常州香江華廷策劃定位報(bào)告-文庫吧
2025-02-10 16:39 本頁面
【正文】 常州中高水平的消費(fèi)者也占了較大比例，總體統(tǒng)計(jì)，每月在休閑娛樂總支出在 500元以上的消費(fèi)者占了 35%，常州市民除生活必需品外追求生活質(zhì)量與情趣的消費(fèi)意識(shí)正在不斷提高。 16行業(yè)描述消 費(fèi) 者 問 卷 總結(jié) ：（ 1） 消費(fèi)者對(duì)娛樂、休閑、餐飲的消費(fèi)意識(shí)非常強(qiáng)烈； （ 2） 消費(fèi)者對(duì)選擇場(chǎng)所休閑娛樂，更多關(guān)注的是環(huán)境氛圍及服務(wù)質(zhì)量， 價(jià)格及交通抗性較小； （ 3） 隨著常州經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，市民的人均可支配收入也逐年增 高，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)達(dá) %，城鎮(zhèn)居民的生活水平已達(dá)中等 發(fā)達(dá)程度，用于娛樂、休閑、餐飲等為提高生活質(zhì)量方面的消費(fèi) 也逐年增加。 17SWOT分析二、 SWOT分析（ 1）優(yōu)勢(shì) 離市中心僅 10分鐘的車程，交通便利； 本案在常州知名度較高，開發(fā)商口碑較好； 項(xiàng)目體量較大，具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，帶來大批的居住群體。（ 2）劣勢(shì) 目前存在的商業(yè)體量較少，商業(yè)氛圍較淡； 周邊新建住宅體量較大，目前整體環(huán)境較差； 打造娛樂城銷售難度較大，不易回籠資金。18SWOT分析 （ 3）機(jī)會(huì)點(diǎn) 區(qū)域隨著居住人口的不斷增加，人氣逐漸旺盛促使商業(yè)氣氛逐漸成熟； 常州人娛樂、休閑、餐飲的消費(fèi)意識(shí)較高，對(duì)本案的娛樂城方案表示支持 態(tài)度； 項(xiàng)目周邊的娛樂場(chǎng)所較為火熱，具備一定的娛樂氛圍，能帶動(dòng)本案的人氣。 （ 4）威脅點(diǎn) 常 州 娛樂場(chǎng) 所 較 多， 項(xiàng) 目周 邊 的金碧 輝 煌、自由 動(dòng) 力等可能會(huì)分流一部分消 費(fèi) 群體； 中 億 寶第的推出將 對(duì) 本案 產(chǎn) 生 競(jìng) 爭(zhēng)。19定位依據(jù)三、定位依據(jù)216。位于地塊對(duì)面的是銀河灣大酒店（ 3星級(jí)），知名度較高，本案能借勢(shì)打造娛樂休閑項(xiàng)目； 216。地塊右邊有金碧輝煌 KTV、自由動(dòng)力量販?zhǔn)降却笮蛫蕵穲?chǎng)所，具備相當(dāng)?shù)娜藲猓? 216。項(xiàng)目體量較大，且未來聚集大量的居住人口，為本案帶來相當(dāng)數(shù)量的消費(fèi)群體； 216。懷德南路是交通主干道，是常州連接丹陽等周邊城鎮(zhèn)所經(jīng)過道路，車流量較多； 216。常州市民餐飲、娛樂的消費(fèi)意識(shí)高，且消費(fèi)水平正在不斷提升，消費(fèi)金額也在 逐年上升；消費(fèi)者對(duì)本案的娛樂城方案表支持態(tài)度； 216。項(xiàng) 目 東 面的中 億 寶第 項(xiàng) 目正打造休 閑 、餐 飲 ；整個(gè)區(qū)域 娛樂 休 閑 的氛 圍 、 環(huán)境 正在不斷改善； 216。娛樂城＋休閑餐飲能提升整個(gè)項(xiàng)目的居住品質(zhì)，帶動(dòng)地塊未來的人氣。 20定位依據(jù)商業(yè)主題定位為高檔酒店、娛樂城＋休閑、餐飲一條街。21可行性建議 由于區(qū)域商業(yè)氛圍較淡，如高檔酒店＋娛樂城項(xiàng)目硬性對(duì)外銷售會(huì)有很大的銷售難度，故建議： （ 1） 向市政 單 位 報(bào) 批 東 北角的地 塊 ，建造高檔酒店＋ 娛樂 城，制定 規(guī) 劃方案；（ 2）推遲高檔酒店項(xiàng)目的動(dòng)工時(shí)間，分期開發(fā)并對(duì)外進(jìn)行宣傳； （ 3） 招商先行，在宣 傳 的 過 程中，把 東 北角及內(nèi)街的 線 性商 業(yè) 先行 進(jìn) 行 銷 售，以 休 閑 吧、餐 飲 、酒吧等 為 主，去化 難 度 較 低； （ 4） 在 線 性成功 銷 售的基 礎(chǔ) 上，已 經(jīng) 形成 較 好的商 業(yè) 氛 圍 ，降低 娛樂 城、高檔酒 店的的 銷 售 難 度； （ 5） 在銷售線性商業(yè)的同時(shí)，高檔酒店及娛樂城也可以以項(xiàng)目整體出讓的方式進(jìn) 行去化。如出讓成功，更能促進(jìn)線性及其他板狀商業(yè)的去化速度。22產(chǎn)品規(guī)劃娛樂城12F: 34F: 高檔 KTV水療、桑拿浴場(chǎng)216。娛樂城單層面積建議在 2023－ 2500平方米左右較為，層高 ，并保留 800－ 1000平方米作為停車用地。216。西北角板狀商業(yè)由于占地面積較小，建議做大酒樓、休閑餐飲等餐飲配套，或者做產(chǎn)權(quán)式酒店，引進(jìn)莫泰 16如家酒店等。單層面積在 1200－ 1500平方米之間，余下為停車及行走用地。 23產(chǎn)品規(guī)劃216。東北角的線性商業(yè)以酒吧、休閑、餐飲為主，為板式娛樂城作業(yè)態(tài)補(bǔ)充，也滿足周邊消費(fèi)者的休閑、餐飲需求。 216。西北角線性商業(yè)位于西環(huán)路上，建議做快餐、日用百貨等生活配套；在西環(huán)路上有一個(gè)藝術(shù)學(xué)校，故建議做一些樂器等文藝類用品店。 24產(chǎn)品規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃圖25綜述星級(jí)酒店、娛樂城的定位大大提升了區(qū)域的整體形象以及項(xiàng)目的住居品質(zhì)。周邊的金碧輝煌、自由動(dòng)力 (KTV)都是有名的娛樂場(chǎng)所、新建項(xiàng)目中億寶第的餐飲、休閑正在啟動(dòng)，如本案推出娛樂城，不僅擴(kuò)大了區(qū)域內(nèi)娛樂業(yè)體量，使整條懷德路沿線娛樂檔次提升，更能吸引市中心及周邊次級(jí)區(qū)域的大量消費(fèi)者。常州是一個(gè)市中心聚集城市，發(fā)展以南北方向?yàn)橹?，東西方向發(fā)
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