【正文】 .1 0 % 7 .1 0 % 7 . 7 0 % 8 . 7 0 % 1 1 . 9 0 % 1 1 . 1 0 % 1 0 . 6 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 % 5 （ 2）、工業(yè)增加值增速 2021 年在國家一系 列應對國際金融危機，保經濟增長優(yōu)惠措施的持續(xù)作用下，工業(yè)經濟運行態(tài)勢較好，盡管存在節(jié)能減排任務重、外部環(huán)境變化出口不穩(wěn)定等難題，但工業(yè)經濟仍然保持基本穩(wěn)定。 111 月，南寧市規(guī)模以上工業(yè)增加值 ，同比增長 %，增速比 110 月加快 個百分點。其中，輕工業(yè)完成增加值 億元，增長 %；重工業(yè)完成增加值 ，增長 %。雖然單月規(guī)模以上工業(yè)增加值增速震蕩，但從前十 一 個月的數據來看，南寧市規(guī)模以上工業(yè)增加值增速緩慢回升。 （ 3）、外貿進出口總額增速 盡管國內一系列的刺激政策使 GDP最終實現了保八并保持較快速度的發(fā)展，進口需求較大，進口總額增速穩(wěn)定運行，但在人民幣升值，外部需求不穩(wěn)定等因素作用下，南寧市的圖 13 20211 月 2021 年 11 月 南寧市對外貿易增長情況走勢圖 數據來源：南寧市統計局 數據來源：南寧市統計局 圖 12 2021 年 3 月 2021 年 11 月 南寧市 工 業(yè)增加值增速 6 9 . 0 0 %3 1 . 0 0 %1 3 1 . 0 0 %2 3 1 . 0 0 %3 3 1 . 0 0 %4 3 1 . 0 0 %5 3 1 . 0 0 %進口總值增長速度 出口總值增長速度 6 出口總額增速全年呈現下跌的趨勢。 111 月，南寧市進出口總值 億美元，同比下降%，增速比 110月下降 。其中，進口總值 億美元，同比增長 %。出口總值 億美元，同比下降 %，增速比 110 月下降 個百分點。 （ 4）、固定資產投資 2021 年北部灣經濟區(qū) 加快建設，南寧市城市擴張，城市配套建設加快，固定資產投資增速一舉扭轉 2021 年下降的趨勢實現穩(wěn)步增長。 111月，南寧市完成全社會固定資產投資 億元，同比增長 %。其中，基本建設投資完成 億元，同比增長 %；更新改造投資完成 ，同比增長 %；房地產投資開發(fā)完成 ，同比增長 %。新開工項目趨向大型化。至 11月末，全市施工項目 4680 個（不含房地產），其中億元以上項目 349個，同比增長 114 個。本年新開工項目同比減少，但大型項目增多。本年 新開工項目 3373個，同比減少 113個，但億元以上大型項目 91 個，同比增加 30 個。 （ 5）、社會消費品零售總額 2021 年 111 月，南寧市實現全社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。從整體數據看，南寧市消費市場仍然繁榮活躍。其中，城鎮(zhèn)消費市場累計實現零售總額，增長 %；鄉(xiāng)村消費市場累計實現零售額 4045 億元，增長 %。住宿業(yè)及餐飲業(yè)增速較快， 111 月，住宿業(yè)累計實現零售總額 億元，增長 %，餐飲業(yè)實現 億元，增長 %。南寧市作為北部灣 經濟區(qū)樞紐城市的作用逐漸凸顯，貿易物流的頻繁刺激了住宿、餐飲業(yè)的快速發(fā)展，未來預計住宿餐飲業(yè)將保持繼續(xù)發(fā)展，這無疑將帶動南寧市住宅和商業(yè)的物業(yè)的需求量增長。 圖 14 20212021 年 11 月 南寧市固定資產投資增幅走勢圖 數據來源：南寧市統計局 2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %5 5 . 0 0 %6 0 . 0 0 %固定資產投資增速 7 房地產與經濟發(fā)展的關系 （ 1）、房地產與 GDP ? 南寧市經濟發(fā)展對房地產依賴性較強 2021 年 13季度，南寧市 GDP 為 億元，其中房地產行業(yè)實現增加值 元，房地產增加值占 GDP 的比重達到了 %，房地產在南寧市的國民經濟中具有重要的作用。 2021 年 111 月南寧市房地產開發(fā)投資占 GDP的比重高達 %，遠遠高于國際公認的房地產開發(fā)投資占 GDP 比重 5％的合理水平。房地產行業(yè)在南寧市具有支柱性的地位，經濟發(fā)展依賴房地產，這也可以解釋為什么 2021年國家調控如此猛烈，而南寧市卻對政策無動于衷。 （ 2）、房地產與固定資產投資 ? 南寧市房地產對投資的拉動作用逐漸減弱 投資作為經濟拉動作用的三駕馬車之一（出口、消費和投資）在 2021年金融危機之時發(fā)揮了重要的作用，正是由于固定資產投資令中國的經濟走出了低谷，而在此輪經濟復蘇中房地產開發(fā)投資的貢獻不容小覷。 2021 年 111 月南寧市房地產開發(fā)投資 億元，占固 定資產投資 %，比 2021 年下降 個百分點，比 2021 年下降 個百點。 從絕對值數據上看，南寧市的房地產開發(fā)投資在固定資產投資中仍然有一定的地位，但從變化趨勢看，南寧市的房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重呈現逐年下降的趨勢。經濟對房地產的數據來源：南寧市統計局 圖 15 南寧市 2021 年 2021 年社會消費品零售總額 8 依賴性有逐漸下行的趨勢，南寧市整體經濟結構走向健康。 （ 3）、房地產與財政收入 在中國，房地產開發(fā)、土地出讓作為城市稅收收入的一部分如今已經成為城市財政收入的主要來源。房地產業(yè)在財政收入所占的比重，能直接反應出房地產在該城市的地位。 2021年 南寧市財政收入突破了 300 億大關，達到 ，比 2021 年增加 70 億元，同比增長 %，增速為近年來最高，超額完成自治區(qū)下達的科學發(fā)展三年計劃任務，實現了三年翻一番目標。據南寧市財政局國庫科科長黃尚卿介紹，第三產業(yè)、房地產行業(yè)、固定資產投資等的貢獻都很大。另外，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等的增長也為財政增收出了很大力。 2021 年南寧市 億元財政收入中，稅收收入（如增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等）為 億元，占財政總收入的 %，非稅收入（如國有資產收益、行政性收費收入等）為 億元，占財政總收入的 %。 2021 年土地出讓收入 億元， 雖然土地收入作為政府性基金不直接計入財政收入，但土地收入的絕對值已相當于 總財政收入的 %。（政府性基金是指各級人民政府及其所屬部門根據法律、國家行政法規(guī)和中共中央、國務院有關文件的規(guī)定，為支持某項事業(yè)發(fā)展，按照國家規(guī) 定程序批準，向公民、法人和其他組織征收的具有專項用途的資金， 如土地收入、彩票公益金、住房基金等） 可見南寧市房地產行業(yè)在南寧市地位較為重要。 圖 16 南寧市 2021 年 2021 年 11 月房地產開發(fā)投資占固定資產投資比例 9 （ 4）、房地產與居民消費價格指數（ CPI） 城市 居民消費價格指數是反映與居民生活有關的商品及勞務價格統計出來的物價變動指標，通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標。如果消費者物價指數升幅過大，表明通脹已經成為經濟不穩(wěn)定因素。 2021 年通脹預期，特別是 2021 年年末的預期對全國樓市的影響較為直接，正是強烈的通脹預期使得“史上最嚴”的政策調控力量逐漸被削弱。 11 月份，全國居民消費價格 (CPI)同比上漲 %,此為 2021年 8月以來 28個月新高，環(huán)比上漲 %。111 月居民消費價格 (CPI)同比上漲 %，比 110 擴大 個百分點。南寧市 111月居 民消費價格指數達到 %，其中食品及居住類價格上漲較快，食品類上漲 %，而居住類則上漲 %。 2 . 5 0 %4 . 4 0 %8 . 4 0 % 1 . 8 0 %2 . 3 0 % 4 . 0 0 % 2 . 0 0 %0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 1 11 月南寧市 C P I 國家 C P I圖 17 南寧 市 2021 年 2021 年 11 月居民消費價格指數走勢 10 二、產業(yè)政策 城市政策綜述 貫穿 2021 年全年的一輪房地產調控政策被成為“史上最嚴”，與 2021 年的“有保有壓”政策相比， 2021 年的政策則明顯偏向“壓”的一面。回顧 2021 年的房地產政策，自 1月 7 號頒布進一步細化 2021 年“國四條”的“國十一條”開始，我國的新一輪調控政策即進入了緊縮時代。其政策主要分三種形態(tài)，第一種形態(tài)是以“國十一條”為代表的緊縮型調控，第二種是以“國 十條”為代表的打壓型調控，第三種是以“ ”新政為代表的管制型調控。但無論哪種形態(tài)，國家房地產調控政策“重民生、抑投資”的主基調已然確立。 國家的房地產政策基調明顯，南寧市的房地產政策自然不能偏離，只是相對于國家政策的“史上最嚴”南寧市本地的調控政策顯得實在溫和。 4 月 14 日“新國四條”出臺，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%， 4 月 17日國務院對“新國四條”又進行了補充，對不能提供 1 年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款等等史無前例的強硬調控措施，被稱 為“國十條”。南寧市在新政出臺數月之后，具有本土特色的“實施 通知 ” 9 月 30 日終于姍姍來遲。但通讀 通知 ，全文并無任何嚴厲措施，大多數只是概念性的重申，政策影響力幾乎為零。而對于外地人的認定標準，廣西區(qū)內的客戶均算本地人，而廣西區(qū)內的客戶恰恰是構成南寧市購房群體的主力人群。 從效果上看， 2021 年國家的房地產調控政策涉及信貸、土地、稅收、行政、增加保障性住房等主要幾大手段。對于購房者而言，緊縮性的信貸、稅收及行政手段的確抑制了部分剛性和投資、投機性需求， 2021 年全國的樓市不再躁動與狂熱，得以平穩(wěn)過渡 ，但不可否認，依靠人為手段進行壓制的調控政策并非最佳選擇，我們看到 2021年底，全國樓市又出現升溫，被壓抑的需求蠢蠢欲動。倒是增加保障性住房這一調控手段，效果逐漸顯現，全國保障性住房供應不斷增加，未來有望緩解中國目前迫切的住房需求。加大保障性住房建設力度成為 2021 年房地產調控政策的一個亮點。 回看南寧市，南寧市的調控政策由于執(zhí)行力度偏軟，措施實施不到位等因素， 2021 年的南寧樓市受政策影響遠遠不如預期。投資及投機性需求的減少，并不影響這座快速發(fā)展的三線城市繼續(xù)吸納人氣，無論是成交量還是房價南寧市的房地產仍然基本能按 照自己的發(fā)展 11 方式運行。 城市政策解讀 （ 1）、政策列表 表 21 2021 年全國性房地產調控政策列表 分類 頒布時間 頒布單位 政策內容 備注 差別化的信貸政策 國務院辦公廳 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭貸款首付款比例不得低于 40% 新一輪調控開始，抑制投資投機需求 國務院 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50% ，貸款利 率不得低于基準利率的 倍。 嚴厲抑制投資投機需求 央行、銀監(jiān)會 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調整到 30% 及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于 50% 、貸款利率不低于基準利率 倍的規(guī)定。 更加嚴厲的抑制投資投機需求 公積金 住建部 10 月 20 日起上年結轉的個人住房公積金存款利率上調 個百分點，當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變；五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調 和 個百分點。 上調公積金貸款利率 住建部、財政部、 央行、銀監(jiān)會 使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在 90 平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于 20% ；套型建筑面積在90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30% 。第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于 50%， 貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利 率的 倍。停止向購買第三及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。 住房公積金差別化信貸 加強管理 國務院辦公廳 整頓房地產市場秩序；進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理；加強市場監(jiān)測。 土地供應和商品房銷售環(huán)節(jié)管理 國土部 切實加強房地產用地監(jiān)管，建立健全信息公開制度，開展房地產用地突出問題專項檢查，嚴肅查處房地產用地中的違法違規(guī)行為。 建立健全信息公開制度，嚴查違規(guī)企業(yè) 國資委 國資委要求 78 戶不以房地產為主 業(yè)的中央企業(yè)，要加快進行調整重組，在完成企業(yè)自有