【正文】 08年 GDP達到 650億 10年 GDP達到 1500億元 08年 GDP達到 600億 10年 GDP達到 800億元 08年 GDP達到 1001億 10年 GDP達到 1600億元 區(qū)域 GDP 貢獻率 10年全市 GDP超 5000億 新區(qū)占約 30％ 10年全市 新區(qū)占約 ％ 10年全市 工業(yè)園約占 ％ 新城發(fā)展研究 無錫新區(qū) 西安高新區(qū) 蘇州工業(yè)園 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 發(fā)展階段 初步發(fā)展階段 初步繁榮階段 持續(xù)繁榮階段 3－ 5年 5－ 8年 5－ 8年 拉動發(fā)展 發(fā)展周期 產(chǎn)業(yè)拉動 房地產(chǎn)拉動 服務(wù)業(yè)拉動 城市地位 發(fā)展歷程 城市陌生區(qū) 認可度低 城市中心區(qū) 周邊城市認可 區(qū)域中心區(qū) 本城市認可 城市功能 貢獻度小 承擔(dān)區(qū)域級功能 承擔(dān)城市級功能 區(qū)域特征 路網(wǎng)形成，公交通車 標志物、綠化、廣場 產(chǎn)業(yè)廠房、辦公樓 簡易商場、便利店 少量住宅及配套 人口稀少 辦公樓、廠區(qū)形成 商業(yè)集群 醫(yī)院、學(xué)校 公交體系 普通配套住宅 人口逐漸增多 行政中心或商務(wù)中心形成 星級酒店和寫字樓 城市配套完善 大型綜合性及特色商業(yè) 各式公寓、小戶型 人口密集 新城發(fā)展到持續(xù)繁榮階段，其最終必然會成為城市中心，承擔(dān)城市綜合功能 一般新城的發(fā)展歷程都經(jīng)歷著三個階段：初步形成段、初步繁榮階段、持續(xù)繁榮階段 新區(qū)發(fā)展歷程分析 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 新城發(fā)展研究 產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展成熟后最終表現(xiàn)形式： 土地稀缺、產(chǎn)業(yè)高端、房地產(chǎn)繁榮、服務(wù)業(yè)成熟 發(fā)展階段 初步發(fā)展階段 初步繁榮階段 持續(xù)繁榮階段 土地 產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn) 服務(wù)業(yè) 價值較低 產(chǎn)業(yè)投產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)升級 產(chǎn)業(yè)高端 緩慢發(fā)展 快速發(fā)展 成熟發(fā)展 起步發(fā)展 逐步完善 逐步繁榮 價值較高 價值稀缺 沈撫新城現(xiàn)處階段 產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展特征 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 新城發(fā)展研究 產(chǎn)業(yè)新城成熟的最終表現(xiàn)： 房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)配套的完美結(jié)合 產(chǎn)業(yè) 服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn) 土地 新城發(fā)展最終表現(xiàn) 產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展會對土地有提升作用，同時產(chǎn)業(yè)帶來的人口會對居住及消費產(chǎn)生需求； 房地產(chǎn)的發(fā)展，將會帶動服務(wù)業(yè)配套完善、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移； 服務(wù)配套完善也會帶動產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級； 房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)和服務(wù)配套在不同階段主導(dǎo)對土地價值產(chǎn)生持續(xù)提升作用 而土地價值提升反過來也會影響產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)及服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 新城發(fā)展研究 沈撫新城目前表現(xiàn) 土地 價值 產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 房地產(chǎn)發(fā)展 服務(wù)業(yè)發(fā)展 新城 產(chǎn)業(yè)發(fā)展表現(xiàn)： 沈撫新城目前僅有少量企業(yè)投入生產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)薄弱，沒有形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)，人口未聚，難以推動房地產(chǎn)及服務(wù)業(yè)發(fā)展； 房地產(chǎn)發(fā)展表現(xiàn)： 沈撫新城房地產(chǎn)發(fā)展還處于起步后期階段，目前僅有少量項目啟動，多數(shù)還處于未開工狀 服務(wù)業(yè)發(fā)展表現(xiàn)： 沈撫新城服務(wù)業(yè)發(fā)展極度匱乏，發(fā)展速度也是相當(dāng)緩慢，難以吸引人流、物流、商流。 土地價值表現(xiàn)： 沈撫新城目前的土地價值極低，由于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、房地產(chǎn)發(fā)展起步，服務(wù)業(yè)還處于匱乏階段，土地價值表現(xiàn)價格低廉。 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 新城發(fā)展研究 新城發(fā)展價值指標 大規(guī)模土地 先天資源 基礎(chǔ)設(shè)施先進 優(yōu)質(zhì)規(guī)劃 商業(yè)環(huán)境 產(chǎn)業(yè)支撐 大量人群 一級指標 二級指標 區(qū)域環(huán)境 自然資源 人文資源 路網(wǎng) 智能通訊設(shè)施 交通配套 三級指標 山、水、湖、海 歷史人文 商業(yè)配套 娛樂配套 文教衛(wèi) 商務(wù)配套 百貨、超市、購物中心、商業(yè)街、便利店、餐飲街 酒吧街、電影院、運動館、健身中心等 美術(shù)館、藝術(shù)館、學(xué)校、醫(yī)院等 星級酒店、酒店式公寓、寫字樓、企業(yè)會所等 標識系統(tǒng) 道路、邊界、節(jié)點、標志建筑 綠化體系 公園、廣場、樹木、植被 不符合價值體系 符合價值體系 部分符合價值體系 區(qū)域價值 根據(jù)以上現(xiàn)狀分析，沈撫新城幾大核心價值：交通配套、商業(yè)環(huán)境、人流量、物流表現(xiàn)極度不足，沈撫新城房地產(chǎn)的發(fā)展，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展遭遇很大的局限性。 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 新城發(fā)展研究 產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展類型主要有兩種：政府推動型及城市發(fā)展外溢型 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展外溢型 政府主導(dǎo)推動型 發(fā)展類型 原有城市 中心已經(jīng)處于飽和狀態(tài) 原有城市 產(chǎn)業(yè)的外溢發(fā)展而興起 新城已有 少量人流、商流、物流 新城發(fā)展 產(chǎn)業(yè)企業(yè)選擇性的入駐 中心還處于未飽和狀態(tài) 人流、商流、物流落后 府優(yōu)惠 政策吸引各類企業(yè)入駐 起步發(fā)展特征 新城發(fā)展類型 政府主導(dǎo)推動型新城： 前期關(guān)鍵是在于政府通過優(yōu)惠政策大力招商、對基礎(chǔ)設(shè)施配套的投資開發(fā)運作來吸引產(chǎn)業(yè)企業(yè)入駐，這種開發(fā)模式由于現(xiàn)狀比較滯后，前期多數(shù)企業(yè)熱情度不夠，開發(fā)周期相對較長； 城市發(fā)展外溢型新城： 前期核心在于原有的城市趨于飽和，眾多的產(chǎn)業(yè)企業(yè)擴大規(guī)?；蛘咝聛砥髽I(yè)呼喚新的新城開發(fā)，這種開發(fā)模式是產(chǎn)業(yè)擴張需求而發(fā)展起來，前期多數(shù)企業(yè)開發(fā)熱情高漲，前景看好，開發(fā)周期相對較快。 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 新城發(fā)展研究 沈陽撫順的其他新區(qū)還處于發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)展未達到飽和狀態(tài)； 沈撫新城以傾政府全力的發(fā)展戰(zhàn)略為背景啟動開發(fā)新城； 沈撫新城路網(wǎng)基本完成建設(shè)，現(xiàn)有人流、商流、物流極度稀少； 撫順政府政策優(yōu)惠進行大力招商，吸引各類企業(yè)入駐。 政府主導(dǎo)推動型 產(chǎn)業(yè)新城 根據(jù)以上新城開發(fā)類型分析：沈撫新城屬于政府主導(dǎo)推動型產(chǎn)業(yè)新城，不屬于城市發(fā)展外溢型。 政熱企冷：沈撫新城是以政府牽頭，以低廉的地價及政策優(yōu)惠形式吸引投資商進駐，但由于目前沈撫新城的各項配套及人流稀少，多數(shù)投資商拿地之后觀望，政企沒有形成開發(fā)共識，難以形成合力。 產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展類型 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 新城發(fā)展研究 商務(wù)活動頻繁 消費力結(jié)構(gòu)完整 商貿(mào)繁榮階段 人口規(guī)模擴大 商業(yè)快步發(fā)展 消費力大幅提升 商圈基本成型 人口形成規(guī)模 商業(yè)起步發(fā)展 消費力逐漸提升 商圈逐漸形成 人口逐漸增多 2023年 2023年 2023年 2025年 持續(xù)繁榮階段 初步形成階段 初步繁榮階段 沈撫新城未來發(fā)展三個階段 2023年 2023年 2023年 2025年 沈撫新城未來發(fā)展三個階段 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 新城發(fā)展研究 ?以傾撫順市政府全力推動為背景的新城發(fā)展戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)同步帶動，將會推進區(qū)域的快速發(fā)展； ?產(chǎn)業(yè)區(qū)企業(yè)投產(chǎn)帶動，社會事業(yè)項目建成及交通系統(tǒng)等城市設(shè)施配套相續(xù)投入使用，區(qū)域人氣逐步引入； ?產(chǎn)業(yè)區(qū)終端名企較少，難以形成招一個帶一片的局面，對區(qū)域發(fā)展拉動速度較慢。 ?新城功能構(gòu)成以購物消費、行政辦公、金融商務(wù)、文化娛樂、體育休閑核心區(qū)，未來升值潛力較大； ?現(xiàn)有的企業(yè)動工緩慢難以推動區(qū)域快速發(fā)展，未來需要更多的企業(yè)快速開發(fā)，才能推動區(qū)域快速發(fā)展； ?政府大力招商，但推進過程中片面強調(diào)形象與速度，需要與企業(yè)達成共識才能更快發(fā)展； ?因配套未完善，沈撫新城目前適宜居住指數(shù)較低，但前景美好，需要加快配套建設(shè)，營造居家環(huán)境。 ?新城推廣不到位，知名度傳播范圍有限，未能引起廣泛關(guān)注。 『 結(jié)論 』 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 新城發(fā)展研究 項目位臵 撫順市李石經(jīng)濟開發(fā)區(qū)濱河路 2號 開發(fā)商 撫順綠地臵業(yè)開發(fā)有限公司 建筑類型 多層住宅 小高層 高層 別墅 規(guī)模 占地 60萬平，建面 100萬平 容積率 綠化率 40% 總戶數(shù) 1600套 價格水平 二期多層 4200元洋房 5200元起 面積區(qū)間 60252平 開盤時間 一期 二期 銷售情況 在售 項目現(xiàn)狀 未入住 綠地劍橋 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 在售項目 營銷分析： 項目賣點： “ 綠地 ” 品牌；位于開發(fā)區(qū)中心地段，周邊學(xué)區(qū)給予很大的支撐；項目緊鄰李石河、近觀渾河，南依 20萬平珍罕濕地公園，濕地公園、周邊的李石河、渾河等自然景觀眾多；建筑質(zhì)量及戶型較好。 暢、滯銷產(chǎn)品分析： 暢銷產(chǎn)品主要一期別墅、多層、洋房；二期洋房基本預(yù)售完畢。價格較低加之大范圍的推廣，加快了起去化速度。 滯銷產(chǎn)品為高層頂層，頂層有挑空。 營銷動作分析： 撫順覆蓋式推廣宣傳及沈陽也有推廣。 產(chǎn)品說明會、旺鋪免兩年租金優(yōu)惠、老客戶帶薪客戶、團購、世博畫展頒獎典禮、車展、房交會優(yōu)惠等 項目客戶多樣，看重項目活動品質(zhì)及價位優(yōu)惠政策。 銷售周期及價格分析： 10年 4月開始蓄客， 10年 9月開盤，首批 200余業(yè)主簽訂購房合同，一期銷售 98%左右，銷售周期 8個月左右； 項目銷售價格有提升，一期高層 3700元，二期 3750，漲幅 %；一期多層 3800元，二期 4200元，漲幅%：二期洋房 5200起；別墅均價 6380元 . 客戶分析： 成交客戶中撫順客群占 70%，其中別墅客群多為沈陽地區(qū)。 案場每天到訪量在 4050組左右 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 在售項目 項目位臵 沈撫大道以南、旺力街以東 開發(fā)商 沈陽旺力地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑類型 小高層 高層 別墅 規(guī)模 占地 2350畝，建面 215萬平 容積率 1. 3 綠化率 30% 總戶數(shù) 一期 521套 價格水平 高層 41805830元 /平；聯(lián)排 12023元 /平起 面積區(qū)間 高層 108215平；別墅 212254平 開盤時間 一期 銷售情況 在售 項目現(xiàn)狀 未入住 旺力城 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 在售項目 營銷分析： 項目賣點： ；項目位于開發(fā)區(qū)內(nèi)，有著相應(yīng)的區(qū)位優(yōu)勢；自然景觀較好；自身較強的綜合配套；此外項目外立面全部采用干掛石材，品質(zhì)感較強。 暢、滯銷產(chǎn)品分析： 暢銷產(chǎn)品主要洋房、別墅，景觀優(yōu)勢明顯，近水景觀 滯銷產(chǎn)品為高層，項目所處位置對于高層客戶而言生活不便利，項目口碑不好 營銷動作分析： 2023年春季精品畫展、春節(jié)促銷優(yōu)惠、慰問撫順社會福利院 、舉辦 “ 我心目中的圣誕節(jié) ” 主題繪畫活動 、房交會價格優(yōu)惠活動等 項目客戶較少，地理位置較偏，來往撫順市區(qū)不便，活動效果一般。 銷售周期及價格分析： 一期 2023年 6月 6日 開盤，目前銷售 70%，銷售周期 10個月半左右； 起價 4180元、最高價 8600元（躍層）、均價 4680元 。價格增長幅度較小。 客戶分析： 成交客戶中撫順客群占 50%，沈陽客戶占 3040%。 案場到訪量較少，在 10組左右 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 在售項目 項目位臵 撫順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)渾河南路 188號 開發(fā)商 撫順恒昇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑類型 綜合體 規(guī)模 占地 200萬平，建面 278萬平 容積率 綠化率 3540% 總戶數(shù) 6000戶 價格水平 多層均價 4430元 /平，洋房均價 5030元 /平 面積區(qū)間 高層 66180平 洋房 140310 別墅 208300平 開盤時間 A、 C區(qū) 2023年 5月； D區(qū) 2023年 7月 11日；B區(qū)