【正文】 人員、技術(shù)人員客戶特征：– 地域性較強(qiáng)，聚群而居明顯– 對價(jià)格的敏感度低– 選擇公寓的主要考慮因素為：服務(wù)管理、環(huán)境、地段、硬件配套居住時(shí)間 職位 區(qū)域選擇常住型客戶 一般在 1年及以上 駐華領(lǐng)事、外資企業(yè)區(qū)域總經(jīng) 理、高層管理人員及其家屬 擁有良好景觀資源，彰顯社會地位身份的 區(qū)域。如珠江沿岸、二沙島、南湖區(qū)域短租型客戶 一般 1個(gè)月 1年 外資企業(yè)的中層管理人員、技術(shù)人員、海歸人士和外籍商務(wù)旅客商務(wù)區(qū)，交通便捷，周邊聚集高檔寫字樓和酒店。如天河北、珠江新城、環(huán)市東路等區(qū)域客戶構(gòu)成24常住型與短租型客戶常住型客戶 ———– 公寓客戶要求相對寬松的居住空間，以及舒適的戶型設(shè)計(jì)；– 以整體居住氛圍和居住環(huán)境為首要條件短租型客戶 ———– 短租型客戶對居住的配套和服務(wù)有相對的要求，主要以商務(wù)型為主；兩類客戶對面積的需求在 50—150 ㎡這間，本項(xiàng)目的戶型面積與之吻合，因此既適合常住型客戶，也適合短租型客戶。25服務(wù)式公寓分布格局物業(yè)類型：以高層住宅為主，部分別墅公寓亦屬于其中空間分布：主要分布在擁有優(yōu)越自然環(huán)境資源的區(qū)域和商務(wù)氛圍濃厚的區(qū)域 祈福華廈富城花園中信廣場新大廈嶺南會金亞花園盛雅服務(wù)公寓 凱旋會匯景新城新世界棕櫚園白云堡豪苑 山水庭苑景觀資源：珠江沿岸、二沙島、南湖商務(wù)資源：天河北商貿(mào)圈26區(qū)域 樓盤名稱 數(shù)量（套） 平均租金（元 /m2 月）經(jīng)營管理公司 備注天河北 中信廣場 480 140 保利物業(yè) 統(tǒng)一管理，東塔對外發(fā)售匯景新城 59 80 —— 發(fā)展商保留少量單元長期經(jīng)營，其他物業(yè)對外發(fā)售盛雅服務(wù)公寓 175 220 雅詩閣天文苑二期 D棟交由雅詩閣統(tǒng)一經(jīng)營，其他單元對外發(fā)售五羊新城、廣州大道祈福華廈 146 160 —— 只租不售富城花園 161 150 —— 只租不售凱旋會 248 140 —— 保留部分樓層長期經(jīng)營，其他單元對外發(fā)售新大廈 255 90 —— 帶租約發(fā)售新世界棕櫚園 132 120 —— 對外發(fā)售嶺南會 35 150 —— 對外發(fā)售金亞花園 392 200 OAP 保留部分物業(yè)由 OAP統(tǒng)一經(jīng)營，其他單元對外發(fā)售南湖 白云堡豪苑 110 80 —— 發(fā)展商保留 5棟洋房長期經(jīng)營，其他物業(yè)對外發(fā)售主要服務(wù)式公寓樓盤一覽表27服務(wù)式公寓出租情況廣州現(xiàn)有的服務(wù)式公寓出租情況理想，整體空置率約低于 10％區(qū)域 天河北 五羊新城、廣州大道 南湖物業(yè)名稱 中信公寓 新大廈 匯景新城 金亞花園 富城花園 凱旋會 白云堡空置率 2% 10% 10% 5% 5% 15% 10%廣州主要服務(wù)式公寓物業(yè)的經(jīng)營情況資料來源：合富市場數(shù)據(jù)跟蹤研究調(diào)查時(shí)間： 2023年 5月28服務(wù)式公寓租金水平（ 1）廣州市服務(wù)式公寓的整體租金水平約為 100150元 /月 m 2，較同區(qū)域的高檔住宅出租價(jià)格高 5080元服務(wù)式公寓和高檔住宅平均租金水平單位：元 /月 m 2資料來源：合富市場數(shù)據(jù)跟蹤研究調(diào)查時(shí)間： 2023年 5月29服務(wù)式公寓租金水平（ 2）服務(wù)式公寓中，由國際專業(yè)公寓管理公司經(jīng)營管理的物業(yè)租金水平高于同區(qū)域其他物業(yè)服務(wù)式公寓租金水平對比五羊新城、廣州大道平均租金金亞花園OAP管理雅詩閣公寓天河北平均租金資料來源：合富市場數(shù)據(jù)跟蹤研究調(diào)查時(shí)間： 2023年 5月單位：元 /月 m 230服務(wù)式公寓租金水平（ 3）服務(wù)式公寓中，管理統(tǒng)一、產(chǎn)權(quán)集中的物業(yè)更有優(yōu)勢，更能參與市場競爭– 由大業(yè)主統(tǒng)一管理物業(yè)的租金水平高于產(chǎn)權(quán)分散的該類物業(yè)物業(yè)名稱 中信公寓 金亞花園西塔（統(tǒng)一管理）東塔（小業(yè)主散租） OAP統(tǒng)一管理 小業(yè)主散租租金（元 /m2月） 170 100 200 140廣州主要服務(wù)式公寓租金對比資料來源：合富市場數(shù)據(jù)跟蹤研究調(diào)查時(shí)間： 2023年 5月31服務(wù)式公寓管理服務(wù)公寓服務(wù)新特征：商務(wù) +服務(wù) +國際化– 各類商務(wù)支持：網(wǎng)絡(luò)支持、秘書服務(wù)、翻譯服務(wù)、信息智能化– 多元化服務(wù)：提供管家服務(wù)、家政服務(wù)、文體服務(wù)、教育服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等– 國際化：目標(biāo)客戶國際化、物業(yè)管理國際化32酒店式公寓市場概況物業(yè)類型：依托四、五星酒店，通常為酒店客房的一部分花園酒店國際大廈凱旋華美達(dá)遠(yuǎn)洋賓館中國大酒店嘉應(yīng)賓館白天鵝賓館假日酒店33酒店式公寓供應(yīng)量少廣州目前向外籍人士提供租賃服務(wù)的酒店不多廣州主要酒店公寓供應(yīng)情況酒店名稱白天鵝賓館中國大酒店花園酒店廣東國際大酒店廣州文化假日賓館遠(yuǎn)洋賓館凱旋華美達(dá)嘉應(yīng)賓館套數(shù) 17 150 63 28 32 220 57 200總房數(shù) 669 1013 732 527 454 450 330 200星級 五星級 五星級 五星級 五星級 四星級 四星級 四星級 四星級資料來源：合富市場數(shù)據(jù)跟蹤研究調(diào)查時(shí)間： 2023年 5月34酒店式公寓租金水平酒店式公寓的平均租金可達(dá) 240元 /月 m 2管理統(tǒng)一、產(chǎn)權(quán)集中的酒店公寓物業(yè)租金水平高于產(chǎn)權(quán)分散的該類物業(yè)廣州主要酒店公寓租金水平酒店名稱 白天鵝賓館中國大酒店花園酒店廣州文化假日賓館遠(yuǎn)洋賓館凱旋華美達(dá)嘉應(yīng)賓館平均租金（元 /m2）288 225 335 180 230 215 266經(jīng)營模式 租 租 租 租 租 租 租資料來源：合富市場數(shù)據(jù)跟蹤研究調(diào)查時(shí)間： 2023年 5月35酒店式公寓經(jīng)營情況理想 整體平均出租率約為 85％五星級和老牌酒店更佳，出租率普遍在 90％以上廣東國際大酒店由于產(chǎn)權(quán)不清晰原因?qū)е鲁鲎饴蕛H有 70％，低于其他酒店式公寓的平均水平2023年廣州主要酒店公寓出租率資料來源：合富市場數(shù)據(jù)跟蹤研究調(diào)查時(shí)間： 2023年 5月36酒店式公寓產(chǎn)品特征主力戶型– 酒店式公寓客戶對戶型面積要求不高– 總體供應(yīng)以 1房和 2房戶型為主，占總供應(yīng)量的 61％酒店式公寓房間戶型分布資料來源：合富市場數(shù)據(jù)跟蹤研究調(diào)查時(shí)間： 2023年 5月37酒店式公寓 —— 廣州花園酒店項(xiàng)目位置 廣州環(huán)市路商圈經(jīng)營公司 酒店公司公寓 /客房 63/732戶型 單間 /一房 二房 三房面積 60 ㎡ 90120 ㎡ 150300 ㎡平均租金 335 元 /月平方米出租率 95％以上主要客戶 外籍客戶為主提供服務(wù) 24小時(shí)保安、洗衣服務(wù)（八折）每月一次長租客免費(fèi)旅游或集體活動(dòng) 每周一次長租客外出日用品購物團(tuán)免費(fèi)小車服務(wù)、商務(wù)中心 （八折）國際幼兒園 、國際衛(wèi)星電視酒店消費(fèi)多種優(yōu)惠 ……配套設(shè)施 游池、網(wǎng)球場、壁球場、保齡球場、健身室、桑拿、美容中心、購物商場、中西餐廳、商務(wù)中心等?與酒店相結(jié)合，由酒店統(tǒng)一經(jīng)營管理?豐富酒店產(chǎn)品和經(jīng)營模式?基本只租不售38服務(wù)式公寓 —— 廣州金亞花園項(xiàng)目位置 二沙島經(jīng)營公司 奧克伍德戶型 三房 四房 六房 別墅面積 180190 170210 390 410630套數(shù) 44 184 4 31租金 200元 /月 平方米出租率 95％主要客戶 歐美客戶為主提供服務(wù) 清潔服務(wù)、保姆服務(wù)、保安服務(wù)、送餐服務(wù)公寓設(shè)施 名家設(shè)計(jì)全屋家具、現(xiàn)代化家用電器、生活日常用品、洗浴用品休閑設(shè)施 泳池、健身室、兒童游戲室、桑拿其他設(shè)施 會議室、商務(wù)中心?高檔次的住宅為主?引入提供酒店專業(yè)服務(wù)的管理公司?可租可售，但要求統(tǒng)一經(jīng)營39公寓專題總結(jié)? 酒店式公寓與服務(wù)式公寓針對的使用客戶群體相似，以高端外籍人士為主，雖然形成一定程度的分工互補(bǔ)，但仍存在一定的競爭關(guān)系。? 普通公寓與服務(wù)式公寓相比，檔次低、面積小、投資門檻低，吸引的投資客戶群體層次不同，競爭關(guān)系不明顯。? 投資回報(bào)高低是影響公寓投資客戶需求的重要因素，但高端投資者對高檔次、高品質(zhì)的物業(yè)升值潛力更為看重。? 由國際知名品牌經(jīng)營管理的公寓，不但能吸引大量高端客源，其帶來的統(tǒng)一優(yōu)質(zhì)管理更能提升公寓形象及租金價(jià)格。? 需求優(yōu)質(zhì)酒店服務(wù)的居住型客戶對戶型結(jié)構(gòu)及面積均有較高要求，需求面積較大。40產(chǎn)品理解及優(yōu)劣勢分析珠江美景海心沙廣場觀光塔四大文化建筑中軸廣場珠江公園領(lǐng)峰 雄踞珠江新城 CBD豪宅圈一線位置 ，西面緊鄰中軸線，南面毗鄰步行街興盛路。麗思 .卡爾頓酒店項(xiàng)目概況CBD豪宅圈君悅酒店本案42占地面積： 22,625m2總 建 面： 282,691m2總體規(guī)劃：三棟住宅 A、 A B座， 一棟公寓 C座， 一棟 W酒店配套服務(wù)公寓， 一棟 W酒店容 積 率： 綠 化 率： 30％項(xiàng)目概況43C座概況? 建 面： 26549m2? 樓 高： 42層? 層 高： ? 實(shí) 用 率： 70％? 平面布局：四梯 9戶? 建筑面積： 45～ 130m2A2戶型 套內(nèi)面積（ m2） 建筑面積（ m2） 套數(shù)（套） 比例單間 3133 4548 74 22%一房一廳 6172 87102 246 73%兩房一廳 90 130 18 5%合計(jì) 3190 45130 338 100％C座位于小區(qū)南面，北望由 BENSLEY設(shè)計(jì)的 6000平方米現(xiàn)代泰式園林，南向飽覽中軸宏偉觀景44S—— 優(yōu)勢SWOT分析? 中軸一線核心豪宅，優(yōu)先尊享 1800億 CBD價(jià)值：四大中心交匯大企業(yè)總部進(jìn)駐雙子塔規(guī)劃CBD國際商務(wù)中心五星級酒店泛領(lǐng)事館、政府部門進(jìn)駐 世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐尊榮藝術(shù)中心海心沙市民慶典廣場四大文化建筑電視觀光塔雙地鐵、地下輕軌通航全球交通中心公交網(wǎng)、錦漢車站四層立體人行道新光快速等路網(wǎng)貴胄專屬居住中心生活設(shè)施日益完善教育配套將很充足居住人文素質(zhì)高地鐵三、五號線交匯珠江新城璀璨夜景45S—— 優(yōu)勢? 南臨珠江新城唯一的步行街興盛路之上，坐享超強(qiáng)商業(yè)價(jià)值興盛路寬 45米，總長度約 1公里，西連珠江大道東路、東連珠江公園西門。在景觀上聯(lián)系城市新中軸線中心廣場和珠江公園，客觀上形成珠江新城東西向商業(yè)活動(dòng)軸線。根據(jù)規(guī)劃，興盛路兩側(cè)將建成具有嶺南特色的 “ 雙層騎樓” 結(jié)構(gòu)。根據(jù)珠江新城規(guī)劃，興盛路將成為珠江新城唯一一條商業(yè)步行街，商業(yè)規(guī)劃前景非?？春谩WOT分析46S—— 優(yōu)勢? “W 酒店＋高端住宅＋酒店公寓 ” 復(fù)合旗艦，價(jià)值傲視同儕項(xiàng)目由