 第一節(jié) 項目區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 南昌縣 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 南昌縣位于 江西 省中部偏北， 贛江 、 撫河 下游， 鄱陽湖 之濱。位處北 第 9 頁 共 68 頁 緯 28176。 16′～ 28176。 58′、東經(jīng) 115176。 49′～ 116176。 19′之間。由東至西寬36公里，從南至北 77公里。東接 進賢 縣，南鄰 豐城 市，西、北與 新建 縣隔贛江相望，東北瀕鄱陽湖，中西部對南昌市呈抱合之勢。 南昌縣土地總面積 273萬畝，其 中耕地面積 121萬畝，水域面積 萬畝。全境地勢平坦，南高北低，無山脈，僅有零星丘陵山地。屬亞熱帶季風氣候。冬寒、春暖、夏熱、秋涼，四季分明，雨量充沛，日照充足。多年平均降水量為 毫米，雨日年平均為 ，夏為雨季，占全年總降水量近一半，春、秋次之，冬季最少；年平均氣溫 ℃左右。全境水系發(fā)達。江河溝渠縱橫交錯，湖泊庫塘星羅棋布，水鄉(xiāng)澤國，過境河道有贛江、撫河、清豐山河，多年平均經(jīng)流量 。地下水資源豐富。地下水涌量約為 26萬噸／日左右，含水層厚 － ，水位 埋深小于５米，分布均勻，水質(zhì)較好。 南昌縣是省會南昌的南大門，省城近郊，縣城離市區(qū)中心僅 18公里。全縣目前已形成一個公路、航空、水路、鐵路等齊全的交通運輸網(wǎng)絡(luò)。公路四通八達，１０５、３１６、３２０國道、溫厚高速公路穿境而過； 京九鐵路 與 浙贛鐵路 在 向塘鎮(zhèn) 交匯，使南昌縣成為真正的黃金十字鐵路樞紐，向塘鐵路編組站成為僅次于鄭州的全國第二大貨運編組站；贛江、撫河在境內(nèi)交匯，航道可通長江各口岸；縣城離昌北機場 25 公里。 八一鄉(xiāng) 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 八一鄉(xiāng)地處南昌縣東側(cè)，北鄰南昌市，南連銀三角、西靠縣城蓮塘，東面是撫河故道、武陽鎮(zhèn)。與省級小藍開發(fā)區(qū)、英雄開發(fā)區(qū)構(gòu)成犄角之勢。是縣城發(fā)展規(guī)劃區(qū)。三分之一的轄地已與縣城蓮塘融為一體。京九 鐵路、 第 10 頁 共 68 頁 浙贛鐵路、 105 國道、 320國道縱貫鄉(xiāng)境，與鄉(xiāng)村兩級水泥公路互成網(wǎng)絡(luò)，交通便捷發(fā)達，地利優(yōu)勢突出，頗具發(fā)展?jié)摿Α? 八一鄉(xiāng)土地面積 42 平方公里，其中耕地面積 25928 畝。下轄 15 個行政村， 90 個村小組，人口 ，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。屬全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中等規(guī)模鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 八一鄉(xiāng)經(jīng)濟活躍。 2021年 。鄉(xiāng)財政收入 1505萬元，農(nóng)民人均收入 4200元，招商引資 。與 2021年對比，翻了一番多。位列全縣第三，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn) 16 位，全省百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)前 50位。 八一鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)資源充足。糧食生產(chǎn)以水稻為主 ，年播面 48930畝，總產(chǎn)穩(wěn)定在 萬噸；多種經(jīng)營以家禽、鮮魚、生豬、蔬菜四大主導產(chǎn)業(yè)為主，年經(jīng)營量為家禽 150 萬羽、生豬 8 萬頭、鮮魚 3560 噸、蔬菜 2500畝，初步形成了基地化的規(guī)模經(jīng)營。 2021 年，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全鄉(xiāng) GDP 的 %。 八一鄉(xiāng)企業(yè)發(fā)展較快。以入駐小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主，鄉(xiāng)內(nèi)發(fā)展集中區(qū)為輔。目前企業(yè)總數(shù)達到 90 個，其中入戶小藍開發(fā)區(qū)企業(yè) 11 家，開工的9 家，投產(chǎn)的 5 家，投資規(guī)模 5000 萬元以上的骨干企業(yè) 8 家，分別是開發(fā)區(qū)的金沙彩印、恒立泰紡織、海聯(lián)藥業(yè)、美圓電纜，鄉(xiāng)內(nèi)的蘭豐水泥、日 豐紡織、昌南建工、海聯(lián)集團，初步形成了針織輕紡、印刷包裝、電子電力、倉儲流通、畜禽飼料、建筑建材 6 個產(chǎn)業(yè)板塊。 2021 年企業(yè)總產(chǎn)值 7個億、稅金 804萬元。分別占全鄉(xiāng) GDP的 %和財政收入的 %。 八一鄉(xiāng)第三產(chǎn)業(yè)外向型發(fā)展迅速。 2021年全鄉(xiāng)打工經(jīng)商人員 5000人，占全鄉(xiāng)總勞力的 1/3。其中縣外異地打工經(jīng)商 2021 人?？h內(nèi)開店坐鋪的 第 11 頁 共 68 頁 個體工商戶 1500 多家。三產(chǎn)收入占人均收入的 50%。 八一鄉(xiāng)社會事業(yè)推進良好。 2021 年中小學添置電腦 200 臺，裝配了多媒體室、語音室，實現(xiàn)了教學現(xiàn)代化，教學樓零危 房；衛(wèi)生院進行了醫(yī)療設(shè)備更新?lián)Q代，開展了農(nóng)村新型合作醫(yī)療，農(nóng)民參加率 91%；社會救助為全鄉(xiāng) 503戶困難戶、 81 戶特困戶發(fā)放救濟金 25 萬元；擁軍優(yōu)屬為現(xiàn)役軍屬、烈屬、老復員軍人發(fā)放優(yōu)待金 萬元；社會撫養(yǎng)為五保戶、孤兒及殘疾人等弱勢群體辦理了 . 第二 節(jié) 項目區(qū)域優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢： 八一鄉(xiāng)北與省會南昌市接壤，南與縣城蓮塘毗鄰，京九鐵路、浙贛鐵路和 105 國道、 320國道貫穿鄉(xiāng)境，地理位置得天獨厚。 基礎(chǔ)設(shè)施 境內(nèi)通訊發(fā)達，擁有先進的程控電話設(shè)備和移動通信系統(tǒng)；水泥公里聯(lián)網(wǎng)；有獨立供電 、供水、排水系統(tǒng)。 鄉(xiāng)村 水泥公路互成網(wǎng)絡(luò)，交通便捷發(fā)達，區(qū)域 優(yōu)勢突出，頗具發(fā)展?jié)摿Α? 供水：水資源豐富，日供水 20萬噸的昌南水廠于 2021年 12 月投入使用，取水自贛江河床底 12米 深處，水質(zhì)優(yōu)良、價格低廉。 排水：區(qū)內(nèi)擁有全省開發(fā)區(qū)內(nèi)首座污水處理廠，雨、污水管網(wǎng)已完成埋設(shè) 公里 ，建成了兩座裝機容量 2310 千瓦的電排站。 供電： 供電有保障 ， 11萬伏鄧埠變電站正常啟用，另一座 11 萬伏霞山變電站正在開工建設(shè)。 人力資源 第 12 頁 共 68 頁 南昌作為江西省的科技、教育、文化中心，現(xiàn)擁有各類大專院校 40余所，擁有省、 市級以上科研院所 69 家，各類專業(yè)技術(shù)人才 萬。同時南昌還是全國三大民辦高?；刂弧Ｄ壳伴_發(fā)區(qū)周邊有富余勞動力33 萬人，技術(shù)工、熟練工市場充足，人工相對便宜。 金融環(huán)境 金融服務(wù)銀企合作是現(xiàn)代經(jīng)濟的核心，現(xiàn)代金融企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展壯大的關(guān)鍵，為支持企業(yè)做強做大，給企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的發(fā)展空間，南昌縣 為銀行與企業(yè)搭建橋梁，為企業(yè)提供發(fā)展保障。 生產(chǎn)力要素： 供電及價格：縣內(nèi)水電充沛。大工業(yè)用電 元 /度 +基本電價 16元 /kw178。月；普通工業(yè)用電 元 /度。 供水及價格：生活用水 元 /噸； 工業(yè)用水 元 /噸；經(jīng)營性用水 元 /噸；特種行業(yè)用水 元 /噸。 勞動力及價格：鎮(zhèn)勞動力資源豐富，有農(nóng)業(yè)人口 萬人，農(nóng)村勞動力剩余較大，部分外出務(wù)工，尚有大量剩余勞動力。 第 三 章 項目建設(shè)的必要性與市場分析 第一節(jié) 項目建設(shè)的必要性 是貫徹落實國家商務(wù)部“萬村千鄉(xiāng)”市場工程的需要 為開拓農(nóng)村市場，做好為農(nóng)服務(wù)工作，根據(jù)商務(wù)部、財政部關(guān)于開展“萬村千鄉(xiāng)”市場工程試點，“萬村千鄉(xiāng)”市場工程是以連鎖經(jīng)營等現(xiàn)代流通方式，在農(nóng)村建設(shè)規(guī)范“農(nóng)家店”，構(gòu)建符合我國國情的新型農(nóng)村商品流通網(wǎng)絡(luò)，從而保障 農(nóng)民方便消費、放心消費，促進農(nóng)村經(jīng)濟加快發(fā)展。當前，我省農(nóng)村消費正處于升級階段，農(nóng)民基本生活消費穩(wěn)定上升，健康 第 13 頁 共 68 頁 及享受型消費快速增長，耐用消費品加快普及，農(nóng)民消費需求呈現(xiàn)多元化、多層次發(fā)展趨勢。但是，我省農(nóng)村市場發(fā)展滯后，廣大農(nóng)村區(qū)域仍然是以傳統(tǒng)的流通方式為主，固定商業(yè)網(wǎng)點不足，設(shè)施簡陋，經(jīng)營商品單調(diào)，組織化程度低，交易手段落后，“小、散、差”問題突出，是假冒偽劣商品事件的多發(fā)地區(qū)，坑農(nóng)害農(nóng)事件時有發(fā)生，這種狀況嚴重地制約了農(nóng)民消費。實施“萬村千鄉(xiāng)”市場工程，是新時期開拓農(nóng)村市場、為農(nóng)服務(wù)的一項主要舉措，是改 善和加強宏觀調(diào)控、擴大消費的一項重要措施，對提高農(nóng)村銷售的商品質(zhì)量、抑制農(nóng)村銷售假冒偽劣商品具有不可替代的作用。對此，各地、各部門要有緊迫感，采取切實措施，積極實施“萬村千鄉(xiāng)”市場工程，改善農(nóng)村消費環(huán)境，讓農(nóng)民買得方便、買得實惠、買得滿意、買得放心，帶動農(nóng)村消費，促進全省經(jīng)濟社會全面、協(xié)調(diào)、快速和可持續(xù)發(fā)展。 按照商務(wù)部的統(tǒng)一部署，江西省“萬村千鄉(xiāng)”市場工程的試點，在商務(wù)部核準的 28個縣（市、區(qū)）進行。試點的總體要求是：以市場為導向、以企業(yè)為主體、以政策為手段、以效益為中心、以試點為抓手、以政府為助力來推進 ，堅持政府推動與市場機制相結(jié)合，“農(nóng)家店”建設(shè)與當?shù)貙嶋H相結(jié)合，企業(yè)長效發(fā)展與農(nóng)民受益相結(jié)合，按國家標準建設(shè)規(guī)范的“農(nóng)家店”，形成以縣（市）城區(qū)店為龍頭、鄉(xiāng)鎮(zhèn)店為骨干、村級店為基礎(chǔ)的新型農(nóng)村市場流通網(wǎng)絡(luò)。 試點的建設(shè)方式是：一是引導各類大中型流通企業(yè)直接到試點縣（市、區(qū)）的鄉(xiāng)村投資建設(shè)連鎖“農(nóng)家店”；二是鼓勵各類大中型連鎖企業(yè)通過吸引農(nóng)村小型企業(yè)、個體加盟的方式，到鄉(xiāng)村整合、改造“農(nóng)家店”；三 第 14 頁 共 68 頁 是支持各類中小型企業(yè)通過自愿連鎖，即企業(yè)自愿結(jié)合，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一建立銷售網(wǎng)絡(luò)的方式建設(shè)與改造“農(nóng)家店”；四是充分發(fā)揮 供銷合作社在農(nóng)村流通中的優(yōu)勢和作用，重視和利用供銷合作社有實力的企業(yè)及其在農(nóng)村的網(wǎng)點、網(wǎng)絡(luò)，整合、改造農(nóng)家店。 是 減少 農(nóng)村市場 假冒偽劣產(chǎn)品， 實施統(tǒng)一監(jiān)管，逐步完善農(nóng)村市場的需要 當前我國農(nóng)村市場遠未成熟，城鄉(xiāng)市場分割嚴重。由于大量商業(yè)企業(yè)尚未把觸角伸向農(nóng)村，在農(nóng)村銷售的商品種類和數(shù)量都非常有限。 由于農(nóng)村商品市場經(jīng)營場所小、分散且經(jīng)營條件差，假冒偽劣產(chǎn)品侵權(quán)事件時有發(fā)生，由于商品進貨渠道亂，事故發(fā)生后很難追究誰的責任 。而這些問題都可以通過建立統(tǒng)一的物流配送中心來解決，通過統(tǒng)一送貨，可以保證假冒偽劣產(chǎn)品很難 進入送貨渠道，這可以大大假冒偽劣產(chǎn)品侵權(quán)事件的發(fā)生。同時通過物流配送中心，有利用工商行政部門能夠很好地進行監(jiān)管，逐步完善農(nóng)村商品市場。 第二節(jié) 市場分析 我國物流配送市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 經(jīng)過 三 十年的改革開放和 經(jīng)濟 的持續(xù)快速 發(fā)展 ，我國 目前 已初步具 備了發(fā)展物流管理和配送技術(shù)的經(jīng)濟環(huán)境和市場條件 ，我國物流市場初具雛形 。 ? 市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，市場競爭進一步加劇，為 企業(yè) 加強科學 管理，發(fā)展物流管理和配送技術(shù)提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境條件。隨著市場化取向改革的深入， 中國 經(jīng)濟保持了多年的持續(xù) 快速增長 第 15 頁 共 68 頁 態(tài)勢，商品市場的供求關(guān)系發(fā)生了根本