商品房預(yù)售款監(jiān)管指南-文庫(kù)吧
2025-09-19 22:33 本頁(yè)面
【正文】 作模式主要有三種。即“政府監(jiān)管、商業(yè)銀行監(jiān)管、擔(dān)保機(jī)構(gòu)監(jiān)管”三種模式。開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證前，由主管部門指定或企業(yè)自行委托商業(yè)銀行設(shè)立監(jiān)管賬戶，并簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議各方按照協(xié)議約定的內(nèi)容對(duì)商品房預(yù)售款的收繳、管理、使用進(jìn)行監(jiān)管，確保使商品房預(yù)售款用于相關(guān)工程建設(shè)。預(yù)售商品房在取得竣工驗(yàn)收備案證書(shū)后，終止預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，撤銷商品房預(yù)售款監(jiān)管?；窗彩??；窗彩胁捎玫氖钦O(jiān)管為主，擔(dān)保機(jī)構(gòu)監(jiān)管為輔的混合模式?；窗彩蟹慨a(chǎn)管理局（現(xiàn)住建局）是商品房預(yù)售款監(jiān)管的主管部門，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理處負(fù)責(zé)具體實(shí)施。即預(yù)售人在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)委托一家商業(yè)銀行作為預(yù)售款監(jiān)管銀行，設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶，并由預(yù)售人、商業(yè)銀行、擔(dān)保公司和房管局四方簽訂統(tǒng)一格式的“商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管協(xié)議書(shū)”，明確四方的權(quán)利和義務(wù)。（二）南京市。南京市采用的是商業(yè)銀行監(jiān)管模式。市房產(chǎn)管理局為商品房預(yù)售款監(jiān)管的主管部門，由產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處負(fù)責(zé) 2 具體實(shí)施。預(yù)售人在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)與設(shè)立監(jiān)管賬戶的銀行共同簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，二者簽訂的監(jiān)管協(xié)議應(yīng)到市房產(chǎn)管理部門備案。市房產(chǎn)管理局在預(yù)售款監(jiān)管工作中履行督促檢查商品房預(yù)售款監(jiān)管的實(shí)施情況；辦理商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的備案；受理商品房預(yù)售款的收繳、使用中的違法違規(guī)行為的投訴。監(jiān)管銀行按照監(jiān)管辦法及監(jiān)管協(xié)議的要求，實(shí)行?？顚Ｓ?，對(duì)所收取的房款（含按揭貸款）按形象進(jìn)度計(jì)劃撥付建設(shè)資金。（三）東莞市。東莞市采用的是政府監(jiān)管模式，于1998年開(kāi)始實(shí)施商品房預(yù)售款監(jiān)管，廣東省于1998年通過(guò)省人大立法，明確商品房預(yù)售資金監(jiān)管由政府部門進(jìn)行監(jiān)管，收取千分之二的管理費(fèi)。東莞市建設(shè)局為商品房預(yù)售款監(jiān)管的主管部門，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理科負(fù)責(zé)實(shí)施。三、淮安市、南京市、東莞市預(yù)售款監(jiān)管的具體操作方法（一）淮安市?；窗彩惺俏覀兛疾熘械牡谝徽??；窗彩信c商丘市一樣，同屬地級(jí)市，其機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能和我們大體相同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)及商品房預(yù)售許可職能均設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理處，現(xiàn)有人員7人?；窗彩鞋F(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)300多家，其中二級(jí)資質(zhì)150多家。市規(guī)劃區(qū)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成量在100億元以上，新開(kāi)工面積700多萬(wàn)平方米，竣工量 3 200多萬(wàn)平方米，規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有房地產(chǎn)在建項(xiàng)目170多個(gè)?；窗彩蟹慨a(chǎn)管理局（現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）與中國(guó)人民銀行淮安市中心支行2007年11月15日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈淮安市商品房預(yù)售款監(jiān)管暫行辦法〉的通知》（淮房管[2007]122號(hào)），并于發(fā)布之日起執(zhí)行。開(kāi)發(fā)管理機(jī)構(gòu)對(duì)商品房預(yù)售款日常監(jiān)管履行下列職責(zé)：一是組織實(shí)施商品房預(yù)售款監(jiān)管工作；二是組織商品房預(yù)售款使用的受理和審查工作；三是負(fù)責(zé)對(duì)有資格的擔(dān)保公司開(kāi)展商品房預(yù)售款擔(dān)?；顒?dòng)的準(zhǔn)入備案工作；四是受理商品房預(yù)售款收繳、使用中的違法違規(guī)行為的投訴，依法查處違法使用商品房預(yù)售款的行為；五是其他與商品房預(yù)售款有關(guān)事項(xiàng)的監(jiān)管。在實(shí)施過(guò)程中，開(kāi)發(fā)管理機(jī)構(gòu)委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)（房產(chǎn)局下屬機(jī)構(gòu)）代為行使資料的審查及工程進(jìn)度核查職責(zé)，并加強(qiáng)對(duì)被委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作的指導(dǎo)與檢查。經(jīng)開(kāi)發(fā)管理機(jī)構(gòu)確認(rèn)后作為“監(jiān)管協(xié)議書(shū)”的附件和付款依據(jù)。預(yù)售人也可以委托符合條件的擔(dān)保公司向房管局提供監(jiān)管責(zé)任，如出現(xiàn)預(yù)售人未按規(guī)定使用預(yù)售款造成預(yù)售商品房工程不能按期施工的，先由擔(dān)保公司墊資，確保施工進(jìn)度，然后再向預(yù)售人追償。造成其他損失的，擔(dān)保公司先行賠償后，再向預(yù)售人追償。目前在淮安市采取擔(dān)保公司監(jiān)管方式相對(duì)較少。監(jiān)管銀行按監(jiān)管辦法及銀行業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)定，做好金融服務(wù)工作，配合主管部門、開(kāi)發(fā)企業(yè)，方便擔(dān)保公司及購(gòu)房人辦理預(yù)售款存取業(yè)務(wù)手續(xù)。商品預(yù)售款收存和使用的具體程序是：預(yù)售人告知預(yù)購(gòu)人按購(gòu)房合同約定的付款時(shí)間，直接將預(yù)售款存入商品房預(yù)售款監(jiān)管銀行專用賬戶。南京市。南京市房產(chǎn)管理局、中國(guó)人民銀行南京分行營(yíng)業(yè)管理部2007年9月6日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈南京市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法〉的通知》（寧房管[2007]233號(hào)），并于2007年10月1日起實(shí)行。同時(shí)為便于《監(jiān)管辦法》實(shí)施，南京市房產(chǎn)管理局又制定下發(fā)了《商品房預(yù)售款監(jiān)管操作細(xì)則》（寧房管［2007］250號(hào)），從監(jiān)管賬戶的設(shè)立、監(jiān)管協(xié)議的備案、預(yù)售款的入賬、預(yù)售款的申請(qǐng)使用、監(jiān)管賬戶資金情況的動(dòng)態(tài)管理、監(jiān)管賬戶結(jié)算及注銷都做了明確的規(guī)定，真正實(shí)現(xiàn)“全程監(jiān)控、有限監(jiān)管，?？顚簟？顚Ｓ谩薄＃?）設(shè)立監(jiān)管賬戶。開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)與設(shè)立監(jiān)管賬戶的銀行共同簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，明確雙方的
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