買二手房注意事項(xiàng)-文庫(kù)吧
2024-10-13 14:07 本頁(yè)面
【正文】 審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當(dāng)然，上下家也可以選擇通過法院來解決糾紛。買二手房所需支付費(fèi)用：對(duì)買房人，國(guó)家只收取契稅和辦房產(chǎn)證時(shí)的一些工本費(fèi)，比較麻煩的是辦理貸款時(shí)的一些費(fèi)用契稅算法：均價(jià)*面積*%(144平方以下普通住宅)均價(jià)*面積*%(144平方以上豪宅)均價(jià)并不一定是你的成交價(jià)，這里可以合法避稅一下一般是成交價(jià)打6折，太低就看國(guó)家相不相信你了。工本費(fèi)辦理房產(chǎn)證時(shí)，房產(chǎn)登記交易中心收的工本費(fèi)和5元的印花稅。工本費(fèi)我不太記得了，反正任何房子都不會(huì)超過100元。值得一提的是，買完房要保留好3樣?xùn)|西契稅單；小郵票一樣的印花稅票；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的發(fā)票房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅為房子估價(jià)總價(jià)（與契稅單上的總價(jià)一致）的1%，這錢是賣家出的，但付款人一欄寫的是買家的名字。*******小心被中介拿來兩邊收錢哦********買房子，只有契稅和中介費(fèi)是大頭，其他費(fèi)用總共一百左右要是中介拿出什么稀奇古怪的名目要你繳費(fèi)，馬上掏出手機(jī)，百度一下，然后狂**他辦理貸款辦貸款需要一份房屋評(píng)估報(bào)告，評(píng)估出的總價(jià)要高于你的貸款總數(shù)，這樣銀行才肯拿你的房子做抵押貸款給你。不同的銀行承認(rèn)不同的指定評(píng)估公司，一般說的是評(píng)估總價(jià)的千分之五，去銀行指定的公司還可以打五折。房產(chǎn)證給房主，銀行拿的是他項(xiàng)權(quán)證。房產(chǎn)證簽發(fā)后，會(huì)通過一般抵押權(quán)登記辦理他項(xiàng)權(quán)證?！斗课菟?xiàng)權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人的法定憑證。房屋他項(xiàng)權(quán)證書由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受國(guó)家法律保護(hù)。在貸款還清后，要與銀行代辦人共同申請(qǐng)辦理抵押權(quán)預(yù)告注銷登記現(xiàn)在教大家，去銀行把其指定可以做二手房貸評(píng)估的評(píng)估公司電話全記下，一家一家打電話去講價(jià)，講一個(gè)最低的出來。一般厲害的話，評(píng)估總價(jià)一百萬(wàn)的房子評(píng)估費(fèi)只要一千塊錢。中介去辦更低，五百塊就可以搞定。如果你交給中介去辦，黑的收你千分之五，就是5000塊錢，好一點(diǎn)打五折。因?yàn)檗k理貸款需要準(zhǔn)備的東西也不少。抵押登記，指的是你過戶后，把你的房產(chǎn)證抵押在銀行以換取銀行發(fā)放貸款?？梢宰约喝マk的話，只用兩三百塊錢。二、買房者主要有下定、調(diào)查、簽約、付款、收房過戶等5大環(huán)節(jié)一、下定時(shí)要明確議價(jià)期限。下定時(shí)要明確中介公司向賣方進(jìn)行議價(jià)的期限，保證議價(jià)不成時(shí)及時(shí)拿回款項(xiàng)。與中介簽好居間協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價(jià)成功后，應(yīng)要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己。二、注重實(shí)地調(diào)查。簽約前，買方應(yīng)作些調(diào)查，首先到房屋實(shí)地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費(fèi)等情況。其次，買方應(yīng)至交易中心查詢?cè)摲课莸漠a(chǎn)權(quán)情況，有無抵押、租賃或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明該房屋內(nèi)戶口情況。最后，如需貸款還應(yīng)事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數(shù)。三、簽約前多查相關(guān)證件。比如身份證，房屋產(chǎn)權(quán)證等等，以確保賣方具有合法資格。同時(shí)，買方付款應(yīng)與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶等環(huán)節(jié)當(dāng)賣方完成后再相應(yīng)付款，并且約定賣方違約時(shí)買方可相應(yīng)推遲付款的權(quán)利。最后，為保證資金安全，最好能采用資金監(jiān)管。四、付款后要收取收據(jù)。房款支付后，應(yīng)由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確授權(quán)，中介一般無權(quán)擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導(dǎo)致無法過戶。五、收房過戶要驗(yàn)收。買方接收房屋時(shí)，應(yīng)根據(jù)合同驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備的移交情況。在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發(fā)生糾紛使買賣復(fù)雜化。房屋過戶不僅包括產(chǎn)權(quán)過戶，還須注意水電煤話等他項(xiàng)過戶。如該屋內(nèi)有戶口，要敦促賣方及時(shí)遷出。三、買二手房，交易過程要謹(jǐn)慎二手房交易紛繁復(fù)雜，上至金融、稅收方面的宏觀政策，下至產(chǎn)權(quán)、物業(yè)等方面的細(xì)節(jié)問題，稍不注意，就會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)。二手房交易因地方政策或相關(guān)政府單位的處理流程的差異而有所差別，在交易過程中要時(shí)刻注意一些問題，簡(jiǎn)單介紹下交易過程三大環(huán)節(jié)需要注意的事項(xiàng)。一、交易前：對(duì)物業(yè)情況的詳細(xì)了解包括物業(yè)的裝修格局、水電使用、套內(nèi)面積、屋內(nèi)配置、建筑質(zhì)量、實(shí)際樓齡、產(chǎn)權(quán)情況、小區(qū)配套、物業(yè)管理、周邊配套設(shè)施等，是否符合質(zhì)量要求和自己的要求。房屋產(chǎn)權(quán)細(xì)辨首先，弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否為同一個(gè)人并要求賣方提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。其次，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)來源與其合法性。第三，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)，有無房產(chǎn)抵押，包括私下抵押、共有人等等。二、交易中：合同簽約“七個(gè)必須”必須確認(rèn)房主真實(shí)身份、必須明確雙方違約責(zé)任、必須標(biāo)明付款過戶時(shí)間、必須注明費(fèi)用交接時(shí)間、必須有代理費(fèi)明細(xì)單、買方必須見房主、必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議等。
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