【正文】 凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價款，取得土地使用證 按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見 發(fā)拆遷許可證 規(guī)劃局審查后規(guī)劃條件通知單 地政部門審查安置方案、安置房 到園林局申請伐樹許可證 了解線路情況與供電局運行班協(xié)商改造、移線方案 煤氣、道路、上下水改造路 到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報表、做正式供電方案，申請臨時施工用電、委托施工。 出市政會議紀(jì)要 規(guī)劃局審方案提出意見 場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書 動遷會及拆遷安置 規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 修改后送規(guī)委審圖 委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計 單 申請確定規(guī)劃，設(shè)計條件 單 進(jìn)行個體設(shè)計（ 大公共建筑規(guī)委審查） 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證 建委、物價局下文批價 報價小組審查，領(lǐng)取預(yù) /銷售許可證 運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”制作資料 進(jìn)行銷售 開節(jié)能證明 到稅務(wù)局取稅單 持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并取得許可證 到建委工程處領(lǐng)開工審批表 到計委申請，列入計劃（建委會簽） 到市政部門蓋章證明市政條件落實 四源費繳納 到開發(fā)辦市政處核實任務(wù) 開發(fā)辦工程處同意招標(biāo) 出施工圖 填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記 招標(biāo)辦看現(xiàn)場 運用“投資項目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底 開標(biāo)會 定合同、寫評標(biāo)報告，發(fā)中標(biāo)通知書 招標(biāo)辦蓋 章同意 建委工程處同意開工，辦理開工許可證 施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計、施工 小區(qū)內(nèi)線路委托設(shè)計； 委托施工 配電施工建工程驗收 設(shè)備安裝及驗收 送電 通知區(qū)園林局綠化辦 交綠化費 綠化施工 按道路方案進(jìn)行施工 市政辦事處養(yǎng)路隊驗收 到自來水業(yè)務(wù)科報裝委托線路設(shè)計、施工及驗收 到市政監(jiān)建所下水報裝 規(guī)劃設(shè)計 竣工驗收 到熱力公司報裝 委托線路設(shè) 計 施工及驗收 （自建鍋爐房） 環(huán)保局同意鍋爐房位置 委托設(shè)計到勞動局報建 環(huán)保局審查消音除塵設(shè)備 竣工驗收 到煤氣公司報裝 到規(guī)劃科定線路方案 設(shè)計 查看現(xiàn)場規(guī)劃 施工 業(yè)務(wù)科檢驗同意接氣 憑通氣單到管網(wǎng)所辦固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)及通氣手續(xù) 憑接氣單到液化氣公司辦各戶通氣手續(xù) 通氣 全部竣工 四方驗收、檢驗單簽字蓋章 辦理入住手續(xù)、辦理產(chǎn)權(quán)證 市開發(fā)辦秘書處登記來源及一切手續(xù) 質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督 施工單位同意施工 市統(tǒng)計局落實任務(wù) 市審查局審核資金來源、任務(wù) 憑驗收通知書入庫房屋 運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”進(jìn)入物業(yè)管理階段；運用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進(jìn)行項目二次開發(fā) 確定房屋管理形式；房屋驗 收 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的 法律程序 一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立 ： 公司設(shè)立準(zhǔn)備 ； 申請資質(zhì)等級審批 ； 申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn) ； 辦理工商注冊登記 ； 辦理稅務(wù)登記 。 二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 ： 申請批準(zhǔn)項目建議書 ； 辦理企業(yè)名稱登記 ； 送審合資或合作合同、章程 ； 申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書 ； 辦理企業(yè)登記 。 第一項 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費 企業(yè)法人開業(yè)登記費 ； 企業(yè)法人變更登記費 ； 企業(yè)法人年度檢驗費 ； 補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費 。 第三章 土地使用權(quán)取得流程 土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。 土地使用權(quán)主要有以下三種取得方式見表一。 表一、土地使用權(quán)取得方式 土地獲得方式 內(nèi) 容 土地使用權(quán) 指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一 出讓 定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 土地使用權(quán) 劃撥 指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 土地相關(guān)術(shù)語： 一、 生地 ： 指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。 二、 熟地 ： 指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。 三、 宗地 ： 是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 四、 宗地圖 ： 是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。 五、 集 體土地 ： 是指農(nóng)村集體所有的土地。 六、 征用土地 ： 指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。 土地的使用年限 ： 凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。 第二步 取得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序 一、國有土地使用權(quán)的出讓 ： 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ； 辦理建 設(shè)用地委托釘樁 ； 辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 ； 主管部門實地勘察 ； 土地估價報告的預(yù)審 ； 委托地價評估 ； 辦理核定地價手續(xù) ； 辦理土地出讓審批 ； 簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 ； 領(lǐng)取臨時國有土地使用證 ； 1領(lǐng)取正式國有土地使用證 ； 1國有土地使用權(quán)出讓金的返還 。 二、國有土地使用權(quán)的劃撥 ： 國有土地使用權(quán)劃撥用地申請 ； 主管部門現(xiàn)場勘察 ； 劃撥用地申請的審核、報批 ； 取得劃撥用地批準(zhǔn) 。 三、集體土地的征用 ： 征用集體土地用地申請 ； 到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ； 簽訂征地協(xié)議 ； 簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 ； 確定勞動力安置方案 ； 區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議 ； 市政府下文征地 ； 交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 ； 辦理批地文件、批地圖 ； 辦理凍結(jié)戶口 ； 1調(diào)查戶口核 實勞動力 ； 1辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ； 1辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ； 1辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ； 1地上物作價補(bǔ)償工作 ； 1征地結(jié)案 。 第二項 取得開發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費 地價款（土地出讓金） ； 資金占用費 ； 滯納金 ； 土地使用費 ； 外商投資企業(yè)土地使用費 ； 防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費 ； 土地閑置費 ； 土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費 ； 城 鎮(zhèn)土地使用稅 ； 地價評估費 ； 1出讓土地預(yù)訂金 ； 1征地管理費 ； 1土地補(bǔ)償費 ； 1青苗及樹木補(bǔ)償費 ； 1地上物補(bǔ)償費 ； 1勞動力安置費 ； 1超轉(zhuǎn)人員安置費 ； 1新菜田開發(fā)建設(shè)基金 ； 1耕地占用稅 。 第三步 拆遷安置階段的法律程序 委托進(jìn)行拆遷工作 ； 辦理拆遷申請 ； 審批、領(lǐng)取拆遷許可證 ； 簽訂房屋拆遷責(zé)任書 ； 辦理拆遷公告與通知 ； 辦理戶口凍結(jié) ； 暫停辦理相關(guān)事項 ； 確定拆遷安置方案 ； 簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議 ； 召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置 ； 1發(fā)放運作拆遷補(bǔ)償款 ； 1拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理 ； 1移交拆遷檔案資料 ； 1房屋拆遷糾紛的裁決 ； 1強(qiáng)制拆遷 。 第三項 拆遷安置階段的相關(guān)稅費 房屋拆遷補(bǔ)償費 ； 搬家補(bǔ)助費 ； 提前搬家獎 勵費 ； 臨時安置補(bǔ)助費（周轉(zhuǎn)費） ； 清理費 ； 停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費 ； 對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費 ； 一次性異地安置補(bǔ)助費 ； 房屋拆遷管理費 ； 房屋拆遷服務(wù)費 。 第四章 房地產(chǎn)開發(fā) 階段 第四步 立項和可行性研究的法律程序 選定項目，簽定合作意向書 ； 初步確定開發(fā)方案 ； 申報規(guī)劃要點 ； 申報、審批項目建議書 ； 編制項目可行性研究報告 ； 申報、審批項目可行性研究報告 。 第四項 立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費 可行性研究費 ； 建設(shè)工程規(guī)劃