【正文】 樓市場環(huán)境 ?區(qū)域內(nèi)同類寫字樓租戶 ?區(qū)域內(nèi)同類寫字樓 麗都商業(yè)大廈市場潛質(zhì) ?麗都商業(yè)大廈重點客戶 * *注：必要時，請麗都提供資料并確認(rèn) 寫字樓市場機會研究 —— 專家訪談和實地考察 專家訪談 寫字樓實地考察 市區(qū)內(nèi)項目 * 區(qū)域內(nèi)項目 * 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) ?高檔寫字樓項目開發(fā)商 ?高檔寫字樓的物業(yè)管理公司 ?租金水平與麗都商業(yè)大廈相近 ?知名度較高 ?位于目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建成及在建寫字樓項目 ?租金水平與麗都商業(yè)大廈相近 樣本量 共 3個 共 10個 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 *注：新華信將與麗都商討確定 寫字樓市場機會研究 —— 租戶調(diào)查 樣本定義 樣本數(shù)量和結(jié)構(gòu) 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)同類寫字樓租戶和麗都商業(yè)大廈租戶 共 20個 麗都商業(yè)大廈租戶 8個，其他寫字樓租戶 12個 調(diào)查方法 深度面訪 調(diào)查問卷 由新華信提出，與麗都討論后確定 調(diào)查實施 由經(jīng)驗豐富的研究員親自主持，直接獲取深度信息 調(diào)查內(nèi)容 對于 寫字樓和配套設(shè)施 的需求特征和潛在需求 寫字樓市場機會研究 —— 結(jié)論 ? 高檔寫字樓的市場發(fā)展機會 ? 高檔寫字樓的市場需求趨勢和主要影響因素 ? 目標(biāo)區(qū)域發(fā)展高檔寫字樓的市場潛力和競爭空間 ? 麗都商業(yè)大廈的經(jīng)營潛力和需要解決的問題 市場機會研究 公寓 公寓市場機會研究 —— 內(nèi)容和方法一覽 研究內(nèi)容 研究方法 專家訪談 抽樣調(diào)查 實地考察 二手資料研究 北京公寓市場經(jīng)營環(huán)境 ?開發(fā)商 ?物業(yè)管理機構(gòu) ?新華信數(shù)據(jù)庫 ?統(tǒng)計數(shù)據(jù) ?專業(yè)期刊、出版物 ?政府機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會資料 ?市場分析報告 高檔公寓市場需求特征和趨勢 高檔公寓市場競爭特征和趨勢 ?北京市同類項目 區(qū)域內(nèi)公寓市場環(huán)境 ?區(qū)域內(nèi)同類公寓租戶 ?區(qū)域內(nèi)同類項目 高檔公寓改造工程 ?開發(fā)商 ?物業(yè)管理機構(gòu) 麗都公寓市場潛質(zhì) ?麗都公寓重點客戶 * *注：必要時，請麗都提供資料并確認(rèn) 公寓市場機會研究 —— 專家訪談和實地考察 專家訪談 公寓項目實地考察 北京市公寓項目 * 區(qū)域內(nèi)公寓項目 * 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) ?高檔公寓項目開發(fā)商 ?高檔公寓的物業(yè)管理公司 ?租金水平與麗都公寓相近 ?經(jīng)營時間與麗都公寓相近，或近 2年內(nèi)開始營業(yè)的新公寓項目 ?位于目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建成及在建公寓項目 ?租金水平與麗都公寓相近 ?有一定的知名度 樣本量 共 3個 共 10個 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 *注：新華信將與麗都商討確定 公寓市場機會研究 —— 公寓租戶調(diào)查 樣本定義 樣本數(shù)量和結(jié)構(gòu) 目標(biāo)項目中以機構(gòu)名義租住公寓的客戶 8個 目標(biāo)項目中以個人名義租住的客戶 共 2組 16人 機構(gòu)租戶 個人租戶 調(diào)查方法 深度面訪 座談會結(jié)合問卷調(diào)查 調(diào)查問卷 ?由新華信提出，與麗都討論后確定 調(diào)查實施 ?由經(jīng)驗豐富的研究員親自主持，直接獲取深度信息 調(diào)查內(nèi)容 ?對于 公寓和配套設(shè)施 的需求特征和潛在需求 公寓市場機會研究 —— 結(jié)論 ? 高檔公寓在北京市的發(fā)展前景 ? 高檔公寓的市場需求趨勢和主要影響因素 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)高檔公寓的市場潛力 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)發(fā)展高檔公寓的競爭空間 ? 麗都公寓的經(jīng)營潛力和不足 市場機會研究 住宅 住宅市場機會研究 —— 內(nèi)容和方法一覽 研究內(nèi)容 研究方法 專家訪談 抽樣調(diào)查 實地考察 二手資料研究 北京住宅市場經(jīng)營環(huán)境 ?建設(shè)部 /北京市建委官員 ?新華信數(shù)據(jù)庫 ?統(tǒng)計數(shù)據(jù) ?專業(yè)期刊、出版物 ?政府機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會資料 ?市場分析報告 中高檔住宅市場需求特征和趨勢 ?開發(fā)商 ?物業(yè)管理機構(gòu) ?北京市居民問卷調(diào)查（區(qū)域外） 中高檔住宅市場競爭特征和趨勢 區(qū)域內(nèi)住宅市場環(huán)境 ?區(qū)域內(nèi)居民問卷調(diào)查 ?區(qū)域內(nèi)住宅項目 綜合考慮麗都項目的消費水平，中高檔次的同類項目參考性更強 住宅市場機會研究 —— 專家訪談和實地考察 專家訪談 區(qū)域內(nèi)住宅項目實地考察 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) ?國家 /北京市主管住宅房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的政府機構(gòu)官員 ?規(guī)模較大的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商 ?住宅房地產(chǎn)項目的知名物業(yè)管理公司 ?位于目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建成及在建住宅項目 ?平均售價高于 6,000元 /平方米 樣本量 共 5個 5個 抽樣方法 典型抽樣 順序抽樣（即，按照項目售價由 高至低順序選?。? *注：選取標(biāo)準(zhǔn)由麗都與新華信共同確定 住宅市場機會研究 —— 居民問卷調(diào)查 調(diào)查問卷 ?由新華信提出，與麗都討論后確定 抽樣依據(jù) ?最大允許誤差為 ?臵信水平為 95% ?標(biāo)準(zhǔn)差為 （此值為新華信根據(jù)經(jīng)驗值設(shè)定） 調(diào)查實施 ?由經(jīng)過新華信嚴(yán)格培訓(xùn)的訪問員實施調(diào)查，新華信專職督導(dǎo)將監(jiān)控調(diào)查過程，以確保調(diào)查質(zhì)量 樣本數(shù)量 ?150個 最小樣本數(shù) 146 樣本甄別 ?北京市常住人口，有購房意愿 ?大宗消費決策人 調(diào)查方式 ?在固定場所（如，住宅小區(qū)門口、商場等處）隨機進行問卷調(diào)查（經(jīng)過樣本甄別），面訪方式，保證問卷的可靠性 調(diào)查內(nèi)容 ?中高檔住宅需求潛力和特征 ?中高檔住宅需求潛力和特征 ?目標(biāo)區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施潛在需求和特征 ?150個 ?目標(biāo)區(qū)域常住人口，有購房意愿 ?大宗消費決策人 區(qū)域外 區(qū)域內(nèi) 住宅市場機會研究 —— 結(jié)論 ? 中高檔在北京市的發(fā)展前景 ? 中高檔住宅的市場需求趨勢和主要影響因素 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)中高檔的市場潛力 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開發(fā)中高檔住宅的競爭空間 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開發(fā)中高檔住宅需要的資源 市場機會研究 配套設(shè)施 配套設(shè)施市場機會研究 —— 對象界定 ? 商業(yè)地產(chǎn)項目配套的功能性娛樂場所 ? 文化設(shè)施，如，畫廊、音樂廳、主題展廳、博物館、公園等 ? 娛樂設(shè)施，如，健身房、俱樂部等 ? 其它設(shè)施，如，餐廳，超市，郵局，銀行等 配套設(shè)施市場機會研究 —— 內(nèi)容 ? 商業(yè)地產(chǎn)項目配套設(shè)施發(fā)展環(huán)境研究 ? 北京市文化娛樂設(shè)施的發(fā)展?fàn)顩r和市場表現(xiàn) ? 奧運推動的市場需求 ? 所在區(qū)域供需狀況研究 ? 供給：所在區(qū)域內(nèi)文化娛樂設(shè)施的分布、主要項目及其經(jīng)營者和經(jīng)營狀況 ? 需求：周邊機構(gòu)和企業(yè)分布、相關(guān)需求；周邊地區(qū)人口的潛在需求 配套設(shè)施市場機會研究 —— 方法一覽 研究內(nèi)容 研究方法 專家訪談 實地考察 抽樣調(diào)查 二手資料研究 發(fā)展環(huán)境 ?開發(fā)商 ?房地產(chǎn)專家 ?規(guī)劃部門 ?新華信數(shù)據(jù)庫 ?專業(yè)期刊、出版物 ?行業(yè)協(xié)會資料 ?市場分析報告 區(qū)域供給 ?區(qū)域內(nèi)主要配套設(shè)施 區(qū)域需求 ?區(qū)域內(nèi)個人消費者座談會 麗都的發(fā)展是依托于周圍環(huán)境的，未來麗都的定位與規(guī)劃，尤其使輻射面廣的配套設(shè)施，勢必融入目標(biāo)區(qū)域中；因此，新華信認(rèn)為，在聽取專家見解的基礎(chǔ)上，麗都還需要切實了解目標(biāo)區(qū)域內(nèi)人群的潛在需求 配套設(shè)施市場機會研究 —— 專家訪談與實地考察 專家訪談 區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施實地考察 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) 了解綜合性設(shè)施規(guī)劃的政府官員、房地產(chǎn)開發(fā)商和其它業(yè)內(nèi)人士 ?界定范圍內(nèi)的功能設(shè)施 ?在目標(biāo)目標(biāo)區(qū)域內(nèi)有一定影響 樣本量 上述專家訪談與前面模塊的專家訪談合并實施 約 10家 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 配套設(shè)施市場機會研究 —— 個人座談會 座談會大綱 由新華信提出，與麗都討論后確定 樣本數(shù)量和結(jié)構(gòu) ?計劃共調(diào)查 48個樣本，按被調(diào)查者職業(yè)分 6組進行 ?企業(yè)高級管理層 ?外資企業(yè)職員 ?外籍居民 ?專業(yè)人士（律師、醫(yī)生等） ?企業(yè)業(yè)主 ?中高檔住宅居民 ?此外，在對酒店、寫字樓、公寓租戶的調(diào)查中也包含了對配套設(shè)施的一般考察 考慮到麗都的特點和周圍環(huán)境，尤其需要了解中高消費階層的潛在需求 樣本甄別 ?日常工作或生活范圍位于目標(biāo)區(qū)域內(nèi) ?中高消費階層 配套設(shè)施市場機會研究 —— 結(jié)論 ? 綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目與配套設(shè)施的互動關(guān)系及其發(fā)展趨勢 ? 發(fā)展有關(guān)配套設(shè)施需要的市場條件 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)發(fā)展相關(guān)設(shè)施的市場機會 ? 各類配套設(shè)施在區(qū)域內(nèi)的市場潛力 ? 各類配套在區(qū)域內(nèi)的競爭空間 市場機會研究 重點項目案例分析 重點項目案例分析 樣本數(shù)量 ?5個 樣本甄別 ?綜合性設(shè)施（設(shè)有本次研究設(shè)計的大部分功能設(shè)施） ?規(guī)模較大 ?高檔次 調(diào)研方法 ?神秘顧客調(diào)查 ?二手資料研究 抽樣方法 ?重點抽樣 * *注：此處選取的重點項目不與其它模塊的研究對象重疊，具體對象由新華信與麗都商討確定 可能使用的研究技術(shù) —— 因子分析 變量： 服務(wù)分級 大客戶優(yōu)先 大客戶代表制 網(wǎng)上咨詢 7x24小時技術(shù)支持 …樣品： a1 a2 a3 a4 a5 …case(1) x11 x21 x31 x41 x51 …case(2) x12 x22 x32 x42 x52 …case(3) x13 x23 x33 x43 x53 …case(4) x14 x24 x34 x44 x54 ……… …… …… …… …… …… …case(n) x1n x2n x3n x4n x5n …因子因子1：(a1,a2,a3,a4,a7)因子2：(a4,a5,a6) 因子3：(a9) 因子4：(…) ……貢獻率 70% % % % ……累計貢獻率 70% % % % ……因子分析是多元統(tǒng)計分析方法中的一種 主要作用： 1. 尋找主要影響因素 2. 建立對市場 、 產(chǎn)品等的評價體系 可能使用的研究技術(shù) —