【正文】 高價(jià)，自己被規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)或公益用地就只能拿低價(jià)，這是根本行不通的。對(duì)公益用地征收來(lái)說(shuō)，出低價(jià)人家不干，全按市場(chǎng)最高的商住用地出高價(jià)，政府出不起，對(duì)公共財(cái)政和納稅人也不公平。故而這些年雖然提出了區(qū)分公益與非公益用地的口號(hào)，但政府頒布的政策卻是征收土地實(shí)行“同地同價(jià)”，即同一塊土地，不論其中各部分以后用于什么用途，都按一個(gè)價(jià)格征收補(bǔ)償。這里的價(jià)格確定雖然有主觀隨意性，但至少在形式上對(duì)被征地者一視同仁，可以操作。否則相鄰的土地，張三補(bǔ)高價(jià)，李四補(bǔ)低價(jià)，顯然太過(guò)荒唐，也完全行不通。這是在實(shí)踐中政府推行的“同地同價(jià)”，即不分公益非公益，都按一個(gè)價(jià)統(tǒng)一征收補(bǔ)償?shù)脑?。?shí)際上國(guó)際經(jīng)驗(yàn)也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。在二戰(zhàn)后實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)起飛和快速城市化轉(zhuǎn)型的經(jīng)濟(jì)體，如日本、韓國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)都學(xué)習(xí)當(dāng)年西歐特別是德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，把舊城改造、新城區(qū)擴(kuò)展統(tǒng)統(tǒng)列為公益事業(yè)，這樣一來(lái)，至少在城市化轉(zhuǎn)型階段，就幾乎沒(méi)有什么非公益用地了。所以，我國(guó)原有的土地財(cái)政和征地模式當(dāng)然要做重大改革，但沿著現(xiàn)在流行的所謂區(qū)分公益非公益的思路走，看似捷徑，其實(shí)是條死胡同。誤區(qū)之二：集體土地應(yīng)與國(guó)有土地同地同權(quán)同價(jià)土地性質(zhì)不應(yīng)按所有制區(qū)分，表面上看完全正確，也是這種觀點(diǎn)義正詞嚴(yán)、覺(jué)得自己立于不敗之地的自信所在。不過(guò)這個(gè)命題其實(shí)偷換了一個(gè)概念，就是我國(guó)恰好將城市土地規(guī)定為國(guó)有，農(nóng)村土地規(guī)定為集體所有，因此真實(shí)的問(wèn)題不是土地的所有制區(qū)分，而是農(nóng)村土地與城市土地的區(qū)別。因?yàn)榧幢闶峭环N所有制，如在臺(tái)灣城鄉(xiāng)土地都可私有，農(nóng)地與市地（臺(tái)灣的叫法）的區(qū)別依然巨大。所以臺(tái)灣有“農(nóng)地如糞土、市地是黃金”的說(shuō)法。中國(guó)大陸也是一樣，國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的土地在農(nóng)村，同屬?lài)?guó)有土地它能否與城市國(guó)有土地“同地同權(quán)同價(jià)”呢？當(dāng)然不能。相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定，國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的土地只能與農(nóng)村集體土地一樣對(duì)待?？梢?jiàn)，用途和規(guī)劃管治是高于所有制的。農(nóng)村與城市土地的根本區(qū)別不在所有制，而在用途與規(guī)劃。在一定意義上說(shuō)，所謂城市和鄉(xiāng)村之分，就是土地用途和規(guī)劃不同。如果規(guī)劃相同，那就沒(méi)有城市農(nóng)村的差別了。這些年發(fā)展起來(lái)的新城區(qū)，都是因土地用途和規(guī)劃改變投資建設(shè)從農(nóng)村改變而來(lái)的。因此，在城鄉(xiāng)土地問(wèn)題上僅拿所有制說(shuō)事，是把形式和表面當(dāng)成了問(wèn)題的實(shí)質(zhì)。那么，城鄉(xiāng)的建設(shè)用地可否同地同權(quán)呢？問(wèn)題是即便城市建設(shè)用地也是分為各種不同類(lèi)型的，如商住、工業(yè)、道路等，各個(gè)類(lèi)型之間并不同權(quán)。同種類(lèi)型的地因規(guī)劃不同也不同權(quán)。因此，離開(kāi)各種建設(shè)用地類(lèi)型及每塊地不同的規(guī)劃要求，無(wú)論城鄉(xiāng)都不存在什么同地同權(quán)一說(shuō)。進(jìn)一步說(shuō)，現(xiàn)在農(nóng)村的所謂經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地轉(zhuǎn)化而來(lái)，充其量是個(gè)工業(yè)用地。我們知道城市工業(yè)用地與其它建設(shè)用地就不同權(quán)。城市工業(yè)用地本身也是就項(xiàng)目論價(jià)，每塊地都不是一個(gè)價(jià)，也就是說(shuō)，城市工業(yè)用地本身就不是同地同權(quán)同價(jià)，當(dāng)然就更談不上與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的同地同權(quán)同價(jià)了。當(dāng)然，很多人強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)建設(shè)用地同地同權(quán)，主要想說(shuō)農(nóng)村居民的宅基地應(yīng)當(dāng)與城市的商品房用地同權(quán)。但他們混淆的是，城市居民的商品房用地是花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)而來(lái)，只有幾十年土地使用權(quán)，房子面積是固定的，自己隨便搭建就是違建要被拆除。農(nóng)民的宅基地是年滿(mǎn)18歲的村民就可無(wú)償分得，是永久使用權(quán)，在宅基地上蓋多大的房子自己也有很大的自主空間，土地性質(zhì)、來(lái)源、付費(fèi)、使用權(quán)年限、建筑規(guī)劃要求都不相同的土地顯然不是同地，當(dāng)然不會(huì)同權(quán)。要使這兩種土地同地同權(quán)，在法律上和經(jīng)濟(jì)上都要作出一系列重大修改。治大國(guó)如烹小鮮，在法律和財(cái)產(chǎn)關(guān)系上均未作任何改變時(shí)，就妄談這兩種土地同地同權(quán)，是要出大亂子的。有人說(shuō)，我們講的同權(quán)，是指同樣的抵押交易買(mǎi)賣(mài)的權(quán)利。城市居民可以賣(mài)房，農(nóng)民為何不能賣(mài)宅基地？這是因?yàn)槌鞘芯用褓u(mài)的是自己買(mǎi)來(lái)的商品房，而農(nóng)民擁有的是按一戶(hù)一宅分配的福利地。城市居民的保障房出售也有限制，不能自由買(mǎi)賣(mài)。城市居民賣(mài)了房還享有城市的失業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等各種保障保險(xiǎn)。這些福利和保障都是不能變賣(mài)的。農(nóng)民的全部保險(xiǎn)和福利都在他平均分得的土地上，在他能移居城市落戶(hù)之前，當(dāng)然不能隨便出售。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)意味改變農(nóng)村一戶(hù)一宅福利分地的大制度，需要整體規(guī)劃，立法先行，哪里可以?xún)簯?？誤區(qū)之三：集體土地應(yīng)當(dāng)允許直接入市，以后城市化發(fā)展不必先征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，城市中可以既有國(guó)有土地，也有集體土地，權(quán)利平等地作為城市建設(shè)用地交易，形成統(tǒng)一市場(chǎng)。我國(guó)法律現(xiàn)在講的集體土地主要是指以行政村為單位的集體擁有的土地。這個(gè)集體是個(gè)地域概念，即出生和居住在這塊土地的全體農(nóng)民構(gòu)成了這個(gè)集體。一個(gè)人因出嫁等原因遷出，就不再是這個(gè)集體的成員。因此這個(gè)村集體是以農(nóng)村封閉固定的居住方式來(lái)界定的。但一個(gè)村莊一旦轉(zhuǎn)為城市市區(qū)，固定人員的邊界就被打破。城市市區(qū)的最大特點(diǎn)是“鐵打的營(yíng)盤(pán)，流水的兵”，對(duì)外開(kāi)放，人來(lái)人往。顯然再用固定居住在這個(gè)區(qū)域的人來(lái)定義集體是不行了，只能是以轉(zhuǎn)為城區(qū)前的老村民作為集體。因此許多地方村改居后都是用股份公司的形式來(lái)持有這塊土地，原村民的土地權(quán)利變成股權(quán)。從法律上說(shuō)，當(dāng)土地成為股份公司的財(cái)產(chǎn)時(shí)，它已不是集體所有，而與其它一般的公司擁有的資產(chǎn)沒(méi)有區(qū)別，已經(jīng)成為私產(chǎn)。公司若經(jīng)營(yíng)不善或被收購(gòu)就變?yōu)閯e的公司或個(gè)人的私有土地。也就是說(shuō)，農(nóng)村村莊轉(zhuǎn)為城區(qū)社區(qū)后，原農(nóng)村固定區(qū)域內(nèi)封閉成員的集體土地所有制就自然會(huì)瓦解，城區(qū)中不可能存在以行政村為載體的集體所有制。再深入一步，農(nóng)村土地改革這些年來(lái)搞的“增人不增地、減人不減地”政策，就等于是把這個(gè)集體土地界定給了土地承包時(shí)的那批農(nóng)民。由于新增人口即后來(lái)出生的人口都沒(méi)有土地權(quán)利，這樣等當(dāng)年承包土地的那批人老了不在了，這個(gè)集體也就沒(méi)人和不存在了，可見(jiàn)這個(gè)原村集體及其所有成員的消失只是時(shí)間問(wèn)題。因此，在城市化轉(zhuǎn)型后，土地可以國(guó)有、私人占用（如現(xiàn)在城市的住宅用地），也可以土地私有，但唯獨(dú)不可能存在的就是這個(gè)現(xiàn)在被許多人拿來(lái)作為旗幟的“集體所有”。希望將來(lái)中國(guó)城市里國(guó)有和集體土地所有制平等并存是一個(gè)不切實(shí)際的空想。從此也可以看出，如果以后城鄉(xiāng)住宅用地全部都是國(guó)有私用，可以做到同地同權(quán)；或者以后城鄉(xiāng)土地都是私有私用，也可以同地同權(quán)，但唯獨(dú)在土地集體所有時(shí)，城鄉(xiāng)住宅用地不可能同地同權(quán)。誤區(qū)之四：農(nóng)村土地自由流轉(zhuǎn)、抵押、交易買(mǎi)賣(mài)最符合農(nóng)民利益這種觀點(diǎn)有一個(gè)最