【正文】 ................................39 第 11 章 社會評價 ........................................................................................................... 40 第 12 章 研究結論 ......................................................................................................... 41 第 1 頁 第 1 章 總 論 項目背景 項目名稱： XX 綜合大廈建設項目 項目 建設 單 位 ： XX 市 XX 區(qū) XX 村 項目 提出的理由 （ 1） 按照 XX 市城市總體規(guī)劃，要加快中心城市的建設，拉大城市骨架，擴展城市空間，增強中心城市聚集、輻射和帶動功能。 XX 綜合大廈的建設符合 XX 市城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃要求。 XX 市“突破性發(fā)展”的戰(zhàn)略確定了城市規(guī)模超 100 平方公里、城市人口達 100 萬的近期發(fā)展目標，該定位給 XX 綜合 大廈 帶來人流、商流、活動流的廣闊市場空間。 （ 2） 在國家加大 固定資產投資力度的大背景下， XX 市迎來了前所未有的投資高潮。在基礎設施建設力度加大和流通產業(yè)蓬勃發(fā)展的雙重影響下， XX 市的商業(yè)活動 越來越活躍 ，帶來巨大的商機的同時，也帶來了眾多的外來商人。在提供商業(yè)用房的基礎上，提供優(yōu)質的公寓住宅是方便商戶投資、經營的良好舉措。 XX 綜合大廈的建設，將極大的滿足商戶在經營門面的同時，有著便利的居住設施， 這一舉措必然吸引眾多商戶來當?shù)赝顿Y。 （ 3） 項目的地理位置和周邊環(huán)境適合 商業(yè) 開發(fā)，加上成熟區(qū)土地的稀缺、高科技元素在該項目中的運用，從房地產經濟學的角度看能發(fā) 第 2 頁 揮土地的級差效益，本項目的開發(fā)建設將對促進區(qū)域經濟發(fā)展，促進土地效益潛力的發(fā)揮起到積極的作用。 （ 4） 近來年， XX 城市規(guī)模越來越大， 發(fā)展越來越好。但 隨之而來的問題是由于大量土地被占用， 許多農民沒有工作，沒有收入。 XX 村二組的村民也存在著這樣的問題，為了妥善解決村民無收入的問題，提高本項目建設。 綜上所述， XX 綜合大廈建設 項目既符合 XX 市城市發(fā)展規(guī)劃，符合 商業(yè)人士對商業(yè)用房 的需求 ，也將滿足外來人員的居住需求 。該項目區(qū)位優(yōu)勢顯著，開發(fā)的商業(yè)價值巨大，投資環(huán)境良好，開發(fā)條件具備，時機成熟，其必要性和緊迫性十分充足。 項目概況 項目建設地點 項目建設地點位于 XX 市 XX 區(qū)青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、前進西路以北的區(qū)域內 。 該地段交通方便，基礎設施及 公建配套設施完善。 建設 內容及 規(guī)模 擬建項 目總占 地面積 畝，建筑面積 11700 ㎡ 。 總建筑面積： 11700 ㎡ 道路硬化： ㎡ 綠化面積： 1500 ㎡ 綠化率 ： % 容積率： 第 3 頁 建筑密度： % 項目總投資 本項目總投資 萬元，建設資金來源為企業(yè)自籌資金 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元。 主要技術經濟指標 項目完 成后，可實現(xiàn)年銷售收入 萬元，利潤總額 萬元，銷售凈利潤率 %，投資利潤率 %。項目壽命期內凈現(xiàn)值為 萬元，內部收益率為 %，動態(tài)投資回收期 年，靜態(tài)投資回收期 年 。 第 4 頁 第 2 章 市場分析與建設規(guī)模 市房地產市場分析 XX 市簡介 XX 市位于陜西省西南部，轄 11 個區(qū)、縣，總面積 萬平方公里，人口 萬。作為連接陜、甘、川經濟交往的陜西西南部中心城市，XX 市近年來經濟得到持續(xù)快速的發(fā)展， 20xx 年， XX 市全年實現(xiàn)生產總值 億元，增長 %；全社會消費品零售總額 億元，增長 %，成為陜西省經濟發(fā)展較快的地區(qū)之一。與此同時， XX 市在綠色產業(yè)和基礎建設方面也取得驕人成績，全社會固定資產投資持續(xù)增加， 20xx 年固定資產投資達到 億元，增長 %?；A設施的大力投入使 XX 市招商引資環(huán)境進一步得到改善，城市規(guī)模得到快速擴張，為本市的房地產市場營造了巨大的發(fā)展空間。 XX 市近幾年房地產業(yè)發(fā)展狀況分析 XX 市自改革開放以來，在 XX 市政府的帶領下，經過 萬人民的努力，城市面貌經已 發(fā)生了巨大的變化，人們生活環(huán)境得到極大改善，這些變化主要得益于房地產業(yè)的快速發(fā)展?！熬盼濉币詠恚?XX 就一直著手房改工作，全市共有 800 多個單位的 7 萬多名職工參與了標準價及成本價出售公有住房工作，出售公有住房面積總計達到 400 余萬平方米，占可出售公有住房的 95%，并將回收的 2 億多元用于支持住房建 第 5 頁 設和職工購房開支。同時， XX 市不斷摸索住房貨幣化道路，并為全市住房分配貨幣化方案打下了良好的基礎。 20xx 年，全市房地產開發(fā)投資 億元，增長 %，其中：住宅 億元，增長 %；商品房屋銷售面積 萬平方米，降低 %，其中：住宅 萬平方米，降低 %；商品房銷售額 億元，增長 %，其中：住宅 億萬元，增長 %。 資質以上建筑企業(yè) 93 個，完成建筑業(yè)總產值 億元，增長%；實現(xiàn)工程結算收入 億元，增長 %；實現(xiàn)利潤 2065 萬元 ,增長 %。房屋建筑施工面積 萬平方米，增長 %，竣工面積 萬平方米，降低 %。 受國際金融危機快速蔓延和世界經濟增長明顯減速的影響，目前我國經濟運行中的困難增加，外部 需求明顯收縮，部分行業(yè)產能過剩，企業(yè)生產經營困難，城鎮(zhèn)失業(yè)人員增多，經濟增長下行的壓力明顯加大，保持農業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農民持續(xù)增收難度加大。為了拉動內需，國家加大基礎設施投資力度，帶動了房地產市場的發(fā)展，此背景下，全市開發(fā)企業(yè)也呈現(xiàn)同步增長，截至目前，全市納入統(tǒng)計的房地產開發(fā)企業(yè)已達 180余家，房地產開發(fā)企業(yè)的不斷增加促進了相關行業(yè)的發(fā)展，建材、裝飾等行業(yè)也因此拓寬了發(fā)展空間。據(jù) XX 市房管部門統(tǒng)計，目前 XX 市 180多家房地產開發(fā)企業(yè)，僅 XX 區(qū)就聚集了一半以上，這些企業(yè)為 XX 區(qū)房地產市場的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。 第 6 頁 XX 市 20xx～ 20xx 年房地產市場發(fā)展走勢如下： 20xx20xx 年 XX 市完成房地產開發(fā)投資 2 0 0 3 2 0 0 8 年漢中房地產完成投資 0369121518212420xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元房地產投資 20xx20xx 年 XX 完成房地產開發(fā)面積 05010015020025030035040045020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx萬平方米施工面積 竣工面積 第 7 頁 20xx20xx 年房地產投資占全社會固定資產投資比例 全市固定投資 房地產投資 房地產投資占固定資產投資的比例 20xx 61 億元 億元 % 20xx 67 億元 億元 % 20xx 75 億元 億元 % 20xx 億元 億元 % 20xx 億元 億元 % 20xx 億元 億元 % 從 20xx20xx 年 XX 市房地產投資和開發(fā)形勢看，房地產投資額逐年上升，平均環(huán)比速度達到 %；受 地震影響， 20xx 年竣工面積有所下降，比 20xx 年下降 %，施工面積呈上升趨勢，同比增長 %。人均住房面積逐年增加，表明房地產需求市場也呈現(xiàn)出上升的趨勢。而房地產投資占全社 會固定資產投資比例的增加則更說明了房地產市場在整個固定資產投資中的重要性。以上數(shù)據(jù)說明， XX 市的房地產市場發(fā)展前景廣闊。 近年來，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，省、市對基礎設施建設投入力度逐步加大， XX 市城市性質確定為以發(fā)展商貿、旅游、加工業(yè)和新技術產業(yè)為主。據(jù)此對城市進行規(guī)劃布局，提出了“開放興市，工業(yè)強市，農業(yè)穩(wěn)市”的戰(zhàn)略方針，對外招商引資的力度進一步加強，城市經濟發(fā)展壯大，第三產業(yè)朝氣蓬勃。隨著 XX 經濟的發(fā)展，城市人口將不斷增長，預計到 20xx 年將達到 60 萬，人口增長近 3 倍，由此帶動商品房、寫字辦公用 房、商業(yè)用房的潛在市場。 第 8 頁 通過對 XX 市城區(qū)有關房地產開發(fā)公司的抽樣調查，目前期房預售率均在 50%以上，現(xiàn)房銷售率平均在 98%左右。 本項目地處 XX 市城西，是未來發(fā)展的重點區(qū)域，是 XX 市“一江兩岸”開發(fā)建設的重要組成部分。因此，項目具有較大的市場潛力。 XX 市房地產市場分析 （ 1） XX 房地產市場發(fā)展綜述 分區(qū)域歷史價格走勢 XX 房地產在東、西、南、北各個板塊顯現(xiàn)出全面開花的良好局面。城區(qū)中心處房地產市場無可爭議的主戰(zhàn)場，現(xiàn)在甚于滿載狀態(tài)。高速公路的開通及一江兩岸的長遠規(guī)劃，使得市場區(qū)域有較高認可度。 （ 2） XX 房地產市場宏觀分析 房地產產業(yè)直接或簡接聯(lián)系著建筑、冶金、建材、裝飾、家電、家具、金融等數(shù)十家產業(yè)，目前，我國房地產及建筑業(yè)增加值占 GDP 的比重近 9%，已成為我國國民經濟的支柱產業(yè)之一，經過《宏觀及區(qū)域市場研究》報告分析，我們可以看出整體 XX 房地產及區(qū)域市場有如下表現(xiàn)： ①宏觀經濟形勢較好， XX 近年來的經濟發(fā)展速度十分猛烈，市民生活水平不斷攀升。 XX 市經濟以傳統(tǒng)商貿向商業(yè)中心逐步發(fā)展。 ② XX 房地產長期處于起步發(fā)展的階段，宏觀調控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局， XX 房地產泡沫甚 微，整體市場建設基本遵循“國六條”。 第 9 頁 ③ XX 房地產市場主流產品呈現(xiàn)以市中心和一江兩岸區(qū)域為中心，由高向低的分布特點：主要項目密集分布在老城區(qū)內及江邊；從 XX 市城中、東、西、南、北及高新區(qū)的分布看，以城中、江邊均價較高，城西、城東次之，城北最低。 XX 高端市場從前期點式分布趨向板塊發(fā)展，逐漸形成并為人所接受的板塊。雖然大量外地開發(fā)商入 XX 整體帶動了XX 房地產的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達區(qū)域，本地房地產發(fā)展水平仍嫌落后，市場存在相當?shù)目臻g和機會。 ④ XX 市人口分布以城中、城南區(qū)最為稠密，且購買力較強；城東、西次之， 購買力亦相對不如；限于 XX 市交通狀況及經濟發(fā)展水平，購房選擇區(qū)域性特征較明顯。區(qū)域市場供應以主流三房及以上戶型為主。兩房供應量少，整體市場在國六條控制下兩房比例會有所增加，但項目區(qū)域新出項目多大體量高端產品，因此在未來一定時期內，區(qū)域市場高端大戶型產品將占市場供應的絕對主流。 ⑤擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項目多為高端產品，戶型超過 120 平方的銷售看好；各項品質均衡的主流項目中緊湊實用戶型銷售良好。同等品質產品中，具備特有產品特色的項目更易銷售。 （ 3） XX 房地產市場宏觀市場研判 XX 是聞名的旅游城市 ，西部大開發(fā)以及政府城市運營思路的深化給予 XX 更多的機會和發(fā)展空間；近年來 XX 的經濟發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升；教育、科研、旅游等多項產業(yè)發(fā)展空間巨大，以產業(yè)帶動房地產開發(fā)的趨勢比較明顯； XX 房地產長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段。住房消費持續(xù)擴大，消費水平不斷提高。住宅質量、完好率、 第 10 頁 成套率不斷提高，配套設施和居住環(huán)境得到改善。住宅市場供銷相對穩(wěn)定，有效需求有很大的挖掘潛力。本年宏觀調控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局。 XX 市經濟中心以城內傳統(tǒng)商貿為主要分布，向江岸生活區(qū)域為主要發(fā) 展方向。雖然大量外地開發(fā)商進入 XX 整體帶動了 XX 房地產的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達區(qū)域，本地房地產水平仍嫌落后，市場存在相當?shù)目臻g和機會。 市商業(yè)用房市