某咨詢_信虹住宅戰(zhàn)略咨詢中期報(bào)告-文庫吧
2025-01-29 20:10 本頁面
【正文】 臺灣華非世茂七浦5,500 6,000供應(yīng)量萬平米單價(jià)元 /平米6,500 7,000 7,500 10,000645187328,000 8,500 9,000 9,500較大的市場空間912XH/020514/SHDISC(2023GB)因較大的市場空間及地段形像于短期內(nèi)較難作出大幅改變，中高檔住宅定位風(fēng)險(xiǎn)明顯較高檔為低市場空間大小低 高信虹競爭力高檔高低中? 市場規(guī)模? 預(yù)估供應(yīng)量? 比較其他地區(qū)? 比較臨近地塊中高檔風(fēng)險(xiǎn)13XH/020514/SHDISC(2023GB)限于信虹地塊的狀況，信虹如果定位于中高檔，產(chǎn)品設(shè)計(jì)可以參照市場標(biāo)準(zhǔn)，但定位于高檔則需要提供最高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品才可能提高其競爭力主要設(shè)計(jì)參數(shù)? 容積率? 綠化率物業(yè)管理裝修程度8,000市場標(biāo)準(zhǔn)：??40%? 開發(fā)商自行管理? 毛坯現(xiàn)市場環(huán)境估計(jì)單價(jià)元 /平方米 12,000市場最高標(biāo)準(zhǔn)：??50%? 國際性物業(yè)管理公司如第一太平洋戴維斯，仲量聯(lián)行等? 全部裝修中高檔 高檔14XH/020514/SHDISC(2023GB)總成本 賣價(jià) ***17%其他成本 ** 銷售成本及稅務(wù)土地成本 建筑成本 * 凈營業(yè)額中高檔高檔及中高檔定位盈利率相差無幾* 包括大樓建筑主體 , 綠地 , 停車場 , 裝修等** 包括前期預(yù)備成本 , 配套設(shè)施等*** 以現(xiàn)時(shí)市場狀況估算高檔 16%初步估算15XH/020514/SHDISC(2023GB) *包括大樓建筑主體、綠地、停車場、裝修等**包括前期預(yù)備成本、配套設(shè)施等***以現(xiàn)時(shí)市場狀況估算總建筑成本賣價(jià) ***17%其他成本 ** 銷售成本及稅務(wù)土地成本 建筑成本 * 凈營業(yè)額中高檔地價(jià)因容積率偏低而調(diào)高 , 加上高昂的裝修費(fèi) , 高檔定位盈利率相對較低高檔 4%估算16XH/020514/SHDISC(2023GB)高檔定位總體投資額較中高檔定位高，但中高檔總盈利是高檔的三倍19%中高檔高檔210%中高檔高檔初步估算投資額百萬元盈利百萬元17XH/020514/SHDISC(2023GB)綜合回報(bào)及風(fēng)險(xiǎn)兩方面考慮，中高檔住宅將是較適合信虹第一期發(fā)展的定位回報(bào)率高低高 低三思后行安全保險(xiǎn)投資首選不應(yīng)考慮風(fēng)險(xiǎn)中高檔高檔18XH/020514/SHDISC(2023GB)定位分析應(yīng)隨周邊地區(qū)發(fā)展的逐漸成熟而不斷調(diào)整? 每一地塊定位應(yīng)重新作同樣的分析? 較后期發(fā)展將因地段周邊發(fā)展及形象的改變宜作重新分析? 信虹地塊二期發(fā)展將因周邊環(huán)境改善而有望提高定位?50公頃內(nèi)其它地塊，特別是沿蘇州河邊將有條件成為超豪華住宅發(fā)展定位分析過程投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)市場空間信虹競爭力具體定價(jià)需要根據(jù)推出市場時(shí)間的情況 , 房型及總價(jià)作出決定19XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹住宅戰(zhàn)略定位可分成不同階段?限制條件分析?風(fēng)險(xiǎn)分析–市場研究–信虹競爭力分析? 與不同地區(qū)的競爭對手的對比? 潛在鄰近競爭對手情況?經(jīng)濟(jì)效益分析–投資規(guī)模預(yù)測–盈利率分析項(xiàng)目檔次定位 產(chǎn)品價(jià)值定位 營銷策略?細(xì)分目標(biāo)客戶群?了解目標(biāo)客戶對產(chǎn)品的需求?制定產(chǎn)品定位–戶型面積–配套設(shè)施–小區(qū)規(guī)劃原則? 營銷的計(jì)劃藍(lán)圖20XH/020514/SHDISC(2023GB)?目標(biāo)客戶群分析?產(chǎn)品定位–戶型比例–配套設(shè)施 /物業(yè)管理–小區(qū)規(guī)劃原則21XH/020514/SHDISC(2023GB)從定量消費(fèi)者調(diào)查中作分析，有意購房人士可分成四個(gè)簇群，各自有不同的人口背景及選擇偏好投資者：高個(gè)人和家庭收入3135歲已婚有孩子 (三口之家 )，孩子較小企業(yè)管理人員投資過住宅地產(chǎn)高購物和娛樂消費(fèi)高教育程度高文化教育支出“過日子 ”族：中低個(gè)人收入目前住公房管理人員或個(gè)體戶偏低的購物消費(fèi)高教育程度都市小資：中等個(gè)人 /家庭收入專業(yè) /技術(shù)人員 /機(jī)關(guān)干部已婚有孩子 (三口之家 )，孩子較大重視景觀，濱江 /河景觀高文化教育支出上海雅皮：2530歲低個(gè)人 /家庭收入未婚和父母住在一起較多娛樂支出多娛樂需求22XH/020514/SHDISC(2023GB)根據(jù)不同消費(fèi)人群對信虹的吸引力和信虹對他們的吸引力，我們可以甄別出信虹的目標(biāo)客戶群投資者為主要的目標(biāo)人群，都市小資為次要的目標(biāo)人群，其余兩個(gè)人群主要受經(jīng)濟(jì)能力或信虹項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)所限，不是該項(xiàng)目的核心目標(biāo)人群消費(fèi)者對信虹的吸引力強(qiáng)弱弱 強(qiáng)信虹對消費(fèi)者的吸引力都市小資投資者上海雅皮“ 過日子 ” 族資料來源 :致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析以獨(dú)特賣點(diǎn)作針對性推廣不作考慮主要目標(biāo)設(shè)計(jì)需作特別考慮以現(xiàn)有條件吸引能符合條件的客戶23XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹項(xiàng)目發(fā)展在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素購房先決條件投資者1 周邊環(huán)境優(yōu)美2 升值潛力高3 交通發(fā)達(dá) /小區(qū)配套到位4 地段層次高5 小區(qū)環(huán)境優(yōu)美信虹發(fā)展項(xiàng)目可直接控制的條件都市小資1 交通發(fā)達(dá)2 物業(yè)管理公司好3 價(jià)格4 升值潛力高 /小區(qū)配套到位 /周邊設(shè)施全面5 地段層次高 /小區(qū)環(huán)境優(yōu)美注意重點(diǎn)? 定價(jià)不可過高 (10,000元 /平方米 )以確保升值空間? 小區(qū)配套設(shè)施需配合目標(biāo)客戶要求? 物業(yè)管理公司選擇非常重要? 小區(qū)環(huán)境，如綠化、建筑形態(tài)等24XH/020514/SHDISC(2023GB)?目標(biāo)客戶群分析?產(chǎn)品定位–戶型比例
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