房地產(chǎn)培訓(xùn)-有效管理下的地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新講義-64ppt-文庫吧
2025-02-13 11:12 本頁面
【正文】 計階段所需成本目標(biāo)； ? 隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo)； ? 負(fù)責(zé)組織方案設(shè)計招標(biāo)中的各項工作 市場 營銷部 ? 按要求及時向設(shè)計管理部提交各設(shè)計階段所需資料條件； ? 負(fù)責(zé)對各階段設(shè)計成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評審提供市場評價建議； ? 負(fù)責(zé)制定各階段設(shè)計任務(wù)書中的市場定位部分的內(nèi)容 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 組織與架構(gòu)優(yōu)化 案例分析一： 北京金地 2023設(shè)計部 組織架構(gòu)圖 2 0 0 6 年 19 人編制，包括：部門經(jīng)理 1 人、首席建筑師 1 人、資料員1 人；電氣工程師、給排水工程師、暖通工程師各 1 人；副經(jīng)理（建筑） 1 人、結(jié)構(gòu)工程師 2 人、方案建筑師 1 人、建筑師 6 人、室內(nèi)設(shè)計師 1 人、示范區(qū)包裝設(shè)計師 1 人、景觀設(shè)計師 1 人。 另外可增加 1 名建筑師儲備?？蓾M足北京三個項目。 設(shè)計 管理 部經(jīng)理 首席建筑師 暖通工程師 建筑師 方案建筑師 資料員 結(jié)構(gòu)工程師 副經(jīng)理 /經(jīng)理助理 副經(jīng)理 /經(jīng)理助理 電氣工程師 給排水工程師 景觀設(shè)計師 室內(nèi)設(shè)計師 示范區(qū)包裝設(shè)計師 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 案例分析 二： 06~07深圳金地設(shè)計部構(gòu)架圖 (改進(jìn)前 ) 項 目 組 1 項 目 組 2 項 目 組 3 項 目 組 N 結(jié) 構(gòu) 組 設(shè) 備 組 景 觀 組 室 內(nèi) 組 專業(yè)組主管負(fù)責(zé)制 強(qiáng)大的技術(shù)支撐平臺 重點 “ 技術(shù)支持 +質(zhì)量控制 ” 項目組設(shè)計經(jīng)理制 重點 “ 前期方案 +項目設(shè)計管理 ” 設(shè)計總監(jiān) 部門經(jīng)理 專業(yè)組 項目 （建筑師 )組 建筑研發(fā)組 材料組 部門副經(jīng)理 行政秘書 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 主線流程 概念設(shè)計 方案設(shè)計 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計 配合部門 營銷 成本 工程 開發(fā) 物業(yè) 主線部門 設(shè)計部 ? 業(yè)務(wù)流程 總的房地產(chǎn)運營框架圖 說明及圖例： 一 、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。 二 、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。 三 、本示意圖中僅列舉四個專業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專業(yè)的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細(xì)的描述。 ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù) ， 即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件 。 ：配合專業(yè)的任務(wù) 。 項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 入伙 項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程施工階段 竣工 銷售管理階段 入伙管理階段 工程 拓展 組織項目論證 初步產(chǎn)品定位 營銷 組織項目策劃 /產(chǎn)品 、 市場及客戶定位研究 規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計 營銷策劃 、 項目推廣方案策劃 、 項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備 設(shè)計 方案設(shè)計 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計 設(shè)計配合 、 供應(yīng)商考察及招標(biāo) 、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合 工程施工配合 、 銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 成本 估算 測算 預(yù)算 、 標(biāo)底 、 合同價 進(jìn)度款 、 工程變更 、 招標(biāo)采購 結(jié)算 設(shè)計流程階段 設(shè)計流程框架圖 施工圖設(shè)計 建筑、 規(guī)劃方案 部品 設(shè)計及 定板 擴(kuò)初設(shè)計 拿地節(jié)點 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 方案報建 方案設(shè)計 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計 模型研究 施工圖設(shè)計指引 部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣 銷售配合資料 結(jié)構(gòu)設(shè)計 設(shè)備選型 建筑平面 實施方案設(shè)計階段 產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā) 論證階段 策劃階段 設(shè)計管理階段 工程管理 銷售示范區(qū)設(shè)計 分階段業(yè)務(wù)流程圖 設(shè)計流程框架圖 一級流程 : ? 項目投資決策論證管理階段流程 ? 項目設(shè)計管理階段流程 ? 項目投資決策論證管理階段流程 ? 項目投資決策論證管理階段流程 ? 項目入伙管理階段流程 二級流程 : ? 設(shè)計管理流程 ? 設(shè)計單位選擇管理流程 ? 設(shè)計合同及付款管理流程 ? 材料設(shè)備選型 /定板 /驗板管理流程 ? 設(shè)計變更管理流程 設(shè)計流程框架圖 三級流程： ? 設(shè)計費用預(yù)算計劃編制細(xì)則 ? 設(shè)計合同編制工作細(xì)則 ? 設(shè)計任務(wù)書編制工作細(xì)則 ? 設(shè)計、咨詢單位選擇及信息管理細(xì)則 ? 施工現(xiàn)場設(shè)計配合工作細(xì)則 ? 設(shè)計關(guān)鍵點控制工作細(xì)則 ? 計變更管理細(xì)則 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 管理流程 ? 主要是涉及設(shè)計職能的公司管理制度，如 《 地產(chǎn)公司設(shè)計總監(jiān)管理辦法 》 、 《 設(shè)計管理階段集團(tuán)對子公司監(jiān)控程序 》 、 《 實施地產(chǎn)項目開發(fā)周期基準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書 》 等 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 優(yōu)化的流程帶來的管理效率和效益 ? 梳理設(shè)計工作流程，明確設(shè)計管理的控制節(jié)點和不同階段的設(shè)計輸入條件 ,清晰規(guī)范項目設(shè)計管理過程中的控制節(jié)點，以便提高設(shè)計管理效率，保證設(shè)計質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 設(shè)計管理業(yè)務(wù)流程的意義 ? 梳理設(shè)計工作流程，明確設(shè)計管理的控制節(jié)點和不同階段的設(shè)計輸入條件 ,清晰規(guī)范項目設(shè)計管理過程中的控制節(jié)點，以便提高設(shè)計管理效率，保證設(shè)計質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 優(yōu)化的流程帶來的管理效率和效益 市場與產(chǎn)品定位評審、概念設(shè)計方案評審合并到投資決策評審會 ,強(qiáng)調(diào)工作前置 ,縮短項目開發(fā)周期 目標(biāo) 案例分析：某大型地產(chǎn)公司關(guān)鍵把控節(jié)點反思 ?未有效地實現(xiàn)工作前置和并行開展； ?《 項目投資決策報告 》 達(dá)不到市場、設(shè)計、成本等 各專業(yè)的成果標(biāo)準(zhǔn) ,(僅滿足拿地測算要求 )：拿地后 ,
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