【正文】 身份的彰顯，榮耀一生 生態(tài)、健康支撐 緊鄰森林公園，空氣清新，運(yùn)動(dòng)長伴 百年健康，下一代茁壯成長 位臵不可復(fù)制性 森林公園周邊土地有限，本案集綠肺、交通、品牌，升值空間大。 市內(nèi)森林附近產(chǎn)品的稀缺必使其升值空間大于其它產(chǎn)品 文化氛圍支撐 “五館一場(chǎng)”，文化氣息日益濃厚 利于自身和下一代的陶冶情操 建筑質(zhì)量支撐 保利的實(shí)力、信譽(yù)及 16年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)保證了建筑的質(zhì)量 減少了許多臵業(yè)后面臨的房屋質(zhì)量問題 物業(yè)支撐 保利自己的物業(yè)為購房者提供了最好的服務(wù)平臺(tái) 便捷了日常生活；提高了居住的安全系數(shù)與小區(qū)環(huán)境指數(shù) 劣勢(shì)全城對(duì)比 描述 對(duì)開發(fā)商的影響 交通匱乏 出行不便 對(duì)于無車族來講，在地鐵未開通之前有所不便 周邊配套匱乏 現(xiàn)有配套還不足以滿足人們的日常生活需要 區(qū)域成熟需要時(shí)間孕育，會(huì)影響本案吸納力 園區(qū)景觀一般 兵營式排列，景觀單一，沒有體現(xiàn)大盤的景觀特色。 購房者臵業(yè)要求日益提高，本案缺少供人休閑娛樂的廣場(chǎng)，不利于后期銷售時(shí)的品質(zhì)拔高 商業(yè)規(guī)劃老化 與新城氣質(zhì)不匹配 不利于后期管理及形成區(qū)域中心商業(yè)街與高品質(zhì)形象的塑造 部分戶型設(shè)計(jì)存在抗性 部分一梯兩戶的設(shè)計(jì)會(huì)使公攤略微增大，同時(shí)其中一戶的客廳部分緊連電梯井，會(huì)增加噪音 對(duì)于購房細(xì)節(jié)要求較高的臵業(yè)者會(huì)對(duì)此類設(shè)計(jì)存在一定抗性。 機(jī)會(huì)點(diǎn)洞察 描述 對(duì)臵業(yè)者的意義 政府扶持 政府對(duì)森林公園與“五館一場(chǎng)”的規(guī)劃 提高區(qū)域品質(zhì)與人氣，區(qū)域升值 各大開發(fā)商入駐 開發(fā)商的入住雖然會(huì)加劇競(jìng)爭(zhēng)，但可以提升整體區(qū)域，使本案順勢(shì)而為 居住人群的增加，必然提升區(qū)域價(jià)值 自身商業(yè)的拉動(dòng) 自身商業(yè)的升值必然拉動(dòng)整個(gè)小區(qū)的價(jià)值 方便的日常生活需要 威脅預(yù)析 描述 對(duì)開發(fā)商的影響 未來競(jìng)爭(zhēng)壓力 發(fā)展拉動(dòng)了區(qū)域進(jìn)程，也加劇了競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手的增加會(huì)使價(jià)格相互牽制，降低客戶吸納程度 市場(chǎng)不確定因素 未來城市發(fā)展與整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康與否成為影響銷售的不定性因素 增加本案抗風(fēng)險(xiǎn)能力，防御不定性因素的影響 政府的政策把握 政府的政策與規(guī)劃傾向直接影響區(qū)域的房地產(chǎn)走勢(shì) 政策可扶持區(qū)域發(fā)展，也能抑制區(qū)域發(fā)展，要把握政策風(fēng)向，及時(shí)調(diào)整。 關(guān)于項(xiàng)目定位 從整個(gè)戰(zhàn)略層面上思考定位， 會(huì)使項(xiàng)目的內(nèi)涵更飽滿，成為我們的銷售利器。 我們認(rèn)為， 政府繼續(xù)宏觀調(diào)控，市場(chǎng)持續(xù)低迷 客戶臵業(yè)欲望不強(qiáng)，持幣觀望態(tài)度明顯 區(qū)域市場(chǎng)集中放量，競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯 項(xiàng)目區(qū)域無明確板塊劃分，市場(chǎng)認(rèn)知度較低 市場(chǎng)是我們的第一導(dǎo)師 跳出三界外，價(jià)值最大化 這樣的市場(chǎng)環(huán)境 如何脫穎而出 本案實(shí)現(xiàn)資金鏈，快速市場(chǎng)銷售模式選擇分析 快速銷售模式 條件與結(jié)果 判斷 項(xiàng)目目標(biāo)與條件 低價(jià)沖擊市場(chǎng)模式 成本利潤率低 獲得平均利潤 顛覆現(xiàn)有價(jià)格體系 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 樹立品牌 獨(dú)特資源 降低風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)行為 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 區(qū)位劣勢(shì) 不可復(fù)制核心競(jìng)爭(zhēng)力（藍(lán)海戰(zhàn)略）模式 樹立品牌 獨(dú)特地位和資源 批量定制模式 風(fēng)險(xiǎn)較小，利潤低 開發(fā)商談判能力 非市場(chǎng)行為團(tuán)購市場(chǎng) 產(chǎn)品創(chuàng)新、超值模式 利潤較高 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 新區(qū)項(xiàng)目 樹立品牌 兵謀而動(dòng)，策略為上 競(jìng)品研判 紅海 共性市場(chǎng)研判 藍(lán)海 差異市場(chǎng)研判 附加競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值 競(jìng)爭(zhēng)策略方向 紅海策略 （共性市場(chǎng)） 優(yōu)勢(shì) 正確定位區(qū)域價(jià)值拉升項(xiàng)目定位 劣勢(shì) 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與周邊環(huán)境 項(xiàng)目位臵交通不便為客 戶購買構(gòu)成抗性 項(xiàng)目及周邊原生態(tài)綠色環(huán)境 保利品牌優(yōu)勢(shì) 具有明顯的不可調(diào)節(jié)性，安全系數(shù)低 安全系數(shù)低，通過營銷通路和手段不能完全解除威脅 紅海策略推導(dǎo) — 共性市場(chǎng)分析 藍(lán)海策略產(chǎn)品推導(dǎo) — 差異性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 藍(lán)海策略 （差異市場(chǎng)） 優(yōu)勢(shì) 尋求或增加附加價(jià)值，成為核心競(jìng)爭(zhēng)力的唯一性 劣勢(shì) 客觀增加了開發(fā)要求以及物業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 高附加值帶來的開發(fā)成本增加 保利的市場(chǎng)認(rèn)可度及品牌價(jià)值 保利服務(wù)與附加值的高端價(jià)值具有市場(chǎng)的唯一性 進(jìn)行可行性研討并根據(jù)市場(chǎng)需要進(jìn)行合理定位 以項(xiàng)目定位及市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)，形成差異競(jìng)爭(zhēng)，在保證開發(fā)難度與開發(fā)成本不大幅增加基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力之一 面臨項(xiàng)目所處的區(qū)域板塊，單純的紅海策略不足以形成優(yōu)勢(shì)， 只有從區(qū)域價(jià)值上拉升本項(xiàng)目的定位高度 才能真正跳出競(jìng)爭(zhēng)。在這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)中，高度與裝備同樣重要。 —— 藍(lán)海策略是我們的不二選擇 一錘定音 如何拔高項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值 成為我們首要解決的問題 ! 區(qū)域如何被認(rèn)知 動(dòng)作一：借勢(shì)政府：借用“ 15公里濱海長廊的國際招標(biāo)”活動(dòng)，項(xiàng)目趁勢(shì)進(jìn)行系列軟文炒作； 動(dòng)作二：重新定義片區(qū)：提出“灣區(qū)”的概念，并抓住深圳一直以來濱海不看海的遺憾進(jìn)行炒作，以國際化的濱海社區(qū)進(jìn)行類比； 動(dòng)作三：代表性的片區(qū)命名：在系列炒作中，樹立了項(xiàng)目在紅樹灣片區(qū)的主導(dǎo)地位，強(qiáng)化了“中信紅樹灣 =紅樹灣”的強(qiáng)烈印象； 動(dòng)作四：明確區(qū)域價(jià)值 個(gè)盤價(jià)值。用純粹富人區(qū)概念主打華僑城和香蜜湖，灣區(qū)迅速占位一線豪宅之列 項(xiàng)目屬性 =區(qū)域?qū)傩? 項(xiàng)目命名 =區(qū)域命名 成功成為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者 中信紅樹灣背景 深圳市紅樹林填海區(qū)“地王”拍賣紅樹灣片區(qū)第一個(gè)項(xiàng)目 占地面積： 162653平方米 容積率： 建筑面積： 650000平方米 成功案例借鑒 區(qū)域如何被認(rèn)知 動(dòng)作一：項(xiàng)目一期及二期統(tǒng)稱為“雙城”，把項(xiàng)目的規(guī)模做大； 動(dòng)作二：利用片區(qū)規(guī)劃，定義片區(qū)，提出“南硅谷”概念； 動(dòng)作三：與業(yè)主專家人士定名“南硅谷”； 動(dòng)作四：系列活動(dòng) —— 招商陽光帶海濱城家庭日、“南硅谷” 領(lǐng)跑南硅谷長跑挑戰(zhàn)賽；雙城藝術(shù)周等目標(biāo)客戶活動(dòng) 定義片區(qū)，但項(xiàng)目屬性與區(qū)域?qū)傩悦撾x 招商南硅谷 陽光帶海濱城 規(guī)劃滯后，欠缺配套，南片區(qū)以辦公為主 占地面積： 容積率： 建筑面積： 175000平方米 成功案例借鑒 區(qū)域被認(rèn)知的規(guī)律 規(guī)律一：項(xiàng)目屬性 =區(qū)域?qū)傩? 規(guī)律二：領(lǐng)導(dǎo)并影響區(qū)域 規(guī)律三：全面整合政府及社會(huì)資源 由借鑒到應(yīng)用 啟示一：新品類與新板塊不謀而合 保利心語作為保利系列中的新品類，具備一定的朝氣活力，與項(xiàng)