某電影總圖研發(fā)心得案例版-文庫(kù)吧
2025-01-29 20:14 本頁(yè)面
【正文】 一、用足指標(biāo) 用足容積率和建筑密度 （北京唐寧 ONE案例） （圖示說(shuō)明） 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個(gè)案例） 如：利用兩層挑空陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用 ，可以將半地下室墊高至，贈(zèng)送給客戶，帶來(lái)銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。 雙層高可變空間的利用 優(yōu)點(diǎn)：零面積變2房， 3房戶型成5房 功能：可以做為家庭娛樂(lè)、書房、保姆間、空中花園等多種用途，上下層不等高分隔，靈活多變。 實(shí)景展示建議做兒童房：下層為臥室，閣樓為學(xué)習(xí)、游戲 閣樓平面 剖面圖 用足地方法規(guī)案例一 雙層陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送 驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率 用足地方法規(guī)案例二 :贈(zèng)送空間的樓板改為花架，驗(yàn)收后封上變?yōu)榉块g 案例三：利用 ，可以將半地下室墊高 至 ，贈(zèng)送給客戶，帶來(lái)銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。 “肚里有貨” 貨值最大化 不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型） 運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。 資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍 盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 二、貨值最大化 不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個(gè)案例） 運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。 資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍 盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 不平衡使用容積率 案例 A成都郫縣項(xiàng)目 建設(shè)用地 建設(shè)用地 地 塊 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 凈用地面積 ㎡ 15米和 40米代征綠地 ㎡ 地上可建設(shè)面積 ㎡ 容 積 率 建筑密度 ≤30 ％其中住宅 26% 綠 地 率 ≥30% 各業(yè)態(tài)市場(chǎng)分析 含金量高 ＝容積率面積收益 容積率面積收益 ＝預(yù)計(jì)建面價(jià)格－預(yù)計(jì)地價(jià)外成本 地價(jià)外成本 ＝前期工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 這里可以看到 聯(lián)排、親地底躍和電梯頂躍 是含金最高的，其次是多建電梯 洋房 ，最后剩余的容積率為 高層 。 各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表 業(yè)態(tài) 預(yù)計(jì)建面價(jià)格 預(yù)計(jì)地價(jià)外成本 容積率面積收益 社區(qū)商鋪 50~250㎡ 10000/ ㎡ 1887 / ㎡ 8113元 普通聯(lián)排 13000/㎡ 2023/㎡ 11000元 親地底躍 200~250㎡ 12023/ ㎡ 1960 / ㎡ 10040元 電梯頂躍 200~250㎡ 11000/ ㎡ 1960 / ㎡ 9040元 電梯洋房 100~130㎡ 7500/ ㎡ 2750 / ㎡ 4750元 34高層 83~130㎡ 6800/ ㎡（精裝） 2505 / ㎡ 4295元 成都郫縣新城案例 總體規(guī)劃業(yè)態(tài)配比 規(guī)劃要求： : :30%其中住宅 26% 各業(yè)態(tài)指標(biāo)比對(duì)： 業(yè)態(tài) 合理容積率 覆蓋率 社區(qū)商業(yè) 3層 2~3 55~100% 普通聯(lián)排 ~ 30~35% 底躍 1~3層 電梯頂躍 無(wú)電梯頂躍 電梯花園洋房 ≥7 ~ 25~30% 無(wú)電梯花園洋房 ~ 28~32% 高層（ 12~33層） ~6 15~20% 聯(lián)排別墅占地較大，但不易出面積 一般底躍雖然可類別墅，但只有 1~2層的面積可溢價(jià) 電梯 7+1比多層在相同覆蓋率下更易出面積，且能激活 6和頂躍溢價(jià) 商業(yè)占足 4%的覆蓋率，在適當(dāng)?shù)奈恢玫咨? 1 2 3 4 5 6 7 7+1 1 2 2+1 1 2 3 4 5 5+1 高層提高覆蓋率 ≥20% ，少占地，容積率 ≥8 聯(lián)排 無(wú)電梯洋房 電梯洋房 替代 替代 成都郫縣新城案例 規(guī)劃布局分析 不平衡容積率的規(guī)律： 高層占地要最小 補(bǔ)足容積率就好 布置在北面和西面 洋房占地要最大 面積越多越好 7+1電梯洋房居中布置 洋房組團(tuán)要均好 向外借景要用好 小區(qū)中部形成系列組團(tuán) 向 40米綠帶借景 成都郫縣新城案例 規(guī)劃布局分析 花園洋房集中、規(guī)?；鞘行蜗? 主道路入口形成洋房規(guī)模視覺(jué) 形成點(diǎn)、線、面豐富城市空間 成都郫縣新城案例 功能分區(qū) 多層返遷房 規(guī)劃未建小區(qū) 景尚景（高層） 電梯花園洋房 34層高層 社區(qū)商業(yè) 成都郫縣新城案例 520295高層建筑面積 370355花園洋房 141690售樓處（商業(yè)） 1500商業(yè)建筑面積 6750車庫(kù)設(shè)備面積 地下贈(zèng)送面積 物管用房 1400自行車庫(kù) 750036540%%A區(qū) 容積率 B區(qū) 容積率 45120458250住宅可售面積地上建筑面積商業(yè)可售面積地下建筑面積建筑基地面積住宅建筑密度容積率建筑密度成都郫縣新城案例 ?不平衡使用容積率后的總貨值為 40億
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