某集團項目管理定位知識分析報告-文庫吧
2025-01-29 21:16 本頁面
【正文】 光明飯店 7 21世紀(jì)劇院 8 第一上海中心 9 哈薩克斯坦使館 10 聯(lián)合國開發(fā)署 11 昆侖飯店 12 華都飯店 13 第三使館區(qū) 14 希爾頓飯店 14 北京花園 均價 20230元 主力戶型 260290 北京公館 主力戶型 600起 昆侖公寓 主力戶型 393720 北京最早的涉外區(qū)域、第三使館區(qū)更是錦上添花 區(qū)域內(nèi)開發(fā)基本完畢，即使小體量項目也能給人足夠的價格期望 本報告是嚴(yán)格保密的。 東直門區(qū)域 —— 第二使館區(qū) +國門商務(wù)區(qū)兌現(xiàn) +內(nèi)城價值 ?機場高速西延長線接近完工，使國門商務(wù)區(qū)成為現(xiàn)實； ?政府用地計劃的公布，使二環(huán)內(nèi)城的稀缺價值有所加劇 第二使館區(qū) MOMA 均價 18000元 主力戶型 14 245 海晟名苑 5期 均價 20230元 主力戶型 70100 NAGA上院 預(yù)計 3000美金 主力戶型 300700 內(nèi)城、國門商務(wù)區(qū)、第二使館區(qū)的綜合價值無可替代 受舊城改造和拆遷政策的限制，未來供應(yīng)量較少，價格仍值得期望 本報告是嚴(yán)格保密的。 兩廣路及四惠區(qū)域 —— 除了 CBD一無所有 ?所有城市資源與這兩個區(qū)域無關(guān)； ?價格提升較多依靠CBD的輻射提升區(qū)域價值，上升空間有限； ?競爭中，更多依靠與CBD的距離關(guān)系和價格優(yōu)勢取勝 CBD 華業(yè)玫瑰東方 均價 11000元 主力戶型 140200 合生國際花園 預(yù)計 10000元（精裝） 主力戶型 100130 富力城 均價 10500元（精裝） 主力戶型 110160 天之驕子 均價 9000元 主力戶型 110130 典型的主流住宅市場（主流客戶、中小戶型） 較高的性能價格比是項目區(qū)的競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵 本報告是嚴(yán)格保密的。 建國門區(qū)域 —— 具有一定的城市資源 1 2 3 4 5 6 7 8 10 9 序號 資源名稱 1 華潤大廈 /美洲俱樂部 2 光華長安 /長安大戲院 3 國際飯店 4 恒基中心 5 中糧廣場 6 長富宮中心 7 凱萊飯店 8 賽特飯店 /購物中心 9 國際俱樂部 10 第一使館區(qū) 東方瑞景 均價 13500元 主力戶型 14 210 具有一定城市資源、基本開發(fā)完畢，西北側(cè)還有少量供給 本報告是嚴(yán)格保密的。 Q2 競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)” 必須明確的 4個前提 Q3：項目限制條件？ Q1 大勢： CBD的強化和外擴給項目帶來大機會 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域復(fù)合：既有現(xiàn)代寫字樓、又有回遷樓，還有胡同、平房和文物 東長安街 金寶街 東二環(huán) 公園 檢察院 華潤 三峽 雅安 空地 社科 貢院 宏通 住研 出版 雅寶 長安 建國 國際飯店 旅游局 朝陽南小街回遷居住區(qū) 朝陽門南小街 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目的交通條件 ? 長安街和東二環(huán)仍為進出項目的主要交通道路，但由于項目與他們并不直接相連，無論是進還是出，均需要經(jīng)過較窄的市政路 ? 主要弊端包括： 二環(huán)路出口在朝陽門橋附近；建國門橋為雙層立交（左轉(zhuǎn)調(diào)頭需要盤橋）；金寶街道路有隔離設(shè)施（只能右轉(zhuǎn)）；華潤大廈南側(cè)的道路較窄且車流量較大（尤其是華潤大廈的上下班高峰） 東長安街 金寶街 東二環(huán) 公園 檢察院 華潤 三峽 雅安 空地 社科 貢院 宏通 住研 出版 雅寶 長安 建國 國際飯店 旅游局 朝陽南小街回遷居住區(qū) 朝陽門南小街 雖然緊鄰兩大城市主要干道，但出入仍需要“受制于人” 本報告是嚴(yán)格保密的。 東長安街 金寶街 東二環(huán) 公園 檢察院 華潤 三峽 雅安 空地 社科 貢院 宏通 住研 出版 雅寶 長安 建國 國際飯店 旅游局 朝陽南小街回遷居住區(qū) 朝陽門南小街 出版社（ 20米） 宏通商務(wù)（ 20米） 現(xiàn)有建筑（ 20米） 貢院 6號（ 60米 ） 檢察院（ 40米） 華潤大廈（ 100米 ） 三峽大廈（ 96米 ） 住宅設(shè)計院（ 30米） 周圍建筑在長安街和東二環(huán)方向?qū)Ρ卷椖康恼趽鯂?yán)重 本項目的昭示性 本報告是嚴(yán)格保密的。 受規(guī)劃限制，東西向比例高達 54%以上 位臵 建國門橋西北 \華潤大廈西側(cè) \公元 6號北側(cè) 總用地面積 總建筑面積 其中 地上建筑面積 公寓建筑面積 配套公建 地下建筑面積 容積率 綠化率 % 控制高度 70米 本報告是嚴(yán)格保密的。 必須明確的 4個前提 Q4：本項目的目標(biāo)理解？ Q2 競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)” Q3 項目限制條件：區(qū)域復(fù)合 /交通受限 /建筑遮擋 /東西向比例 Q1 大勢： CBD的強化和外擴給項目帶來大機會 本報告是嚴(yán)格保密的。 我們對本項目目標(biāo)的理解 ?戰(zhàn)略地位： 持續(xù)的先進流，為后續(xù)開發(fā)項目提供資金來源； ?項目目標(biāo)： 在保證資金安全的前提下實現(xiàn)價值最大化。 本報告是嚴(yán)格保密的。 4個前提 2個必須回答的關(guān)鍵問題 客戶 我們的核心競爭力 Q4 目標(biāo)理解：現(xiàn)金流、利潤最大化 Q2 競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)” Q3 項目限制條件：區(qū)域復(fù)合 /交通受限 /建筑遮擋 /東西向比例 Q1 大勢： CBD的強化和外擴給項目帶來大機會 本報告是嚴(yán)格保密的。 Luxury apartment 奢侈公寓 Semiluxury apartment 半奢侈公寓 Common apartment 普通公寓 美國 CBD公寓客戶有明顯的等級劃分 ?家族型富豪、聞名世界的財富階層，金融界、文藝界名人及國際名流。 ?華爾街的 businessman and women, and their families 客戶 ?當(dāng)?shù)氐膶W(xué)生、藝術(shù)家、下城區(qū)的business professiona
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