【正文】 交通技術學院、成都實驗外國語學校附屬小學 ,幼兒園 :有 ,綜合商場 :繁華商業(yè)街、超大綜合購物中心 等。 價值 區(qū)域 房產均價區(qū)間 代表項目 新城板塊 35004500元 /平方米 西花汀 舊城板塊 2900元 /平方米 那城 海峽科技板塊 28003000元 /平方米 金郁香洲 棠湖 .泊林小鎮(zhèn) 溫江三大板塊的價值比較 ■更嚴峻的同質化競爭。 主要競品在產品類型、價格策略、甚至推廣宣傳手段上將逐漸縮短與泊林小鎮(zhèn)的距離，從而進行痛苦的貼身肉搏戰(zhàn)。 ■聲勢浩大的圍追堵截。 大多數競品在地段區(qū)位上都明顯優(yōu)越于本項目，對于到達本項目的客群尤其是成都方向客群形成了圍堵之勢，分流作用十分嚴重。 棠湖泊林小鎮(zhèn)面臨著嚴峻挑戰(zhàn) 2023，棠湖泊林小鎮(zhèn)， 如何才能抓住機遇，突出重圍？ 解決一切當下的問題，都應該先問問過去。 突圍步驟之一：回眸一路走過的 2023 ■ 2023年，棠湖泊林小鎮(zhèn)攜德式風情閃耀登場。 詩歌、音樂、小鎮(zhèn)風情，是宣傳推廣中反復詠 嘆的主題。 ■本項目在形象塑造上達到了一個高度。綜觀成 都樓市，純粹以風情為主調，且做得如此用心 專一，充滿韻味和情調的樓盤，甚為稀罕。 ■成都商報、華西都市報、居周刊等是主要宣傳陣 地，戶外、公交站牌、導旗、成都商報夾報是重 要傳播渠道。 07年在渠道鞏固的基礎上還應有更 新和開拓。 回眸一路走過的 2023 ■綜觀 06年推廣，值得規(guī)避的問題是： □德意志風情所帶來的生活價值需要重新搭建，不能僅停留于概念炒作層面。 □文字訴求及平面表現(xiàn)調性應往生態(tài)感和生活化方面靠攏，不宜做得太過枯燥和單調。 □對銷售節(jié)點及競品變化所帶來的影響，應作出及時準確的調整，并能因應市場變化。 在尋求項目突圍之前，我們先要了解項目的消費群體是哪部分人，了解他們的消費習慣與消費心理。 突圍步驟之二：分析一下我們的消費群體 消費群體分析 ■ 1期占 60%。 據 1期泊林小鎮(zhèn)成交客戶情況分析，成都方向客戶超過了半數；今年高端產品的推出，這個比例還將擴大。 ■ 而那城電梯公寓 90%為成都方向客戶。 成都人 /在成都工作的外地人 大溫江區(qū)域人群 /在溫江工作的人群 因工作與生活習慣的緣故，追求更好的、更方便的居住條件，是這部分人群的居住目標。 消費群體分析 在成都其他區(qū)域購有房產的二次或多次置業(yè)者， 自己或父母向往“住在溫江”的大生態(tài)環(huán)境。 其他區(qū)域的多次置業(yè)者 消費群體分析 ■ 這個群體，年齡普遍在 28—— 60歲之間，有較高文化層次和社會地位，人際關系廣泛，多為政府或企事業(yè)單位中高級管理人士以及行業(yè)精英，家庭收入殷實，事業(yè)處于穩(wěn)定上升期。 消費群體特征 ■ 他們的生活觀： 懷揣理想 ， 目標明確 ， 重視交流 、 對差異懷有興趣 、能 夠控制住自己的躁動 、 有耐心去做事和等待 、 明白分享的意義。 ■ 他們的旅游觀：慢慢出行 ， 享受過程 ！ （ 西藏 、 麗江 ） ■ 他們的飲食觀：諳悉餐飲文化，享受餐飲的附加價值！ （歐洲房子、哈 根達斯） ■ 他們的閱讀觀：圖文并茂的休閑讀本！ （尚書坊、大印象書坊） ■ 他們的運動觀：盛行漫不經心綿里藏針的運動！ （瑜珈、慢跑、太極、 單車運動、游泳） ■ 他們的娛樂觀：拒絕沖動的 DISCO，盛行悠閑的茶文化、咖啡文化。 消費心理與習慣 終結“冷兵器”時代。 所謂冷兵器時代就是指推廣純粹物理硬性賣點，來區(qū)分各種經濟實力的客群階層。它的確很管用，但只局限于沒有競爭的年代。 所謂的房地產營銷，是否就是賣赤裸裸鋼筋水泥的房子？ 》 不是。 所謂的市場競爭 ,難道就真的只是在競爭價格 /戶型 /配套 /園林 /…… 》 不 是。 突圍步驟之三：亮出我們的推廣觀 雖然賣房產是在賣理性的產品，實際上是以消費者理性的需求、產品理性的優(yōu)勢、社會文化形態(tài)趨勢為基礎，提煉而成我們的傳播概念。 房產是披上感性外衣的理性產品 我們的推廣觀 現(xiàn)在就產品而賣產品的時代早已過去了，賣房產，其實是在賣一種生活方式，是在賣一種文化，沒有文化的房子，就像一個沒有內涵的人一樣蒼白，沒有競爭力。 產品營銷上升到文化營銷的層次 我們的推廣觀 成都的樓盤項目成千上萬， 溫江的樓盤林林總總， 突圍的關鍵在于差異化。 而這種差異化的制造是以這部分消費群體的 消費心理與需求 作為出發(fā)點的。 差異化 我們的推廣觀 當今十大消費心理趨勢 :求實、求廉、求賺、 好奇、好痞、好勝、求美、榮譽、舒適、安全。 顯然，作為中產階級而言，其生活條件和生活品味已經決定了他們超越了求實、求廉、求賺、好奇、好痞的消費層次。 泛中產人群 消費心理特征分析 求美 建筑美， 環(huán)境美。 舒適 空間舒適， 尺度舒適。 安全 物管安全， 生活私密。 好勝 只想比別人住得安逸點 榮譽 泛中產人群消費心理五大差異化特征 匹配身份， 犒賞自己 推廣近 1年，棠湖泊林小鎮(zhèn)有口皆碑。那么，本項目在哪方面的差異化能夠真正滿足客群 求美、榮譽、舒適、安全、好勝 的心理 突圍步驟之四：對接客群心理，找出項目差異化 ■不是體現(xiàn)在德意志風情。 這年頭打著“這風情，那風情”旗號叫賣的樓盤太 多了，數都數不過來；只要住著舒服，看起來安逸就行，誰還管是住在 德意志，還是意大利； 我們認為，棠湖泊林小鎮(zhèn)的差異化 ■不是體現(xiàn)在新古典主義的德意志鐘樓。 靠一座鐘樓來支撐一個 120畝的大盤實在太羸弱、大小氣了，充其量只算作本項目的精神堡壘和形象標識； 我們認為，棠湖泊林小鎮(zhèn)的差異化 ■不是體現(xiàn)在潺潺流淌的楊柳河。 楊柳河周邊的樓盤太多，本項目不具備稀缺性和唯一性； 我們認為，棠湖泊林小鎮(zhèn)的差異化 ■不是體現(xiàn)在 7000平米的大型風情商業(yè)街。帶商業(yè)街配