上海華亭榮園項目招商建議書-文庫吧
2025-05-20 13:47 本頁面
【正文】 3 【壹】商鋪詮釋篇 一、 商 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益 模式 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤不同于住宅的開發(fā)利潤途徑，它是通過無數(shù)次、多種途徑的不定性收入形式，其中包括出租、銷售、自營等來實現(xiàn)。而出租可以分作不定期租金回收，一般分為 5 年、 10 年或者以后的總體租金回收；商鋪的銷售分為短期與中期，即是指一次性的銷售或者帶租約的銷售等；自營即是從開發(fā)到經(jīng)營都是開發(fā)商自行操作，例如自營百貨、超市、連鎖店、飲食娛樂等等各種商業(yè)形式，但當(dāng)中 存在著各種經(jīng)營成本問題（產(chǎn)品生產(chǎn)、產(chǎn)品入貨工資、水電費等開銷成本） 注：其中“ N”年代表永久年數(shù)或不定年數(shù)；“ Y”和“ X”代表不定性收入模式 總收入 項目總開支（開發(fā)成本） 利潤 自營 租金 Y 營利模式 銷售收入 短期 5 年或 10 年 或 N 年 有入貨成本或沒有入貨成本 X 營利模式 不定性可行性 或中期 收入＝租金N 年 收入＝售貨利潤＋現(xiàn)金流邊際利潤 收入＝銷售面積售價 4 二、商鋪分類 目前商業(yè)地產(chǎn)中商鋪主要分類由以下幾種： 社區(qū)商鋪： 作為開發(fā)商項目配套部分出現(xiàn)，今后隨著市政及生活配套的成熟，以及自身發(fā)展受局限的影響，社區(qū)商鋪將淡出一部分住宅項目市場； 商業(yè)街： 目前上海的傳統(tǒng)意義上的商業(yè)街是以淮海路、南京路和四川路為代表，其主要特點是業(yè)態(tài)分類跨度大，商鋪和商業(yè)集中體混雜，臨街吸引人流，也是城市發(fā)展中出現(xiàn)商圈和城市副中心的必然趨勢； 專業(yè)市場商鋪： 由于市場和客群對于產(chǎn)品區(qū)分的需求影響，催生了一些專業(yè)的商鋪集中市場，他的特征就是業(yè)態(tài)統(tǒng)一，由零散的多個個體商鋪構(gòu)成規(guī)模較大的專業(yè)市場，以吸引特定的客群并為其提供便利的服務(wù)； 購物中心： 購物中心指具備一定規(guī)模，有足夠多的 “ 元素 ” 可以集納消費、娛樂、餐飲、休閑等功能的購物中心。這類購物中心的目標(biāo)客戶廣泛，適用從學(xué)生到老人的廣大人群，可以吸引消費者作更長時間的逗留，從而享用更多服務(wù)，形成更多消費 ； 散鋪： 市場自發(fā)形成的規(guī)模不大的商鋪，這種商鋪通常檔次不高。 三 、 社區(qū) 商業(yè)地產(chǎn)核心 問題 一是規(guī)模過小 ，無法滿足現(xiàn)代人的多方面的需求。底商多是建在住宅樓底層，面積有限，難以形成綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)組合。 二是管理混亂 ，對住宅產(chǎn)生了不同程度的干擾。底商的鋪面多采用出賣方式，對于投資者的經(jīng)營內(nèi)容及經(jīng)營方式 需要進行 控制。 三是店標(biāo)繁雜 ，影響了小區(qū)的整體形象。底商臨街而建，各家鋪面都要打出自己的店標(biāo)，不象大型購物中心那樣集中設(shè)置，因此會出現(xiàn)五彩繽紛的景象，對建筑立面的色彩會產(chǎn)生干 5 主題定位 目標(biāo)消費群 定位 目標(biāo)經(jīng)營商戶定位 業(yè)態(tài)定位 市場定位 經(jīng)營規(guī)模定位 經(jīng)營方式定位 功能定位 投資業(yè)主定位 商業(yè)定位 擾。 因此，在新住宅區(qū)大多缺少商業(yè)設(shè)施的狀況下，這類在住宅地產(chǎn)的基礎(chǔ)上建造的商業(yè)地產(chǎn)，如何健康發(fā)展，還需要 從以下 幾個方面 進行 不斷探索 ： ? 產(chǎn)品設(shè)計 ? 準(zhǔn)確定位 ? 商業(yè)地產(chǎn)市場策劃 ? 營銷執(zhí)行（銷售＋招商） ? 運營管理結(jié)合經(jīng)營理念 下文將著重從產(chǎn)品定位和銷售執(zhí)行方面的內(nèi)容進行擴展 四、商業(yè)地產(chǎn)定位 6 ?
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