【正文】 500300035004000徐州近年經(jīng)濟走勢 11%11%12%12%13%13%14%14%020234000600080001000012023蘇州 無錫 南京 南通 常州 徐州 鹽城 揚州 泰州 鎮(zhèn)江 淮安 連云港 宿遷 GDP(億元 ) 同比增幅 2023年江蘇省各市 GDP排名 大于 8% 5%8% 4%5% 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定 収展 高速 収展 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 ——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 ?2023年徐州全市 GDP達到 ，位居全省第六，蘇北地區(qū)第一，經(jīng)濟增幅全省第一，后期収展?jié)摿薮蟆? ?經(jīng)濟的快速增長勢必為房地產(chǎn)行業(yè)的収展奠定強有力的基礎(chǔ)。 010002023300040005000600070002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2631 3378 4028 4909 6456 人均 GDP（ 美元） 人均 GDP： 目前 徐州房地產(chǎn)市場處于快速収展階段 ，即將邁入平穩(wěn)収展階段，中產(chǎn)階層快速形成， 改善升級型居住需求迅速積累。 徐州近年人均 GDP走勢 城市人 均 GDP 與 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 關(guān) 系 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP （美元） 800~4000 4000~8000 8000~12023 12023以上 需求特征 生存需求 生存與改善并重，共 同發(fā)展 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 快速發(fā)展，單純 數(shù)量型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主， 數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展，綜合性 發(fā)展 ?近年來徐州市人 均 GDP總量保持高速增長，2023年 人均 GDP達到 6456美元， 增 速超過20%，根據(jù)人均 GDP不房地產(chǎn)収展蘭系判斷，徐州房地產(chǎn)已經(jīng)處 于快速収展向平穩(wěn)収展過度時期。 收入 支出： 居民收入和支出持續(xù)上升，年增幅超過 10%，恩格爾系數(shù)在 30%40%之間，處于相對富裕階段。 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 人均可支配收入（元） 11412 13206 14792 16762 19206人均消費支出（元） 7188 8318 9317 10558 120970500010000150002023025000徐州居民收入與支出 % % % % % %%%%%%%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 恩格爾系數(shù) 徐州近年恩格爾系數(shù) 恩格爾系數(shù)對生活水平的劃分標準 大于 60% 50%60% 40%50% 30%40% 20%30% 小于 20% 貧窮 溫飽 小康 相對富裕 富足 極其富裕 人口觃模： 徐州人口觃模位于江蘇省前列，城市化水平速度加快，城市經(jīng)濟高速収展。 % % % % % %%%%%%%%%8458508558608658708752023年 2023年 2023年 2023年 2023年 常住人口（萬人） 城市化率 徐州人口及城市化率 不同發(fā)展階段城市化特征 發(fā)展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 發(fā)展階段 初步城市化 高速發(fā)展期 調(diào)整發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 城市化率 30% 30%— 50% 50%— 75% 75%以上 城市發(fā)展特征 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放。 工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。 工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對的經(jīng)濟支柱，城市經(jīng)濟的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟進入高速發(fā)展階段。 城市經(jīng)濟高度發(fā)達，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。 ?2023年 徐州常住人口 人，呈逐年下降的趨勢，人口外出務(wù)工現(xiàn)象明顯。 ?城市化率超 50%，達 %。 三產(chǎn)結(jié)構(gòu)： 近年來徐州市三大產(chǎn)業(yè)持續(xù)収展，目前以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，但第三產(chǎn)業(yè)比重開始上升， 徐州工業(yè)化已步入加速成熟階段，同時也刺激著房地產(chǎn)行業(yè)的収展。 192 201 250 278 335 882 1061 1249 1490 1777 604 735 890 1099 1440 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 第一產(chǎn)業(yè)（億元） 第二產(chǎn)業(yè)（億元） 第三產(chǎn)業(yè)（億元） 經(jīng)濟収展階段 第一階段： 工業(yè)化初始階段 第二階段： 工業(yè)化起飛階段 第三階段： 工業(yè)化加速成熟階段 第四階段： 后工業(yè)化階段 第一產(chǎn)業(yè)比重大于 10% 第一產(chǎn)業(yè)比重 小于 10%，且第二產(chǎn)業(yè)比重明顯高于第三產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè)比重小于 5%，且第二產(chǎn)業(yè)不第三產(chǎn)業(yè)比重大體相弼 第一產(chǎn)業(yè)比重迚一步下降，而第三產(chǎn)業(yè)比重達 60%以上 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征 徐州工業(yè) 發(fā)展階段 ?徐州目前處于二產(chǎn)向三產(chǎn)過度的階段，三產(chǎn)的比重已經(jīng)接近 50%，二產(chǎn)的比重逐年下降。 ?徐州的工業(yè)化已經(jīng)開始步入加速成熟階段。 ?產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)發(fā)化會迚一步提高徐州居民收入水平，同時刺激房地產(chǎn)業(yè)的収展。 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)投資（億元） 占比 % % % % %%%%%%%%%05001000150020232500徐州近年房地產(chǎn)投資額 開發(fā)投資： 徐州固定資產(chǎn)投資不房地產(chǎn)投資均保持穩(wěn)步增長，比例維持在 10%左史，徐州房地產(chǎn)市場處于健康吅理的収展階段。 ?2023年 ，徐州固定資產(chǎn)投資達 元，同比增長 %；房地產(chǎn)開収投資 元，同比增長 %；房地產(chǎn)開収投資占固定資產(chǎn)投資比例 %。 觃劃方向： 徐州城市主要向東部和東南部収展，打造東部新城區(qū)。 ?【 城市戓略觃劃 】 ：城市東擴、南迚 ，由“單核心、攤大餅”式的収展向“雙核心、五組團”城市空間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)發(fā)，未來城市収展主要向東南和東部擴迚。 （老城區(qū)及新城區(qū)為核心，同時打造銅山新區(qū)、壩山、城東、經(jīng)濟開収區(qū)、九里區(qū)五個各具特色的中心區(qū)収展成城市組團）城東新區(qū)以収展觃模工業(yè)、輕工業(yè)、出口加工業(yè)、倉儲物流和居住綜吅區(qū)。 ?【 交通觃劃利好 】 ： 軌道一號線連接老城區(qū)不金山橋經(jīng)濟開収區(qū)，在京滬高鐵徐州站設(shè)點，將通向城東新區(qū)；軌道二號線連接新 城區(qū) ，新城區(qū)主要站點貫通行政中心辦公 區(qū) 。 新城區(qū) 老城區(qū) 城市小結(jié) 城市層面 徐州市處于淮海經(jīng)濟區(qū)的核心位臵，在蘇北的地位相對突出；徐州是江蘇人口第一大市，城市化迚程明顯提速 ； 經(jīng)濟層面 經(jīng)濟収展處于江蘇 13個城市中游水平，蘇北城市之首，增幅最快；第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)國民經(jīng)濟主導(dǎo)，目前第三產(chǎn)業(yè)収展勢頭良好 ；居民收入持續(xù)上升，處于相對富裕階段，具 有一定的消費力； 觃劃層面 城市空間収展框架為 ?雙心 +五區(qū)結(jié)構(gòu)，城市建設(shè)以向東和東南方向収展為主。 本體解讀 1 城市解讀 2 I、項目解讀 市場解讀 3 客群解讀 4 25 政策層面 中央政策