【正文】 標，引入國際先進的生活模式，將社區(qū)筑建成一個優(yōu)質化、高尚型的全新都市生活載體。 ?如何定土地的局？ ?思路：將這個局放大，營造城市運動 ， 430畝、 90萬平米 左右的開發(fā)體量的背景是區(qū)域形象相對較差的土地，市場給于我們這樣一次機會，也給了我們巨大的自主規(guī)劃空間，如何在 430畝地上完成項目靈魂概念的創(chuàng)新與區(qū)域形象的提升是我們這塊土地的局 : ?定局 ： 得構筑城市之重任，還城市以絕對高度的使命 ?應用：這就要求我們對土地和產品開發(fā)高度的把控，達到鄭州房地產典范性項目的高度 ，這就是局。 ? 必須要走的三個關鍵詞 必須統(tǒng)一的思想 關鍵詞三：定位 VS 標桿 ?我們都知道世界上最高的山峰是珠穆朗瑪峰，但是世界上第二高的山峰是誰？我們知道嗎？很多人都不知道。為什么？這就是標桿的作用：標桿是容易記住的，非標桿則很少有人知道。 ?所以要做好定位，第一步就是做一個標桿。 ?標桿可以是 概念 、可以是 產品 、可以是 價格 ，也可以是 其他 。 ?“九龍城項目”的出現，一定要讓全鄭州人集體震驚側目，僅而獲得巨大的社會認知度 ?思路：制造口頭傳播，回歸人居本位，重建游戲規(guī)則 必須統(tǒng)一的思想 必須清楚的方向 必須鎖定的事情 必須塑造的形象 ?必須思考的三大命題 ?必須完成的三大使命 ?必須要走的三個關鍵 ?解讀區(qū)域市場 ?解讀項目案名 ?如何破題 ?項目推廣定位 ?項目推廣策略 ?項目推廣主題 ?鎖定目標客戶 ?鎖定推廣總精神 ?案名 logo ?視覺識別的塑造 ?形象報廣 必須執(zhí)行的戰(zhàn)略 必須清楚的方向 項目背景分析 “九龍城”位于鄭州西區(qū)農業(yè)西路，項目占地 430畝，地塊主要分布在農業(yè)西路與秦嶺路兩側，共 9個地塊。總建筑面積 90萬㎡，聚合多層、小高層、高層、商業(yè)等建筑形態(tài)，打造鄭州城中村改造典范社區(qū)。一期總建筑面積 平方米，包括 10棟高層、 1棟板式小高層和 3棟帶電梯多層組成。 自身結論： 不論從項目產品結構 \地段 \規(guī)模等各個屬性上說 ,我們的境地都是 : 不得不強烈關注的超級品質大盤 不得不面臨的問題？ 那么， 項目如何才能引起市場的關注？ 項目怎樣才能一炮走紅？ 如何取得塑造企業(yè)品牌和加快項目銷售的雙贏效果呢？ 必須做到： 知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆 從解讀項目區(qū)域市場認清大勢 從解讀項目案名入手終極破局 必須清楚的方向 一、解讀項目區(qū)域市場 必須清楚的方向 一：區(qū)域房地產環(huán)境分析 中原區(qū)屬于鄭州市的工業(yè)區(qū)，大多數廠區(qū)都集中于此，城市發(fā)展及人民生活水平略低于全市平均水平。住宅市場容量不大， 基本在 60萬平方米左右，這種市場容量的形成是和中原區(qū)在鄭州市房地產市場中的地位不高相聯系的。 從需求上分析，根據我們研究證實，中原區(qū)房地產市場對外區(qū)域或外地客戶的 吸納能力不強 ，并且，中原區(qū)區(qū)域范圍內客戶的收入水平較低，這兩個原因是造成區(qū)域市場容量不大的主要原因。 2023年初隨著 “ 鄭州市西部老工業(yè)基地用地調整規(guī)劃評審會 ” 的順利舉行 ， 標志著政府對 西區(qū)的大規(guī)模改造拉開帷幕 。 目前 ， 老工業(yè)區(qū)也在發(fā)生著悄然的變化 ， 原有廠區(qū) ， 逐漸被新的建筑 、 樓盤取代 。 西區(qū)房地產市場必將隨著 2023年西區(qū)改造進入關鍵落實階段而開始大舉發(fā)力 。 ? 項目所處的市場環(huán)境 ? 解讀項目區(qū)域市場 必須清楚的方向 一：區(qū)域房地產環(huán)境分析 （一） 2023年中原區(qū)房地產在鄭州市房地產發(fā)展中的地位 類 型 供應面積 同比 銷售面積 同比 供銷比 全市商品房 1 % % ： 1 金水區(qū) % % ： 1 二七區(qū) % % ： 1 管城區(qū) % % ： 1 中原區(qū) % % ： 1 惠濟區(qū) % % ： 1 鄭東新區(qū) % % ： 1 備 注：經濟技術開發(fā)區(qū)數據計入鄭東新區(qū) ， 鄭州礦區(qū)數據計入中原區(qū) 。 ? 項目所處的市場環(huán)境 ? 解讀項目區(qū)域市場 必須清楚的方向 一 ：區(qū)域房地產環(huán)境分析 （一）中原區(qū)房地產在鄭州市房地產發(fā)展中的地位 鄭東新區(qū)、中原區(qū)和管城區(qū)年度供應和銷售均出現較大幅度增長，具體分析，鄭東新區(qū)主要是政府投資的力度和引導作用； 管城區(qū)主要原因是沿航海路、鄭汴路幾個大規(guī)模樓盤銷售較好，另外，未來路的打通，促使鄭州東區(qū)和南區(qū)交通更加便利，也促進了沿線房地產市場的發(fā)展。 中原區(qū)是因為良好的適宜居住的環(huán)境，逐漸被消費著關注，再就是因為隨著城市的發(fā)展和老工業(yè)區(qū)改造拉開帷幕催化了西區(qū)的房地產市場發(fā)展 。 ? 項目所處的市場環(huán)境 ? 解讀項目區(qū)域市場 必須清楚的方向 一 ：區(qū)域房地產環(huán)境分析 （二） 中原區(qū)房地產市場供求分析 20232023年中原區(qū)房地產市場供求分析 020230040000060000080000010000001202300中原區(qū)供應 542369 中原區(qū)銷售 2023 2023 2023 2023? 項目所處的市場環(huán)境 ? 解讀項目區(qū)域市場 必須清楚的方向 一 ：區(qū)域房地產環(huán)境分析 （二） 中原區(qū)房地產市場供求分析 從上圖表可以非常清晰的看出中原區(qū)房地產市場的發(fā)展軌跡 ， 2023和銷售量急劇增高 ， 基本到達到了 100萬平方米 。 23年之前中原區(qū)房地產市場無論投放還是供應增長基本處于停滯狀態(tài) ， 從 2023年開始這種狀況發(fā)生了很大的變化 ， 分析這種變化的原因： ， 從 2023年開始鄭州市房地產市場開始步入快速發(fā)展階段 ， 但縱觀全市的發(fā)展區(qū)域來說 ， 20232023年是中區(qū) 、 東區(qū) 、 北區(qū)的房地產市場發(fā)展迅速 。 對西區(qū)房地產市場的拉動作用不大 。 進入 2023年 ， 鄭東新區(qū) 、 東區(qū) 、 北區(qū) 、中區(qū)房地產市場已經發(fā)展到一定的階段 ， 雖然也在發(fā)展 ， 但發(fā)展速度減緩 ， 而西區(qū)房地產市場開始發(fā)力 。 ， 增加了開發(fā)商 、消費者對西區(qū)房地產的預期 。 2023年以來 ， 鄭州市房地產開發(fā)進入一個土地資源相對匱乏的時期 ， 而20232023年鄭州市實行掛牌出讓的土地一半以上都集中在西區(qū) ， 直接促進了西區(qū)房地產市場的開發(fā) 。 ? 項目所處的市場環(huán)境 ? 解讀項目區(qū)域市場 必須清楚的方向 一 ：區(qū)域房地產環(huán)境分析 （三） 中原區(qū)房地產市場價格分析 20232023年 20232023年 中原區(qū)商品房價格分析 中原區(qū)商品房價格與全市價格比值分析 0500100015002023250030003500鄭州市整體均價 2318 2639 2966 3232中原區(qū)整體均價 1829 2051 2405 2659鄭州市住宅均價 2100 2327 2613 2974中原區(qū)住宅均價 1668 1919 2090 25062023 2023 2023 2023整體均價比值 住宅均價比值 2023 2023 2023 2023? 項目所處的市場環(huán)境 ? 解讀項目區(qū)域市場 必須清楚的方向 一 ：區(qū)域房地產環(huán)境分析 （三）中原區(qū)房地產市場價格分析 從上表可以看出 ， 中原區(qū)商品房均價 、 商品住宅均價都低于整體市場均價 。說明中原區(qū)房地產市場 “鄭州市房地產市場發(fā)展的次區(qū)域” 但從整體市場和中原區(qū)市場均價比值情況來看 ， 比值呈下降趨勢 ， 從這種比重曲線情況可以明顯看出中原區(qū)房地產市場發(fā)展的逐漸成熟過程 。 ? 項目所處的市場環(huán)境 ? 解讀項目區(qū)域市場 必須清楚的方向 一 ：區(qū)域房地產環(huán)境分析 （四） 中原區(qū)商品房產品結構分析 2023年中原區(qū)不同產品形態(tài)比重 高層, %多層, %非住宅,%別墅, %經濟適用房,% ? 項目所處的市場環(huán)境 ? 解讀項目區(qū)域市場 必須清楚的方向 一 ：區(qū)域房地產環(huán)境分析 （五）區(qū)域市場綜述 綜合分析 “ 九龍城 ” 項目的規(guī)模及所處的地理位置 ， 我們認為該項目不是主要面向中原區(qū)吸納客源的區(qū)域性樓盤 ， 而是 面向全市，乃至全省的品質大盤。 我們統(tǒng)計了這一區(qū)域范圍內在售的項目進行分析 。 需要說明的是 ， 下表統(tǒng)計的項目大多數不是同 “九龍城 ”項目存在直接的競爭 ， 只是在產品項目定位和操作方面對 “九龍城 ”具有借鑒之處的項目 。 從另一個方面說 ， 我們認為 “九龍城 ”不是同這一區(qū)域項目的直接競爭 ， 而是如何通過在具體產品 、 位置和規(guī)劃 ， 通過對市場的判斷 ， “ 引領其他區(qū)域客層到本區(qū)域來九龍城購房 ” 這將是我們由始至終需要考慮解決的問題 。 ? 項目的市場環(huán)境 ? 解讀項目區(qū)域市場 必須清楚的方向 一 ：區(qū)域房地產環(huán)境分析 （四）區(qū)域市場綜述 從我們統(tǒng)計的數據來看 ， 鄭州西區(qū)目前在售的具有一定規(guī)模和影響力的樓盤 18個左右 ， 從 2023年以來 ， 每年供應 6000套左右 ， 每年供應量 65萬平方米左右 ， 這些項目實現均價 3167元 /平方米 。 鄭州西區(qū) 2023年出現了幾個具有一定品質的大規(guī)模樓盤 ， 拉高了整體均價 。 銷售 5000套左右 ， 銷售面積 60萬平方米左右 ， 當時銷售平均價格 3554元 /平方米 ， 2023年以來 ， 隨著老廠區(qū)的拆遷和城中村的改造步伐加快 ， 將會出現更多 、 體量更大的項目爭奪市場的蛋糕 。 根據上表的統(tǒng)計分析 ， 目前鄭州市中原區(qū)房地產住宅市場 面積容量： 60100萬平方米 ， 套數容量 （ 客戶容量 ） ： 50009000套之間 ， 根據上表的分析目前中原區(qū)商品房市場容量在鄭州各區(qū)中仍然較小 。 ? 解讀項目區(qū)域市場 2023年的鄭州市房地產市場必將是硝煙彌漫的戰(zhàn)場，而西區(qū)尤為突出：老廠區(qū)的拆遷項目、城中村改造項目必將 集中爆發(fā) ，而一批諸如泰宏、鑫