畢業(yè)設(shè)計(jì)-淺析杭州房地產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策-文庫(kù)吧
2024-11-11 19:12 本頁(yè)面
【正文】 analyse the problems that exist in its circle. It bines the basis of the typical examples and the theoretical knowledge, thus bring about certain suggestion about how to make real estate agent in Hangzhou enjoy an sustainable development. It paper aims at give sound suggestions on the standards and development of real estate agent in China. KEY WORDS realestate agency ， developmental condition， tactics on how to develop 6 前 言 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)隨著改革開(kāi)放的到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生而產(chǎn)生，從 1988年第一家房產(chǎn)中介的成立到現(xiàn)在已經(jīng) 33個(gè)年頭過(guò)去了。房地產(chǎn)中介行業(yè)不斷發(fā)展壯大，但是在發(fā)展當(dāng)中，也受到了國(guó)家政策，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，自身?xiàng)l件的影響，起起伏伏。伴隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷成熟，市場(chǎng)機(jī)制的不斷完善，房地產(chǎn)中介行業(yè)面臨著重新洗牌的命運(yùn)，房地產(chǎn)中介企業(yè)面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 當(dāng)前，經(jīng)歷數(shù)輪宏觀調(diào)控杭州樓市變成熟了， 房地產(chǎn)中介企業(yè)面臨一波又一波的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，要在不斷成熟的市場(chǎng)中發(fā)展，必須認(rèn)清當(dāng)前企業(yè)狀況，從而樹(shù)立一個(gè)準(zhǔn)確的發(fā)展方向和一套適合當(dāng)前市場(chǎng)的發(fā)展策略。 一、 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)相關(guān)概念 （一）房地產(chǎn)中介業(yè)概述 房地產(chǎn)中介在運(yùn)作過(guò)程中涉及的知識(shí)面比較廣，既有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)咨詢(xún)等專(zhuān)業(yè)知識(shí)，又有經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)、城市規(guī)劃學(xué)、建筑學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、心理學(xué)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)、房產(chǎn)測(cè)繪和環(huán)境等知識(shí)。狹義的房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢(xún)、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易 形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、委托代理業(yè)務(wù)或價(jià)格評(píng)估等活動(dòng)的總稱(chēng)。廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指覆蓋房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)管理、流通消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面，為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)提供多元化的中介服務(wù)。按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價(jià)三種形式，顯然這是對(duì)房地產(chǎn)中介作了狹義的理解。今后，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)必將會(huì)更加豐富和完善。綜合起來(lái)講，房地產(chǎn)中介服務(wù)是為房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)和交易提供各種媒介活動(dòng)的總稱(chēng) ，它包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)。 （二）房地產(chǎn)中介服務(wù)特點(diǎn)。 7 房地產(chǎn)中介活動(dòng)具有內(nèi)容的服務(wù)性 房地產(chǎn)中介是提供各類(lèi)信息、咨詢(xún)、估價(jià)、代理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品就是服務(wù)，服務(wù)的質(zhì)量、水平標(biāo)志著產(chǎn)品的質(zhì)量、水平。在整個(gè)服務(wù)過(guò)程中，中介機(jī)構(gòu)既不占有商品也不占有貨幣，主要是依靠自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、技術(shù)、勞務(wù)等為房地產(chǎn)各種部門(mén)提供中介代理和相關(guān)服務(wù)。 房地產(chǎn)中介活動(dòng)具有非連續(xù)性和流動(dòng)性的特點(diǎn) 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在為客戶(hù)提供服務(wù)時(shí)，就形成了中介人與委托人的關(guān)系，即 服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，這種關(guān)系不是長(zhǎng)期的和固定的，而是就某一事項(xiàng)達(dá)成的一種契約關(guān)系，這種服務(wù)一旦完成，原有的契約關(guān)系也就解除，即委托服務(wù)一終止。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)就再去與其他的委托人建立新的服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。房地產(chǎn)中介服務(wù)的這種特點(diǎn)容易引發(fā)兩類(lèi)問(wèn)題：一是導(dǎo)致部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)忽略自身的責(zé)任，在提供短期服務(wù)的過(guò)程中以獲取傭金作為唯一目的而采用欺騙、誤導(dǎo)等手段故意損害委托方的利益；二是在中介行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，由于中介方與委托方通常缺乏長(zhǎng)期合作的可能而導(dǎo)致委托方故意損害中介方的利益，如經(jīng)紀(jì)人町能被交易雙方“ 甩掉 ” 導(dǎo)致其投入的時(shí)間和精力無(wú)法得到補(bǔ)償、開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致代理商的傭金無(wú)法兌現(xiàn)等。 房地產(chǎn)中介活動(dòng)具有極大的靈活性 因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與服務(wù)對(duì)象之間沒(méi)有固定的聯(lián)系和關(guān)系，不受交易對(duì)象的限制，也不受交易主體的制約，從而使它具有極大的靈活性。也就是說(shuō)，它可以不受時(shí)間、地點(diǎn)、交易對(duì)象和交易方式的限制。 二、當(dāng)前房地產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀 當(dāng)前房地產(chǎn)中介發(fā)展迅速，規(guī)模不斷壯大，形成了自己行業(yè)所獨(dú)有的鮮明特點(diǎn)；杭州房地產(chǎn)中介受到杭州市政府政策調(diào)控和本地市場(chǎng)等不斷成熟影響，不斷走向成熟。 (一 )房產(chǎn)中介形成的特點(diǎn) 房產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)組成部分，它的發(fā)展跟整體的房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展息 8 息相關(guān)。在過(guò)去，房屋的獲取主要是通過(guò)單位分房解決，形式很不靈活，導(dǎo)致很多住戶(hù)對(duì)分到的房屋不滿(mǎn)意，甚至導(dǎo)致惡性的搶房事件。而現(xiàn)在，國(guó)家將福利分房的形式取消，改為貨幣分房 以后中介市場(chǎng)便應(yīng)運(yùn)而生。換句話(huà)說(shuō)，國(guó)家將集體購(gòu)房的行為變成了個(gè)人購(gòu)房的行為，這樣的轉(zhuǎn)變使得房產(chǎn)
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