【正文】 1124 3 9 東平縣 1340 7 7 2區(qū) 2市 2縣 7761 10 15 61 泰安市 2021 年 GDP 比上年增長 %，達(dá) 。其中，第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 億元，占 11%；第二產(chǎn)業(yè) 億元，占 57%；第三產(chǎn)業(yè) 億元，占 32%。經(jīng)濟(jì)主要由工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)（其中又以旅游業(yè)為主導(dǎo)）帶 9 動。按 人口 萬人 計算，人均 GDP2413USD。 其中，一二三產(chǎn)業(yè)增加值分別增長 %、 %和 %。完成地方財政收入 億元，增長 %，其中，各項稅收 億元，增長 %，占財政收入的 %，提高 個百分點。全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 億元，增長 %；實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 億元、實繳稅金 億元、利潤 億元，分別增長 %、 %和 %。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 1136 家，增加94 家。其中，主營業(yè)務(wù)收入過億元的 267 家，增加 92 家；過 10 億元的 15 家，增加 4 家；利稅過千萬元的 303家，增加 78 家；利稅過億元的 18 家，增加 3 家。國家名牌達(dá)到 5 個，中國馳名商標(biāo)實現(xiàn)了零的突破。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。全市規(guī)模以上高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到 257 家，實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，比上年增長 %；產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 %，提高 2 個百分點。全市實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，增長 %。旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展加快 ， 實現(xiàn)旅游總收入 億 元，增長 %； 旅游客流達(dá) 500 萬人次 /年。 客、貨運周轉(zhuǎn)量增長 %和 %，郵電業(yè)務(wù)總量增長 %；全市金融機(jī)構(gòu)各項存、貸款余額實現(xiàn) 億元、 億元，比年初分別增長 %、 %。民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍。實現(xiàn)增加值、實繳稅金分別增長 %和 %。 泰安市交通便利， 京滬（北京至上海）高速公路、京福（北京至福州）高速公縱貫境內(nèi)，并在泰安交匯；泰安至青島、煙臺、威海、日照等沿海城市由高速公路網(wǎng)連接；境內(nèi)鐵路有京滬（北京至上海）線通過，并西 10 接 “ 京九 ” 大動脈；未來京滬高速 鐵路中間設(shè)泰山站。 第二節(jié) 城市規(guī)劃簡介 一、泰安城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略 行政中心、時代發(fā)展線 及長城路沿線的快速發(fā)展 核心居住板塊格局形成，僅少數(shù)單位拆遷或改建 新區(qū)催生大盤，以奧林匹克花園為典型，值得關(guān)注 11 城市發(fā)展方向 城市建設(shè)以向南發(fā)展為主、重點建設(shè)南部新城；東、西依托泰山、岱岳兩區(qū)適度發(fā)展；嚴(yán)禁跨越環(huán)山路向北發(fā)展。 改善中心市區(qū)生活環(huán)境 老城區(qū)以優(yōu)化功能布局，改善居住環(huán)境和名城保護(hù)為重點。 重點建設(shè)南部新城區(qū) 南部新城區(qū)近期發(fā)展是 4 萬人口，將來計劃發(fā)展 10 萬人口，從人口的規(guī)模來講，對房地產(chǎn)的發(fā)展有非常大的促進(jìn)和帶動作用。 二、泰安市居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)分析 全市城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加 城鄉(xiāng)居民生活水平提高。 2021 年，市區(qū)居民人均可支配收入 10337 元，比上年增長 %；人均消費性支出 7211 元，增長 %，市區(qū)居民恩格爾系數(shù)（食品支出占人均消費性支出的比重）為 %，下降 個百分點。農(nóng)民人均純收入 4124 元，增長 %；人均生活消費支出 2352 元，增長 %，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為%，下降 個百分點。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善。城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積為 平方米，增長%。 農(nóng)村居民人均住房面積為 平方米，鋼混磚木結(jié)構(gòu)住房所占比例進(jìn)一步提高，達(dá)到 %。 城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)不斷升級 12 居民消費狀況是直接影響國民經(jīng)濟(jì)增長的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，消費傾向這一指標(biāo)又在其中占有重要作用 ，它 反映了人們的消費意愿。居民消費是拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力之一 ， 也直接反映了人們的生活質(zhì)量。近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，泰安居民的收入水平大幅提高，居民的消費水平也在不斷提高，人民生活質(zhì)量不斷改善。2021 年，市區(qū)居民人均消費性支出 7211 元，增長 %，每戶居民擁有電腦 50 臺、移動電話 160 部。伴 隨著收入水平提高，消費觀念轉(zhuǎn)變，城市居民由追求基本物質(zhì)需求向精神、文化需求轉(zhuǎn)變，更加注重消費質(zhì)量，休閑娛樂享受型消費發(fā)展迅速。市區(qū)居民恩格爾系數(shù)（食品支出占人均消費性支出的比重）為 %，下降 個百分點；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 %，下降 個百分點。居民消費結(jié)構(gòu)升級對消費品市場增長的拉動作用將得到持續(xù)增強。 第三章 區(qū)域房地產(chǎn) 、家居 市場分析 第一節(jié) 區(qū)域商業(yè)及房地產(chǎn)市場概況 供應(yīng)量保持平穩(wěn)，市場結(jié)構(gòu)未發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變 據(jù)不完全統(tǒng)計， 2021 年 泰安 市 城 區(qū)未出售及規(guī)劃 商品房 面積達(dá) 235 萬 ㎡ ，預(yù)計將在未來 13 年左右推出市場，未來市場競爭 較為 激烈。 表 1： 截至 2021 年 5 月泰安市區(qū)商品房住宅項目情況 13 樓盤名稱 物業(yè)類型 銷售面積 去化情況 剩余總量 銀座廣場 高層 70% 寶龍廣場 多層、別墅 90% 花園洲一期 多層 98% 泰安奧園 多層 /小高層 60% 海普鳳棲灣 花園洋房 /別墅 60% 圣地公寓 高層 65% 玉龍花苑 多層 80% 龍泉花苑 別墅 50% 泰山家園 多層 /高層 40% 華龍家園 多層 45% 華天庭院 多層 50 錦繡一方 多層 80% 御景龍城 多層 60% 錦繡華庭 一期 多層 20% 合計 ―― ―― 14 樓盤名稱 物業(yè)類型 總建面積 占地面積 容積率 國華時代 小高層、高層 花園洲二期 小高層、拼疊 圣源美郡 多層、聯(lián)排 麗景花園 多層、小高層、高層 原體育局 小高層 九州家園二期 多層、小高層 錦繡華庭 多層 華新家園 多層 奧園四期 多層、小高層 欣升地塊 多層 軸承廠 多層 桐桉花園 多層 新興元地塊 多層 原水利局 ―― 煤田地質(zhì)局 ―― 新湖集團(tuán) 多層 示范小區(qū) 多層 15 皇冠小區(qū) 多層 合計 ―― ―― ―― 第二節(jié) 區(qū)域市場特點（區(qū)域輻射預(yù)計） 目前 老 城 中心區(qū)的發(fā)展已經(jīng)接近飽和 ， 可供應(yīng)產(chǎn)品的體量較小 ， 產(chǎn)品供應(yīng)呈現(xiàn)“ 集中板塊且遍地開花 ”，產(chǎn)品類型“缺高 多 低”。隨著 市政府 /長城路北段沿線 部分樓盤的開發(fā)，如 圣地國際公寓 、 泰創(chuàng)國際廣場 、 泰山家園（天龍國際公寓） 、 國華時代（未售）及未來近 40萬平的商品房住宅 的 規(guī)劃 ， 該板塊 需求可得到有效釋放。 從調(diào)研的市場資料分析來看， 2021 年市場結(jié)構(gòu) 仍保持賣方市場與買方市場對持的“尷尬”局面 。 而 消費者將面臨更大的選擇空間，較大的樓盤投放量必定會分流客戶量，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計劃也會分流大批 普通 客源。 2021年 存量項目 將持續(xù)供應(yīng)市場 ， 同時 2021－ 2021 年 大量新增項目也將面市 ，特別是 2021 年 市場供應(yīng)量將達(dá)到最高點，總量上，整體競爭情況 比較 嚴(yán)峻。 多層產(chǎn)品仍為市場主流，高層產(chǎn)品漸出風(fēng)頭 在 08年， 泰安 市房地產(chǎn)市場供應(yīng)中，多層產(chǎn)品仍是主流，所占比例將達(dá)到 %左右， 08年 始 小高層 /高層 投放量集中并呈升高趨勢， 主要項目有： 未售 項目 在售 項目 銀座城市廣場、圣地國際公寓、泰創(chuàng)國際廣場、天龍國際公寓 、圣世華庭、奧園二期 書香名邸 、 國華時代 、 麗景花園原體育局 、九州家園、（財富一號） 存量約 16 而 花園洋房、別墅、酒店式公寓等產(chǎn)品市場接受度良好，主要以地段、價格等關(guān)鍵參考因素為鑒。 小結(jié)：泰安市的房地產(chǎn)產(chǎn)品向多元化方向發(fā)展，但受城市發(fā)展政策影響（北部老城區(qū)限高）、新區(qū)發(fā)展受自身局限 等影響，普通多層仍為市場主流。 現(xiàn)階段主力購房人群對高層電梯房仍具有 稍微 的心理抗性 ， 但隨著 日后 (小 )高層社區(qū)的入住，其本身較高的舒適度會逐步被接受和認(rèn)可。 在產(chǎn)品設(shè)計上， 泰安 市消費者比較喜好大開間、大戶型，隨著房價水平的提升，消費者審美觀念的變化以及將來物業(yè)稅的征收，產(chǎn)品將會逐步朝合理空間、 帶露臺、花園式社區(qū) 等方向發(fā)展。 泰安市區(qū)樓盤一覽表 一（截至 08 年 10 月） 序號 樓盤 位置 均價 元 /M2 物業(yè) 類型 地塊面積 銷售面積 萬 M2 取地成本 萬元 /畝 樓板地價 元 /M2 容積率 開盤 時間 去化 情況 剩余量 圣 源美郡 南關(guān)大街西、萬官路以 北 5200 復(fù)式 青山家園 溫泉路北首嘉德現(xiàn)代城南 門西 3850 普通 0． 98 2021． 12 90% 0． 5 寶龍城市廣場 岱道庵路溫泉路交匯 3300 高檔復(fù)式 380 畝 17400m2 1． 239 2021． 2 65% 0． 55 利得摩爾國際城 泰山大街東段 5300 商住 2021． 5． 2 100% 賣完 岱下明珠小區(qū) 光彩大市場北 3100 普通 1． 4 賣完 17