【正文】 56戶122140平米的3/2/2： 409戶160平米的4/2/2： 54戶小高層：30203530 高層：28503660 小高層：高層：高新楓林綠洲(二期)150萬118平米的3/2/2： 96左右戶149152平米的4/2/2： 96左右167181平米的4/2/3： 184左右、300平米的復式： 90左右36004600 42．豪盛時代華城（三期）13萬13150平米的3/2/2：184戶135平米的4/2/2： 46174176平米的 5/2/2： 4634503860 4 世家星城（三期）55萬75萬102平米的2/2/1；140平米的3/2/2 180平米的復式 （樓盤共有7000多戶，當期開發(fā)三期戶數(shù)不詳）均價2880 綠地世紀城——仕嘉公寓80萬（）998平米的2/2/1： 214戶 12130平米的 3/2/2： 239154平米的4/2/2： 1817230平米的5/2/3（復式）： 433004400 紫薇田園都市180萬89100平米的2/2/1；135平米的3/2/2；156平米的4/2/2； 180、240平米的5/2/3（復式）高層戶型統(tǒng)計共計：約3500多套24003700 本案34萬2（60平方米左右）的1/1/1； 8%（80－100平方米）的2/2/1； 35%（110135平方米）的3/2/2； 50%（135－150平方米）的3/2/2；5%（150平方米以上）的4/2/2； 2%3500（參考價）2560萬高新楓林綠洲(二期)社區(qū)規(guī)劃：3條步行街 1200米生態(tài)谷 5000平米會所 1公里林蔭大道產(chǎn)品規(guī)劃：二期由4棟碟式高層 、2棟純復式樓和1棟板式小高層組成銷售情況：共分五期開發(fā)，當期開發(fā)二期，07年五期全部開發(fā)完工上市時間04．8，去化量58套/月左右，去化速度85%客源： 以當?shù)乇臼腥速徺I為主,外地購房則以延安(陜北地區(qū))居多；用以自主，投資較少；一般年齡在3045歲購買者多營銷思路：“生態(tài)谷 純水岸 新街區(qū)生活” “生態(tài) 運動 教育 陽光”推廣手段：一次性購房可享受98折優(yōu)惠；報刊媒體推廣為主；戶外硬廣媒體通路：《華商報》、《西安晚報》為主打；相關專業(yè)網(wǎng)站（）優(yōu)勢： 水景規(guī)劃，迎合市場需求；大型社區(qū)，會所等相關配套齊全；電梯型純復式景觀樓產(chǎn)品，是該項目的一大亮點劣勢： 產(chǎn)品高密度開發(fā)，影響居住的采光性；07年全部竣工，開發(fā)周期較長，勢必給前期入住居民帶來一定的不便；周遍同期開發(fā)樓盤多，其競爭壓力大豪盛時代華城（三期）社區(qū)規(guī)劃：23000平方米江南山水園林 2000多平方米會所產(chǎn)品規(guī)劃：共由9棟23樓高層組成，其中三期由3棟高層組成銷售情況：共分三期開發(fā)，交房時間05年底，去化量41套/月， 去化速度89%營銷思路：“水岸名邸 一切都是好宅標準 除了價格”推廣手段：一次性購房可享受98折優(yōu)惠，按揭享受99折優(yōu)惠；報刊媒體推廣為主；戶外硬廣媒體通路：《華商報》、《西安晚報》為主打；相關專業(yè)網(wǎng)站（）優(yōu)勢： 產(chǎn)品整體品質(zhì)較高，江南園林景觀設計具特色；先做景觀后銷售，市場反映效果好劣勢： 棟距小，低層戶型采光不夠；部分房型設計欠缺合理世家星城（三期）社區(qū)規(guī)劃：2000平方米健身俱樂部、商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃：三期由10棟小高層、高層組成銷售情況：共分3期開發(fā)，當期為3期，上市時間 （內(nèi)部認購）；交房時間05年底客源： 本市居民購買為主，異地購房為輔；自住居多營銷思路：“打造一流高品質(zhì)大眾精品住宅”推廣手段：“付5萬頂7萬”活動(在內(nèi)部認購期,只要先付5萬元定金,開盤后購買可抵消7萬元房款)媒體通路：《華商報》、《西安晚報》為主打；相關專業(yè)網(wǎng)站（）優(yōu)勢： 社區(qū)規(guī)模大，配套設施齊全；周遍名校多，居住環(huán)境好；借學校優(yōu)勢，吸引大量客戶劣勢： 產(chǎn)品總體品質(zhì)一般綠地世紀城——仕嘉公寓社區(qū)規(guī)劃：10萬平米綠化；120萬平米坡地（9洞高爾夫）；65000水景；商業(yè)街；15000會所產(chǎn)品規(guī)劃：集住宅、酒店、辦公、會展中心、酒店式公寓、商業(yè)為一體的綜合社區(qū)；一期由2棟11層、2棟18層及2棟24層的小高層、高層組成銷售情況：共分3期；；；去化量 70套/月（剩余50套左右）；去化速度89%客源： 以當?shù)乇臼腥速徺I為主；自主居多；投資占有一定比例營銷思路：“120萬平米 首席國際親水社區(qū)” “西安高新中央商務區(qū)”推廣手段：一次性購房可享受9899折優(yōu)惠；報刊媒體推廣為主；戶外硬廣媒體通路：《華商報》、《西安晚報》為主打；綠地主頁及相關專業(yè)網(wǎng)站優(yōu)勢： 知名企業(yè)樓盤，名牌效益明顯；社區(qū)內(nèi)部配套齊全，有商業(yè)街、高爾夫練習場等多項設施；房型設計普遍較好，南北通透、采光足，戶戶全明設計；大量水系景觀的營造，受到眾多市民的追捧劣勢： 因西安當?shù)氐臍夂蛴绊?，設露天式陽臺，肯能會造成房屋內(nèi)塵土較多的現(xiàn)象；區(qū)域內(nèi)雷同性產(chǎn)品多，競爭力較大紫薇田園都市社區(qū)規(guī)劃：5萬多平方米的中央綠地廣場；14萬平方米俱樂部產(chǎn)品規(guī)劃：有多層、小高層、高層、花園洋房、TOHO及老年公寓構成銷售情況：同期開發(fā)（銷售至今2年多）；（多層），（小高層、高層）；（高層）客源： 以本地人購買為主，外地購房以陜北地區(qū)居多；自主為主，投資者甚少營銷思路：“精英 人文 成熟社區(qū)” 推廣手段：首付可分期付款（如首付30%，可先付一半，入住前再付清另一半）；9層以上可享受99折，15層以上98折；報刊媒體為主流；戶外硬廣媒體通路：《華商報》、《西安晚報》為主打；相關專業(yè)網(wǎng)站（）優(yōu)勢： 社區(qū)是目前市場上規(guī)模最大的樓盤，受當?shù)鼐用耜P注；樓盤是政府扶持項目，在許多方面享有一定的優(yōu)惠政策；大型社區(qū)配套齊全。劣勢： 項目在產(chǎn)品的規(guī)劃設計方面存在一定問題；目前項目商業(yè)設施配套較少；高層頂層面積設計較大，總價過高，造成市民難以承受城市楓景 夏日景色（一期）社區(qū)規(guī)劃: 28000平方米商業(yè) 1700平方米幼兒園 3100平方米公共綠地產(chǎn)品規(guī)劃: 共有十棟小高層和二棟高層組成一期由一棟32層高層、六棟18層小高層銷售情況：共分二期開發(fā)，當期開發(fā)一期，下期開發(fā)二期（5號地塊）客源： 當?shù)乜蛻魹橹?；自主居多；相當一部分客戶來自于高科新花園業(yè)主（高科新花園是同家開發(fā)公司建造的）營銷思路：“城市中的風景 風景中的城市”“2005 關注高科集團 高科房產(chǎn)”“關注城市風景 夏日景色”推廣手段：截止到3月8日，內(nèi)部訂購，價格優(yōu)惠；報刊媒體推廣為主；戶外硬廣媒體通路：《華商報》、《西安晚報》為主打；相關專業(yè)網(wǎng)站（）優(yōu)勢： 高科房產(chǎn)樓盤 品牌效益顯著；棟距52米，采光度高，相當受購房者歡迎；板式小高層房型（三室），戶型設計合理，屬經(jīng)典房型劣勢： 1室的房型設計朝北，對采光、日照有一定影響（2）潛在競爭情況l ，動向不明。l ，動向不清晰。l 廣廈房產(chǎn)、珠江投資、新鴻基、名流置業(yè)等全國知名地產(chǎn)公司進駐西安。表7：區(qū)域其他典型個案情況案名建筑面積占地面積容積率價格（元/平米）主力戶型銷售情況八水洋房28003/2/1 項目共400多套房源，剩余三成楓韻藍灣30不詳13室 40120不等項目共有2000多套房源，分二期開發(fā)，目前一期開發(fā)1500套左右，未銷售，情況不詳家天下5（二期）3050（三期）3100（二期）3/2/2 （三期）2/2/1 90共有1058套，二期房源60套左右，現(xiàn)推出三期共400套房源世紀頤園35003/2/2 13140共有二棟住宅樓，一棟團購，一棟可售房源192套，剩余20多套我愛我家點式：31004400板式住宅：30503600板式：3/2/2 11126平方米點式：1室 3351 平方米項目共分二期開發(fā)，現(xiàn)二期開發(fā)點式小戶型，共672戶，已銷售80%新西蘭(二期)1636003/2/2 131136項目正銷售二期，去化90%，剩余10套左右房源旭景碧澤園( 二期)27803/2/2 101127項目總1817戶，現(xiàn)開發(fā)二期，約612戶左右，剩余約70套，后期開發(fā)三期，約600套左右紫昕花庭31002/2/3/2/286138項目共1076戶，一期全部銷售，剩余600多套區(qū)域樓盤特點 產(chǎn)品面：216。 區(qū)域物業(yè)形態(tài)以混合社區(qū)為主，以小高層、高層為主。216。 戶型以三房為主、戶型面積在121140平米為主戶型類型及戶型面積相對偏大，這與區(qū)域置業(yè)需求向提升品質(zhì)階段相吻合，且戶型是適度放大。216。 區(qū)域產(chǎn)品多為新盤、且產(chǎn)品規(guī)模大客源面：216。 三類客群并存，且以自住需求為主區(qū)域購房的客戶大體分為三類：一是周邊工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工作人士；二是鄰近區(qū)域的欲提升居住質(zhì)量的人士；三是外地人士（陜北），三類客戶群體并存，均以自住需求為主，同時一個不容忽視的客源來源渠道為團購。216。 區(qū)域客源對諸如品質(zhì)、品牌等表現(xiàn)出一定的關注度銷售推廣面：216。 區(qū)域價格漲幅緩慢，但景觀和朝向?qū)r格的影響較大區(qū)域項目價格較05年初均有不同程度的上漲（一般在150元左右/平米），但較04年下半年的增速而言明顯趨緩。在影響價格的諸多因素中，其環(huán)境和朝向等因素影響較大，南向和北向的差價估計在1520%。216。 華商報、西安晚報是樓盤推廣的主要手段，其中華商報比例運用面更廣區(qū)域供給產(chǎn)品分析注：以下資料統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于在售樓盤：城市楓景、楓林綠洲、豪盛時代華庭及綠地世紀城。樓盤名稱城市楓景豪盛時代華城綠地世紀城仕嘉公寓高新楓林綠洲規(guī)模（萬方）1380150物業(yè)類型小高層、高層高層小高層、高層小高層、高層戶型1/1/2/1/2/2/3/2/4/2/23/2/4/2/5/2/22/2/3/2/4/2/5/2/3（復式）3/2/4/2/4/2/復式面積（平米）1/1/1：2/1/1：2/2/1：3/2/2：4/2/2=4349：：100：122140：1603/2/2：4/2/2：5/2/2=13150：135：1741762/2/1：3/2/2：4/2/2：5/2/3（復式）=998：12130：154：172303/2/2：4/2/2：4/2/3：復式=118：149152：167181：、300套數(shù)（套）1/1/1：2/1/1：2/2/1：3/2/2：4/2/2=168：28：56：409：543/2/2：4/2/2：5/2/2=184：46：462/2/1：3/2/2：4/2/2：5/2/3（復式）=214：239：18：43/2/2：4/2/2：4/2/3：復式=96：96：184：90均價（元/平米）小高層：30203530高層：28503660345038603300440036004600總價（元/平米）小高層：高層：216。 重點項目戶型比例：區(qū)域產(chǎn)品中戶型排在前三位的是3/2/2（53%）、2/2/1（15%）、4/2/2（11%）,這體現(xiàn)出區(qū)域以提升居住品質(zhì)為主的需求在功能上的體現(xiàn)。l 面積配比區(qū)域產(chǎn)品面積呈現(xiàn)偏大的趨勢，121140平米的占到五成，較大戶型141160平米以上的也占到16%，說明區(qū)域?qū)γ娣e需求是放大的。l 各戶型面積分布u 二室二室的戶型中，以二室二廳一衛(wèi)為主體，所占比例為91%。u 三室三室二廳二衛(wèi)戶型為區(qū)域產(chǎn)品的主體，這種戶型的面積在125135平米的