【正文】 群進行描述和調查。依托概念設計、價值創(chuàng)新和配套服務實現高價推盤目標。概念植入沒有新概念就沒有新樓盤，沒有新設計就沒有高價位。在概念策劃方面，引入新的理念，形成安丘明星工程和富有人群的歸屬地。代理模式依托易韜實效樓盤推廣模式。危機后的大盤推出和實效代理應精確定位。合作共贏充分注重政府信用和易韜代理的實力與合作。項目的政府信用是基石，易韜的實效代理是手段，開發(fā)商品牌優(yōu)勢是保障。房地產市場調查第一節(jié) 房地產市場調查 ? 房地產市場調查，是指運用科學的方法，有目的地、有系統(tǒng)地搜集、記錄、整理有關房地產市場營銷信息和資料，分析市場情況，了解市場的現狀及其發(fā)展趨勢，為房地產市場預測和營銷決策提供客觀的、正確的資料。 ? （ 1）狹義的市場調查。是以科學方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關資料，并予以研究。 ? （ 2）廣義的市場調查。是針對商品或勞務，即對商品或勞力從生產者到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數據作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現實市場和潛在市場。 房地產市場調查的主要內容 ? 1．房地產市場環(huán)境調查 ? （ 1）政治法律環(huán)境調查。? 一是有關房地產開發(fā)經營的法律規(guī)定。? 二是國家、地方政府有關房地產開發(fā)經營的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等；? 三是有關國民經濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等； ? （ 2）經濟環(huán)境調查。? 一是地區(qū)或城市的經濟特性；? 二是包括經濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益；? 三是項目所在地區(qū)的經濟結構、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況；? 四是貸款利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率；? 五是國民經濟產業(yè)結構和主導產業(yè)；? 六是居民收入水平、消費結構和消費水平；? 七是項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發(fā)展情況；? 八是與特定房地產開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調查；? 九是財政收支。 ? （ 3）社區(qū)環(huán)境調查。? 社區(qū)環(huán)境調查內容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質量及景觀等方面。 2．房地產市場調查 ? （ 1）區(qū)域房地產市場調查 ? 地區(qū)經濟分析、區(qū)位分析、市場概況分析等內容 ? （ 2）專業(yè)房地產市場調查 ? 區(qū)域內專業(yè)市場（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或專業(yè)子市場的供需調查 ? （ 3）項目房地產市場調查 ? 對特定地點特定項目進行競爭能力的調查，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測 3．房地產市場需求和消費行為調查 ? （ 1）消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發(fā)展趨勢；? （ 2）房地產市場需求影響因素調查。如國家關于國民經濟結構和房地產產業(yè)結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；? （ 3）需求動機調查。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等；? （ 4）購買行為調查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等；4．房地產產品調查 ? （ 1）房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期；? （ 2）現有房地產租售客戶和業(yè)主對房地產的環(huán)境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度； ? （ 3）新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上應用情況；? （ 4）本企業(yè)產品的銷售潛力及市場占有率；? （ 5）建筑設計及施工企業(yè)的有關情況。 5．房地產價格調查 ? （ 1）影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業(yè)定價的影響；? （ 2）房地產市場供求情況的變化及趨勢；? （ 3）房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大?。? （ 4）開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響；? （ 5）國際、國內相關房地產市場的價格；? （ 6）開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產市場價格；? （ 7）價格變動后消費者和開發(fā)商的反應。6．房地產促銷調查 ? （ 1）房地產廣告的時空分布及廣告效果測定；? （ 2）房地產廣告媒體使用情況的調查；? （ 3）房地產廣告預算與代理公司調查；? （ 4）人員促銷的配備狀況；? （ 5）各種公關活動對租售績效的影響；? （ 6）各種營業(yè)推廣活動的租售績效。 7．房地產營銷渠道調查 ? （ 1）房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況；? （ 2）房地產市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因；? （ 3）租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況；? （ 4）房地產租售客戶對租售代理商的評價。 8．房地產市場競爭情況調查 ? （ 1）競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經營管理優(yōu)劣勢調查；? （ 2）對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優(yōu)缺點的調查與分析；? （ 3）對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究；? （ 4）對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究；? （ 5）對競爭情況銷售渠道使用情況的調查和分析；? （ 6）對未來競爭情況的分析與估計等；? （ 7）整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產品的供給量和在市場上的銷售量， 本企業(yè)和競爭者的市場占有率；? （ 8）競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。 房地產市場調查的方法 ? 市場調查方法可分為兩大類，? 第一類按選擇調查對象來劃分，有全面普查、重點調查、隨機抽樣等；? 第二類是按調查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。訪問法可以分為結構式訪問、無結構式訪問和集體訪問。觀察法有三種形式：直接觀察法、實際痕跡測量法和行為記錄法。? 市場調查的步驟通常包含七個方面，即：? 市場調查準備、? 收集信息資料、? 初步調查、? 調查設計、? 制定調查計劃、? 現場調查、? 資料分析、? 撰寫和提交調查報告。 《 中國畫報 》 ? 附件：天津寶坻生態(tài)城項目第二節(jié) 房地產市場預測 ? 房地產市場預測，就是運用科學的方法，在市場調研獲得一定資料的基礎上，針對需要，運用已有的知識、經驗和科學方法，對房地產企業(yè)和市場的未來發(fā)展趨勢以及影響市場供求變化的諸因素進行分析和預見其發(fā)展趨勢，掌握市場供求變化的規(guī)律，為房地產企業(yè)的營銷決策提供依據。 ? 1．信息 ? 2．方法 ? 3．分析? 4．判斷房地產市場預測內容 ? （一）房地產市場需求量預測? （二）房地產市場影響因素預測? （三） 消費結構與商品銷售預測? （四） 市場占有率預測? （五） 商品生命周期預測? （六）房地產商品營銷前景預測? （七）房地產價格走勢預測房地產市場預測的步驟 ? （一）確定預測目標? 制定預測工作計劃，編制預算，調配力量，組織實施 ? （二）搜集資料 ? （三）選擇預測方法