【正文】 ............29第四節(jié) 部門規(guī)章制度 .........................................................................31一、部門管理制度 ...........................................................................31二、各電房管理制度 .........................................................................32三、各水閘、污水處理池管理制度 .............................................................33四、TV 機房管理制度 ........................................................................33五、公用工具借還管理制度 ...................................................................33六、鎖匙管理制度 ...........................................................................34七、維修部工場管理制度 .....................................................................34八、交接班制度 .............................................................................35九、貨車管理制度 ...........................................................................35十、發(fā)電房管理制度 .........................................................................36十一、廢品倉管理制度 .......................................................................36十二、勞動紀律處分制度 .....................................................................373 / 38第一節(jié) 部門職責及工作目標一、部門職責（一）財務視角 負責屋村范圍內各類公共設備的節(jié)能降耗及更新改裝工作。 負責本部人力成本的控制。 負責控制辦公費用。（二）顧客視角 負責監(jiān)督員工的儀容儀表、禮儀禮節(jié)工作。 負責改善服務質量、提高客人的滿意度。 （三）內部流程視角 負責轄區(qū)內業(yè)主各種水電設備、設施的維修、保養(yǎng)，承擔部分安裝或改裝工程。 負責樓宇的水電工程驗收，確定新收樓修復是否收費，跟業(yè)主和相關施工單位商定施工費用、施工時間，并對施工現場進度和質量進行監(jiān)督和管理。 負責區(qū)內各電房的日常維修保養(yǎng)工作，協(xié)助供電部門及電力施工單位跟進相關工作并負責按季節(jié)適時調整路燈的開燈、關燈工作。 負責區(qū)內各水閘泵房的維修保養(yǎng)及防洪、排澇及引水清潔渠道的工作。 負責區(qū)內水、電表的抄表及檔案管理工作。 負責區(qū)內道路的交通安全標志、路牌的安裝、翻新保養(yǎng)工作。 負責設計大樓、行政樓公司各辦公室日常水電維修及發(fā)電房的發(fā)電機的維修、保養(yǎng)及應急發(fā)電工作。 負責區(qū)內公共設施、金屬圍欄及業(yè)主有要求的風電焊工作。 負責公司董事住宅水電設備設施的日常維護及定期保養(yǎng)工作。 負責區(qū)內送蒸餾水、太空水服務的工作。 1負責 TV 網絡系統(tǒng)的維護、保養(yǎng)和網絡改裝工程的工作。 1負責區(qū)內公共路燈、電話、電腦線路、防盜對講系統(tǒng)的日常維修工作及部分安裝、改裝工作。 1負責服務單的跟蹤、存檔、統(tǒng)計工作。1負責部門工作目標、操作規(guī)程的修訂工作。（四）員工的學習與成長視角 負責員工的培訓、考核工作。 負責協(xié)調公司各部門工作。二、工作目標及衡量標準（一）財務視角 掌握轄區(qū)內公共設備的節(jié)能方案整改措施，以降低能源消耗為目標。根據公司的發(fā)展需要、業(yè)主的有效建議及季節(jié)變化調整各區(qū)公共用電開關時間，實施成本控制（例：根據具體天氣情況一般春季 6：006：30 開燈，6：006：20 關燈；夏季開 6：157：40 燈，5：005：45 關燈；秋季 6：306：45 開燈，5：306：00 關燈；冬季 5：406：10 開燈，6：306：50 關燈。控制每月出勤天數，非緊急、重大節(jié)日及非工作需要不安排加班，加班作補休處理。每月考勤不超過 31 天（特殊時節(jié)例外，如：特大暴風雨、防洪時期） 。 控制辦公室費用，油費報銷少于 350 升/月，電話費報銷少于 1000 元/月，汽車用油不超過 9 升/日。（二）顧客視角 總結經驗，改善不足。每月客人合理投訴不超過 2 起，不出現重復投訴。 減少業(yè)主對儀容儀表、禮儀禮節(jié)的投訴，符合部門《上門服務操作規(guī)程》達 99%(合格人數/總維修人員人數*100%)，因儀容儀表、禮儀禮節(jié)的投訴不超過 1次/月。5 / 38（三）內部流程視角 在職能范圍內滿足業(yè)主各種維修、保養(yǎng)、安裝及改裝工程的需求。日常維修單不超過 3 天必須完成（倉庫無材料或工程量大的除外） ，二次返修工程少于 2次/月（因材料質量問題除外） ，確保未能按時完成次數少于 1 次/月。 按照交樓合同協(xié)議預期完成驗收工作，確保業(yè)主順利收樓。驗收發(fā)現設施、設備質量問題必須在 3 天內告知施工單位，確保違規(guī)次數少于 2 次/年。 確保轄區(qū)內供電設施、設備安全運作及供電穩(wěn)定。按照維護、保養(yǎng)表格計劃進行。因違反維護、保養(yǎng)規(guī)程導致設施、設備不能正常運行不超過 1 次/月。 工作目標：確保內河水質無異味、水泵能正常運作。 衡量標準：排澇引水不少于 1 次/天，水泵加油保養(yǎng)不少于 1 次/年。確保因違反《水閘操作規(guī)程》出現水質異味及水泵不能正常運作次數少于 2 次/月。 工作目標：確保 11 天內完成全區(qū)水、電表的抄表工作。 衡量標準：抄表記錄準確率要求達到 100%。抄錯誤差不超過 1 戶/季度。 確保區(qū)內交通安全標志、路牌的可視度清晰、明確。因標志牌保養(yǎng)工作跟進不及時、視覺差而導致投訴不超過 2 次/季度。 確保發(fā)電機應急發(fā)電動作正常,按規(guī)定 30 分鐘內完成發(fā)電工序，并投入使用。違反操作規(guī)程少于 1 次/年。 確保轄區(qū)內公共設施、金屬圍欄的完整、美觀（包括業(yè)主維修單） 。按《焊工操作規(guī)程》焊接公共設施及金屬圍欄，確保違規(guī)次數少于 2 次/月，并確保因焊接工藝差而導致返修不超過 2 次/季度)。 工作目標：確保董事住宅各項設備、設施的正常使用。 衡量標準：維修工作單必須當天完成（特殊情況例外） 。違反上門服務規(guī)程不超過 1 次/月。 工作目標：按時按量完成送水工作，確保業(yè)主的用水需求。 衡量標準：因不能按業(yè)主約定時間送水而導致的投訴不超過 2 次/月。 1工作目標：確保 TV 網絡運行良好。建立健全《TV 網絡維修操作規(guī)程》 ，確保違反規(guī)程次數少于 2 次/月。 衡量標準：當日維修單沒有回復服務結果而導致業(yè)主投訴的不超過 2 次/月。 1工作目標：確保區(qū)內路燈、電話、電腦線路及防盜系統(tǒng)及時維修和正常使用。 衡量標準：要求在 3 個工作日內完成（倉庫無材料除外） ，建立健全《上門服務操作規(guī)程》 ，確保違反規(guī)程次數少于 3 次/年，返修工程不超過 2 次/月。 1工作目標：準確錄入服務單的服務情況，做好每月單據收支情況統(tǒng)計工作。 衡量標準：每月回單出錯不超過 5 張，每月 5 號之前做好統(tǒng)計工作。 1工作目標：完善部門工作目標、操作規(guī)程的可操作性。 衡量標準：每年討論修訂規(guī)程不少于 1 次（根據實際情況調整如：新加設施設備的管理、操作規(guī)程及公司當局指示的管理要求） 。（四）員工的學習與成長視角定期開展各項專業(yè)技能培訓，鞏固員工實際操作技能和服務意識。確保現場實操、問答考核，達標率達到 95%。實操根據工藝質量，由領班、主管現場評定80 分達標，問答考核 65 分達標。 保持與公司各部門友好的合作關系，確保各項工作的進展質量。因不協(xié)作而導致工程質量故障不超過 2 次/月。 三、部門架構圖主管（1 名）副主管（1 名） TV 組主管（ 1 名）領班 5 人 文員 4 人負責人 2人特發(fā)事故處理組⑤領班 2 人電視網維護員4 人焊工3 人空調工4 人水電工3 人計量員2 人水工4 人水電工18 人司機1 人7 / 38注：①按總部維修組、東苑維修組、沙灣維修組、行政樓維修組、電房水閘維修組、計量組、董事屋維修組共設領班 7 人。②設司機 1 人負責全區(qū)送水服務及部門維修設備運送。③總部維修組設水電工 5 人、水工 2 人、空調工 1 人、焊工 3 人、電視網維護員 1 人、文員兼?zhèn)}管 2 人；東苑維修組設水電工 3 人、水工 1 人、空調工 1 人、電視網維護員 1 人；沙灣維修組設水電工 2 人、水工 1 人、空調工 1 人、電視網維護員 1 人；行政樓維修組設水電工 2 人、空調工 1 人；電房水閘維修組設水電工 3 人； 計量組設計量員 2 人；董事屋維修組設水電工 1 人；中班維修組設負責人 1 人、水電工 4 人、文員 1 人、電視網維護員 1 人；深夜班維修組設負責人 1 人、水電工 1 人、文員 1 人。④上班時間為早班 8：0018：00、中班 16：000：00、深夜班 0：008：00。⑤在本部人員中抽調各種功能組別的技術人員 4 人/組，共 4 組，每組二星期為一個周期輪流值班；⑥設 TV 組主管 1 人負責電房水閘維修組、計量組；⑦設副主管 1 人負責總部維修組、東苑維修組、沙灣維修組、行政樓維修組、董事屋維修組。9 / 38第二節(jié) 崗位職務說明書一、主管職務說明書 工作概述：根據有關物業(yè)管理的法律法規(guī)以及公司的有關部門規(guī)章制度，按照屋村管理處的要求，對屋村水電維修部實施全面管理。（一）任職資格 性別：男 年齡：50 歲以下 學歷要求：高中或中專以上畢業(yè) 工作經歷：具有三年以上物業(yè)管理水電工程及管理經驗。工作技能要求：（1）聘用：具有國家認可的電氣設備、設施專業(yè)資格證，有五年以上水電維修及物業(yè)管理的工作經驗，熟悉物業(yè)按理的法律、法規(guī)。（2）試用：嚴格按照公司有關規(guī)章制度對所屬部門進行管理，不能有業(yè)主或上司對其工作表現的合理投訴。在試用期間不能有任何扣分處罰。（3）晉升：在不損害公司利益的情況下能業(yè)主或相關的協(xié)作部門保持一個正常良好的工作關系，對所管轄部門的整體效益有顯著提高。能有效、及時地應對區(qū)內發(fā)生在其職責范圍內的突發(fā)事件。 （二）工作關系 直接上級：屋村管理處經理 直接下級：屋村維修部副主管 合作部門： （1）內部部門：客戶服務部、工程部、家政部、保安部、綠化部、售樓部、財務部、車隊、倉庫、電腦部、人力資源部、裝修公司、機電公司。 （2）外部部門：煤氣公司、供電公司、水利部門、TV 網絡公司。（三）崗位職責及工作目標 履行部門職責，確保實現部門所有工作目標。二、TV 主管職務說明書 工作概述：執(zhí)行上級領導指令，配合部門主管開展日常管理工作。全面負責TV 網絡設施、設備的維護、保養(yǎng)及整改計劃，包括：電房、水閘、污水處理系統(tǒng)。（一）任職資格性別：男年齡：40 歲以下。學歷要求：中專以上工作經歷：從事 TV 網絡系統(tǒng)管理工作五年以上。工作技能要求：（1）錄用：具備 TV 網絡系統(tǒng)維護、改造設計專業(yè)管理能力。以及各種疑難問題的應變處理能力，人際關系的溝通能力。（2）試用：確保督導下屬完成轄區(qū)內各項工作任務，對設施、設備的運行作出了有較好節(jié)能、改造措施，下屬員工反映的疑難問題得到了排除及處理。 （3）晉升：確保轄區(qū)內設施、設備無重大運行故障和人為安全事故發(fā)生。因管理不當導致業(yè)主合理投訴全年不超過 3 次。下屬員工違犯各類操作規(guī)程全年不超過 5 次，完成轄區(qū)整體工作目標。（二）工作關系 直接上級：部門主管 直接下級：部門領班、TV 技術員 合作部門： （1）內