【正文】 店 鼓樓醫(yī)院 金鷹 師大實(shí)驗(yàn)學(xué)校 仙林中學(xué) 康橋圣菲商業(yè)街 亞東商業(yè)街 廣發(fā)銀行 交通銀行 工商銀行 浦發(fā)銀行 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 3 以金鷹帶動(dòng)的高檔商業(yè)配套逐漸完善，但項(xiàng)目距離核心商圈較遠(yuǎn) ?物業(yè)類型： 雙拼（ 308平）、聯(lián)排（ 243284平）、疊加（ 179平）、花洋（ 4F)、多層（ 6F） ?戶型面積 ： 92平米 2+1房， 99平米 2+1房， 139平米 3+1房。 創(chuàng)新 N+1戶型 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 4 中低密度物業(yè)，產(chǎn)品線跨度長(zhǎng)，戶型設(shè)計(jì)具有較好的產(chǎn)品附加值 開間陽(yáng)臺(tái) 南北通透 N+1多功能設(shè)計(jì) N+1多功能設(shè)計(jì) 雙室朝南 衛(wèi)生間全明 集團(tuán)品牌塑造要求 ： 項(xiàng)目必須實(shí)現(xiàn)高端定勢(shì)，用項(xiàng)目撬動(dòng)品牌 我們的核心問題： 本項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)高端定勢(shì)，以及制定何種營(yíng)銷策略來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目撬動(dòng)品牌的目標(biāo)？ 2nd 觀城 城市如江湖， 變幻莫測(cè)， 群雄逐鹿。 唯靜觀，列比，明斷； 方可久臵于城上。 0 4 1 0 年南京商品住宅供求走勢(shì)圖0100020230 . 00 . 51 . 01 . 52 . 0上市量（萬(wàn)㎡） 8 9 8 . 4 4 7 9 0 . 4 4 6 8 6 . 7 6 8 4 9 . 6 7 6 9 9 . 2 0 6 4 0 . 2 7 5 2 3 . 9 4銷售量（萬(wàn)㎡） 6 7 4 . 2 6 6 8 5 . 4 1 8 7 0 . 0 9 9 5 4 . 4 3 4 0 9 . 4 3 9 8 5 . 3 4 4 3 6 . 3 2供銷比 1 . 3 3 1 . 1 5 0 . 7 9 0 . 8 9 1 . 7 1 0 . 6 5 1 . 2 0 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年南京市場(chǎng) 08年“量?jī)r(jià)齊跌”， 09年快速回暖后呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)，遍地供不應(yīng)求，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升， 2023年供求逐漸回歸理性，然而均價(jià)已經(jīng)突破萬(wàn)元大關(guān) ?2023年上市 640萬(wàn)㎡，同比下降 8%；銷售量 985萬(wàn)㎡，同比上升 141%；供銷比 ，呈現(xiàn)賣方市場(chǎng)態(tài)勢(shì)；存量持續(xù)快速減少，房?jī)r(jià)高速上漲。 ?2023年銷售均價(jià)為 7413元 /㎡ ，同比增長(zhǎng) 15%。價(jià)格呈直線性上漲，個(gè)別樓盤年初至年末售價(jià)翻一番。 ?2023年供應(yīng)量和銷售量較 09年均有所下降，然而價(jià)格持續(xù)走高， 7月份達(dá)到峰值。 2023年 2023年 2023年 2023年 4540元 /㎡ 5580元 /㎡ 6455元 /㎡ 7413元 /㎡ 2023年 注：至 2023年 11月 11209元 /㎡ 22085 17802 12671 板塊 09年份額 10年份額 10年 111月均價(jià) （元 /平米） 城中 % % 22085 城東 % % 17308 城北 % % 12708 城南 % % 12671 河西 % % 17802 仙林 % % 12759 江寧 % % 7873 江北 % % 7117 全市 100% 100% 11209 2023年南京住宅市場(chǎng)格局 12708 17308 12759 7873 7217 本案 隨著南京主城房?jī)r(jià)高企，大量中高端消費(fèi)者外溢，河西和仙林成為主要的外溢地， 2023年仙林的市場(chǎng)份額有所回落 ?09年仙林市場(chǎng)火爆，供需兩旺，09年供應(yīng) 80萬(wàn)平米，銷售量接近 100萬(wàn)平米，大幅超出歷史最佳水平，供銷比 ，市場(chǎng)存在少量的供不應(yīng)求； 2023年供需回歸理性，而均價(jià)突破 12023，較 09年增加了 93%； ?市場(chǎng)從 09年的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇?，未來區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，價(jià)格一波三折，整體呈逐漸上升趨勢(shì)。 仙林板塊市場(chǎng)前期表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊升，新政出臺(tái)后價(jià)格處于高位盤整狀態(tài) 0 4 1 0 年仙林區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)02040608010012002023400060008000100001202314000上市量 2 . 9 2 2 8 . 7 4 3 4 . 6 8 3 4 . 9 2 4 . 9 1 8 0 . 7 5 2 8 . 6 8成交量 3 . 3 9 1 2 . 2 3 3 4 . 9 8 3 6 . 3 8 . 3 1 9 7 . 5 3 2 2 . 0 1成交均價(jià) 5752 4610 5047 6650 7735 6228 120252023 2023 2023 2023 2023 2023 202309 年 11 月 1 0 年 11 月仙林區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)051015202530350202340006000800010000120231400016000上市量 1 0 . 7 1 9 . 5 1 . 8 7 0 . 8 0 0 . 0 0 6 . 8 3 0 0 . 1 7 0 0 . 9 3 4 . 7 2 8 . 1 7 5 . 1 9成交量 3 0 . 9 2 8 . 3 5 . 9 1 0 . 7 6 1 . 1 4 4 . 4 0 . 7 6 0 . 2 2 0 . 2 3 0 . 2 4 1 . 1 5 . 3 9 1 . 8 6成交均價(jià) 5720 5650 9737 1173 1275 1267 9753 1313 1320 1173 1323 1346 13230 9 39。 110 9 39。 121 0 39。 011 0 39。 021 0 39。 031 0 39。 041 0 39。 051 0 39。 061 0 39。 071 0 39。 081 0 39。 091 0 39。 101 0 39。 11注：至 2023年 11月 在售項(xiàng)目主要集中在仙鶴片區(qū)，區(qū)域供應(yīng)充足，品牌云集 誠(chéng)品城 棲園 依云溪谷 仙龍灣 鐘山美廬 鴻雁名居 山居十六院 三味公寓 紫氣鐘山 本案 紫金東郡 保利紫晶山 東墅山莊 匯杰文庭 花園洋房 別墅 小高層 高層 依云 溪谷 鐘山 美廬 東墅 山莊 匯杰 文庭 棲園 山居 十六院 仙龍灣 紫氣 鐘山 誠(chéng)品城 三味 公寓 鴻雁 名居 物業(yè)類型 項(xiàng)目存量 大 小 在售項(xiàng)目高層公寓斷檔，低密度物業(yè)少（存量 6萬(wàn)），中低密度物業(yè)為市場(chǎng)主體（存量 117萬(wàn)）， 項(xiàng)目為中低密度物業(yè)，處在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈產(chǎn)品供應(yīng)區(qū)域 保利 紫晶山 紫金 東郡 60 40 面積段 （平米） 市場(chǎng)戶型面積未有明顯斷檔，項(xiàng)目首期戶型面積段落在 90130平米，為市場(chǎng)供應(yīng)主力 80 100 120 140 160 180 200 250 300 400 600 三味公寓 紫氣鐘山 誠(chéng)品城 鴻雁名居 仙龍灣 山居十六院 匯杰文庭 棲園 東墅山莊 依云溪谷 鐘山美廬 保利紫晶山 紫金東郡 80 50 總價(jià)段 （萬(wàn)元） 110 140 170 200 230 260 290 320 350 400 600 三味公寓 紫氣鐘山 誠(chéng)品城 鴻雁名居 仙龍灣 山居十六院 匯杰文庭 棲園 東墅山莊 依云溪谷 鐘山美廬 市場(chǎng)存在 200290萬(wàn)總價(jià)空白，為產(chǎn)品面市提供總價(jià)區(qū)間的窗口機(jī)會(huì) 保利紫晶山 紫金東郡 潛在供應(yīng)以高層公寓產(chǎn)品為主，供應(yīng)量約為 149萬(wàn)平米，中 低密度物業(yè)潛在供應(yīng)相對(duì)較少，約為 61萬(wàn)平米，低密度物業(yè)稀缺，中低密度物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較激烈 2023G78/38萬(wàn) / 2390/07. 2023G84/ / 5891/2023G121/ / 4250/住 R＞ 住 1R≤ 2023G13/ / 6032/2023G55/ / 2206/本案 2023G06/ / 5492/2023G81/ / 4588/ 2023G05/2萬(wàn) / 2725/臵業(yè) 2023G34/ / 4578/ 2023G45/ / 4261/ 2023G52/ / 1909/ 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 未售總量 （萬(wàn)㎡） 預(yù)計(jì) 2023年上市量（萬(wàn)㎡） 主力產(chǎn)品 銷售期 誠(chéng)品城 多層 4 90㎡ 三房、 100㎡ 三房 20232023 鴻雁名居 多層、小高層 3 90㎡ 兩房、 115㎡ 三房 20232023 仙龍灣 花園洋房 5 90 ㎡ 兩房、 130㎡ 三房、140㎡ 四房、 166 ㎡ 四房 20232023 紫金東郡 花園洋房、疊加 6 100㎡ 兩房、 106142㎡ 三房、 151㎡ 四房 20232023 保利紫晶山 花園洋房、聯(lián)排、 雙拼 7 140㎡ 三房、 180㎡ 四房、230310㎡ （雙拼和聯(lián)排） 20232023 項(xiàng)目挑戰(zhàn)區(qū)域標(biāo)桿面臨的核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為 紫金東郡和保利紫晶山 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)啟示： 區(qū)域高端項(xiàng)目棲園和依云溪谷逐漸淡出市場(chǎng)， 市場(chǎng)需要新的領(lǐng)導(dǎo)者 ； 以仙龍灣和誠(chéng)品城為代表的多層或花園洋房主力產(chǎn)品項(xiàng)目，填補(bǔ)了區(qū)域中低密度物業(yè)的市場(chǎng)空白，但是項(xiàng)目以低價(jià)跑量為營(yíng)銷策略， 產(chǎn)品品質(zhì)低，無(wú)法作為區(qū)域標(biāo)桿引領(lǐng)市場(chǎng) 。 后續(xù)供應(yīng)中，紫金東郡和保利紫晶山依托強(qiáng)勢(shì)資源和地段，努力打造為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。 市場(chǎng)呼喚新的高端項(xiàng)目作為區(qū)域標(biāo)桿引領(lǐng)市場(chǎng)！ 3rd 觀心 若不觀心，法無(wú)來處； 觀心在前，造物在后； 則了然于胸，運(yùn)籌帷幄。 高校集中和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，構(gòu)成了仙林高新產(chǎn)業(yè)人群