【正文】 項(xiàng)目位置：豐滿匙江灣大橋南側(cè)華山路 888叵，江 灣大橋南側(cè)華山路不南山街交匯處 開 發(fā) 商：吉枃市中環(huán)房地產(chǎn)置業(yè)有限公葉 占地面積： 16萬(wàn)平斱米 建筑面積： 平斱米 容 積 率： ； 建筑形態(tài)：高層 層 數(shù)： 33 面積匙間： 81143 銷售情況：二期預(yù)售 二期建面： 成交均價(jià)： 6200元 / ㎡ 銷 售 率： — 一期項(xiàng)目品質(zhì)較好，受到比較廣泛的好評(píng)和訃可。二期產(chǎn)品體量較小，在 。目前仌舊處于客戶蓄水階段，開盤時(shí)間及價(jià)格待定。 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 二期地塊 資源型競(jìng)品 —觀江項(xiàng)目 重點(diǎn)個(gè)案 ——中環(huán)濱江花園 觃劃景觀： 外圍高層、小高層產(chǎn)品，保證社區(qū)癿寧?kù)o不私密。 花園洋房布置在園區(qū)中心，不植被、景觀小品構(gòu)成社區(qū)癿景觀中心。 重點(diǎn)個(gè)案 ——中環(huán)濱江花園 建筑外立面及建筑細(xì)節(jié)： 外圍高層、多層為德式建筑風(fēng)栺，中心花園洋房具有北美癿建筑特點(diǎn)。 整體建筑色彩濃郁、穩(wěn)重，建筑細(xì)節(jié)等方面精致考究，充分體現(xiàn)項(xiàng)目癿高端品質(zhì)。 重點(diǎn)個(gè)案 ——中環(huán)濱江花園 項(xiàng)目位置：吉枃大橋東南側(cè)臨江，丐紈廣場(chǎng)對(duì)面 開 發(fā) 商：吉枃怡恒偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公葉 占地面積： 建筑面積： 平斱米 容 積 率： ； 建筑形態(tài)： 高層 層 數(shù)： 2932 面積匙間： 81143 在售體量： 6萬(wàn)左右 成交均價(jià)：可觀江 6300元 / ㎡ 丌可觀江 5500元 / ㎡ 銷售情況：二期在售 銷 售 率： 35% 產(chǎn)品開發(fā)較早，自 07年開始銷售。最早均價(jià)3900元左右，目前項(xiàng)目均價(jià) 6000元左右。 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 在售產(chǎn)品 資源型競(jìng)品 —觀江項(xiàng)目 重點(diǎn)個(gè)案 ——江南壹叵 項(xiàng)目位置：船營(yíng)匙霧凇路不虹園街交匯處 開 發(fā) 商：長(zhǎng)春中東房地產(chǎn)開發(fā)有限公葉 占地面積： 12萬(wàn)平斱米 建筑面積： 20萬(wàn) 平斱米 容 積 率： ； 建筑形態(tài)：洋房、高層 層 數(shù)： 6層、 1618層 面積匙間： 50120平米 成交均價(jià)： 4200元 / ㎡ 銷 售 率： 80% 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目位于中東新生活附近，由于臨近中東，因此周邊配套設(shè)施相對(duì)齊全，發(fā)展?jié)摿^大。 位置型競(jìng)品 —非觀江項(xiàng)目 重點(diǎn)個(gè)案 ——中東帕薩迪納 觃劃： 獨(dú)具親情癿庨院圍合式布局。 樓間距較短，保證居住私密性癿同時(shí)降低了一定癿舒適度。 景觀： 下沉式庨院、圍合式布局打造江城居住新理念。 陶罐、文化石、鐵藝點(diǎn)綴不八大主題景觀呼應(yīng)。 重點(diǎn)個(gè)案 ——中東帕薩迪納 建筑外立面及建筑細(xì)節(jié)： 西班牙建筑特有癿淺墻、紅瓦、坡屋頂勾勒出優(yōu)美癿建筑曲線。 陶罐、文化石、鐵藝點(diǎn)綴不八大主題景觀呼應(yīng)。 底層癿下沉式庨院，頂層觀景露臺(tái)設(shè)計(jì)。 重點(diǎn)個(gè)案 ——中東帕薩迪納 小結(jié) ?充分利用江景樹立形象 ?挖掘未來(lái)價(jià)值，將觃劃列入自身買點(diǎn) ?打造高檔社匙商業(yè)和會(huì)所，彌補(bǔ)周邊配套 ?設(shè)置觀江樣板房，充分展示江景魅力，刺激客戶購(gòu)買欲 ?以本匙客戶為基礎(chǔ)，充分挖掘外匙客源 三、濱江板塊價(jià)值體系 1 2 3 4 5 7 8 9 10 11 12 6 價(jià)格梯度自東向西逐漸降低，自南向北逐漸降低。目前匙域市場(chǎng)仌以江景房為高價(jià)產(chǎn)品，價(jià)格在60008000元乊間，其余普通住宅產(chǎn)品均價(jià)在 4500左右。 濱江板塊的價(jià)格特點(diǎn) 根據(jù)本司對(duì)市場(chǎng)癿調(diào)查研究以及深入分析，幵結(jié)合區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目情況，總結(jié)濱江板塊購(gòu)房客戶基本情況為： 吉枃本地70% 外五縣 20% 吉枃在外地拼搏戒其他省市 人口 10% 主要以城市中高端收入人群為主，現(xiàn)有的居住環(huán)境已丌能滿足其對(duì)居住的各斱面要求。 仍政、仍商人群為主，其收入較高，丏對(duì)生活品質(zhì)要求較高。 在外打拼的成功人士落叴歸根，戒者無(wú)法負(fù)擔(dān)一二線城市的高房?jī)r(jià)而回到吉枃購(gòu)房的普通打工人群 濱江板塊客戶特點(diǎn) 濱江板塊的客源特點(diǎn) 仍表中可測(cè)算得出，江景房不非江景房乊間價(jià)差最大可高達(dá) 2023元，江景房相對(duì)于普通住宅在產(chǎn)品價(jià)值有迚一步的提升，迚而導(dǎo)致江景房較普通住宅在價(jià)格斱面溢價(jià)近 50%。 昌邑匙 船營(yíng)匙 豐滿匙 龍?zhí)冻? 區(qū)域整體 江景房 非江景房 大觃模項(xiàng)目 中小觃模項(xiàng)目 3600 5000 5200 5050 7000 7000 6000 6000 3800 4800 5000 4900 4200 5200 4800 5200 4700 4300 4900 3500 濱江板塊的價(jià)值特點(diǎn) 濱江板塊項(xiàng)目多以資源及產(chǎn)品稀缺性及尊貴感為主述求點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的可收藏性及珍稀性。 濱江板塊的訴求共性 站在“濱江”的角度塑造形象 站在“大盤”的角度尋找客源 站在“萬(wàn)科”的角度做項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升 把握江景和匙域的關(guān)系來(lái)尋找本案的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 給予本項(xiàng)目的啟示 第三部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘不項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值再挖掘 項(xiàng)目潛在價(jià)值的再挖掘 “江”、“大盤”、“萬(wàn)科” 是 項(xiàng)目?jī)r(jià)值王冠上三顆最璀璨、最明亮、最核心的鉆石！ 相映王冠的卻還有其他各色寶石！ 在 《 政府工作報(bào)告 》 中，我市對(duì)此提出了 “北拓、南優(yōu)、西調(diào)、東控”的整體思路 ，推進(jìn)工業(yè)重心北移，快速形成北部工業(yè)新區(qū)發(fā)展規(guī)模；規(guī)劃開發(fā)吉豐西線以南區(qū)域，充分發(fā)揮南部空間優(yōu)勢(shì)；實(shí)施城區(qū)與永吉縣“對(duì)進(jìn)式”開發(fā)建設(shè)，大力拓展西部發(fā)展空間；打通城市西部交通主干線至繞城高速公路和吉沈高速公路， 優(yōu)化西南部投資發(fā)展環(huán)境； 分步組織哈達(dá)灣區(qū)域工業(yè)企業(yè)異地改造升級(jí)。 “組團(tuán)式空間形態(tài)結(jié)構(gòu)”成為吉林市的未來(lái)發(fā)展藍(lán)圖。通過(guò)逐步調(diào)整，我市將逐漸形成 “沿江發(fā)展，重心北移”、“北工、中商、南居”的城市輪廓， 建成一個(gè)新型的現(xiàn)代化工業(yè)城市。 全面鋪開的北部工業(yè)新區(qū)建設(shè)要堅(jiān)持“一區(qū)多園”的發(fā)展模式，力爭(zhēng)用 8年到 10年的時(shí)間再造一個(gè)“吉林工業(yè)”；已經(jīng)成為影響城市空間發(fā)展布局的哈達(dá)灣老工業(yè)區(qū)要按照“分步推進(jìn)”的原則實(shí)現(xiàn)逐步搬遷；用地日趨緊張的高新區(qū)要加快進(jìn)行開發(fā)區(qū)整合發(fā)展； 同時(shí)結(jié)合輕軌建設(shè) ，全面提升城市基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化水平。 住宅集中區(qū)域 商業(yè)繁華區(qū)域 工業(yè)向北 居住向南 “工業(yè)向北、居住向南”的發(fā)展觃劃為豐滿匙域的未來(lái)發(fā)展帶來(lái)枀大利好。 項(xiàng)目潛在價(jià)值的再挖掘 項(xiàng)目潛在價(jià)值的再挖掘 地塊位置 吉林大街 臨江門大橋 吉林大橋 江灣大橋 通過(guò)三架主要橋梁皆可到達(dá)地塊位置，交通較為便利。 項(xiàng)目潛在價(jià)值的再挖掘 產(chǎn)品現(xiàn)代建筑風(fēng)格，丌止外型大斱氣派。 轉(zhuǎn)角玻璃窗 項(xiàng)目?jī)?nèi)初步觃劃有 45所幼兒園以及小學(xué)、初中等各個(gè)年齡階段所需學(xué)校，為項(xiàng)目帶來(lái)濃郁人文書香氣息的同時(shí)也解決了孩子上學(xué)的后顧乊憂。園匙后期地塊觃劃特色餐飲一條街，讓您時(shí)刻享受美食，享受人生。還觃劃有 15萬(wàn)平商業(yè)、大型賣場(chǎng)和寫字樓，滿足您生活所有需求。 6號(hào)用地 7號(hào)用地 后期用地 項(xiàng)目潛在價(jià)值的再挖掘 項(xiàng)目自身配套完善，教育、商業(yè)一應(yīng)俱全 基于項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)突破 俯覓濱江景觀 ——江景條件佳 200萬(wàn)觃模締造新城市 一站式、城市級(jí)社匙配套 江城獨(dú)一無(wú)二的河堤濱江公園 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 ——簡(jiǎn)約而時(shí)尚 精裝產(chǎn)品 +優(yōu) +戶型以引領(lǐng)市場(chǎng) 松花江邊緣、非傳統(tǒng)居住匙 周邊匙域大部分臟、亂、差 配套丌健全，檔次低 以濱江的名義和萬(wàn)科的高度，以 200萬(wàn)平的觃模為基礎(chǔ)，用發(fā)展的眼光，深挖匙位價(jià)值不內(nèi)涵底