【正文】 昌國(guó)資復(fù)[20xx]101 號(hào)）、《關(guān)于北京文教器材廠廠區(qū)土地一級(jí)合作開發(fā)的批復(fù)》（昌國(guó)資復(fù) [20xx]50 號(hào)）及《關(guān)于北京文教器材廠廠區(qū)土地一級(jí)合作開發(fā)的情況和意見》（昌國(guó)資文 [20xx]30 號(hào)），同意由 該公司 對(duì)該地塊進(jìn)行一級(jí)開發(fā)；該項(xiàng)目總占地面積 平方米 。 （二）項(xiàng)目概況 背景 北京文教器材廠土地一級(jí) 項(xiàng) 目，其原土地持有方北京王麻子剪刀廠和北京制刀廠由于經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致破產(chǎn)，上級(jí)單位北京文教器材廠為保證國(guó)有資產(chǎn)不流失通過法院拍賣的形式將北京王麻子剪刀廠和北京制刀廠的國(guó)有工業(yè)用地及住宅用地買回，現(xiàn)為了保存品牌盤 活資金，北京文教器材廠聯(lián)合北京至順匯光經(jīng)貿(mào)公司，將上述土地以總額 6880萬元轉(zhuǎn)讓給 該公司 ，現(xiàn)土地已經(jīng)由工業(yè)用地 性質(zhì) 變更為居住用地，正在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃。 項(xiàng)目區(qū)位 昌平的發(fā)展 昌平擁有一批包括 碧水莊園 、 龍城花園 、 王府花園 等高檔別墅區(qū)，以及以回龍觀、 天通苑 文化居住區(qū)、 新新公寓 、寧馨苑、燕平家園和郝莊家園等代表性的居民住宅區(qū)。上風(fēng)上水的優(yōu)厚條件，眾多新型社區(qū)的建立，加以中關(guān)村生命科學(xué)園、國(guó)際醫(yī)療城、國(guó)際商城、沙河高教園區(qū)等多元發(fā)展格局，近年昌平必將成為一座名副其實(shí)的生態(tài)化、現(xiàn)代化、國(guó)際化的衛(wèi)星城。 沙河的發(fā)展 北京昌平沙河將出現(xiàn)一個(gè) 500 萬平方米的高教園區(qū)。沙河高教園區(qū)北起六環(huán)路，南至沙河衛(wèi)星城北環(huán)北路，西起東沙河，東至回昌路，規(guī)劃總用地面積 公頃，其中高教園區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地面積 公頃。建設(shè)投資總規(guī)模約 100 億元人民幣，入駐人數(shù)達(dá) 10萬人。 項(xiàng)目指標(biāo) 北京文教器材廠廠區(qū)占地 平方米，其中國(guó)有出讓工業(yè)用地使用權(quán)面積為 平方米，國(guó)有劃撥住宅用地土地使用權(quán)面積 平方米。 現(xiàn)場(chǎng)照片 北 京文教器材廠 規(guī)劃方案 。 項(xiàng)目用 地 項(xiàng)目用 地 規(guī)劃進(jìn)展 、沙河西區(qū)總體規(guī)劃已將文教廠地塊由工業(yè)用地變?yōu)樽≌玫亍? 、昌平新城沙河組團(tuán)西南部工業(yè)組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃已完成，昌平新城的街區(qū)規(guī)劃草案也于 9 月底編制完成并上 報(bào)市規(guī)委。 、委托北京市規(guī)劃院編制文教廠地塊控規(guī)方案，高度控制在 60 米，容積率達(dá)到 2。 （三）可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 及說明 編制依據(jù) ： 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布； 《中華人民共和國(guó)土地管理法》； 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 248 號(hào)； 《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》； 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》； 《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》； 房地產(chǎn)市場(chǎng) 數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、北京市統(tǒng)計(jì)局 《 國(guó)有土地使用權(quán) 證》（ 京昌國(guó)用字（ 20xx 出）第 169 號(hào) ） ； 北京鵬潤(rùn)昊天 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供 一級(jí)開發(fā) 合同 及政府批準(zhǔn)文件 等資料 編制說明 ： 本報(bào)告中的項(xiàng)目用地面積 、 建筑面積、戶數(shù)、容積率、綠地率 等基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 依據(jù) 北京鵬潤(rùn)昊天 房地產(chǎn)公司 提供的 文件 上 數(shù)據(jù)為準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。 本報(bào)告中價(jià)格、費(fèi)用等取數(shù)均以 北京 市近年房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)一般水平為參考，未考慮其他非正常條件下的取數(shù)。 （四）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位： 平方米 統(tǒng)計(jì)類型 面積 物業(yè)類型 建筑面積 總用地面積 146740（ 220 畝） 小高層 、多層 住宅及配套 158000 建筑占地面積 75200 總建筑面積 206000 會(huì)館 規(guī)劃中 地上建筑面積 158000 地下建筑面積 48000（預(yù)估） 沿街商業(yè) 規(guī)劃中 架空 層面積 規(guī)劃中 戶數(shù) 高層 規(guī)劃中 綠化率 預(yù)計(jì) ≥ 30% 小高層 建筑密度 預(yù)計(jì) 30% 多層 容積率 （控規(guī)指標(biāo)） 排屋 停車位 856 個(gè) 總戶數(shù) 二、 北京 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定 據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：近 5年來，北京經(jīng)濟(jì)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭， GDP 年增長(zhǎng)率均 在 10%以上，人均 GDP 已經(jīng)達(dá)到 4300 美元。在全國(guó)幾大重點(diǎn)城市中，僅次于上海。與此同時(shí)，北京市居民生活的恩格爾系數(shù)已經(jīng)達(dá)到 %，處于“富裕”階段；北京的城市化率已經(jīng)達(dá)到 70%以上，城市進(jìn)入到一個(gè)高速發(fā)展階段。 【數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、北京市統(tǒng)計(jì)局】 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，北京目前所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段應(yīng)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期。 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展 （ 1） 面對(duì)今年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，北京市場(chǎng)仍然平穩(wěn)發(fā)展 今年年初，政府針對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾度“重拳出擊”，利用財(cái)政、金融等一 系列手段進(jìn)行宏觀調(diào)控，力度之大令眾多業(yè)內(nèi)人士紛紛大跌眼鏡。而上海成為此次宏觀調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)接近崩盤。誰(shuí)將成為下一個(gè)上海？瞬間成為一個(gè)熱點(diǎn)話題。 在此過程中，北京市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)，沒有受到較大影響。這與北京市場(chǎng)強(qiáng)有力的需求支撐和較為平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)有著密不可分的關(guān)系。 20xx20xx 年北京房地產(chǎn)供給需求數(shù)據(jù)對(duì)比 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 投資額增長(zhǎng)率 % % % % % 施工面積增長(zhǎng)率 % % % % % 竣工面積增長(zhǎng)率 13% 25% % % % 銷售面積增長(zhǎng)率 % % % 11% % 銷售額增長(zhǎng)率 % % % % % 空置率 % % % % 13% 圖表：北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況 圖表： 北京 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況 通過圖表可以看出，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在健康穩(wěn)定地發(fā)展，房地產(chǎn)投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額等供求指標(biāo)均在上漲，且需求增速 明顯高于供給增速，空置率持續(xù)下降，而價(jià)格上漲幅度也一直控制在 10%的合理范圍以內(nèi)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中的購(gòu)房者中自住型購(gòu)房者的比重占到總數(shù)的7080%，而投資者也以長(zhǎng)期投資為主，短期投機(jī)購(gòu)房比例極低，表明市場(chǎng)在快速發(fā)展中并沒有極大的房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。因此，今年出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大，而政策主要體現(xiàn)在土地政策方面。 綜上所述，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來 25 年內(nèi)，仍將健康、穩(wěn)定的向前發(fā)展。 （ 2） 最新的市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較強(qiáng)的需求支撐 市建委、市統(tǒng)計(jì)局、市國(guó)土局、市 發(fā)改委聯(lián)合向社會(huì)發(fā)布《北京市 20xx 年110 月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》顯示： ? 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %； ? 全市住宅供地為 572 公頃，規(guī)劃建筑面積 832 萬平方米。其中，出讓住宅用地 341 公頃，規(guī)劃建筑面積 423 萬平方米； ? 商品住宅新開工面積 萬平方米，同比下降 22%； ? 全市商品住宅期房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，同比下降 ％，預(yù)售成交面積 萬平方米，同比下降 ％； ? 商品住宅期房預(yù)售成交面積為當(dāng)期批準(zhǔn)預(yù)售面積的 ％，比上年同期低 %； ? 全市商品住宅期房平均價(jià)格 6781元 /平方米，同比上漲了 1196元 /平方米，漲幅為 ％； 由此可見，土地供應(yīng)的限制在一定程度上導(dǎo)致市場(chǎng)整體供給不足，價(jià)格持續(xù)走高；并在走出了年初的觀望后，銷售量基本與去年同期水平持平。 區(qū)域支撐有力 建設(shè)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的科教宜居新城 昌平新城規(guī)劃 （ 1）規(guī)劃背景 《北京城市總體規(guī)劃（ 20xx2020 年）》提出了“兩軸 兩帶 多中心”的城市 的城市空間格局，昌平新城市北京西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)，是疏散中心城產(chǎn)業(yè)和人口的重點(diǎn)區(qū)域， 是帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；?地區(qū)。北極光城市總體規(guī)劃明確提出“ 昌平新城及卻地區(qū)是北京重要的高薪科技技術(shù)研發(fā)產(chǎn)業(yè)基地，引導(dǎo)發(fā)展高新科技研發(fā)與生產(chǎn)、旅游服務(wù)、教育等功能?！辈絽^(qū)委一屆九次全會(huì)頁(yè)提出 把昌平建設(shè)成為“投資創(chuàng)業(yè)、旅游休閑、生活居住”三個(gè)首選之區(qū)的目標(biāo)。因此。本次昌平新城規(guī)劃的主要任務(wù)就是全面落實(shí)北京城市總體規(guī)劃，進(jìn)一步明確新城功能，并根據(jù)新城規(guī)劃的編制要求， 在深入分析昌平資源環(huán)境承載力和發(fā)展?jié)摿Φ幕A(chǔ)上，結(jié)合昌平土地利用現(xiàn)狀，梳理 整合城市空間，有效控制城市規(guī)劃，提升城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量。 （ 2） 發(fā)展條件 地理位置優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境 良好，具體發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的重要機(jī)遇 。 昌平新城位于中心城市北部的上風(fēng)上水地區(qū)，擁有豐富的山水，植被資源、 生態(tài)環(huán)境良好，是首都生態(tài)建設(shè)的重要屏障 。距市中心近， 現(xiàn)有八達(dá)嶺高速公路、立湯路、六環(huán)路等市區(qū)技周邊區(qū)縣聯(lián)系，交通十分便利。今后， 隨著北京高速公路、機(jī)場(chǎng)北線及輕軌 S2 好線的全線建設(shè)，昌平與周邊地區(qū)尤其市與首都機(jī)場(chǎng)的聯(lián)系將更