【正文】 。 (以設(shè)計(jì)院與開(kāi)發(fā)商最終商定的方案為主 ) ? 二 、 公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)： ? 首層裝修： ? 拼花磨光花崗巖地面 ， 大理石及部分木飾面墻面 ， 藝術(shù)造型吊頂 ，華貴燈飾 ， 單元門(mén)高檔不銹鋼防盜門(mén) 。 ? 電梯間： 首層 為大理石電梯門(mén)套 ， 豪華花紋不銹鋼電梯門(mén) 。 ? 標(biāo)準(zhǔn)層裝修： ? 公共走廊：優(yōu)質(zhì)地磚 、 高級(jí)環(huán)保乳膠漆墻面 ， 配以柔和燈光 （ 延時(shí)開(kāi)關(guān) ） ；礦棉吸聲板吊頂；金屬欄桿 ， 木扶手 。 電梯間：不銹鋼電梯門(mén)套和不銹鋼電梯門(mén) ? 電梯： 每單元均采用一臺(tái) 合資奧的斯 、 上海三菱或同檔次電梯 ，配遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng) 。 轎廂裝修高雅 、 平穩(wěn)快速 ， 24小時(shí)服務(wù) 。 ? 三 、 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)： ? 高檔四防子母門(mén) （ 防火 、 防盜 、 隔音 、 隔熱 ） ，進(jìn)口五金配件 ， 配監(jiān)視鏡 ， 選用德國(guó)霍曼或同檔次 ；內(nèi)門(mén)高檔木門(mén) ， 門(mén)套與門(mén)同材質(zhì) 鋁合金斷橋木質(zhì)窗 ； 雙層中空玻璃 大大提高了鋁合金門(mén)窗的隔音 、 隔熱效果 ， 落地或低窗臺(tái) （ 離地面 60公分 ） 玻璃窗 ， 使住戶(hù)充分享受陽(yáng)光 。 ? 陽(yáng)臺(tái)：鋁合金斷橋落地玻璃窗封陽(yáng)臺(tái) ? 客廳及臥室：高檔復(fù)合木地板 ， 墻面 、 天花板為環(huán)保立邦漆 ? 廚房：高檔廚房用具 ， 進(jìn)口五金配件 ， 高檔防滑地磚 、 墻磚 ，鋁扣板吊頂 ， 吸頂燈 ， 設(shè)置充足電器插座 ， 預(yù)留抽油煙機(jī)位置及標(biāo)準(zhǔn)排煙管道 。 ? 衛(wèi)生間：高檔潔具 。 主衛(wèi)配浴缸 ， 洗手盆臺(tái)面為高級(jí)大理石；次衛(wèi)配高檔淋浴屏及柱盆 ， 進(jìn)口五金件 ， 高檔防滑地磚 、 墻磚 ，鋁扣板吊頂 ， 預(yù)留足夠的插座 ， 預(yù)留衛(wèi)生潔具給排水口 。 ? 照明開(kāi)關(guān)和插座：高檔品牌 ? 四 、 智能化配套裝修標(biāo)準(zhǔn)： ? 通訊系統(tǒng)： ? 1. 每戶(hù)預(yù)留兩部直線(xiàn)電話(huà)并于客廳和臥室及衛(wèi)生間設(shè)插座預(yù)埋 。 ? 2. 每戶(hù)預(yù)留兩條 INTERNET接口 ， 客廳及各臥室均有 。 能滿(mǎn)足寬帶入戶(hù) （ 10100兆 ） ? 有線(xiàn)電視接收系統(tǒng) ：客廳及各臥室全部配有線(xiàn)電視接口 。 ? 水 、 電 、 氣 、 暖等配套設(shè)施： ：雙回路供電 ， 每戶(hù)設(shè)獨(dú)立電表 10（ 40） A15（ 60） A ； ：冷水 :市政管網(wǎng)熱水： 24小時(shí)熱水 :社區(qū)配有 中水系統(tǒng) ? ： 每戶(hù)采用單元式空調(diào)機(jī)組 ， 冬季供暖 ， 夏季供冷 ，室內(nèi)溫度可自行設(shè)定 。 利用廚房外掛室外機(jī) ， 避免影響建筑外立面；合理布置室內(nèi)各處空調(diào)風(fēng)管及出風(fēng)口 ， 以配合各戶(hù)室內(nèi)裝修需要 ， 避免空調(diào)機(jī)組破壞室內(nèi)美觀 。 ? ：供城市天燃?xì)狻? ? 智能系統(tǒng)： ? ：在小區(qū)的圍墻和出入口等地方 ， 設(shè)置紅外線(xiàn)對(duì)射和電視監(jiān)控系統(tǒng) 。 ? ：為了確保小區(qū)的每一個(gè)角落都處于保安人員的監(jiān)控之中 ， 保安人員必須定時(shí)到巡更點(diǎn)用遙控器報(bào)到 。 ? ：每戶(hù)均設(shè)有可與單元門(mén)口訪客對(duì)講的電話(huà) ， 方便辨別訪客的身份 。 ? ：由報(bào)警器主機(jī) 、 門(mén)磁開(kāi)關(guān) 、 火警探測(cè)器 、 煤氣探測(cè)器 、 樓宇對(duì)講主機(jī) 、 設(shè) /撤防鍵盤(pán)以及各類(lèi)探頭組成 。 各類(lèi)探頭檢測(cè)不同警報(bào)信息并傳給主機(jī) ， 主機(jī)再將其傳至小區(qū)的安防控制中心 ， 在控制中心的主顯示屏的電子地圖上將顯示報(bào)警的方位和警報(bào)類(lèi)型 ， 從而采取相應(yīng)的處理措施 。 ? ：選用高檔圖象型感應(yīng)式 IC卡停車(chē)場(chǎng)電腦管理系統(tǒng) 。 小區(qū)的每輛車(chē)都配有一張卡 ， 在車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)時(shí)駕駛?cè)藛T只須坐在駕駛位將卡在小區(qū)門(mén)口的讀卡機(jī)前輕輕一晃 ， 在阻攔桿開(kāi)啟的同時(shí) ， 該車(chē)的相關(guān)資料同步出現(xiàn)在旁邊的監(jiān)控計(jì)算機(jī)上 ， 實(shí)現(xiàn)了小區(qū)車(chē)輛的智能化管理 。 停車(chē)管理也用 IC卡管理 ， 一卡一車(chē)位 。 并預(yù)留訪客車(chē)位 ， 以區(qū)別于業(yè)主車(chē)位的管理 。 ? ：小區(qū)對(duì)水 、 電 、 氣 、 暖等均進(jìn)行遠(yuǎn)程抄計(jì) ， 每戶(hù)裝設(shè)采集器 ， 通過(guò)數(shù)據(jù)接口連接到分控制器 ， 并接到控制中心的控制計(jì)算機(jī) 。 ? /緊急廣播系統(tǒng)：在小區(qū)出入口 、 主通道 、 車(chē)庫(kù)內(nèi) 、 會(huì)所等場(chǎng)地分別裝戶(hù)外揚(yáng)聲器及音箱 ， 平時(shí)廣播中心播放背景或自辦節(jié)目 ， 并可和緊急廣播系統(tǒng)結(jié)合在一起 ， 進(jìn)行緊急播音傳呼 。 第二部分 裝修設(shè)備品牌建議 ? 一 、 電梯： ? 合資上海三菱 、 日本富士達(dá) 、 東芝 、 奧的斯 ? 二 、 潔具： ? 中日合資 TOTO、 合成衛(wèi)浴 、 澳大利亞科馬 、 美國(guó)科勒 、 英國(guó)英陶 、 西班牙樂(lè)家 、 德國(guó)威寶 、 瑞士勞芬 、 德國(guó)杜拉維特 、 美國(guó)美標(biāo) 、 德國(guó)卡西奧潔具 ? 三 、 廚具： ? 澳大利亞優(yōu)娜 、 德國(guó)威爾曼 、 德國(guó)杰士堡 、 意大利賽珂 、 韓國(guó)漢森 、 韓國(guó)美亞 、 德國(guó)柏麗 、 德國(guó)阿爾諾 ， 海爾整體廚柜 ， 意大利法尼尼組合廚柜 ? 四 、 磁磚： ? 臺(tái)灣冠軍 ， 羅馬磁磚 ， 現(xiàn)代磁磚 ， 上海亞細(xì)亞 ， 德國(guó)諾貝爾磁磚 ? 五 、 涂料： ? 意大利澳可斯 、 多樂(lè)士 、 荷蘭來(lái)威漆 ， 瑞典福爾閣漆 ， 力邦漆 ? 六 、 戶(hù)門(mén)： ? 德國(guó)霍曼 ? 以上品牌可作為開(kāi)發(fā)商選材參考 ， 因各種品牌分高 、 中 、 低三檔 ， 可根據(jù)成本核算后 ， 決定適于本案的品牌標(biāo)準(zhǔn) 。 第四章 銷(xiāo)售價(jià)格建議 ? 我司針對(duì)本案特性及市場(chǎng)研究 ， 提出以下三種市場(chǎng)開(kāi)拓的類(lèi)型 ， 基本型 、舒適型 、 豪華型 。 銷(xiāo)售價(jià)格的制定采用加價(jià)系數(shù)的方式 ， 科學(xué)而有效地制定出最終銷(xiāo)售價(jià)格 。 此方案我司認(rèn)為 ， 采用豪華型方案與本區(qū)域的市場(chǎng)有產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 ， 避免同質(zhì)化產(chǎn)品所帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng) 。 望開(kāi)發(fā)商引以為用 。 ? （ 一 ） 基本型市場(chǎng)開(kāi)拓：二期開(kāi)發(fā)成本 +地塊的升值優(yōu)勢(shì) +開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn) ? 二期開(kāi)發(fā)成本計(jì)算包括土地成本 、 前期工程費(fèi) 、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 、 建安工程及設(shè)備費(fèi)用 、 管理費(fèi) 、 銷(xiāo)售費(fèi) 、 兩稅一費(fèi) 、 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等 ， 其中建安造價(jià)不僅包括基本建安工程及設(shè)備 ， 還包括局部外掛貼磚 、 電梯 、 室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng) 、 公共部分高檔裝修 、 二期會(huì)所 、 公建配套等 ， 計(jì)算出本地塊的綜合開(kāi)發(fā)成本為：4300— 4800元 ? 地塊的升值優(yōu)勢(shì)：因本案地處亞奧商圈 ， 緊鄰?qiáng)W運(yùn)公園及京昌高速 ， 地理位置和環(huán)境得天獨(dú)厚 ， 市政交通路網(wǎng)正加緊建設(shè) ， 在奧運(yùn)會(huì)之前將會(huì)有極大改善 ， 另外 ， 在清河京昌高速西側(cè)將建設(shè) 15萬(wàn)平米的大型商業(yè)設(shè)施 ， 極大提高本地區(qū)的商業(yè)配套功能 。 諸多利好因素 ， 與前幾年的地價(jià)相比 ， 目前已突顯其升值空間 ， 據(jù)市場(chǎng)考證及周邊項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)查 ， 目前地塊升值在 10001500元 。 ? 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)為 10%15%(正常利潤(rùn) ) ? 成本加價(jià)法 (取以上中間數(shù)值為計(jì)算依據(jù) )： ? 二期開(kāi)發(fā)成本 4550 ? 地塊升值系數(shù)：加價(jià) 1250元 ? 開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)： 15%， 加價(jià) 870元 ? 最終可實(shí)現(xiàn)價(jià)格：二期開(kāi)發(fā)成本 +地塊升值系數(shù) +開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)=6670元 /平米 ? （ 二 ） 舒適型市場(chǎng)開(kāi)拓：二期開(kāi)發(fā)成本 +舒適型室內(nèi)精裝修 +地塊的升值優(yōu)勢(shì) +開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn) ? 舒適型的室內(nèi)精裝修 (加價(jià)系數(shù) 500600元 )。 ? 其它加價(jià)項(xiàng)目同基本型 ? 成本加價(jià)法 (取以上中間數(shù)值為計(jì)算依據(jù) )： ? 二期開(kāi)發(fā)成本 4550 ? 舒適型精裝修：加價(jià) 550元 ? 地塊升值系數(shù)：加價(jià) 1250元 ? 開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)： 15%， 加價(jià) 953元 ? 最終可實(shí)現(xiàn)價(jià)格：二期開(kāi)發(fā)成本 +舒適型室內(nèi)精裝修 +地塊升值系數(shù) +開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn) =7303元 /平米 ? （ 三 ） 豪華型市場(chǎng)開(kāi)拓：二期開(kāi)發(fā)成本 + 豪華型室內(nèi)精裝修 +地塊的升值優(yōu)勢(shì) +開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn) ? 豪華型的室內(nèi)精裝修 (加價(jià)系數(shù) 700900元 )。 ? 其它加價(jià)項(xiàng)目同基本型 ? 成本加價(jià)法 (取以上中間數(shù)值為計(jì)算依據(jù) )： ? 二期開(kāi)發(fā)成本 4550 ? 豪華型的室內(nèi)精裝修： 800元 ? 地塊升值系數(shù)：加價(jià) 1250元 ? 開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)： 15%， 加價(jià) 990元 ? 最終可實(shí)現(xiàn)價(jià)格：二期開(kāi)發(fā)成本 + 豪華型室內(nèi)精裝修 +地塊的升值系數(shù) +開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn) =7590 ? 價(jià)格最終定價(jià)：通過(guò)對(duì)本案賣(mài)點(diǎn)的細(xì)致挖掘 ， 可作為產(chǎn)品的附加值體現(xiàn) ， 以基本型的價(jià)格制定 ， 最終兩者構(gòu)成可實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售均價(jià) 。 ? 產(chǎn)品附加值：社區(qū)鳥(niǎo)語(yǔ)林 ， 屋頂游泳池 ， 戶(hù)型特色 、 外立面 ， 可實(shí)現(xiàn) 200元的利潤(rùn)附加 ? 最終實(shí)現(xiàn)均價(jià) 6670+200=6870元 。 ? 價(jià)格建議： ? 與周邊項(xiàng)目進(jìn)行比較之后 ， 建議毛坯房?jī)r(jià)格開(kāi)盤(pán) ，開(kāi)盤(pán)均價(jià)定在 6900元 /平米與周邊項(xiàng)目毛坯房?jī)r(jià)格相當(dāng) ，但賣(mài)點(diǎn)豐富存在競(jìng)爭(zhēng)力 。 最終可實(shí)