【正文】 （含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò) 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。 政策目標(biāo)： 對(duì)于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過(guò)程中營(yíng)業(yè)稅的收取，意在 “ 一箭雙雕 ” ：一是限制二手房交易以遏制投機(jī)炒作，二是限制超大房型的非普通住宅建設(shè)。 中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)2023年政策熱點(diǎn)在增加中低收入家庭的購(gòu)買能力的同時(shí) ,繼續(xù)抑制投機(jī)需求仍將是 2023年政策的重點(diǎn)進(jìn)一步穩(wěn)固房?jī)r(jià)公積金政策 個(gè)人所得稅 物業(yè)稅中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)2023年政策熱點(diǎn)公積金政策112月 27日，市十二屆人大常委會(huì)第 22次會(huì)議表決通過(guò) 《 上海市住房公積金管理若干規(guī)定 》 。市公積金管理中心正式發(fā)布了相關(guān)實(shí)施細(xì)則。上海的城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶及其雇傭人員、自由職業(yè)者也將可享受住房公積金政策。公積金提取范圍也進(jìn)一步放寬，符合條件的困難職工可提取公積金用來(lái)付房租、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。 政策解讀 ：此項(xiàng)規(guī)定擴(kuò)大了住房公積金的受益范圍，將增加中低收入階層的房屋購(gòu)買能力，這對(duì)于增加整個(gè)市場(chǎng)的有效需求無(wú)疑是十分有利的，特別是對(duì)于中低價(jià)房市場(chǎng)。 中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)2023年政策熱點(diǎn)廣州開征個(gè)人所得稅2政策解讀： 對(duì)二手房交易征稅無(wú)疑將增加二手房交易的成本，其目的可能就在于增加炒房者的交易成本，從而積壓投機(jī)性需求。但我們認(rèn)為，該政策短期內(nèi)在上海不會(huì)實(shí)施：首先個(gè)人所得稅按照目前中央和地方達(dá)成的分配方式為 60%和 40%之分，地方只能留 40%，因此對(duì)于地方來(lái)說(shuō)積極性不會(huì)很高。而廣州稅收政策的出臺(tái)有其背景原因，前一階段眾多大陸和港澳買家紛紛涌入珠三角炒房，使得廣州樓價(jià)極速飆升，政府為調(diào)控房?jī)r(jià)而出臺(tái)不得已的措施，這可從杭州和北京類似政策出臺(tái)的結(jié)果可知。反觀本市樓市調(diào)控政策已基本顯露成果，價(jià)格漸趨回歸理性，投資客已基本被擠出樓市，因此短期內(nèi)出臺(tái)此項(xiàng)措施似無(wú)必要。 中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)2023年政策熱點(diǎn)物業(yè)稅未定3政策解讀： 稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。物業(yè)稅的征收一方面可能一定程度上減少開發(fā)商的成本，從而可能拉低房?jī)r(jià)，但另一方面可能會(huì)增加購(gòu)房者的持房成本，這對(duì)于打擊投機(jī)性需求來(lái)說(shuō)無(wú)疑是有利的，但同時(shí)也在一定程度上增加了自住購(gòu)房者的成本。物業(yè)稅的開征將涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方利益，其開征的時(shí)機(jī)和方式的選擇都非常重要，且由于新稅種的開征要經(jīng)過(guò)立法程序，由全國(guó)人大審批，因此要開征物業(yè)稅，至少還需要 2—3 年時(shí)間。 中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng)分析房產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)和方向一級(jí)市場(chǎng)分析土地供應(yīng)區(qū)域分布分析 土地性質(zhì)分析城市規(guī)劃及批地意圖分析中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年區(qū)域 土地面積（萬(wàn)平方米） 可建面積（萬(wàn)平方米） 可建面積百分比寶山 120 .1 170 %金山 %奉賢 %楊浦 %南匯 %閔行 %普陀 %松江 %長(zhǎng)寧 %浦東 %嘉定 15 %崇明 %虹口 %青浦 %黃浦 %中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年1我們可以看到土地供應(yīng)最充足的是寶山區(qū)，其中大華集團(tuán)在寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)拿下的可建面積達(dá) 76萬(wàn)平方米的一個(gè)綜合用途地塊是本年的最大型單宗土地成交項(xiàng)目。其它土地供應(yīng)比較充足的區(qū)域還包括金山、奉賢等郊區(qū)地區(qū)，這反映出了政府大力發(fā)展郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)人口分布由市中心向外逐步擴(kuò)散的戰(zhàn)略思路。根據(jù)開發(fā)商住宅項(xiàng)目 1—2 年、商業(yè)項(xiàng)目 2—3年的開發(fā)進(jìn)度，我們可以預(yù)計(jì)這幾大區(qū)域在未來(lái)兩三年的供應(yīng)量將十分充足。中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年用途 土地面積（萬(wàn)平方米） 可建面積（萬(wàn)平方米） 可建面積百分比住宅 %商業(yè) %辦公 %綜合 %土地用途分析中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年2從土地用途來(lái)看， 2023年土地供應(yīng)量突出了以住宅用地供應(yīng)為主，其他商業(yè)配套為輔的特點(diǎn)，其中單純的住宅用地供應(yīng)就達(dá)到了總供應(yīng)量的%,這還不包括占比達(dá) %的綜合類用地供應(yīng)中的住宅用地，而商業(yè)項(xiàng)目所占比重也達(dá)到了 %。 中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年 土地面積（萬(wàn)平方米） 可建面積（萬(wàn)平方米） 可建面積百分比內(nèi)中環(huán) %中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析住宅：郊區(qū)城鎮(zhèn)化引導(dǎo)趨勢(shì)中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年3從住宅用地的環(huán)線分布來(lái)看，主要的供應(yīng)量都集中在了外環(huán)外，所占比例高達(dá) %，分布在包括寶山、奉賢、崇明等地，因此預(yù)計(jì) 2023年外環(huán)外的非配套住宅的供應(yīng)量也將大幅度增加，從而在整體上可能形成供過(guò)與求的局面，相對(duì)來(lái)說(shuō)環(huán)內(nèi)的住宅土地供應(yīng)并不多，因此 06年該區(qū)域范圍內(nèi)可能將以消化存量房為主，整體上的供求將處于平衡狀態(tài)。中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年 土地面積（萬(wàn)平方米） 可建面積（萬(wàn)平方米） 可建面積百分比中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析商業(yè)：集中供應(yīng)外環(huán)外中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年4從商業(yè)用地的環(huán)線分布來(lái)看，外環(huán)外的土地供應(yīng)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，比重接近 96%，主要分布在奉賢和金山兩區(qū)，我們認(rèn)為政府在這些區(qū)域推出大量商業(yè)用地的目的可能是考慮到將來(lái)配套商品房的推出，而首先為商業(yè)配套的建設(shè)提供土地供應(yīng)，以期望能通過(guò)商業(yè)配套的相對(duì)成熟來(lái)增加整個(gè)區(qū)域的居住品質(zhì)，以吸引更多的消費(fèi)者。這樣的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)大大增加今后幾年內(nèi)的外環(huán)外的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量。中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年 土地面積（萬(wàn)平方米） 可建面積（萬(wàn)平方米） 可建面積百分比內(nèi)環(huán)內(nèi) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析辦公：兩極供應(yīng)，郊區(qū)為主中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年5從辦公用地的環(huán)線分布來(lái)看，呈現(xiàn)兩極分布的格局，主要分布在外環(huán)外和內(nèi)環(huán)內(nèi)，其中外環(huán)外的供應(yīng)量所占的比重超過(guò)了 70%，按照建設(shè)周期來(lái)計(jì)算，這批土地將在 0 07年形成供給，從而今后兩年的辦公樓供應(yīng)可能將呈現(xiàn)自中心向外逐步增加的趨勢(shì) 中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年區(qū)域 土地面積（萬(wàn)平方米） 可建面積（萬(wàn)平方米） 可建面積百分比嘉定 %青浦 %普陀 %松江 %奉賢 %金山 %浦東 %虹口 %楊浦 %長(zhǎng)寧 %寶山 %閔行 %徐匯 %閘北 %南匯 %中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年1從 2023年的土地供應(yīng)情況看，以嘉定、青浦為首的西部郊區(qū)成為主要的供應(yīng)來(lái)源地，所占比重接近 55%，其中嘉定軌道交通11號(hào)線沿線成為該區(qū)土地集中供應(yīng)的焦點(diǎn)地段，土地用途為綜合，與之不同的是青浦的土地供應(yīng)用途則主要集中在商業(yè)配套方面。 中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年用途 土地面積（萬(wàn)平方米） 可建面積（萬(wàn)平方米） 可建面積百分比住宅 %商業(yè) %辦公 %綜合 %土地用途分析結(jié)論：非住宅用地占絕對(duì)主導(dǎo)中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng)