【正文】 。1出資期限：甲乙雙方在合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起90天內各提交其出資總額的15%，計1200萬元人民幣；其余在取得土地使用權證和建筑許可證后90天內提交完畢，計6800萬元人民幣。1利潤分配：按合作公司的合同進行分利。1財產(chǎn)處理：合作期滿，合作公司應依照中華人民共和國的有關法律和法規(guī)進行清算。清算后的財產(chǎn)， 按合作公司的合同規(guī)定進行分配。三、可行性研究報告編制依據(jù)項目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制《某某超市有限公司可行性研究報告》的委托合同；國家經(jīng)貿委、外經(jīng)貿部關于《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》；國家經(jīng)貿委《關于編制外商投資商業(yè)項目可行性研究報告（代項目建議書）有關問題的通知》；國家、省、市有關統(tǒng)計調查資料；項目單位提供的有關資料；國家有關設計規(guī)范、標準；四、可行性報告主要研究內容根據(jù)國家《關于外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》及《關于編制外商投資商業(yè)項目可行性研究報告（代項目建議書）有關問題的通知》要求，項目可行性研究的主要內容包括：項目建設的必要性；項目的市場分析；項目經(jīng)營主要內容；建設選址及建設條件分析；總投資估算及經(jīng)濟效益分析評價等；第二節(jié) 合作項目主要技術經(jīng)濟指標該項目主要技術經(jīng)濟指標見表11。 表11項目主要技術經(jīng)濟指標表 序號指標名稱單位數(shù)量備 注一經(jīng)營場所規(guī)模1總占地面積m2458002總建筑面積m233710其中：超市賣場m28750二經(jīng)營規(guī)模1零售萬元40248正常經(jīng)營年2出口萬美元1000正常經(jīng)營年三勞動定員人585四項目總投資萬元19500合2358萬美元1固定資產(chǎn)投資總額萬元16209合1960萬美元其中:建設投資萬元15963合1930萬美元 建設期利息萬元246合30萬美元2流動資金萬元3291合398萬美元 續(xù)上表序號指標名稱單位數(shù)量備 注五年總成本費用萬元44032計算期年平均六年銷售稅金及附加萬元1006計算期年平均七年利潤總額萬元877計算期年平均八主要財務評價指標1全部投資財務內部收益率評價基準6% 所得稅前% 所得稅后%2全部投資回收期 所得稅前年含建設期 所得稅后年含建設期3長期借款償還期年含建設期第二章 項目背景及必要性第一節(jié) 項目背景 隨著我國改革開放進程的不斷深入，國內商業(yè)流通領域吸引外資進入了一個新階段。1992年7月，我國政府出臺了《關于商業(yè)零售領域利用外資問題的批復》的文件，批準在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等6個城市和5個經(jīng)濟特區(qū)進行中外合資合作零售企業(yè)試點。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案：1993年3月，國務院在有關文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領域列入對外開放的范圍；1995年，國家對外開放連鎖經(jīng)營形式，批準荷蘭、日本兩家外商在北京進行連鎖商業(yè)試點；1995年6月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。因此，越來越多的外國零售企業(yè)進入中國零售市場。在進入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國家樂福、美國沃爾瑪）；倉儲式會員店（如德國的麥德龍、荷蘭的萬客?。槐憷辏ㄈ缛毡镜牧_森）；超大型購物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行）；標準化食品超市（如日本的友誼西友超市）等。超市在世界發(fā)達國家問世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮的發(fā)達國家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計1991年美國38種零售業(yè)態(tài)中，%的比例而高居榜首（%），%（便利店占5%，%）。因此，超市在發(fā)達國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。中國由于消費市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領域的投資熱點。我國超市始初于八十年代初，當時只是一些營業(yè)面積較小，經(jīng)營品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過一定的轟動效應，但終因市場問題而導致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開放的深入、經(jīng)濟發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進技術、管理方法的應用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國大地興起，并得到迅猛發(fā)展。隨著改革開放的不斷深入，蘇州商業(yè)同其他各行各業(yè)一樣得到迅速發(fā)展，并逐步成為蘇州經(jīng)濟發(fā)展的主要驅動力之一。超市作為商業(yè)領域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超市存在較大的市場容量。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實力的超市主要有美佳、百匯和華潤三家連鎖超市公司。雖然經(jīng)過近年來的迅速發(fā)展，蘇州超市業(yè)取得了一定的成績，但這些超市在經(jīng)營理念、管理模式等方面還遠不能同國際接軌，同時蘇州超市業(yè)的發(fā)展在自身資金的籌措方面遇到很大的障礙，合理利用外資，加速自身發(fā)展已成為蘇州超市業(yè)未來發(fā)展的現(xiàn)實選擇。伴隨我國加入WTO腳步的加快，我國超市業(yè)參加世界范圍的競爭已是大勢所趨。眾所周知，現(xiàn)代商業(yè)的競爭已經(jīng)不單純是商品本身的競爭，經(jīng)營方式、服務理念、管理模式等競爭的延伸已成為在商業(yè)競爭取勝的關鍵。為了引進國外流通領域先進的管理技術、經(jīng)驗和經(jīng)營模式，促進地區(qū)商業(yè)的大開放、大流通、大發(fā)展，蘇州工業(yè)園區(qū)南光進出口有限公司與法國***集團公司本著平等互利的原則，經(jīng)多次協(xié)商，決定共同創(chuàng)辦“某某超市有限公司”（已于2000年2月1日簽定了合作意向書），以加速蘇州超市業(yè)的進一步發(fā)展，同時帶動江蘇特別是蘇州地區(qū)的名優(yōu)產(chǎn)品出口，以進一步提高江蘇省和蘇州市的對外開放水平。第二節(jié) 項目必要性一、有利于提高中方商業(yè)經(jīng)營管理水平***集團以它超前的經(jīng)營理念和先進的管理模式一直著稱于世界著名超市業(yè)中。***大型超市的組成同時包含了多樣商品的提供、優(yōu)質服務的提供、管理模式的運用等，***集團不僅把自選、廉價和服務放在同一建筑物中，同時把服務與管理融為一體（***超市的組成詳見圖2－1）。某某超市有限公司的建立，將有助于把***優(yōu)質的服務理念和先進的管理模式帶到中國，從而有利于提高中方的經(jīng)營管理水平和服務觀念。***認為，顧客（消費者和供應商）是使企業(yè)生存發(fā)展的重要因素，企業(yè)的前途取決于顧客的滿意程度。因此，***在經(jīng)營發(fā)展中，一直把向顧客提供最佳服務作為最重要的工作。為了實現(xiàn)這一目標，他們以提供廉價商品和服務，改進消費者的購物能力和生活水平。根據(jù)消費者的期望，以競爭性的價格，把高質量的產(chǎn)品賣給消費者，而且在最短的時間里將市場上的新產(chǎn)品提供給消費者。在商場布置方面，***努力尋求節(jié)省消費者時間的方法，方便消費者購物，使消費者在實用、整潔、舒適的環(huán)境下購物（***商場格局圖詳見圖2－2）。***嚴格遵守對消費者的承諾，如有價格、交貨期限、補貨的承諾，***都竭力兌現(xiàn)。尊重消費者是***一貫的經(jīng)營作風，每一個消費者在***都會受到禮貌的接待。***集團對其銷售人員，都要求其做到耐心傾聽消費者的各種抱怨，并給消費者作必要的解釋，可能的話直接幫助消費者處理問題，尋求解決方法，需要的話則帶他去找能答復他的負責人。在與供應商的關系中，***堅持的道德準則是同供應商建立一種互利坦誠的關系，要求其雇員正直無私，杜絕接受供應商贈送的禮物和好處，對供應商，***一直把他們視為企業(yè)的合作者，教育員工在任何情況下都要采取禮貌的態(tài)度，在他們面前保持良好的信譽。***集團具有以下三大特點：?低價。***的第一個使命是使顧客滿意，為此，公司要做到：大量銷售工業(yè)化產(chǎn)品，以最低價銷售商品并達到經(jīng)營面積的最高營業(yè)額，每一家***商場的設計保證能使大量商品快速流通運轉；實行嚴格的管理制度，要依據(jù)營業(yè)額，費用庫存及運轉情況而進行管理。?選擇。不僅在價格上，而且要在滿足顧客需要的商品多樣化產(chǎn)品中，提供最好的選擇。在國有品牌，地區(qū)品牌以及***品牌的商品中，挑選并開發(fā)新的商品。?服務。顧客來***購物不僅能享有合理的價格和多樣化的選擇，而且還有許多方便之處。在同一商場可購買所有物品（食品和非食品）；自由選擇和流通方便；對技術性商品給予購物指導和幫助；一次付款；輔助性服務（信用貸款，送貨上門和售后服務等）；在商業(yè)中心還設有商業(yè)長廊和其它服務項目。***的管理模式較為先進，***集團特別注重經(jīng)營中的每一個環(huán)節(jié)的協(xié)調與有序的連接，對于經(jīng)營中的每一個環(huán)節(jié)都采用人工及計算機智能管理相接合的方式進行科學管理。***集團還特別注重人力資源管理，定期對員工進行各種培訓，不斷更新他們的經(jīng)營理念和服務水平。此外，為增強集團市場競爭優(yōu)勢、商品采購優(yōu)勢及降低采購成本，***集團在中國專門設立了采購中心負責為商店組織貨源。隨著合作公司的發(fā)展，該中心將負責***在整個上海地區(qū)、整個江蘇地區(qū)及中國其它地區(qū)的商品采購。***集團中國采購中心的主要任務是：?分析消費者的需求；?完成超市品種系列的構成；?與供應商協(xié)商并簽署協(xié)議；?監(jiān)督商業(yè)合同的實施；?超市內的促銷活動。從***集團中國采購中心的任務來看，該中心已不僅僅是負責商品的采購，同時更重要的根據(jù)市場變化進行消費者需求分析及商品供給分析，并在此基礎上確定其合理的商品品種構成及規(guī)模，從而有效地提高其市場競爭能力。目前，我國已有部分國內超市開始設立類似的機構，本項目的實施與經(jīng)營，將產(chǎn)生有效的示范效應促使我國國內超市進行改革，并不斷提高我國國內超市的市場適應能力與競爭力。顧 客商品自選部門員工收銀部門員工其它服務部門員工奶制品面包糕點自助熟食肉類魚類冷凍食品蔬果干果／南北貨成品洗滌菜美容美發(fā)清潔護理小吃早餐餅干飲料煙酒團購家用五金工具像制品游戲及玩具體育用品廚房與餐桌用品學習辦公用品清潔整理用品箱包珠寶照相音像家具大家電小家電通訊男裝兒童用品內衣裝女裝鞋類家用紡織品服務臺收款臺文秘裝飾維修清潔經(jīng)營帳目供應商付款其它人事培訓生鮮商品大眾消費品非食品非技術非食品非技術紡織品收銀部綜合部財務部人力資源銷售部門服務部門采 購 中 心 商 場 管 理數(shù)據(jù)安裝圖2－1 歐尚大型超市組成圖圖 2－2 歐尚超市商場格局圖 餐廳修車處停車場加油站商業(yè)長廊倉庫倉庫非食品部食品加工處食品部付款臺服務部 二、有利于促進蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展蘇州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀近年來，蘇州經(jīng)濟高速發(fā)展，為商業(yè)的發(fā)展提供了機遇，全市涌現(xiàn)出了一批大型批發(fā)、零售企業(yè)，商品流通規(guī)模不斷擴大。1991991998年蘇州社會消費品零售總額、批發(fā)和零售商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量、從業(yè)人員、銷售額情況見下表21。限額以上批發(fā)和零售企業(yè)（1991997年指大中型批零售貿易企業(yè)，1998年指年銷售在2000萬元以上，年末從業(yè)人員在20人及以上的批發(fā)企業(yè)，年銷售在500萬元，年末從業(yè)人員在60人及以上的零售企業(yè)）情況，詳見表22。蘇州商業(yè)發(fā)展已具有一定的規(guī)模。 表21近年來蘇州社會消費品零售總額、批發(fā)和零售商業(yè)網(wǎng)點等情況一覽表 年份項目單位1996年1997年1998年社會消費品零售總額億元批發(fā)零售商業(yè)網(wǎng)點數(shù)個9006896407100986從業(yè)人員人287419295890318230銷售額億元 資料來源：《蘇州統(tǒng)計年鑒》1997－1999年表22限額以上批發(fā)和零售企業(yè)有關情況一覽表名稱單位199619971998數(shù)量個408資產(chǎn)額億元銷售額億元 資料來源：《蘇州統(tǒng)計年鑒》1997－1999年社會經(jīng)濟的發(fā)展對蘇州商業(yè)發(fā)展的要求從以上資料中可以看出，蘇州商業(yè)的發(fā)展已取得了一定的成績，但遠不能適應商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的需要，伴隨著蘇州今后社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，蘇州商業(yè)必然要向現(xiàn)代化方向發(fā)展。（1）工農業(yè)生產(chǎn)和社會發(fā)展對商業(yè)的要求商品生產(chǎn)的發(fā)展決定商業(yè)流通的發(fā)展，這是客觀規(guī)律。蘇州目前處于工業(yè)化中期，蘇州市第八次人民代表大會提出本世紀末國民生產(chǎn)總值達到1500億元以上，比1994年的720億元增長一倍多。市區(qū)2020年規(guī)劃用地、規(guī)劃人口將比1994年有較大幅度的增長。屆時蘇州的城鄉(xiāng)一體化將有重大突破，小城鎮(zhèn)將得到進一步發(fā)展，特別是蘇州新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將市區(qū)與周邊小城鎮(zhèn)地區(qū)緊密結合，構成現(xiàn)代化城市群。這一切都將為蘇州商業(yè)的發(fā)展提供有利的條件，同時也相應要求蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化方向發(fā)展。（2）外向型經(jīng)濟及周邊地區(qū)的發(fā)展對商業(yè)的影響隨著經(jīng)濟國際化趨勢，至2020年，蘇州市將逐步形成包括內貿易企業(yè)在內的國際化大貿易、大市場、大循環(huán)的新格局。憑借處于長江經(jīng)濟開發(fā)帶龍頸的得天獨厚地理位置，以及上海浦東新區(qū)的開發(fā)，蘇北、蘇中經(jīng)濟開發(fā)帶的崛起，將推動蘇州市經(jīng)濟形成三個中心：機械制造中心、集散中心、休閑度假中心