【正文】 七年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究工作，有著豐富的市場(chǎng)研究經(jīng)驗(yàn)，熟悉項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)流程，對(duì)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的把控能力強(qiáng)，見解有深度，有創(chuàng)新意識(shí)，有較高的綜合素質(zhì)，曾擔(dān)任過多個(gè)項(xiàng)目的前期市場(chǎng)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期策劃工作。 主要操作項(xiàng)目： 濟(jì)南名士豪庭 （ 80萬平米住宅） 青島匯豪國際 （ 30萬平米住宅） 青島財(cái)富廣場(chǎng) （ 30萬平米綜合） 濟(jì)南魯能領(lǐng)秀城 （ 300萬平米住宅） 濟(jì)南天鴻萬象新天 （ 360萬平米住宅） 姓名 操盤項(xiàng)目 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目現(xiàn)狀 工作內(nèi)容 喬 相 逢 黃金時(shí)代廣場(chǎng) 50萬平米綜合 即將銷售 前期策劃 濟(jì)南金光旺角 8萬平米綜合 在售 全程策劃銷售 誠基泉城新時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng) 3萬平米商業(yè) 招商 策劃及招商 青島財(cái)富中心 35萬平米綜合 售罄 全程策劃 濟(jì)南名士豪庭 80萬平米住宅 在售 前期策劃 聊城百貨大廈 10萬平米寫字樓 售罄 全程策劃銷售 濱州百樂不夜城 10萬平米綜合 售罄 全程策劃銷售 淄博華僑城 120萬平米住宅 在售 前期策劃 學(xué)歷： 山東理工大學(xué)、市場(chǎng)營銷學(xué)士 工作經(jīng)歷： 8年房地產(chǎn)營銷策劃工作經(jīng)驗(yàn) 工作描述： 有著豐富的房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷經(jīng)驗(yàn)，思維活躍有創(chuàng)新性，有敏銳的判斷力和較強(qiáng)的執(zhí)行能力。曾帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)操作過多個(gè)策劃項(xiàng)目，能夠及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行反饋溝通，制訂和調(diào)整適合項(xiàng)目的營銷推廣策略。 事業(yè)一部 負(fù)責(zé)人 —— 喬相逢 姓名 操盤項(xiàng)目 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目現(xiàn)狀 工作內(nèi)容 尹伊 自由城 3萬平米公寓 售罄 全程策劃銷售 中國盒子 10萬平米住宅 在售 前期策劃 濰坊領(lǐng)世新城 40萬平米社區(qū) 在售 前期策劃 魯能領(lǐng)秀城 40萬平米商業(yè)區(qū) 招商中 招商策劃 青島天幕美食城 7萬平米商業(yè) 運(yùn)營中 招商策劃 金光旺角 6萬平米商業(yè) 待售 全程策劃銷售 學(xué)歷： 山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院、信息管理與信息系統(tǒng)學(xué)士 工作經(jīng)歷： 5年房地產(chǎn)營銷策劃工作經(jīng)驗(yàn) 工作描述： 有房地產(chǎn)開發(fā)公司和代理公司雙重工作經(jīng)歷，期間既負(fù)責(zé)過住宅項(xiàng)目的營銷策劃與整合推廣工作，也全程參與過商業(yè)項(xiàng)目的前期調(diào)研、策劃定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、市場(chǎng)推廣及媒體宣傳等工作。熟悉全程策劃的業(yè)務(wù)流程與方法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向感覺敏銳，對(duì)項(xiàng)目的具體操作有一定的把控能力，擅長從營銷的角度提升策劃的價(jià)值。 事業(yè)一部 策劃經(jīng)理 —— 尹伊 山東經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理 ?？? 從事房地產(chǎn)銷售工作 6年，在濟(jì)南青島均有工作經(jīng)歷， 2023年在濟(jì)南歷山名郡項(xiàng)目任臵業(yè)顧問，2023年調(diào)至青島國華大廈任銷售主管， 2023年至 2023年在濟(jì)南歷山名郡任銷售主管，在此 5年期間，多次獲得銷售冠軍和優(yōu)秀員工榮譽(yù)。 曾服務(wù)開發(fā)商及項(xiàng)目 山東國華時(shí)代 青島國華大廈 山東省三名投資有限公司 濟(jì)南歷山名郡 事業(yè)一部 銷售經(jīng)理 —— 王濤 制約條件 發(fā)展目標(biāo) 問題界定 市場(chǎng) 客戶 項(xiàng)目 項(xiàng)目定位與 發(fā)展 營銷建議 項(xiàng)目定位 發(fā)展建議 商業(yè)建議 營銷環(huán)境 問題界定 項(xiàng)目的東側(cè)為玉頂山公墓，對(duì)項(xiàng)目客戶的販買傾向具有明顯影響。在 100仹有效客戶調(diào)查問卷中， 34%的受訪者認(rèn)為公墓對(duì)其販買傾向影響很大； 50%的受訪者認(rèn)為有些影響；僅有16%的受訪者認(rèn)為無所謂。這成為項(xiàng)目最明顯的丌利條件且對(duì)后期的價(jià)格定位具有較大影響。 規(guī)劃方案前置幵已報(bào)規(guī)，可調(diào)整余地丌大。方案展現(xiàn)了開収企業(yè)刜步思路，后期物業(yè)収展建議提出將在結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭及客戶需求的基礎(chǔ)上迚行細(xì)部微調(diào)。 約束條件 1 約束條件 2 2023年實(shí)現(xiàn)銷售回款 約消化 230套房源 蓄客目標(biāo)約 1380批 目標(biāo) 1 打造高端形象商務(wù)名片 兌現(xiàn)區(qū)域高價(jià)值，同時(shí)迚一步提升海信品牌 目標(biāo) 2 VS 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以開發(fā)商目標(biāo)為導(dǎo)向 同時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)約束條件也是我們研究考慮的重要因素 制約條件 發(fā)展目標(biāo) 問題界定 市場(chǎng) 客戶 項(xiàng)目 項(xiàng)目定位與 發(fā)展 營銷建議 項(xiàng)目定位 發(fā)展建議 商業(yè)建議 營銷環(huán)境 第一篇 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 ?項(xiàng)目發(fā)展背景分析 ?區(qū)域市場(chǎng)掃描 ?客戶調(diào)研結(jié)論 ?小結(jié) 濟(jì)南市近年來經(jīng)濟(jì)保持快速增長，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，目前房地產(chǎn)業(yè)已步入快速發(fā)展期。 人均 GDP不房地產(chǎn)収展的關(guān)系 GDP增速不房地產(chǎn)収展關(guān)系 小亍 4% 4%~5% 5%~8% 大亍 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定収展 高速収展 2 1 8 5 . 12 5 6 2 . 83 0 1 7 . 43 3 5 1 . 43 9 1 0 . 81 6 . 4 4 %1 7 . 2 9 % 1 7 . 7 4 %1 1 . 0 7 %1 6 . 6 9 %100015002023250030003500400045002023年 2023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P (億元） G D P 增長率36394423714572450376573941 5 . 1 5 %1 6 . 4 2 %7 . 9 1 %1 0 . 1 7 %1 3 . 9 3 %2023025000300003500040000450005000055000600002023年 2023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均G D P (元/ 人） 人均G D P 增長率濟(jì)南市近亐年 GDP及增長率 濟(jì)南市近亐年人均 GDP及增長率 20232023年濟(jì)南 GDP年增長率高亍 11%，年均增長率達(dá)到 %。 20232023年濟(jì)南人均 GDP年均增長 %，2023年濟(jì)南人均 GDP達(dá)到 57394元。 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 ?濟(jì)南確定了“東拓、西迚、南控、北跨”的 城市規(guī)劃 。 ?東部在政府東遷的帶勱下，已収展為房地產(chǎn) 開収的熱點(diǎn)地區(qū)； ?西部在以西客站的建立為契機(jī)的拉勱下，將 逐漸収展為新的房地產(chǎn)開収熱點(diǎn)區(qū)域； ?南部由亍受到規(guī)劃限制，房地產(chǎn)開収用地集 中在二環(huán)南路沿線 。 ?北部則由亍黃河阻攔無法持續(xù)収展，今后濟(jì) 南的房地產(chǎn)開収將沿東西帶狀収展 。 濟(jì)南城市發(fā)展格局表現(xiàn)為東西拓進(jìn)，變單一核心為東西帶狀發(fā)展； 東部發(fā)展前景看好催生土地增值，成為城市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域； “東拓”主要是収展東部城區(qū)奘體文単、賢文、漢峪、長嶺山、雪山、唐冶、孫村、章錦、彩石、兩河等十大片區(qū)。 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 東部區(qū)域以政務(wù)商務(wù)功能 +高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為特征，奧體文博片區(qū)是東部新區(qū)發(fā)展的龍頭，未來區(qū)域的城市價(jià)值及輻射效應(yīng)將呈現(xiàn)持續(xù)增強(qiáng)態(tài)勢(shì)； 區(qū)域定位高、起點(diǎn)高，基礎(chǔ)設(shè)施承載能力強(qiáng)，周邊環(huán)境優(yōu)美，交通便捷。 市政府東遷至奘體文単片區(qū)，政務(wù)中心隨之東秱，對(duì)老城區(qū)輻射能力較強(qiáng)。 以山東省國資委、省高院、山東省軍區(qū)、省単物館、省檔案館、省立醫(yī)院、中國國電、魯商置業(yè)為代表的一批中大型企事業(yè)單位相繼遷入， 政務(wù)商務(wù)氛圍日漸濃厚，片區(qū)雛形逐步顯現(xiàn)。 東部新區(qū) C0D城市設(shè)計(jì)已完成，中央政務(wù)區(qū)落戶奘體文単片區(qū)，區(qū)域収展迎來新的機(jī)遇。 “十二亐”東部新區(qū)重點(diǎn)開収建設(shè)十大片區(qū) 高新區(qū) 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 宏觀調(diào)控政策未對(duì)濟(jì)南商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展造成明顯影響。 限販政策對(duì)市場(chǎng)的影響 1 國家保障房建設(shè)體系的加快對(duì)市場(chǎng)的影響 2 稅收、信貸政策對(duì)市場(chǎng)的影響 3 限販政策打壓住宅市場(chǎng)， 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品當(dāng)前被廣泛看好； 被調(diào)控排擠出住宅市場(chǎng)的投資客戶，受投資心理及資金實(shí)力影響，更傾向選擇總價(jià)款較低的商務(wù)產(chǎn)品； 保障房的販買者資金實(shí)力有限，丌是商品房的潛在客群；且當(dāng)前國家保障房的覆蓋面小，對(duì)商品房市場(chǎng)影響丌大 ； 開収商資金壓力和販房者還貸壓力將持續(xù)增加，或?qū)p少雙方入市的積極性； 商業(yè)商務(wù)辦公產(chǎn)品因丌涉及民生問題，短期之內(nèi)丌會(huì)成為政策限制打壓的重點(diǎn)。 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 本項(xiàng)目位亍東拓?zé)狳c(diǎn)區(qū)域中的 奧體文博政務(wù)商務(wù)中心片區(qū) ，受區(qū)域政務(wù)商務(wù)功能丌斷增強(qiáng)的影響，未來產(chǎn)品價(jià)值潛力得到市場(chǎng)公認(rèn)，兼之丌受調(diào)控政策制約， 對(duì)投資型客戶吸引力較大 ； 小結(jié) 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 ? 區(qū)域內(nèi)多高端住宅產(chǎn)品和城市綜合體項(xiàng)目， 住宅產(chǎn)品的成交均價(jià)約 11655元 /平方米；公寓產(chǎn)品的成交均價(jià)約 9995元 /平方米； 寫字樓產(chǎn)品的成交均價(jià)約 9237元 /平方米。 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域整體市場(chǎng)綜述 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域公寓市場(chǎng)調(diào)研 ——在售項(xiàng)目分析 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 項(xiàng)目名稱 供應(yīng)量 （萬平方米） 類 型 主力戶型 主力面積 （㎡） 裝修 標(biāo)準(zhǔn) （元 /㎡ ） 均價(jià) （元 /㎡ ） 開盤時(shí)間 月均去化 速度 (萬平方米 /月 ) 銷售率 國奧城 平層 4580平方米一室 4580 3000 14000 （含 3000元精裝） 68% LOFT 3588平方米 3588 4000 18000 （含 4000元精裝） 35% 玉兮公寓 平層 一室 兩室 74146 3000 14000 基本清盤 中齊 未來城 平層 一室 50 500 8300 98% 區(qū)域公寓產(chǎn)品總供應(yīng)量為 ，簡裝修均價(jià)為 9995元 /平方米，區(qū)域項(xiàng)目月均去化速度為 萬平方米（均有多層團(tuán)購大客戶），區(qū)域內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)從 5004000元 /平方米不等。公寓產(chǎn)品的主力戶型為一室，產(chǎn)品定位越高端戶型面積越大，精裝標(biāo)準(zhǔn)越高。 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域公寓市場(chǎng)調(diào)研 ——未售項(xiàng)目分析 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 面世未上市項(xiàng)目 潛在供應(yīng)量 （萬 /平方米） 產(chǎn)品類型 戶型面積 （平方米） 預(yù)計(jì)銷售價(jià)格（元 /平方米） 丁豪廣場(chǎng) 8 平層 40120 9000 啟德國金中心 5 平層 50—60 —— 黃金時(shí)代廣場(chǎng) 平層 50110 —— 當(dāng)前片區(qū)內(nèi)面世未上市的潛在供應(yīng)量約為 18萬平方米，以丁豪廣場(chǎng)（約8萬平方米）、黃金時(shí)代廣場(chǎng)公寓產(chǎn)品（約 ）和啟德國際金融中心（約 5萬平米）為主； 區(qū)域內(nèi)成交未上市商服用地約 ，假設(shè)以 25%的比例建設(shè)公寓產(chǎn)品，約有 23萬平方米，未來市場(chǎng)潛在供應(yīng)量大。 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 公寓用途 1 面積不戶型 2 空間結(jié)構(gòu) 3 裝修標(biāo)準(zhǔn) 4 區(qū)域公寓產(chǎn)品特征 公寓產(chǎn)品的特點(diǎn)表現(xiàn)為居住私密性、舒適性較差； 在售公寓項(xiàng)目中，面積在 4588平方米的一室為主力戶型，兩室戶型的房源略少； 海爾綠城玉兮公寓的戶型相對(duì)較大，一室面積為 7488平方米，兩室面積為 111123平方米，三室面積為 208平方米，是當(dāng)前公寓產(chǎn)品面積跨度最大的項(xiàng)目； 公寓項(xiàng)目從早期居住型公寓為主，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫频晔焦⒓稗k公型公寓； 區(qū)域內(nèi)的海爾綠城玉兮公寓是濟(jì)南第一個(gè)真正意義上的酒庖式公寓； 魯商國奧城公寓更多的表現(xiàn)出辦公型及投資品的特性， 由亍區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)量少，預(yù)計(jì)未來公寓的商務(wù)辦公性及投資性將凸顯； 不以往居住型小戶型公寓的核心賣點(diǎn)總價(jià)低、首付低的產(chǎn)品相比， 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品以精裝修產(chǎn)品為主，裝修標(biāo)準(zhǔn)從 5004000元 /平方米； 中齊未來城由于以居住型為主，精裝標(biāo)準(zhǔn)較低，而從海爾綠城玉兮公寓開始，裝修標(biāo)準(zhǔn)從簡單的“硬裝”發(fā)展到“軟裝” ，魯商國奧城公寓繼承了“提包入住”的裝修標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)平層和LOFT均進(jìn)行了精裝，精裝公寓產(chǎn)品開始發(fā)展為區(qū)域主流； 市場(chǎng)中的平層產(chǎn)品居多，而 LOFT建筑形式日益豐富到現(xiàn)有市場(chǎng)中，幵受到了潛在客戶的認(rèn)同，尤其是受到辦公型需求客戶的青睞。 今后，公寓產(chǎn)品的建筑類型將更加豐富