【正文】 鶴山從原有不清晰的城市定位明確為休閑旅游、生態(tài)人居及綜合服務(wù)功能。 ? 《江門(mén)市可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃研究》中明確提出合并鶴山，將鶴山建成城市北部副中心。而鳥(niǎo)瞰鶴山城市現(xiàn)狀，沙坪城區(qū)擁擠繁忙，規(guī)劃中的新行政中心區(qū)由于土地資源的局限，周邊全被鄉(xiāng)村包圍，難以形成規(guī)?；⑷狈τ行Мa(chǎn)業(yè)造血功能支持。 ? 因此真正能在旅游休閑業(yè)和城市形象塑造上同時(shí)勝任的，只有大雁山板塊了。 大雁山板塊 廣州市 佛山市 江門(mén)市 西 江 鶴山老城區(qū) 鶴山：走向?yàn)I江時(shí)代 ? 在江門(mén)的總體規(guī)劃里面，鶴山的大雁山板塊將規(guī)劃發(fā)展居住、休閑旅游和城市綜合服務(wù)功能。 ? 大雁山板塊正處于九江橋頭，隔佛開(kāi)高速與沙坪主城區(qū)相望，幾條快速干線在此交匯，是連接鶴山與廣佛都市圈的必然門(mén)戶地段。 也將是鶴山承接廣佛輻射、納入廣佛經(jīng)濟(jì)圈的關(guān)鍵點(diǎn)。 ? 大雁山板塊瀕臨西江，隨著沿江大道的建設(shè)發(fā)展，將是西江沿岸發(fā)展的核心節(jié)點(diǎn)。 也是鶴山城市走向?yàn)I江發(fā)展格局的關(guān)鍵。 大雁山： 鶴山的城市門(mén)戶形象區(qū) ? 大雁山板塊是天賜的高端休閑產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，是鶴山經(jīng)濟(jì)融入廣佛都市圈的理想紐帶和橋頭堡。 ? 大雁山板塊是江門(mén)西江沿岸發(fā)展的端點(diǎn)，是鶴山新城拓展、承接江門(mén)沿江發(fā)展的門(mén)戶和形象節(jié)點(diǎn)。 ? 大雁山板塊盤(pán)山踞水，緊靠九江橋頭，濱臨西江、兼有大雁山景區(qū)風(fēng)光無(wú)限。大雁山風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)有一定的基礎(chǔ)，結(jié)合周邊山水優(yōu)美、生態(tài)絕佳、植被豐富、坡地起伏等優(yōu)勢(shì)，具備打造成為鶴山新城區(qū)最佳、最高端形象區(qū)的潛力。 三、從高端休閑度假的角度 ? 江門(mén)五邑僑鄉(xiāng)天下聞名，但旅游業(yè)總體發(fā)展?fàn)顩r并不均衡。其最大亮點(diǎn)是恩平溫泉和開(kāi)平碉樓。恩平溫泉持續(xù)開(kāi)發(fā)時(shí)間比較長(zhǎng)，新品不斷，舊品面臨生存危機(jī)；開(kāi)平碉樓則尚未呈現(xiàn)興旺的商業(yè)化運(yùn)營(yíng)局面。其余風(fēng)景區(qū)除了新會(huì)圭峰山規(guī)模比較宏大功能比較豐富之外，就多半不足為道。 恩平溫泉樣板比較： 金山溫泉 溫泉樂(lè)園 帝都溫泉 錦江溫泉 主要特色 溫泉資源豐富、常規(guī)溫泉項(xiàng)目、歐式風(fēng)格 無(wú)明顯特色 日式風(fēng)格 氟氡硅酸溫泉 溫泉養(yǎng)生特色 新馬泰風(fēng)格 動(dòng)感第一泉 沖浪、漂流 歐式風(fēng)格 接待功能 度假大酒店 ★★★★ 溫泉山莊、龍泉山莊、夢(mèng)泉山莊 國(guó)際會(huì)議中心 接待中心 小型別墅 帝都溫泉酒店、碧泉酒店 酒店客房、豪華 VIP別墅 大型會(huì)議中心、共容納 750人 錦江酒店、華景閣、愉景閣 俊景閣、豪華 VIP別墅 溫泉木屋區(qū) 大型會(huì)議中心 配套項(xiàng)目 射箭場(chǎng)、溜冰場(chǎng) 野戰(zhàn)俱樂(lè)部 煙花燃放區(qū) 歡樂(lè)天地 漂流道 按摩健身 購(gòu)物商場(chǎng) 音樂(lè)表演臺(tái) 按摩沐足 村野活動(dòng) 養(yǎng)生設(shè)施 錦江娛樂(lè)城、游客中心、商務(wù)中心、中西餐廳、民族風(fēng)情商場(chǎng)、溫泉大堂會(huì)所、運(yùn)動(dòng)健身區(qū)、網(wǎng)吧、表演區(qū)、煙花燃放區(qū) 備注 昨日黃花，大眾化 低端，大眾化 市場(chǎng)比較高端、自然山體景觀 還有開(kāi)發(fā)空地。周邊有軍警和村民用地干擾。 市場(chǎng)比較高端、政治背景資源 80％的會(huì)議客源，來(lái)自廣州。 新推三八節(jié)女性產(chǎn)品 評(píng)價(jià) 作為老牌溫泉度假村，設(shè)施老化，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng) 與金山分家之后，更加落魄，不足為道 建筑和景觀較好，住房設(shè)施條件一般。度假村過(guò)于靜態(tài)化，缺乏娛樂(lè)設(shè)施。 偏向運(yùn)動(dòng)娛樂(lè) 由于產(chǎn)品新鮮，定位超前，對(duì)低中高市場(chǎng)都有一定吸引力。 鶴山周邊主要景區(qū)比較： 大雁山板塊 圭峰山板塊 西樵山板塊 自立 立園 自然景觀 一般 很好 非常好 非常一般 核心功能 觀光區(qū) 生態(tài)保護(hù)區(qū) 觀光休閑區(qū) 高等教育區(qū) 千畝運(yùn)動(dòng)公園 觀光旅游區(qū) 宗教朝拜區(qū) 度假療養(yǎng)區(qū) 觀光度假 主要特色 西江風(fēng)景 海會(huì)寺 滑草、溜冰、沙灘游泳、劃艇、攀巖 森林浴、卡丁車(chē)等 南海觀世音像 黃大仙主題園 黃飛鴻舞獅館 依托自立碉樓 運(yùn)河 碉樓別墅 建筑風(fēng)格 待定 歐式風(fēng)格為主 嶺南風(fēng)格 南洋、碉樓風(fēng)格 酒店情況 雁山賓館 疊翠山莊 準(zhǔn)五星玉湖酒店 四星酒店一個(gè)，三星酒店較多。市場(chǎng)主要是佛山周邊居民和遠(yuǎn)程游客 有一個(gè)酒店和青年公寓，但住宿環(huán)境較差，住宿游客稀少。 配套項(xiàng)目 餐飲，運(yùn)動(dòng)，休閑、居住 拜祭、民俗活動(dòng) 拜祭，民俗活動(dòng) 備注 扼佛開(kāi)高速咽喉 為國(guó)家森林公園、餐飲相當(dāng)發(fā)達(dá)；運(yùn)動(dòng)公園和游樂(lè)園很受歡迎。 周邊已形成完善的城市配套，但檔次很低，商務(wù)氛圍和高檔居住氛圍太弱。 距市區(qū)近，過(guò)路客多，不具備高端休閑的條件。近期組織邀請(qǐng)香港明星足球隊(duì)參觀活動(dòng)。 評(píng)價(jià) 先天優(yōu)勢(shì)尋常，但有后發(fā)優(yōu)勢(shì) 與項(xiàng)目有一定競(jìng)爭(zhēng)力，體現(xiàn)五邑文化有不足。 功能完善，設(shè)施老化，缺乏再競(jìng)爭(zhēng)后勁和空間 搭申遺便車(chē)提高客源。但私家園林局限很大。 案例研究：圭峰山 /板塊示意圖 別墅區(qū) 運(yùn)動(dòng) 公園 酒店 景區(qū) 酒店 新會(huì) 江門(mén) 會(huì)展 博覽 圭峰山板塊旅游要素： ?吃： 六福城、玉湖小苑、佛笑樓、聚福堂餐廳、露天火鍋、燒烤場(chǎng)、玉湖酒店（潮苑軒） ??。?玉湖酒店（五星）、龍泉度假酒店（四星 120間）圭峰別墅（銷(xiāo)售中） ?行： 到江門(mén)和新會(huì)公交平均十分鐘一班。 ?游： 圭峰山、綠護(hù)屏、周總理紀(jì)念館、葵樹(shù)博覽園、牽線過(guò)脈、 天鵝湖、玉湖景區(qū)、玉臺(tái)寺 ?購(gòu)： 葵博會(huì)葵產(chǎn)品銷(xiāo)售點(diǎn)、旅游交易市場(chǎng)、玉臺(tái)寺商場(chǎng)（陳皮、蟲(chóng)草、葵扇葵畫(huà)等） ?會(huì)： 圭峰山運(yùn)動(dòng)會(huì)。 圭峰山運(yùn)動(dòng)公園： ?卡丁賽車(chē) 3萬(wàn)多平方米，得澳門(mén)賽車(chē)會(huì)技術(shù)支援。 ?峰瀛運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部 峰瀛網(wǎng)球場(chǎng)、瀛濱山水泳場(chǎng)（泳場(chǎng)餐廳）等。俱樂(lè)部配套有：健身設(shè)施、乒乓球、桌球、露天茶座、酒吧，是一個(gè)集運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、旅游、飲食、悠閑渡假享受于一身的俱樂(lè)部。 ?紅星運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部 擁有 11個(gè)優(yōu)質(zhì)人造草足球場(chǎng)，其中國(guó)標(biāo)五人場(chǎng) 8個(gè)，七人場(chǎng) 2個(gè)，４人場(chǎng) 3個(gè)。６個(gè)羽毛球場(chǎng)，比賽專用場(chǎng)３個(gè)，練習(xí)場(chǎng)地３個(gè)。 ?江會(huì)游樂(lè)場(chǎng) 已開(kāi)放過(guò)山車(chē) , 觀光纜車(chē) , 彩虹飛車(chē) , 海盜船 , 霹靂小飛人 , 雙龍宮 , 叢林歷險(xiǎn)城以及豪華大型轉(zhuǎn)馬、碰碰車(chē)、激流勇進(jìn)、龍型滑車(chē)，自控飛機(jī)、水上體能單車(chē)、三國(guó)戰(zhàn)術(shù)迷魂八卦陣、釣魚(yú)區(qū)、古炮發(fā)射、兒童天地等 30多個(gè)項(xiàng)目。 ?碧綠湖 水上活動(dòng)面積 108畝，有水上單車(chē)劃艇、電動(dòng)船和激光船； ?體能訓(xùn)練 內(nèi)設(shè)攀爬、氣模、游藝機(jī)的設(shè)施。 ?滑草場(chǎng) ?溜冰場(chǎng) 圭峰山板塊市場(chǎng)評(píng)價(jià)： 地處江門(mén)和新會(huì)之間，短程游客為主。 周邊餐飲發(fā)達(dá)，遠(yuǎn)程度假產(chǎn)品一般； 高檔會(huì)議設(shè)施相對(duì)不足，周邊市場(chǎng)為主； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間有限，別墅性價(jià)比不高； 依托周邊學(xué)校師生和市民，發(fā)展大眾化運(yùn)動(dòng)健身項(xiàng)目較為成功。 結(jié)論： 輻射影響有限，高端消費(fèi)較小。但目前它已是江門(mén)地區(qū)綜合性旅游目的地的象征。 ?鶴山的三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 ::，工業(yè)化進(jìn)程落后于珠三角發(fā)達(dá)地區(qū)，但正好最大程度地避免了先發(fā)地區(qū)因過(guò)度開(kāi)發(fā)而對(duì)環(huán)境造成的破壞，為鶴山保留了優(yōu)良的環(huán)境空間，鶴山政府也實(shí)事求是的將鶴山城市定位為 ——“ 珠三角生態(tài)休閑旅游城市 ”。 —— 《鶴山市人民政府工作報(bào)告（ 2023年）》 ?顯然，由于江門(mén)市總體工業(yè)化水平的欠缺，生態(tài)的相對(duì)優(yōu)美完整可謂江門(mén)五邑的基本共同特色，那么， 生態(tài)休閑文章該如何做出自己的特色，是我們要面對(duì)的課題。 發(fā)現(xiàn)大雁山 大雁山板塊： 珠三角地區(qū)高端休閑的新形態(tài) 大雁山： 珠三角地區(qū)高端休閑的新形態(tài) ? 大雁山板塊將以 休閑新城 的氣魄打造珠三角地區(qū)高端休閑產(chǎn)業(yè)平臺(tái)； ? 大雁山板塊將充分發(fā)揮和利用雁山山水風(fēng)景資源優(yōu)勢(shì)，遵循城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，建設(shè)成為集休閑、旅游、商務(wù)、會(huì)議、接待、度假、運(yùn)動(dòng)、教育、人居等為一體的綜合休閑新城區(qū)。 四、從高端居住的角度 ?江門(mén)地產(chǎn)在珠三角地區(qū)一直因西江之隔而與發(fā)達(dá)區(qū)域少有聯(lián)系，因而發(fā)育遲緩。但轉(zhuǎn)機(jī)正在孕育，廣佛一體的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，作為廣佛與江門(mén)地區(qū)聯(lián)系的門(mén)戶與紐帶，鶴山有望率先引發(fā)五邑地產(chǎn)的升級(jí)崛起。 江門(mén)與周邊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)比分析 廣東省及珠三角主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 江門(mén)地產(chǎn)：蛻變的前夜 通過(guò)以上數(shù)據(jù)比較分析，不難發(fā)現(xiàn)： ? 江門(mén)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相對(duì)于珠三角其他城市較緩慢，城市經(jīng)濟(jì)尚處在較為落后的狀態(tài)； ? 房地產(chǎn)投資甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，前景不樂(lè)觀，低迷的市場(chǎng)狀態(tài)決定了江門(mén)地產(chǎn)業(yè)的低水平徘徊態(tài)勢(shì)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)規(guī)模還是產(chǎn)品素質(zhì)，都不可與珠三角核心區(qū)同日而語(yǔ)。 ? 佛山的巨大增長(zhǎng)與廣州的小額增長(zhǎng)相映成趣，昭示著廣州消費(fèi)力隨著廣佛一體化向佛山方向的滲透，而大交通的改善，有望使一衣帶水的江門(mén)北部地區(qū)如鶴山率先嘗到廣佛巨大消費(fèi)流的甜頭，從而率先揭開(kāi)江門(mén)地產(chǎn)洗牌升級(jí)的序幕。 2023年江門(mén)五邑經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)比較 指標(biāo) \五邑 江門(mén) 新會(huì) 臺(tái)山 開(kāi)平 鶴山 恩平 GDP （億元） 人均工資（元） 18228 15623 10845 12869 12378 11190 消費(fèi)總額（億元） 第三產(chǎn)業(yè)比重 % % % % % 45% 城市化水平 / % 45% % % % 房地產(chǎn)銷(xiāo)售量 195萬(wàn)平米 30萬(wàn)平米 12萬(wàn)平米 （ 2023年） 25萬(wàn)平米 11萬(wàn)平米 ? 根據(jù)珠