某集團(tuán)項(xiàng)目管理定位知識(shí)分析報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-01-29 21:16 本頁(yè)面
【正文】 光明飯店 7 21世紀(jì)劇院 8 第一上海中心 9 哈薩克斯坦使館 10 聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)署 11 昆侖飯店 12 華都飯店 13 第三使館區(qū) 14 希爾頓飯店 14 北京花園 均價(jià) 20230元 主力戶(hù)型 260290 北京公館 主力戶(hù)型 600起 昆侖公寓 主力戶(hù)型 393720 北京最早的涉外區(qū)域、第三使館區(qū)更是錦上添花 區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)基本完畢，即使小體量項(xiàng)目也能給人足夠的價(jià)格期望 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 東直門(mén)區(qū)域 —— 第二使館區(qū) +國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)兌現(xiàn) +內(nèi)城價(jià)值 ?機(jī)場(chǎng)高速西延長(zhǎng)線(xiàn)接近完工，使國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)成為現(xiàn)實(shí)； ?政府用地計(jì)劃的公布，使二環(huán)內(nèi)城的稀缺價(jià)值有所加劇 第二使館區(qū) MOMA 均價(jià) 18000元 主力戶(hù)型 14 245 海晟名苑 5期 均價(jià) 20230元 主力戶(hù)型 70100 NAGA上院 預(yù)計(jì) 3000美金 主力戶(hù)型 300700 內(nèi)城、國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)、第二使館區(qū)的綜合價(jià)值無(wú)可替代 受舊城改造和拆遷政策的限制，未來(lái)供應(yīng)量較少，價(jià)格仍值得期望 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 兩廣路及四惠區(qū)域 —— 除了 CBD一無(wú)所有 ?所有城市資源與這兩個(gè)區(qū)域無(wú)關(guān)； ?價(jià)格提升較多依靠CBD的輻射提升區(qū)域價(jià)值，上升空間有限； ?競(jìng)爭(zhēng)中，更多依靠與CBD的距離關(guān)系和價(jià)格優(yōu)勢(shì)取勝 CBD 華業(yè)玫瑰東方 均價(jià) 11000元 主力戶(hù)型 140200 合生國(guó)際花園 預(yù)計(jì) 10000元（精裝） 主力戶(hù)型 100130 富力城 均價(jià) 10500元（精裝） 主力戶(hù)型 110160 天之驕子 均價(jià) 9000元 主力戶(hù)型 110130 典型的主流住宅市場(chǎng)（主流客戶(hù)、中小戶(hù)型） 較高的性能價(jià)格比是項(xiàng)目區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建國(guó)門(mén)區(qū)域 —— 具有一定的城市資源 1 2 3 4 5 6 7 8 10 9 序號(hào) 資源名稱(chēng) 1 華潤(rùn)大廈 /美洲俱樂(lè)部 2 光華長(zhǎng)安 /長(zhǎng)安大戲院 3 國(guó)際飯店 4 恒基中心 5 中糧廣場(chǎng) 6 長(zhǎng)富宮中心 7 凱萊飯店 8 賽特飯店 /購(gòu)物中心 9 國(guó)際俱樂(lè)部 10 第一使館區(qū) 東方瑞景 均價(jià) 13500元 主力戶(hù)型 14 210 具有一定城市資源、基本開(kāi)發(fā)完畢，西北側(cè)還有少量供給 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Q2 競(jìng)爭(zhēng)格局與地位：在資源爭(zhēng)奪中，我們算是“中產(chǎn)” 必須明確的 4個(gè)前提 Q3：項(xiàng)目限制條件？ Q1 大勢(shì)： CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來(lái)大機(jī)會(huì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域復(fù)合：既有現(xiàn)代寫(xiě)字樓、又有回遷樓，還有胡同、平房和文物 東長(zhǎng)安街 金寶街 東二環(huán) 公園 檢察院 華潤(rùn) 三峽 雅安 空地 社科 貢院 宏通 住研 出版 雅寶 長(zhǎng)安 建國(guó) 國(guó)際飯店 旅游局 朝陽(yáng)南小街回遷居住區(qū) 朝陽(yáng)門(mén)南小街 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目的交通條件 ? 長(zhǎng)安街和東二環(huán)仍為進(jìn)出項(xiàng)目的主要交通道路，但由于項(xiàng)目與他們并不直接相連，無(wú)論是進(jìn)還是出，均需要經(jīng)過(guò)較窄的市政路 ? 主要弊端包括： 二環(huán)路出口在朝陽(yáng)門(mén)橋附近；建國(guó)門(mén)橋?yàn)殡p層立交（左轉(zhuǎn)調(diào)頭需要盤(pán)橋）；金寶街道路有隔離設(shè)施（只能右轉(zhuǎn)）；華潤(rùn)大廈南側(cè)的道路較窄且車(chē)流量較大（尤其是華潤(rùn)大廈的上下班高峰） 東長(zhǎng)安街 金寶街 東二環(huán) 公園 檢察院 華潤(rùn) 三峽 雅安 空地 社科 貢院 宏通 住研 出版 雅寶 長(zhǎng)安 建國(guó) 國(guó)際飯店 旅游局 朝陽(yáng)南小街回遷居住區(qū) 朝陽(yáng)門(mén)南小街 雖然緊鄰兩大城市主要干道，但出入仍需要“受制于人” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 東長(zhǎng)安街 金寶街 東二環(huán) 公園 檢察院 華潤(rùn) 三峽 雅安 空地 社科 貢院 宏通 住研 出版 雅寶 長(zhǎng)安 建國(guó) 國(guó)際飯店 旅游局 朝陽(yáng)南小街回遷居住區(qū) 朝陽(yáng)門(mén)南小街 出版社（ 20米） 宏通商務(wù)（ 20米） 現(xiàn)有建筑（ 20米） 貢院 6號(hào)（ 60米 ） 檢察院（ 40米） 華潤(rùn)大廈（ 100米 ） 三峽大廈（ 96米 ） 住宅設(shè)計(jì)院（ 30米） 周?chē)ㄖ陂L(zhǎng)安街和東二環(huán)方向?qū)Ρ卷?xiàng)目的遮擋嚴(yán)重 本項(xiàng)目的昭示性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 受規(guī)劃限制，東西向比例高達(dá) 54%以上 位臵 建國(guó)門(mén)橋西北 \華潤(rùn)大廈西側(cè) \公元 6號(hào)北側(cè) 總用地面積 總建筑面積 其中 地上建筑面積 公寓建筑面積 配套公建 地下建筑面積 容積率 綠化率 % 控制高度 70米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 必須明確的 4個(gè)前提 Q4：本項(xiàng)目的目標(biāo)理解？ Q2 競(jìng)爭(zhēng)格局與地位：在資源爭(zhēng)奪中，我們算是“中產(chǎn)” Q3 項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合 /交通受限 /建筑遮擋 /東西向比例 Q1 大勢(shì)： CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來(lái)大機(jī)會(huì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解 ?戰(zhàn)略地位： 持續(xù)的先進(jìn)流，為后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供資金來(lái)源； ?項(xiàng)目目標(biāo)： 在保證資金安全的前提下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4個(gè)前提 2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問(wèn)題 客戶(hù) 我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力 Q4 目標(biāo)理解：現(xiàn)金流、利潤(rùn)最大化 Q2 競(jìng)爭(zhēng)格局與地位：在資源爭(zhēng)奪中，我們算是“中產(chǎn)” Q3 項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合 /交通受限 /建筑遮擋 /東西向比例 Q1 大勢(shì)： CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來(lái)大機(jī)會(huì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Luxury apartment 奢侈公寓 Semiluxury apartment 半奢侈公寓 Common apartment 普通公寓 美國(guó) CBD公寓客戶(hù)有明顯的等級(jí)劃分 ?家族型富豪、聞名世界的財(cái)富階層，金融界、文藝界名人及國(guó)際名流。 ?華爾街的 businessman and women, and their families 客戶(hù) ?當(dāng)?shù)氐膶W(xué)生、藝術(shù)家、下城區(qū)的business professiona
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