【正文】 必要條件進行了梳理，在 86組樣本中，共篩選出 55組客戶問卷，占總樣本數(shù)的 64%。與第一輪方法相同，針對此類客戶從置業(yè)意愿、置業(yè)區(qū)域選擇、置業(yè)產(chǎn)品需求三方面做進行分析。 51 三輪交叉分析 1. 第一輪抽樣分析 2. 第二輪抽樣分析 3. 第三輪抽樣分析 52 第二輪抽樣分析 53 置業(yè)意愿分析 ?此類客戶在各社會階層分布的較為分散。 ?購買目的來看，改善置業(yè)和投資性置業(yè)的目的性相對明顯。 ?此類客戶對于后市預(yù)判相對樂觀 ，兩年內(nèi)置業(yè)意愿及購買主動性非常強。 第二輪抽樣分析 54 現(xiàn)居住物業(yè)類型仍然以普通公寓為主相對略有增加。其中 120㎡ 以下物業(yè)面積比例明顯加大，改善性需求迫切。 第二輪抽樣分析 55 客戶現(xiàn)有物業(yè)套數(shù)2%24%32%24%18%0套1套2 套 3套3 套以上是否限購限貸64%36% 是否此樣本同樣以擁有 2套物業(yè)的客戶最多， 3套及 3套以上物業(yè)也占有近半數(shù)比例，持有 1套物業(yè)比例較上輪有所增加，此類客群財富層級較為分散，其置業(yè)目的也較為分散。 第二輪抽樣分析 56 若有中意的物業(yè)是否會考慮通過其他方式購買9%91%不會會考慮購買物業(yè)的方式類型13%31%16%40%公司名義現(xiàn)有置換他人名義其他此類客戶中的城市中產(chǎn)及以上層級客戶購買意愿及主動性非常強。 第二輪抽樣分析 57 此類客群對 2年內(nèi)的上海的市場行情相對樂觀 第二輪抽樣分析 58 此類客戶對公寓及別墅類產(chǎn)品需求上升，同時聯(lián)排及獨棟產(chǎn)品的需求度也放大，再次證明了此類客群的分散性。 第二輪抽樣分析 59 置業(yè)區(qū)域判定 第二輪抽樣分析 60 置業(yè)區(qū)域分析 ?由于此類客戶出于不同的考慮 ，預(yù)算投資 成本相對較低，普遍對外環(huán)外置業(yè)的認可度高 ?對于松江地區(qū)的認同度也相對較高。 第二輪抽樣分析 61 相比之下外環(huán)外置業(yè)選擇比例增大，此類客戶對松江地區(qū)的認可度上升，對去郊區(qū)置業(yè)抗性較小。 第二輪抽樣分析 62 若總價相近，大部分客戶愿意選擇外環(huán)外居住，且在 2年內(nèi)完成置業(yè)的客戶更加偏向于松江，由此可見其對松江的認可度較高，且普遍愿接受通過犧牲地段來換取對物業(yè)的升級。 第二輪抽樣分析 63 產(chǎn)品需求判定 第二輪抽樣分析 64 產(chǎn)品需求分析 當購房區(qū)域鎖定佘山南后 ?對別墅類產(chǎn)品的需求度提高 ?年齡層次分布廣，社會層級也較為分散 ?對于物業(yè)改善和舒適度的要求提升 ?對外立面建筑風格的敏感度較低 第二輪抽樣分析 65 在區(qū)域鎖定佘山南后，客戶對別墅型物業(yè)的意向度明顯上升 第二輪抽樣分析 66 180 ㎡ 以上物業(yè)面積需求加大，與偏向需求別墅產(chǎn)品相符?？們r段 300500萬比例增多。 第二輪抽樣分析 67 客戶家庭所需臥室數(shù)量0% 11%44%45%1間2間3間4 間及以上客戶家庭必須的功能空間22%12%13%21%12%16%4%書房西式廚房娛樂影音室收納儲藏室保姆房兒童房其他此類客戶對臥室的需求普遍在三間以上 ,而在功能空間的選擇上以書房、收納儲藏室和兒童房為主，此類客戶的年齡結(jié)構(gòu)及家庭結(jié)構(gòu)人口上升，注重產(chǎn)品的功能性。 第二輪抽樣分析 68 對比顯示此類客戶對地下室和露臺的要求比例上升，車位需求比上升也意味著此類客戶對生活舒適度的向往明顯提升 客戶對車位的需求22%56%22%1個2個最好地上地下均有第二輪抽樣分析 69 此類客戶對產(chǎn)品的外立面風格傾向度越加分散，敏感度較低。 客戶喜愛的中式建筑風格20%6%5%11%16%28%8%0% 6%現(xiàn)在海派建筑現(xiàn)在徽派建筑傳統(tǒng)江南大宅現(xiàn)在江南風格中西合璧時尚中式建筑新中式建筑新蘇式建筑簡約中式建筑第二輪抽樣分析 70 此類客戶年齡主要集中度較低，年齡區(qū)間跨度大，社會層級愈加分散。 客戶職業(yè)44%29%2%5%0%20%企業(yè)中高層管理人員私營業(yè)主公務(wù)員教師醫(yī)生其他第二輪抽樣分析 71 ?此類客戶年齡層分布較廣 ?社會層級分散 ?置業(yè)需求強烈，主動性高，但置業(yè)目的不同 ?對于佘山南區(qū)域的別墅類產(chǎn)品接受度較高 ?主力總價段需求仍在 300500萬，同時 300萬以下的剛需改善置業(yè)客戶也有增加。 結(jié)論 第二輪抽樣分析 72 梳理了上述兩類客群之后，我們發(fā)現(xiàn) 300500萬總價段的置業(yè)預(yù)算占到了相當大的比例，為了更好地了解此類占據(jù)市場主導購買力的客戶屬性及對于區(qū)域和產(chǎn)品的需求我們再次以“置業(yè)預(yù)算總價段 300500萬”作為單一必要條件對受訪客戶進行了一輪梳理， 86組樣本中，共篩選出 58組客戶問卷，占總樣本數(shù)的 67%。以下將對此類客戶從置業(yè)意愿、置業(yè)區(qū)域選擇、置業(yè)產(chǎn)品需求三方面進行分析 . 73 三輪交叉分析 1. 第一輪抽樣分析 2. 第二輪抽樣分析 3. 第三輪抽樣分析 74 第三輪抽樣分析 75 置業(yè)意愿分析 ?此類客戶主力是城市準中產(chǎn)及中產(chǎn)客戶，部分財富階層。 ?此類客戶對于后市持謹慎觀望態(tài)度，具有一定置業(yè)能力，置業(yè)意愿較強，但受政策所限主動性一般。 ?改善兼保值增值的置業(yè)目的明確。 第三輪抽樣分析 76 此類客戶的居住物業(yè)普遍集中在 160㎡以下，其中 100㎡以下的普通公寓比例明顯上升。 第三輪抽樣分析 77 客戶現(xiàn)有物業(yè)套數(shù)2%24%39%28%7%0套1套2 套 3套3 套以上是否限購限貸67%33%是否擁有 2套及 3套物業(yè)的客戶較為集中， 3套以上物業(yè)的比例明顯減少，限購限貸比例占 67%，此類客戶有一定經(jīng)濟實力?？膳卸ㄔ擃惪蛻魹槌鞘兄挟a(chǎn)及準中產(chǎn)階層比重較大。 第三輪抽樣分析 78 若有中意的物業(yè)是否會考慮通過其他方式購買21%79%不會會考慮購買物業(yè)的方式類型10%35%16%39%公司名義現(xiàn)有置換他人名義其他該類客戶的置業(yè)意愿較強，其中現(xiàn)有物業(yè)置換的比例明顯上升，說明此類客戶中改善及物業(yè)升級的需求較大。 第三輪抽樣分析 79 15%48%12 %21 %2 %2%客戶對未來 1 2 年內(nèi)上海房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的判斷大幅下降略有下降持平政策放寬，企穩(wěn)反彈政策取消，強勢反彈其他此類客群市場觀望情緒濃重，對后市持謹慎觀望態(tài)度。 暫無置業(yè)打算的比例只有 2%，說明此類客群購買力充足，且對提升生活品質(zhì)有一定需求。 第三輪抽樣分析 80 在總價段限制范圍內(nèi)對于置業(yè)類型無明顯傾向變化，對養(yǎng)老型物業(yè)產(chǎn)品的購買意愿較有所提升，改善兼顧保值增值置業(yè)目的比例凸顯，再次體現(xiàn)了城市中產(chǎn)的置業(yè)特性 。 第三輪抽樣分析 81 置業(yè)區(qū)域判定 第三輪抽樣分析 82 置業(yè)區(qū)域分析 ?此類客戶大多分布于城市中產(chǎn)階層，具有一定購買力，但在首次置業(yè)尚未完成的情況下，選擇郊區(qū)置業(yè)的可能性較低，大多會選擇在市區(qū)先滿足對第一居所的升級。 第三輪抽樣分析 83 此類客戶選擇外環(huán)外比例有所下降，對城區(qū)和中心區(qū)地緣屬性較強，趨向于內(nèi)環(huán)內(nèi)和內(nèi)中環(huán)區(qū)域，對生活等配套依賴度較強。部分客戶對選擇郊區(qū)置業(yè)存在一定抗性，說明此類客戶有相當數(shù)量首次改善尚未完成。 第三輪抽樣分析 84 在總價相近的前提下，選擇松江置業(yè)的客戶比例下降，說明部分城市準中產(chǎn)在首次改善尚未完成的情況下選擇郊區(qū)置業(yè)的可能性低。 第三輪抽樣分析 85 產(chǎn)品需求判定 第三輪抽樣分析 86 產(chǎn)品需求分析 當購房區(qū)域鎖定佘山南總價限定 300500萬后 ?客戶普遍希望購置別墅類產(chǎn)品 ?面積段 120160㎡的接受度較高 ?城市中產(chǎn)對于戶型功能性的要求相對務(wù)實 ?性價比對于他們 的置業(yè)選擇 來說至關(guān)重要 第三輪抽樣分析 87 對佘山南的認知度及意向度相對降低，但鎖定區(qū)域后別墅類產(chǎn)品的需求明顯放大。 若有高性價比的產(chǎn)品位于松江區(qū)佘山以南、松江新城以北，客戶是否會考慮購買50%50%會考慮不會考慮第三輪抽樣分析 88 限定區(qū)域及總價以后，對于物業(yè)的面積需求明顯上升，普遍對 120180㎡對應(yīng) 300500萬總價段的認同度較高。 第三輪抽樣分析 89 該類客戶對于 3間臥室的需求度較高，功能空間的使用性較為理性和務(wù)實，說明此類客戶的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，表現(xiàn)出明顯的城市中產(chǎn)特征。 第三輪抽樣分析 90 客戶對車位的需求33%51%16%1個2個最好地上地下均有該部分客戶對附加值的選擇更偏向車位，對花園的需求降低，說明此類人群的別墅居住經(jīng)驗較少，但車位的需求度提升，說明此類客群中準中產(chǎn)客戶占有相當部分的比例。 第三輪抽樣分析 91 此類客戶對于外立面的建筑風格沒有明顯的傾向性，敏感度較低。 第三輪抽樣分析 92 此類客戶年齡層次分布較為分散，從職業(yè)屬性上來看，城市中產(chǎn)占到了相當大的比例，但同時也有為數(shù)不少的財富階層。 第三輪抽樣分析 93 結(jié)論 ?此類客戶大多分布于社會中產(chǎn)階層，也存在部分財富階層客戶，具有一定購買能力，置業(yè)意愿較高，但主動性不足。 ?對后市預(yù)期相對謹慎，觀望情緒濃重。 ?部分準中產(chǎn)客戶尚未完成首次改善，對于郊區(qū)置業(yè)升級的認可度偏低。 ?總價 300500萬的 120160㎡別墅類產(chǎn)品較為符合此類客戶的主觀認同感。 ?即使是財富階層客戶，其愿意在佘山南置業(yè)的投入也不會很高。 第三輪抽樣分析 94 為了 更加精準的定位客戶，我們將“選擇會在佘山南置業(yè) +購房總價預(yù)算 300600萬”進行雙重交叉，共篩選出 44組客戶。對此類“準客戶”再次從置業(yè)意愿、置業(yè)區(qū)域選擇、置業(yè)產(chǎn)品需求三方面進行了梳理和分析。 95 深度交叉分析 雙重交叉分析 96 雙重交叉分析 97 ?此類客戶普遍居住于松江、西三區(qū)及浦東地區(qū)的 160㎡ 以下的公寓產(chǎn)品，改善置業(yè)及購置第二居所置業(yè)意愿較強。 ?普遍對后市持謹慎樂觀態(tài)度，購買意愿及主動性較強。 置業(yè)意愿分析 雙重交叉分析 98 客戶現(xiàn)有居住物業(yè)類型65%5%13%5%5%2% 5%0%普通公寓花園洋房頂層復(fù)式疊加別墅聯(lián)排 雙拼別墅獨棟 大平層 酒店式公寓其他此類客戶現(xiàn)有居住物業(yè)以 140㎡ 以下公寓產(chǎn)品為主。 客戶現(xiàn)有物業(yè)類型居住面積20%25%18%7%7%9%7%5% 2% 0%1 0 0 ㎡以下101120㎡121140㎡141160㎡161180㎡181200㎡201230㎡231251㎡251300㎡3 0 0 ㎡以上雙重交叉分析 99 此類客戶普遍擁有 2套以上物業(yè)，屬于城市中產(chǎn)以上階層，限購限貸比例占到了 66%。 是否限購限貸66%34%是否20%52%23%5% 0%客戶現(xiàn)有物業(yè)套數(shù)0 套1 套2 套3 套3 套以上雙重交叉分析 100 此類客戶置業(yè)意愿及主動性均較高，現(xiàn)有物業(yè)置換及通過其他方式購買占到了絕大多數(shù)的比例。說明此類人群中城市中產(chǎn)階層占到了相當大的比例，選擇以公司名義購買及他人名義購買的人群中財富階層應(yīng)當占到大部分比例。 若有中意的物業(yè)是否會考慮通過其他方式購買14%86%不會會考慮購買物業(yè)的方式類型8%36%12%44%公司名義現(xiàn)有置換他人名義其他雙重交叉分析 101 此類客戶對上海房地產(chǎn)市場后市較之所有數(shù)據(jù)樣本明顯較為樂觀，過半客戶選擇會在兩年內(nèi)置業(yè)。 客戶對未來 12 年內(nèi)上海房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的判斷11%46%11%27%5% 0%大幅下降略有下降持平政策放寬，企穩(wěn)反彈政策取消，強勢反彈其他客戶未來2年內(nèi)的購房計劃時間20%37%23%20%半年到一年一年到兩年 兩年以上暫無打算雙重交叉分析 102 此類客戶對改善類別墅類產(chǎn)品的需求明顯放大，且對度假型、養(yǎng)老型物業(yè)產(chǎn)品的購買意愿較之所有數(shù)據(jù)樣本也稍有放大。 客戶下次置業(yè)的理想物業(yè)21%19%14%12%14%2%14%2% 2% 0%普通公寓花園洋房頂層復(fù)式疊加別墅聯(lián)排雙拼別墅獨棟大平層酒店式公寓其他客戶購房動機29%31%18%16%2% 4%改善居住環(huán)境資產(chǎn)保值增值養(yǎng)老為子女購房為父母購房度假雙重交叉分析 103 置業(yè)區(qū)域判定 雙重交叉分析 104