【正文】 現(xiàn)有的幾個比較大的樓盤為例，九韻國際占地 200 余畝，襄城明珠占地近 200 畝，襄河灣占地 13 萬平方米，加上本次出讓的土地，在城區(qū)內(nèi)占地面積超過 100畝的項目將達到 6— 7 個，這一狀況也代表了未來幾年的發(fā)展趨勢，由于 未來幾年城區(qū)大量人口的進駐以及巨大的住房需求使當涂居住社區(qū)必須改變零散建設(shè)，向大盤化、規(guī)?；l(fā)展 。 伴隨著人民生活水平的不斷提高，人均可支配收入大幅度提高，人們對于精神層面上的追求也在不斷提高，人們不再滿足于小區(qū)的吃住功能，同時還要求小區(qū)具有文化、體育、交流等多方面的功能，社區(qū)的規(guī)模化也要求社區(qū)即是人們生活的一個小的空間，在這一空間內(nèi)必須滿足居民的多種要求，這樣才能吸引消費者。從現(xiàn)有情況來看，各個在建項目均在項目內(nèi)建設(shè)了會所、幼兒園、商業(yè)以及廣場、水景等配套設(shè)施，使小區(qū)自身就能滿足業(yè)主的諸多需求。 市場不斷擴大帶來機會 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 根據(jù)縣政府的十一五規(guī)劃，未來四年內(nèi)，當涂房產(chǎn)面積需求近 400 萬平方米，巨大的需求會極 大的刺激建設(shè)。伴隨著股市的逐步回落，大量資金會從股市、基金等金融市場轉(zhuǎn)向更為穩(wěn)妥地房地產(chǎn)市場。隨著自住需求的不斷增長以及投資（投機）需求的放量，未來幾年內(nèi)，當涂房地產(chǎn)將會穩(wěn)步發(fā)展。 結(jié)論： 未來幾年甚至十幾年內(nèi)，當涂房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)比較大的住房需求，但同時市場競爭也會更加激烈。 2021 年當涂房地產(chǎn)市場宏觀預(yù)測 由于本 次所拍賣的土地?zé)o法確定何時開工，亦無法確定交付使用時間，因此二 OO 七年的地產(chǎn)市場仍然是以消化現(xiàn)有幾個項目的已建成和在建工程為主，包括姑孰鑫苑、姑孰新城、襄城明珠、九韻國際、天澤園這幾個項 目， 總銷售面積在 20 萬平方米左右。 如果本次所拍賣的土地在 O七年度內(nèi)全部開工建設(shè)，加上原有幾個小區(qū)的后續(xù)工程，那么在二 OO八年保守估計將有 120萬平方米的房產(chǎn)項目推向市場。 面對如此大的需求市場，本案應(yīng)抓住時機，盡早建設(shè)，盡早將產(chǎn)品推向市場，迅速占領(lǐng)市場。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 【第四章 供應(yīng)市場分析】 一、供應(yīng)調(diào)研的目的 通過對當涂縣在售房地產(chǎn)項目和市民的詳盡調(diào)研，最大程度地熟悉和了解當涂縣房地產(chǎn)供求特點，掌握目前市場上各項目具體情況、總體供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、價格情況、規(guī)劃及配套等，分析各在售（建）項目以及其銷售情況。 在對于市場基本情況的掌握之后，針對本案的區(qū)位特點、供應(yīng)量、項目總體規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理、價格等諸多因素如何對項目品質(zhì)產(chǎn)生直接的影響，逐項進行綜合對比分析，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，掌握當涂縣地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和分析地產(chǎn)住宅市場今后幾年甚至十幾年的發(fā)展方向。 二、樣本選擇 按照當涂房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，對已經(jīng)形成一定規(guī)模的在售項目進行了全面的調(diào)研，其中包括：九韻國際、姑孰鑫苑、襄城明珠、襄河灣、天澤園、飛達陽光花園、姑孰新城、東城藍灣等項目，其總建筑面積近 100萬平方米，項目詳細情況見下表。 項目概況 物業(yè)名稱 發(fā) 展 商 物 業(yè)位置 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 九韻國際 馬鞍山市奧力孚置業(yè)有限公司 振興路與太白路交叉口南側(cè) 襄河灣 當涂縣鼎盛置業(yè)有限公司 姑孰路與太白路交叉口北 飛達陽光花園 當涂縣飛達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 提署西路與西苑路交叉口南側(cè) 天澤園 馬鞍山市開元置業(yè)有限公司 振興路與青蓮路交叉口北側(cè) 襄城明珠 安徽佳達房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有限公司 姑孰路與太白路交叉口南側(cè) 姑孰鑫苑 當涂縣綠園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 姑孰路人民醫(yī)院北 100米 東城藍灣 馬鞍山市金潤達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 當涂一中東側(cè) 姑孰新城 安徽中源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 提署中路和姑孰路交叉口南側(cè) 三、供應(yīng)市場研究 A、整體規(guī)劃 容積率和綠化率是評價小區(qū)整體規(guī)劃水平的重要指標，是小區(qū)檔次和形象最直接的體現(xiàn)。 目前當涂縣在售的小區(qū)整體容積率維持在一個較低的水平，綠化率則相對較高，具體數(shù)字見下表： 容積率 單位：萬平方米 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 物業(yè)名稱 容積率 占地面積 總建面積 九韻國際 13 17 襄河灣 21 襄城明珠 飛達陽光花園 姑孰新城 26 50 從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，由于大部分開發(fā)商拿地時間較早，土地價格較低，并且政府在容積率方面控制的非常嚴格，在開發(fā)中以多層商住樓和別墅為主。容積率最高為位于城區(qū)中心的姑孰新城的 ；而容積率最小為九韻國際的 。 根據(jù)當涂縣土地招標拍賣說明會上的要求，本次所拍賣的土地的容積率最高為 ，本案的容積率不得高于 ，這也將為居民的生活提供了更多的公共空間。 綠化率 物業(yè)名稱 總建面積（萬平 米） 綠化率 九韻國際 17 30% 襄河灣 21 35% 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 飛達陽光花園 39% 襄城明珠 45% 姑孰新城 35% 在當涂市場上，由于容積率較低，因此各小區(qū)在綠化方面做的非常到位，不僅僅是園林綠化，還包括水景、廣場等配套設(shè)施，形成一個整體的社區(qū)環(huán)境。其中綠化率最高的為襄城明珠的 45%，最低的九韻國際也達到了 30%。 根據(jù)本次招標中的要求，新建小區(qū)的綠化率最高為 45%，最低為 30%，本案要求的綠化率為 35%。 分析其原因，主要是因為該地區(qū)屬于重工業(yè)地區(qū)，空氣污 染嚴重，較高的綠化率可引起消費者心中的共鳴，從而打動消費者。本案在建設(shè)過程中應(yīng)注意小區(qū)的綠化，注重小區(qū)內(nèi)整體環(huán)境的建設(shè)。 B、樓型、戶型 樓型 物業(yè)名稱 樓體類型 總建面積（萬平米） 九韻國際 多層、小高層、別墅 17 襄河灣 多層、別墅 21 飛達陽光花園 多層、小高層 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 襄城明珠 多層、別墅 姑孰新城 多層、小高層、別墅 姑孰鑫苑 多層 當涂縣住宅市場中多層住宅占有絕對的優(yōu)勢，居民接受程度高；小高層住宅現(xiàn)處于起步階段，居民接受程度較低。區(qū)域市場內(nèi)的房 產(chǎn)項目仍然以多層為主，除了飛達陽光花園項目外，暫無小高層產(chǎn)品出現(xiàn)。由于本次拍賣的土地中，政府部門指定建筑形式政策的出臺，因此在未來幾年內(nèi)將會有部分小高層產(chǎn)品推向市場。 小高層產(chǎn)品被市場接受大體要經(jīng)過以下幾個階段：導(dǎo)入期、接受期、成熟期、飽和期。本案如推出小高層產(chǎn)品，最宜進入市場的時期應(yīng)該是接受期和成熟期。 造成多層主導(dǎo)市場的原因主要有以下幾點： （ 1）普通多層住宅造價便宜，售價較低，相關(guān)的管理維護費用較低，成為市民購房的首選。 （ 2）當涂縣消費者認為小高層住宅銷售價格高、使用費用高，從而對小高層產(chǎn)生抗性。 戶型及面積配比： 根據(jù)對當涂各個在建項目的調(diào)查，目前市場的主力戶型為三室二廳二衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)和二室二廳一衛(wèi)，還有部分提高樓盤檔次的復(fù)式結(jié)構(gòu)和別墅。 各種主力面積分布如下：三室二廳二衛(wèi)和三室二廳一衛(wèi)戶型面積分布為 110— 140 平方米，二室二廳一衛(wèi)戶型面積分布為 90— 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 100 平方米，商鋪的面積大多分布在 100— 200平方米之間。 C、樓宇配套 由于現(xiàn)有的已經(jīng)交付使用的住宅小區(qū)基本上為開放式，且物業(yè)收費較低，因此沒有較好的安全防范措施。 在后期開發(fā)的小區(qū)大都實行封閉式物業(yè)管理，設(shè)置了專業(yè)保安隊伍，采用了比較先進 的出入口管理系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、防盜及煤氣泄露自動報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng)、門禁一卡通系統(tǒng)等，部分小區(qū)在小區(qū)主入口實行人車分流。 D、內(nèi)外裝修 調(diào)研顯示，目前，在區(qū)域市場中住宅項目的外立面色彩、材料等均不相同，各小區(qū)之間沒有太大的共性。主要以灰、藍、白為主要色調(diào)，且決大多數(shù)樓盤為瓷磚外立面?，F(xiàn)階段當涂在售樓盤中，均為毛坯房出售，未出現(xiàn)廚衛(wèi)裝修或精裝修產(chǎn)品。 住宅的外立面不僅僅體現(xiàn)在外立面的裝修、色彩方面與眾不同，還體現(xiàn)在富于變化的立面效果，充分展現(xiàn)產(chǎn)品外觀的藝術(shù)性，提高樓盤的檔次。 因此，在住宅市場中產(chǎn)品要樹立高品質(zhì)的形象、與眾不同的個性，住宅的外立面必須充分體現(xiàn)其美觀性和藝術(shù)性，從而在消費者面前展現(xiàn)項目的個性和特色。 E、物業(yè)管理 物業(yè)管理費是客戶入住后長期支付的一筆費用，由于涉及客戶的支付能力，因此物業(yè)管理費用的高低也會影響目標客戶的購買行為。在目前的當涂住宅市場，客戶普遍對物業(yè)管理公司的認知感較差，只關(guān)注物業(yè)管理費用的高低，一旦物業(yè)管理費過高，消費者會立即產(chǎn)生抗性。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 目前商業(yè)性住宅物業(yè)管理費最高為 /平方米月，最低為 元 /平方米月，費用水平普遍較低。 過低的物業(yè)管 理費用導(dǎo)致高水平的物業(yè)管理公司無法進駐本地市場，為小區(qū)居民帶來專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)，因而導(dǎo)致消費者無法接受先進的物業(yè)管理模式。 本案應(yīng)在物業(yè)管理上做足文章，使客戶從本案充分認識到物業(yè)管理的重要性，本案就會因出色的物業(yè)管理在市場上樹立良好形象，促進本案取得更大程度的成功。 建議：本案在物業(yè)管理方面招聘國內(nèi)知名物業(yè)管理公司，通過其高效、專業(yè)的物業(yè)管理來樹立小區(qū)物業(yè)管理形象。在小區(qū)的硬件建設(shè)上，注重保安隊伍的專業(yè)訓(xùn)練，設(shè)置可視對講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、紅外線防越界系統(tǒng)等安全防范系統(tǒng)，同時在主入 口處實行人車分流，保障居民安全。物業(yè)管理應(yīng)實行二十四小時隨叫隨到服務(wù)。通過硬件建設(shè)來打造軟環(huán)境，是業(yè)主真正體會到安全、便捷的物業(yè)服務(wù)。 F、價格 物業(yè)名稱 均價（元 /平米） 銷售率 姑孰鑫苑 2230 50%（一期） 襄城明珠 2230 90%（一、二期） 天澤園 2180 70% 九韻國際 2250 75%（一期） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 飛達陽光花園 23002400（多層） 2500（小高層） 60%以上 姑孰新城 2250 70% 說明：如分期開發(fā)的項目，銷售率是以本期并包括之前銷售面積計算，不包括未開發(fā) 的部分。 現(xiàn)階段當涂住宅市場多層均價為 2250 元 /平米，主要價格范圍集中于 2180— 2400 元 /平米之間。其中，最高價為飛達陽光花園 2300— 2400 元 /平米，最低價為天澤園 2180 元 /平米，價格區(qū)間較為集中。小高層市場均價約為 2500 元 /平米，與多層均價差價為 250元。 對于本項目來說，如何合理定價是極其重要的，一旦定價策略出現(xiàn)失誤，將縮小項目的客群體量，直接影響項目的銷售，進而影響項目的整體效益，甚至造成死盤。 【第五章 典型案例分析】 姑孰鑫苑 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項目概況： 位于當涂縣人民醫(yī)院以北約 100 米 ，規(guī)劃建設(shè)十五棟“ 6+1”多層商住樓，其中沿姑孰路一側(cè)三棟樓一、二層為商鋪。目前一期工程基本封頂，銷售率過半，預(yù)計 2021 年 10月底交付使用。 項目優(yōu)勢分析： 該項目位于老城區(qū)西北角，向北即是新城區(qū)，屬新老城區(qū)的結(jié)合部 臨近有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等公共設(shè)施 公交車直達，出入方便 戶型比例、面積配比相對合理 項目劣勢分析： 項目對面的臨街商鋪屬于新建，未形成濃厚的商業(yè)氛圍，有待于進一步開發(fā) 項目自身的商鋪面積較大，總價較高，消費者所承受的資金壓力大 項目戶型分析： 住宅包括三室兩廳兩衛(wèi)戶型，面積為 132— 136 平方米；三室二廳一衛(wèi)戶型，面積為 118 平方米、 123— 124 平方米；二室二廳一衛(wèi)戶型，面積為 91— 96平方米；四室二廳二衛(wèi)戶型，面積為 146 平方米；還有部分頂層復(fù)式結(jié)構(gòu)。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項目價格分析： 住宅： 一層： 2188 元 /平方米，二、四層： 2288 元 /平方米，三層： 2338 元 /平方米，五層： 2018 元 /平方米，六層： 2308 元 /平方米（贈送閣樓）。每一層最東側(cè)一套每平方米增加 20元。 商鋪： 商鋪全部沿姑孰路分布，開間從 4米 — 米不等，最小面積 137 平方米， 4318 元 /平方米起售。 小區(qū)內(nèi)設(shè)有車庫和綠地 停車位，只收取管理費用，不租不售。物業(yè)管理費為 /平方米月，周邊有 20 202公交車經(jīng)過。 項目銷售分析： 項目現(xiàn)階段銷售情況良好，已經(jīng)銷售過半。該項目的宣傳單以綠色為主色調(diào)，在眾多宣傳單中尤為引人注目，同時也體現(xiàn)了該小區(qū)高綠化率的特點。 襄城明珠 項目概況： 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 位于縣城北，處于新老城區(qū)的交界處，緊鄰護城河，總占地面積約 200 畝，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，小區(qū)綠化率為 45%，為當涂目前最高，樓間距為 1： 。規(guī)劃形態(tài)包括“ 6+1”多層和部分聯(lián)排別墅。 目前一、二期工程竣工交付使用，部分業(yè) 主已入住，商鋪沿姑孰路部分已銷售完畢，剩余部分封盤，預(yù)計銷售價格在 5000 元 /平方米左右。三期工程多數(shù)戶型為三室二廳，面積在 120 平方米左