某街營銷推廣企劃書-文庫吧
2025-07-18 19:35 本頁面
【正文】 元/平方米。由于租金水平較高，經(jīng)營成本高，相當(dāng)多的經(jīng)營者反映利潤水平下降，有一部分經(jīng)營者希望另覓經(jīng)營場所。二、項目特點（SWOT分析）：（一）SWOT分析表 SWOT分析表 S/W產(chǎn)品優(yōu)劣勢優(yōu)勢該區(qū)域?qū)倌习彩兄行牡倪吘壍貛В薪又行膮^(qū)文化、醫(yī)療等相關(guān)服務(wù)設(shè)施，目前周邊商業(yè)配套陳舊。項目規(guī)模龐大，若經(jīng)有效規(guī)劃及推廣，必將成為南安市的商業(yè)中心，市場潛力巨大。產(chǎn)品的騎樓設(shè)計風(fēng)格賦有閩南商業(yè)特色，連街天橋設(shè)計可增加來往人流，有利于二樓商店的經(jīng)營。利于業(yè)主當(dāng)成夾層使用。處于南安繁華商業(yè)街的中軸線，商業(yè)價值較高，能為普遍的客戶所認(rèn)同。劣勢產(chǎn)品規(guī)劃格局大小已定，不利于大方向的調(diào)整。面積大小比較單一，不利于多種客戶層的需求。受面積大、單價高、總價高之影響，客源面窄。T/O機遇與挑戰(zhàn)機遇本項目位于南安最大的舊城改造區(qū)，政府相當(dāng)重視，未來居住人口眾多，有利于商業(yè)環(huán)境的發(fā)展。隨著新華南路的開通，直接縮短了南安到廈門距離，有利于商業(yè)的繁榮與發(fā)展。南安目前最繁華的中山路與民主路雖然已形成商業(yè)氛圍，但經(jīng)營手法單一，產(chǎn)品規(guī)劃較落后，整體規(guī)模不大。南安目前主要商業(yè)街經(jīng)營成本居高不下，經(jīng)營利潤下降，使得一批經(jīng)營者欲另尋場所，對本案是一大契機。南安地區(qū)居民富有階層比較多，投資能力強。既可自己經(jīng)營，又可出租或開發(fā)商進行返租，增值空間大。挑戰(zhàn)項目規(guī)模大與當(dāng)?shù)貐^(qū)域消費容量有限的矛盾?！〉昝鏇]有統(tǒng)一經(jīng)營，業(yè)主必須自己尋找租戶，并洽談租金等事宜，會出現(xiàn)租期空檔，甚至關(guān)門之現(xiàn)象。閩南人習(xí)慣投資底層沿街店面，對二層商場興趣不大，投資者需要進一步引導(dǎo)。由于體量大，特別是二樓商業(yè)要帶旺，必面先期招一些知名商戶進來經(jīng)營，要吸引一些主力商戶有一定的難度?！∪?、戰(zhàn)略思考： 眾所周知，“住宅有價，商鋪無價”，住宅可以根據(jù)其樓齡、地段推斷出最高價格，而商鋪則是由依附其上的商機來決定的，一間好的商鋪回報可能是成百上千倍，但投資錯誤的商鋪，則可一文不值、血本無歸。對于本案而言，其應(yīng)該是貴司最主要的利潤來源，但要將潛在的價值真正實現(xiàn)，必須進行科學(xué)的策劃，通過對市場的分析與產(chǎn)品優(yōu)劣勢及機遇和挑戰(zhàn)等方面的對比分析，我們提出如下幾點思考：?。ㄒ唬⑸虡I(yè)體量大與當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場容量有限兩難的矛盾如何解決？項目沿街縱深600米，總共約500多個店面，且規(guī)劃有二層商鋪，加上二期項目，當(dāng)屬南安最大體量商業(yè)項目，而南安商業(yè)物業(yè)主要是當(dāng)?shù)叵?，市場容量有限，如果沒有科學(xué)的策劃，會有相當(dāng)?shù)氖袌鲲L(fēng)險?！。ǘ?、如何建立起投資者的信心？ 商業(yè)體量大，相互間的影響大，一旦沒有整體策劃，沒有主題，不實行統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，而采取分散出售的形式，極易陷入與廈門福津大街的局面，目前相當(dāng)多的南安投資者被該項目套牢，對此類項目投資可謂慎之又慎，如何建立起投資者的信心，成為我們面臨又一重大課題。?。ㄈ?、二層商業(yè)價值如何實現(xiàn)？ 步行街二層以上商業(yè)由于是狹長型，在人流組織上不象封閉式商場，極易使消費者疲倦，因而商業(yè)價值相對較低，如何吸引投資者投資二層商業(yè)，是我們面臨的第三課題。（四）、如何在經(jīng)營上超越中山街、民主街，增強投資者的信心，同時為二期服務(wù)成為面臨第四課題？對策：進行科學(xué)策劃，明確項目的主題。在主題的引導(dǎo)下，對商業(yè)街進行科學(xué)的規(guī)劃。在銷售是進行統(tǒng)一的銷售控制，一樓先期銷售，可通過大量的平面投放、對外宣傳推廣、現(xiàn)場銷控進行；二樓帶租約銷售或采取返租形式達到預(yù)期銷售目標(biāo)。定價策略上采取低開高走的策略，在我們策劃和銷控下達到預(yù)期的利潤目標(biāo)。采取多種宣傳推廣形式，擴大本案的影響，吸引更多的投資者，增強投資者的信心。以下部分，我司將針對上述戰(zhàn)略思考進行提綱契領(lǐng)的論述。 第三部分 客戶分析及產(chǎn)品定位 通過以上的綜合科學(xué)的市場了解并結(jié)合我們專案組的討論分析，我們初步把項目的客戶定位如下：一、客戶行為分析（一）客戶基本特征，只關(guān)注投資的回報狀況。，投資一間店面一般不會造成資金周轉(zhuǎn)的問題。，比較了解南安地產(chǎn)動態(tài)與走向，看好南安的發(fā)展前景。（二）購買動機分析保值增值：生意不好做，物價不穩(wěn),資本隨時貶值，銀行存款利率的大幅下調(diào),社會上的閑置“游資”急于尋找能保值增值的投資渠道。輻射效應(yīng)：特別是受近幾年來，到外地店面炒作目前所帶來的風(fēng)險的顧慮，選擇在當(dāng)?shù)赝顿Y比較有保障。組合心態(tài)：不希望投資方向和項目單一化，將一部分資金分流到被看好的店面市場。升值預(yù)期：南安市作為著名的僑鄉(xiāng)，經(jīng)濟發(fā)展的空間大，價格仍屬偏低層次，未來店面的增值空間高。（三）行為特征分析投資者1）、多為置業(yè)行為，該類投資者所以對店面的配套情況很苛刻，幾乎以未來承租方的角度來評價店面。以當(dāng)前的租金水平計算本金收回年限和獲利前景。2）、對店面經(jīng)營的規(guī)劃制約呈抵制態(tài)度，因為增大了出
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