河北石家莊鑫科槐安路項目市場研究產(chǎn)品論證案_98頁-文庫吧
2025-02-19 11:56 本頁面
【正文】 12萬開 盤 20235 入住 2023綠 化率 30% 容 積 率 3首付 40%50%全款 公 攤 樓 間 距 40米左右 車 位 1： 均價 5700 優(yōu) 惠 全款 建筑 規(guī) 模 15棟 建筑 類 型 高 層面 積 （平）90184 主打 戶 型 兩室其它 交通 16路、 27路、 54路、 116路、 60路、 72路、快 39路等西美第五大道二期開 發(fā) 商 萬達(dá)集 團 項 目地點 槐安路交民心河建筑面 積 183萬平方米 占地面 積 40公 頃開 盤 入住 2023綠 化率 容 積 率 首付 30% 公 攤 樓 間 距 車 位 均價 6000左右 優(yōu) 惠 卡免 費 ，持卡 建筑 規(guī) 模 建筑 類 型 公寓、寫字樓、高 層面 積 （平）90161 主打 戶 型 三室其它 43中， 27中、金馬小學(xué)、裕東小學(xué)、翟營大街小， 16路、 43路、 65路等萬達(dá)廣 場⑴ .從上表不 難 看出大部分的樓 盤 從 1月開始一直上 漲 ，個 別漲 幅比 較 大⑵ 四月份作 為 地 產(chǎn) 新政出臺 階 段，以 4月尾 轉(zhuǎn) 折點，有 1/3樓 盤 下 調(diào) 房價，但下 調(diào) 的幅度不是很大；另外有 1/3樓 盤堅 持原來的價格不肯下 調(diào) ，但相 對 整體來 說銷 量一般化；剩余的 1/3樓 盤 仍然 繼續(xù) 上 揚 價格，至于 銷 量明 顯 小很多，大多來看樓 盤 的只是 觀 望下 還 有剩下好的 戶型沒，和看看價格有沒有降低⑶ .樓 盤 均價中最低 4400米 /平，最高 7000米 ./平，在平均下等于 5700米 /平，整體 處 于高水準(zhǔn)、高檔社區(qū)，體 現(xiàn) 出 東 南地域的樓 盤 整體特征面 積 最小供 給 面 積 在 51平米，最大供 給 面 積 在 200平米；共同的供 給 范 圍 集中 100130平米之 間 ，以 較 大的兩室或者小三室 為 主。由此可以推 測 ，市 場 的需求面 積 范 圍 在 90150平米之 間 ，主力兩室三室。一些要 結(jié) 婚的年 輕 人， 該買 房子 還試 要 買 的，一般的需求是 90120平的兩室一 廳 或者是兩室兩 廳為 主，所以中小 戶 型必然是相 對 于大 戶 型 熱門 。世奧灣 遠(yuǎn)見 公園首府 萬達(dá)廣場 藏龍福地 西美一室 *兩室 * * * * *三室 * * * * * *四室 *躍層周邊競爭對手主力戶型分析槐安路是橫 貫 石家莊 東 西，是 聯(lián) 系 東 部新區(qū)、主城區(qū)、西部山前區(qū)的最 長 交通主干道，沿 線 的住宅此起彼伏，便捷的交通， 優(yōu) 雅的道路 綠地等，促使沿 線 的住宅市 場 一直保持 較 高的增 長態(tài)勢 ，近期受 “新國十條 ”影響出 現(xiàn) 量價起跌 現(xiàn) 象，但是 該 路沿 線 生活圈都日 漸 成熟，其宜居性 還 是 備 受市 場認(rèn) 可，而隨著省會城市三年大 變樣進 行，城中村的改造，住宅的 剛 性需求始 終 存在。市 場 需求 戶 型以兩室、三室居多，面 積 控制在 90150平米之 間 ，性價比高的接受度 強 ，比如藏 龍 福地。住宅小結(jié)：二、我們到底有什么？l地塊分析l優(yōu)勢分析（ Strength ）l劣勢分析（ Weakness ）l機會分析（ Opportunities ）l威脅分析（ Threats ）lSO優(yōu)化策略lTW規(guī)避策略地塊分析l本案位于槐安路與 談固南大街交口西 北角l規(guī)劃將商業(yè) 、商務(wù)、 住宅三大城市功能匯 聚于此 為本案談 固 西 街槐安東路談 固 南 大 街圖中紅圈部分為本案項目用地，呈倒 L型二、我們到底有什么？l地塊分析l優(yōu)勢分析（ Strength ）l劣勢分析（ Weakness ）l機會分析（ Opportunities ）l威脅分析（ Threats ）lSO優(yōu)化策略lTW規(guī)避策略優(yōu)勢分析（ Strength ）? 東南，城市未來中心所在！? 項目坐擁槐安路迎賓大道及談固南大街兩條城市主干道? 地處中央生活區(qū)（ CLD），高端精品樓盤林立? 區(qū)域內(nèi)城市配套極為完善? 居住人群檔次較高? 私享 110000平米希望綠洲及 50000平米丁香園兩大主題公園二、我們到底有什么？l地塊分析l優(yōu)勢分析（ Strength ）l劣勢分析（ Weakness ）l機會分析（ Opportunities ）l威脅分析（ Threats ）lSO優(yōu)化策略lTW規(guī)避策略劣勢分析（ Weakness ）? 槐安路為快速路，不便于客戶駐留? 項目地塊不規(guī)則方正? 區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍尚未形成? 小區(qū)地塊原因?qū)е萝囄灰?guī)劃受限，不利于商務(wù)辦公? 項目可用綠化面積較少? 商鋪為二十年使用權(quán)二、我們到底有什么？l地塊分析l優(yōu)勢分析（ Strength ）l劣勢分析（ Weakness ）l機會分析（ Opportunities ）l威脅分析（ Threats ）lSO優(yōu)化策略lTW規(guī)避策略機會分析（ Opportunities ）? 槐安路高架橋下依規(guī)劃可做成停車場，以彌補本案停車位不足? 受 “新國十條 ”政策推動，商業(yè)地產(chǎn)煥發(fā)生機? 區(qū)域內(nèi)在建商務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)增多，未來商圈雛形顯現(xiàn)? 本案周圍尤其商務(wù)類項目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，無點睛之作? 據(jù)規(guī)劃談固南大街將北延至濱河新區(qū)，形成南北交通動脈? 擬將京珠高速公路東遷至良村，槐安路變身迎賓大道，出入市區(qū)更加便捷二、我們到底有什么？l地塊分析l優(yōu)勢分析（ Strength ）l劣勢分析（ Weakness ）l機會分析（ Opportunities ）l威脅分析（ Threats ）lSO優(yōu)化策略lTW規(guī)避策略威脅分析（ Threats ）? 宏觀政策對房地產(chǎn)市場影響的不可預(yù)見性? 本案周圍項目眾多，競爭壓力較大? 地塊周邊同質(zhì)項目將分流部分客源，且已占據(jù)先機二、我們到底有什么？l地塊分析l優(yōu)勢分析（ Strength ）l劣勢分析（ Weakness ）l機會分析（ Opportunities ）l威脅分析（ Threats ）lSO優(yōu)化策略lTW規(guī)避策略?Strength優(yōu)勢?Opportunities機會S
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