【正文】 寧市政府正式轉(zhuǎn)批南寧市公安局《關(guān)于進(jìn)一步改革戶籍管理制度和意見(jiàn)》，實(shí)施新的戶籍準(zhǔn)入制度，明確規(guī)定以準(zhǔn)入條件取代進(jìn)城人口控制指標(biāo)，進(jìn)一步放寬外地人落戶南寧的條件。2003年由南寧市政府印發(fā)了《南寧市城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定（試行）》將于2003年7月1日起施行。該《規(guī)定》規(guī)定了房屋拆遷評(píng)估方法，并制定了公房、私房、雜物房、部分附屬物、裝修的拆遷補(bǔ)償報(bào)導(dǎo)價(jià)，及搬遷補(bǔ)助和停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)。自治區(qū)人民政府辦公廳下發(fā)文件《關(guān)于做好農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工就業(yè)管理和服務(wù)工作的通知》，《通知》明確提出了“農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，待遇等同居民”的新規(guī)定。12003年6月8日國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署第379號(hào)國(guó)務(wù)院令，公布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，條例自2003年9月1日施行。條例包括總則、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任、附則。12003年6月21日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，《通知》中指出，“加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房的需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人貸款。對(duì)借款人申請(qǐng)人具住房貸款購(gòu)買第一套自住住房，首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房訴，應(yīng)適當(dāng)提高首付比例”?！　　　　　　　　　∷椒坎疬w補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)　　　　　單位：元/平方米　　　　　　　結(jié)構(gòu)用途、級(jí)別框架磚混磚木簡(jiǎn)易住宅旅社辦公一級(jí)2200200018001385二級(jí)2060187016831135三級(jí)192517501575930四級(jí)178016201460760五級(jí)165015001350720鋪面一級(jí)5115465041852325二級(jí)4840440039602200三級(jí)4620420037802100四級(jí)4290390035101950五級(jí)3960360032401800說(shuō)明：以上價(jià)格僅適用于國(guó)有劃撥土地上的房屋拆遷補(bǔ)償　　　　　　　　　公房拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)　　　　　　單位：元/平方米　　　　　　　　　結(jié)構(gòu)　用途、級(jí)別　　框架磚混磚木簡(jiǎn)易住宅126511501035575辦公用房133012101090605旅館173015701410785工業(yè)用房11001000900500鋪面一級(jí)2930266023901330二級(jí)2820256023001280三級(jí)2650241021701205四級(jí)2490226020301130五級(jí)2200200018001000說(shuō)明：以上價(jià)格僅適用于國(guó)有劃撥土地上的房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)補(bǔ)助費(fèi)和停產(chǎn)業(yè)補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格類別項(xiàng)目費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)搬　遷　補(bǔ)　助　費(fèi)住宅搬遷費(fèi)按房屋建筑面積每平方米每次5元標(biāo)準(zhǔn)非住宅搬遷費(fèi)按房屋建筑面積每平方米每次5元補(bǔ)助以實(shí)際搬遷的貨物和設(shè)備拆裝及運(yùn)輸?shù)氖袌?chǎng)價(jià)格費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)搬遷誤工費(fèi)每戶100元/次電話、寬帶網(wǎng)遷移費(fèi)按電信部門規(guī)定的安裝費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有線電視安裝費(fèi)按廣播電視部門規(guī)定的原安裝收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三相電源安裝費(fèi)按供電部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)遷移費(fèi)窗式50元/臺(tái)，壁掛式100元/臺(tái)，柜式150元/臺(tái)管道燃?xì)獍床鸪龝r(shí)的安裝標(biāo)準(zhǔn)太陽(yáng)能熱水器按拆除時(shí)的安裝標(biāo)準(zhǔn)房屋所有權(quán)辦證補(bǔ)助費(fèi)200元/證住宅房屋臨時(shí)安置補(bǔ)助按應(yīng)補(bǔ)償建筑面積計(jì)算，一類地段每月每平方米12元，二類地段每月每平方米10元，三類地段每月每平方米8元，四類地段每月每平方米7元，五、六地段每月每平方米6元。非住宅房屋停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格鋪面：以實(shí)際營(yíng)業(yè)面積計(jì)算（不含營(yíng)業(yè)配套用房），一類地段每月每平方米40元，二類地段每月每平方米35元，三類地段每月每平方米30元，四類地段每月每平方米25元，五、六地段每月每平方米20元。辦公、旅社、工業(yè)用房：一類地段每月每平方米12元，二類地段每月每平方米11元，三類地段每月每平方米10元，四類地段每月每平方米9元，五、六類地段每月每平方米8元。其它用房：一類地段每月每平方米6元，二類地段每月每平方米5元，三類地段每月每平方米4元，四類地段每月每平方米3元，五、六地段每月每平方米2元。房屋建筑安裝工程造價(jià)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)　　　　單位：元/平方米結(jié)構(gòu)鋼混(高層)鋼混(小高層)鋼混(多層)排架(工業(yè)廠房)磚混磚木簡(jiǎn)易計(jì)價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)1400100800750700525125　　以上政策法規(guī)的制定與實(shí)施，為南寧市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各項(xiàng)運(yùn)作提供了法律保障，規(guī)范了行業(yè)行為，有效的促進(jìn)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。如《南寧市城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定（試行）》的實(shí)施后，為舊城改造、房屋拆遷提供了明確的拆遷補(bǔ)償方法，利于加快舊城改造的進(jìn)度，戶籍政策的放寬及進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民待遇同等，極大地吸引了外來(lái)人口的到來(lái)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的簽署，規(guī)范行業(yè)的物業(yè)管理，更充分體現(xiàn)出業(yè)主的權(quán)利，保障小區(qū)物業(yè)管理的良性運(yùn)行。同時(shí)，為住宅市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供更多的客源，刺激居民的消費(fèi)欲望，為南寧市房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展提供政策保證。央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房，促進(jìn)中低價(jià)位住宅產(chǎn)品發(fā)展，能有效推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，但又加強(qiáng)了對(duì)二次置業(yè)購(gòu)買人群的控制。 南寧市發(fā)展規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響南寧是一座正在發(fā)展的工商業(yè)城市和交通樞紐城市，隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，大城市的輻射作用得以不斷增強(qiáng)。南寧市的發(fā)展規(guī)劃主要經(jīng)歷了以下的階段：1992年6月，南寧市被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開(kāi)放城市政策以后，重新調(diào)整了城市發(fā)展目標(biāo)：在1994年提前六年實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值翻兩番的基礎(chǔ)上，到2000年實(shí)現(xiàn)翻三番?？傮w規(guī)劃到2010年城市面積從72平方公里擴(kuò)大到155平方公里，人口達(dá)150萬(wàn)人，把南寧逐步建成具有南國(guó)風(fēng)光、民族特色的現(xiàn)代化城市。在城市發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)下，南寧市近年來(lái)不斷增加城市建設(shè)資金的投入，有效地加快了城市的建設(shè)，投資、生產(chǎn)和生活環(huán)境得到了較好的改善。1995年，，建成區(qū)綠化覆蓋面積5067公頃，綠化覆蓋率達(dá)38%。與此同時(shí)，路橋建設(shè)也日新月異，1992年以來(lái)相繼建成南湖大橋、白沙大橋、明秀路東段、民族大道東段延長(zhǎng)線、東葛路東段、白沙大道、濱湖路、快環(huán)道等。今后五年，南寧市將重點(diǎn)實(shí)施藍(lán)天、碧水、寧?kù)o、綠色四大系統(tǒng)工程，建設(shè)中國(guó)綠城，向生態(tài)城市邁進(jìn)。主要工作包括：實(shí)施管道燃?xì)夤こ?、機(jī)動(dòng)車尾氣及餐飲業(yè)油煙控制與治理工程，農(nóng)村沼氣為主的能源計(jì)劃等藍(lán)天系統(tǒng)工程，使城市空氣質(zhì)量總體優(yōu)于國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村地區(qū)達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)施邕江流域和湖泊水庫(kù)綜合整治工程、地下水與水資源保護(hù)工程、城鎮(zhèn)污水處理工程等碧水系統(tǒng)工程，重點(diǎn)保護(hù)飲用水源，綜合整治市區(qū)主要內(nèi)河、湖泊水體和沿岸景觀，“十五”期末，城市生活污水處理率達(dá)50%以上；實(shí)施市區(qū)園林綠地建設(shè)、自然保護(hù)區(qū)建設(shè)、大通道綠化、喀斯特地貌區(qū)封山育林、水源林建設(shè)、礦區(qū)土地復(fù)墾等綠色系統(tǒng)工程，重點(diǎn)抓好青秀山、五象嶺和公路邊與內(nèi)河湖岸、溪邊、公園街道庭院的植樹(shù)造林、綠化美化；實(shí)施市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)建設(shè)、交通干線噪聲控制等寧?kù)o系統(tǒng)工程，繼續(xù)加強(qiáng)社會(huì)生活噪聲、建筑施工噪聲的綜合整治，“十五”市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率達(dá)到70%以上。u 城市發(fā)展規(guī)劃布局按三級(jí)發(fā)展軸線為中心沿伸分布：168。 一級(jí)發(fā)展軸線：南貴昆經(jīng)濟(jì)區(qū)及南北欽防城市群。168。 二級(jí)發(fā)展軸線：蒲店橫縣方向；吳圩憑祥方向、五塘梧州方向；金陵 隆安方向。168。 三級(jí)發(fā)展軸線：為一、二級(jí)軸線的補(bǔ)充。布局原則：“核心集聚、軸向擴(kuò)散、自然分隔、發(fā)展邊緣組團(tuán)?！眜 城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響本項(xiàng)目處在城市一級(jí)軸線的主要交通樞紐帶上。城市規(guī)劃為以南寧“綠城”為背景的大型高尚生態(tài)型居住區(qū)，“以居住為主，以體育、文化、會(huì)展為輔的城市蹤合新區(qū)”。本項(xiàng)目所在區(qū)域自然環(huán)境良好，交通便利，為生態(tài)型住區(qū)提供了有力的支持；項(xiàng)目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。 政府對(duì)本項(xiàng)目的支持u 政府樹(shù)立城市經(jīng)營(yíng)增值的觀念。對(duì)城市進(jìn)行科學(xué)、合理的定位和規(guī)劃，完善城市良好的基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。城市增值離不開(kāi)土地資源的有效利用，根據(jù)發(fā)達(dá)城市和國(guó)家發(fā)展過(guò)程看，土地資源最能增值的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和睛雨表，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的效應(yīng)是1：3，1億元的房地產(chǎn)投資可以創(chuàng)造其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)3億元的產(chǎn)出。u 政府適度支持措施政府支持項(xiàng)目的規(guī)劃及調(diào)整，是項(xiàng)目啟動(dòng)的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目作為改善城市窗口形象、推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展示范工程。為此，政府應(yīng)大力支持本項(xiàng)目的啟動(dòng)，幫助開(kāi)發(fā)商解決一些實(shí)際困難，促進(jìn)項(xiàng)目滾動(dòng)發(fā)展，提升城市形象：216。 區(qū)域市政配套設(shè)施盡快落實(shí)實(shí)施；216。 稅收優(yōu)惠；。u 政府支持得到的回報(bào)216。 稅金，在“十五”期間為政府帶來(lái)不少于3億元的資金；216。 建成南寧市（廣西區(qū)）最大的旅游式山水生態(tài)住區(qū)，提升了城市整體形象，促進(jìn)了城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，改善了5萬(wàn)人的生活居住空間；216。 推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化，培育新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。1．5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)及總時(shí)間1．5．1 目標(biāo)市場(chǎng)的確定南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀是：市場(chǎng)運(yùn)行呈上升趨勢(shì)，產(chǎn)品銷售形勢(shì)良好，2003年16月投入市場(chǎng)的商品房在售面積就達(dá)二百九十多萬(wàn)平方米，而且交投兩旺，產(chǎn)品升級(jí)換代速度加快，競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研得出：若按行業(yè)特征把市場(chǎng)分成高、中、低三種市場(chǎng)層次，目前南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量資源堆集在中上偏高的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品過(guò)多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但占市場(chǎng)容量較大比重的中低檔次的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿足。本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（在下面詳細(xì)分析）主要是針對(duì)市場(chǎng)空缺，大力開(kāi)發(fā)中檔價(jià)格的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，包括園林設(shè)計(jì)及配套設(shè)施在南寧乃至廣西區(qū)具領(lǐng)先水平。主要類型為多層住宅。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位為中檔價(jià)格，運(yùn)行趨勢(shì)為低開(kāi)高走，由中檔偏低回歸中檔向中檔偏高的這種軌跡去運(yùn)行，用價(jià)格描述是，由2000元/平方米開(kāi)盤，隨著產(chǎn)品功能的逐步完善回歸至2300元/平方米，至現(xiàn)房走向2500元/平方米或以上?？梢灶A(yù)見(jiàn)，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，市場(chǎng)大比拼，將由“中高檔”移入“中低檔”。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)該打破常規(guī)，盡快開(kāi)發(fā)，用項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)從2005年起進(jìn)入市場(chǎng)，在南寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮龍頭作用。建議：項(xiàng)目正迎來(lái)良好發(fā)展機(jī)遇，宜盡快啟動(dòng)。1． 5。2 開(kāi)發(fā)的總體時(shí)間市場(chǎng)需求是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，有效供給是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體時(shí)間的市場(chǎng)基礎(chǔ)。以市場(chǎng)為導(dǎo)向來(lái)確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體時(shí)間。廣西區(qū)“十五”期間，南寧市要達(dá)到人均居住使用面積16平方米的目標(biāo)，按現(xiàn)有人口增加數(shù)，南寧市今年需要增加312萬(wàn)平方米的住宅，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)。但是，現(xiàn)實(shí)是居民收入偏低和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，再加上目前市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品大多數(shù)是中高檔產(chǎn)品，居民的收入無(wú)法追上，造成大多數(shù)居民需要買房來(lái)改善居住空間，但是又買不起的局面。中低檔產(chǎn)品需求與供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡。在這樣市場(chǎng)供求現(xiàn)狀的大環(huán)境下。本項(xiàng)目的啟動(dòng)，可以采用集中式大量“傾銷”的方式去滿足“市場(chǎng)需求”，按本項(xiàng)目占南寧市供應(yīng)量1/5計(jì)算，每年可供應(yīng)3050萬(wàn)平方米，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的冷熱劃分，總開(kāi)發(fā)時(shí)間控制不超過(guò)八年，項(xiàng)目進(jìn)入良性循環(huán)后，還可以加快速度，爭(zhēng)取5年內(nèi)完成。2. 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)，1995年才開(kāi)始大力推動(dòng)住房商品化、社會(huì)化進(jìn)程，當(dāng)年商品房實(shí)際銷售面積24萬(wàn)平方米。1996年，市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，銷售商品房4675套，銷售面積45萬(wàn)平方米，1991998兩年，市場(chǎng)進(jìn)入良性發(fā)展期，并對(duì)國(guó)發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開(kāi)始產(chǎn)生貢獻(xiàn)作用，，實(shí)現(xiàn)了銷售面積突破50萬(wàn)平方米、銷售金額突破10億元的南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次“量”的飛躍。1999年，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策制約，市場(chǎng)成交略有回落，；同比下降18%。2000年下半年，市場(chǎng)全面復(fù)蘇，當(dāng)年銷售商品房8895套。同年7月，二級(jí)市場(chǎng)正式啟動(dòng)，有1447套、。突破銷售面積超百萬(wàn)平方米，銷售金額超20億元，邁上市場(chǎng)發(fā)展第二個(gè)臺(tái)階。2001年市場(chǎng)繼續(xù)保持上升旺勢(shì)，商品房銷售額9585套，銷售面積 ，二級(jí)市場(chǎng)商品房成交2830套，成交面積25萬(wàn)平方米，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。進(jìn)入2002年市場(chǎng)發(fā)展駛?cè)搿翱燔嚨馈?，銷售金額超35億元，二級(jí)市場(chǎng)完成銷售面積39萬(wàn)平方米，銷售4077套。從而邁上市場(chǎng)發(fā)展的第三個(gè)臺(tái)階。具體數(shù)據(jù)如下圖表（表11，12，圖11，12，13，14）年份表1997199819992000200120022003預(yù)測(cè)本年完成投資額137021144731146274157318185593238765286518年份199719981999200020120022003（預(yù)測(cè)）實(shí)際上銷售單價(jià)（元/平方米）1411180819852105222822552319實(shí)際銷售面積（萬(wàn)平方米）實(shí)際銷售金額（億元） 住宅市場(chǎng)總體供需分析市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供需兩旺。2000年下半年南寧房地產(chǎn)開(kāi)始復(fù)蘇，到2002002年高速發(fā)展。2000年，據(jù)房產(chǎn)局資料統(tǒng)計(jì)表明，%.（表13，圖15）近年南寧房地產(chǎn)有關(guān)指標(biāo)年份199719981999200020012002施工房屋面積29381083050901206427232