【正文】 端客戶的市場(chǎng)需求。– 從區(qū)域客戶現(xiàn)狀看，由于友誼北路區(qū)域?qū)懽謽堑钠焚|(zhì)一般，因而造成了平均價(jià)格較低的市場(chǎng)狀況，進(jìn)而也影響了友誼路區(qū)域整體寫字樓的平均價(jià)格– 友誼北路寫字樓的客戶多為中、小型公司或成長(zhǎng)型公司，因此客戶的穩(wěn)定性相對(duì)較低。友誼南路區(qū)域目前存在一些稍高品質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目，并且寫字樓的客戶多數(shù)為外地、外資公司，公司的知名度及資金實(shí)力較強(qiáng)，因此客戶的穩(wěn)定性也相對(duì)較高。 216。 發(fā)展趨勢(shì) – 根據(jù)市委市政府規(guī)劃，到 2023年友誼路區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為以金融辦公為主，集辦公、公寓、酒店、休閑、商業(yè)于一體的綜合性商務(wù)服務(wù)區(qū)，最終形成一個(gè)資金密集、信息暢通、交易活躍、功能完善、配套設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的國(guó)際金融中心，從而將友誼路建設(shè)成為天津的 “華爾街 ”。– 政府加大對(duì)該區(qū)域的建設(shè)力度，例如建設(shè)立體停車庫(kù)等，道路的暢通以及配套設(shè)施的完善將為今后優(yōu)化該區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境提供有力的保障。– 從今后友誼路區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)看，國(guó)際金融中心、云頂大廈、君怡大廈等高檔寫字樓的介入會(huì)使得區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)面臨一次重新洗牌的過(guò)程，屆時(shí)高檔項(xiàng)目的進(jìn)入將會(huì)對(duì)現(xiàn)有的中、低檔項(xiàng)目形成強(qiáng)有力的沖擊。不過(guò)高檔項(xiàng)目的入市及部分低檔項(xiàng)目的退出有利于區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸺笆蹆r(jià)整體抬升，進(jìn)而促進(jìn)區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)的良性發(fā)展，屆時(shí)友誼路也勢(shì)必會(huì)成為真正可以與南京路、小白樓區(qū)域相抗衡的第三大辦公區(qū)域。從客戶角度看，高檔寫字樓的入市必定會(huì)吸引高端客戶進(jìn)入該區(qū)域，并且隨著政府招商引資政策的出臺(tái)、落實(shí)，會(huì)吸引更多金融、保險(xiǎn)等相關(guān)行業(yè)的公司進(jìn)駐本區(qū)域，隨之也可以緩解該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量加大的不利局面。 南京路區(qū)域216。 區(qū)域界定：西至三馬路，東接曲阜道，以其（南京路）道路兩旁的甲級(jí)寫字樓作為樣本。 216。 目前狀況：– 南京路區(qū)域，已經(jīng)定型化了的機(jī)構(gòu)辦公樓還是獨(dú)立使用的出租型辦公樓– 南京路與新華路交口處的國(guó)際大廈，其作為我市的第一座真正意義的寫字樓，見(jiàn)證了我市寫字樓物業(yè)的發(fā)展歷程。經(jīng)過(guò)十多年的洗禮，大廈內(nèi)部設(shè)施已經(jīng)略顯陳舊，但是由于其獨(dú)特的建筑風(fēng)格、優(yōu)越的地理位置和完善的物業(yè)服務(wù)使它依然在業(yè)界有很高的聲譽(yù)。本區(qū)域另外一個(gè)高檔寫字樓項(xiàng)目要算南京路與營(yíng)口道交口的 津匯廣場(chǎng) 了，這個(gè)項(xiàng)目在 2023年年初正式供應(yīng)市場(chǎng)，目前憑借自身全新的設(shè)計(jì)理念，完善周到的物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)吸引了超過(guò) 110家的中、外資企業(yè)（公司）入住其中，主要以物流、保險(xiǎn)、電子等行業(yè)為主。其次同屬于南京路沿線的寫字樓項(xiàng)目還包括：今晚大廈、河川大廈、萬(wàn)科世貿(mào)廣場(chǎng)等。在供應(yīng)規(guī)模上，南京路沿線附近寫字樓項(xiàng)目約 9個(gè)，建筑面積近 14萬(wàn)平方米。 216。 發(fā)展趨勢(shì)： – 和平區(qū)作為我市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心地區(qū)，居民生活配套完善、商圈集中、交通組織發(fā)達(dá)。近年來(lái)，隨著天津中心區(qū)舊城改造力度的加大，和平區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更為明顯。南京路又是和平區(qū)的中心地段，擁有濱江道步行街，國(guó)際商場(chǎng)、伊勢(shì)丹等大型購(gòu)物場(chǎng)所。西面是海光寺商圈，東面與小白樓商圈相連。道路沿線坐落有長(zhǎng)途電信局、商業(yè)銀行、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、重點(diǎn)院校等。其先天的地段優(yōu)勢(shì)已經(jīng)具備建設(shè)高端、綜合性精品項(xiàng)目的前提條件。– 沿線附近早期寫字樓項(xiàng)目較多，如：國(guó)際大廈、經(jīng)聯(lián)大廈等，而近兩年建成的新項(xiàng)目相對(duì)匱乏，隨著我市著名 “爛尾樓 ”北洋鋼鐵大廈項(xiàng)目的成功拍賣，未來(lái)沿線附近將迎來(lái)一波新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮。 216。 南京路沿線區(qū)域– 將仍以高端產(chǎn)品為主。從去年地鐵大廈、北洋鋼鐵大廈的復(fù)工來(lái)看，南京路沿線寫字樓供應(yīng)將會(huì)掀起一波新的高潮。尤其是人才科技大廈、和記黃埔項(xiàng)目以及現(xiàn)代城項(xiàng)目的規(guī)劃已經(jīng)明朗化，建設(shè)高端產(chǎn)品，吸引高端客戶進(jìn)駐將成為本區(qū)域?qū)懽謽俏磥?lái)發(fā)展的趨勢(shì)。 216。 小白樓商務(wù)中心– 小白樓地區(qū)目前擁有信達(dá)廣場(chǎng)、文化中心、金皇大廈、凱旋門、 ICTC等現(xiàn)代樓宇 23座，建筑面積數(shù)萬(wàn)平方米，已經(jīng)成為市內(nèi)商業(yè)、商務(wù)辦公較為集中的地區(qū)，具備了向 “CBD核心商務(wù)區(qū) ”發(fā)展的先決條件。隨著小白樓地區(qū)道路和地鐵交通的逐步通暢，高端客戶向這一區(qū)域的回流也將成為必然。 216。 友誼路圍堤道區(qū)域– 將形成新的金融聚集地。據(jù)了解，目前入住友誼路的金融機(jī)構(gòu) 26家，其中兩家擁有自我命名的樓宇，并且隨著浦發(fā)、華夏等銀行的進(jìn)駐步伐，友誼路的金融街的地位將更加穩(wěn)固。今年，醫(yī)藥大廈、羅馬花園二期、一期建設(shè)，將與已建成的合眾大廈、銀豐大廈連成一體，形成大型建筑群。同時(shí)在永安道與湛江路交口處建設(shè)世貿(mào)大廈，友誼路中段將建成冶金大廈、金融大廈、君誼大廈、大安大廈 Ⅱ 期等。 216。 河?xùn)|十一經(jīng)路沿線– 由于地處未來(lái)南站 “CBD”核心地區(qū)，毗鄰解放北路金融服務(wù)區(qū)，它將承接從解放北路分離出來(lái)的功能，成為物流、船代、貿(mào)易、保險(xiǎn)、金融、房地產(chǎn)信息等第三產(chǎn)業(yè)為主的新型綜合功能區(qū)。 216。 鞍山西道及華苑片區(qū)。– 特殊的市場(chǎng)使鞍山西道形成了以 IT及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的科貿(mào)一條街，又由于天大、南大兩所高校的在人才和高科技技術(shù)兩方面的優(yōu)勢(shì)拉動(dòng)，華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)也漸漸與鞍山西道聯(lián)動(dòng)形成區(qū)域效應(yīng)，成為高科技制造和創(chuàng)業(yè)者的園地，代表項(xiàng)目是榮華時(shí)代廣場(chǎng)、百腦匯科技大廈和即將要開(kāi)盤的海泰 遠(yuǎn)艦信息廣場(chǎng)。海泰 遠(yuǎn)艦項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，項(xiàng)目開(kāi)盤后面對(duì)的客層將明確 北方金融大廈216。 物業(yè)地址：河西區(qū)友誼路 5號(hào) 電話 28357777216。 物業(yè)功能 底商，寫字間216。 總占地面積 12023 m2216。 總建筑面積 40000 m2216。 發(fā)展（開(kāi)發(fā)商）： 天津亞富物業(yè)投資公司216。 物業(yè)管理商： 自行管理216。 交付時(shí)間 1997年 2月216。 總層數(shù) 31層216。 智能化程度 設(shè) DIV專線，中央報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，自動(dòng)門禁系統(tǒng)，結(jié)構(gòu)化綜合布線，自動(dòng)廣播系統(tǒng)216。 租售率 85%216。 主要賣點(diǎn) 地理位置優(yōu)越，物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)秀，周邊商貿(mào)氛圍濃厚，交通非常便利，物業(yè)服務(wù)水平優(yōu)秀216。 客戶構(gòu)成 以外國(guó)駐津辦事機(jī)構(gòu)及本地區(qū)通訊，電子，貿(mào)易公司為主216。 公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂及電梯前廳鋪設(shè)大理石及花崗巖，公共走廊鋪設(shè)地毯216。 交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，地毯，窗簾，預(yù)留電話及網(wǎng)絡(luò)接口216。 租售報(bào)價(jià) 租： ： 8800元 /m2216。 物業(yè)收費(fèi) /m2/天 面積： 80~273m2216。 物業(yè)硬件設(shè)施 4部 OTIS電梯，雙電源供電，中央空調(diào)系統(tǒng)，結(jié)構(gòu)化布線216。 物業(yè)服務(wù)設(shè)施 銀行，商務(wù)中心，餐飲娛樂(lè)，會(huì)議廳216。 周邊環(huán)境 地處友誼路與中環(huán)線交匯處，環(huán)境優(yōu)越，交通便利，車位充足216。 整體營(yíng)銷推廣分析 前期以報(bào)紙廣告及展銷會(huì)，路牌廣告為主，后期以服務(wù)代銷售216。 物業(yè)服務(wù)水平 中等水平216。 車位數(shù)量 地下 2層，租 500元 /個(gè) /月遠(yuǎn)洋大廈216。 物業(yè)地址：河北區(qū)遠(yuǎn)洋廣場(chǎng) 1號(hào)216。 物業(yè)功能 底商，公寓，寫字間216。 總占地面積 16000m2216。 總建筑面積 75000 m2216。 發(fā)展（開(kāi)發(fā)商） 天津遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司216。 物業(yè)管理商 第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)216。 施工進(jìn)度 現(xiàn)樓216。 交付時(shí)間 1997年 9月216。 總層數(shù) 40層216。 智能化程度 5A智能大廈，全自動(dòng)管理216。 租售率 89%216。 主要賣點(diǎn) 地理位置，遠(yuǎn)洋知名度，物業(yè)管理及服務(wù)配套，功能分區(qū)合理216。 客戶構(gòu)成 以貨運(yùn)及外國(guó)駐津代表處公司為主216。 公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂大理石地墻面 ,走道鋪設(shè)地毯，消防走道刷油漆 ,各區(qū)域均采用進(jìn)口及合資產(chǎn)材料 ,較豪華216。 交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂 ,乳膠漆墻面 ,包窗臺(tái) ,窗簾地毯 ,，預(yù)留電話 ,網(wǎng)絡(luò)接口216。 租售報(bào)價(jià) 租 /m2/天 (含物業(yè)費(fèi) )，售 $1700/m2216。 物業(yè)收費(fèi) 40m2~1300m2,物業(yè)費(fèi) /m2/天216。 物業(yè)硬件設(shè)施 6部 OTIS原裝電梯 ,一部貨梯， IBM2綜合布線 ,三洋空調(diào)機(jī)組216。 物業(yè)服務(wù)設(shè)施 俱樂(lè)部 ,員工餐廳 ,洗澡間 ,咖啡廳 ,歌舞廳 ,，臺(tái)球棋牌室 ,美容美發(fā) ,銀行 ,郵局 ,健身房216。 周邊環(huán)境 周邊臨市中心綠地廣場(chǎng) ,及意大利風(fēng)情區(qū) ,面臨海河 ,風(fēng)景相當(dāng)優(yōu)美 ,交通狀況高峰期一般有塞車現(xiàn)象216。 整體營(yíng)銷推廣分析 前期以廣告宣傳為主 ,后期以人員內(nèi)部渠道推廣為主216。 物業(yè)服務(wù)水平 較好 ,但個(gè)性化服務(wù)內(nèi)容216。 車位數(shù)量 地上 120個(gè)、地下 156個(gè)今晚報(bào)大廈216。 物業(yè)地址：南京路 358號(hào) 27501108216。 物業(yè)功能 底商，寫字間，酒店216。 總占地面積 18000 m2216。 總建筑面積 81413 m2216。 發(fā)展（開(kāi)發(fā)商） 今晚報(bào)社216。 物業(yè)管理商 北京城市陽(yáng)光物業(yè)管理公司216。 施工進(jìn)度 現(xiàn)樓216。 交付時(shí)間 1997年 9月216。 總層數(shù) 地上 40層，地下 3層216。 智能化程度 大廈實(shí)現(xiàn)設(shè)備聯(lián)動(dòng)自動(dòng)化管理216。 租售率 85%216。 主要賣點(diǎn) 今晚報(bào)社知名度，樓宇智能化設(shè)置，大廈硬件配套，大廈軟件配套，大廈地理位置216。 客戶構(gòu)成 網(wǎng)絡(luò)公司，服裝公司，廣告公司，貿(mào)易公司，電器公司216。 公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂大理石地面墻面，大堂面積大，各部分材料選用中高檔裝飾有一定檔次公共走廊鋪設(shè)地毯216。 交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂 ,乳膠漆墻面 ,地毯 ,包窗臺(tái) ,智能電話 ,網(wǎng)絡(luò)專線端口216。 租售報(bào)價(jià) 只租不售 , /m2/天 (含物業(yè)費(fèi) )，地下車位 300元 /個(gè) /月216。 物業(yè)收費(fèi) 寫字間 12~208m2 公寓 60~200m2216。 物業(yè)硬件設(shè)施 全部 24部 DOVER電梯 ,消防保安自動(dòng)系統(tǒng) ,中央空調(diào)系統(tǒng) ,雙電源供電216。 物業(yè)服務(wù)設(shè)施 商務(wù)中心 ,游泳池 ,射箭館 ,咖啡廳 ,會(huì)議廳 ,宴會(huì)廳 ,酒吧 ,夜總會(huì) ,洗衣房 ,娛樂(lè)中心216。 周邊環(huán)境 周邊環(huán)境較一般 ,商務(wù)氛圍不高 ,交通較便捷 ,有塞車現(xiàn)象 ,中等水平216。 整體營(yíng)銷推廣分析 依據(jù)今晚報(bào)為主 ,輔以人員直銷推廣216。 物業(yè)服務(wù)水平