【正文】 ................................39 第 11 章 社會評價 ........................................................................................................... 40 第 12 章 研究結(jié)論 ......................................................................................................... 41 第 1 頁 第 1 章 總 論 項目背景 項目名稱： XX 綜合大廈建設(shè)項目 項目 建設(shè) 單 位 ： XX 市 XX 區(qū) XX 村 項目 提出的理由 （ 1） 按照 XX 市城市總體規(guī)劃，要加快中心城市的建設(shè)，拉大城市骨架，擴展城市空間，增強中心城市聚集、輻射和帶動功能。 XX 綜合大廈的建設(shè)符合 XX 市城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃要求。 XX 市“突破性發(fā)展”的戰(zhàn)略確定了城市規(guī)模超 100 平方公里、城市人口達 100 萬的近期發(fā)展目標，該定位給 XX 綜合 大廈 帶來人流、商流、活動流的廣闊市場空間。 （ 2） 在國家加大 固定資產(chǎn)投資力度的大背景下， XX 市迎來了前所未有的投資高潮。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大和流通產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的雙重影響下， XX 市的商業(yè)活動 越來越活躍 ，帶來巨大的商機的同時，也帶來了眾多的外來商人。在提供商業(yè)用房的基礎(chǔ)上，提供優(yōu)質(zhì)的公寓住宅是方便商戶投資、經(jīng)營的良好舉措。 XX 綜合大廈的建設(shè)，將極大的滿足商戶在經(jīng)營門面的同時，有著便利的居住設(shè)施， 這一舉措必然吸引眾多商戶來當?shù)赝顿Y。 （ 3） 項目的地理位置和周邊環(huán)境適合 商業(yè) 開發(fā)，加上成熟區(qū)土地的稀缺、高科技元素在該項目中的運用，從房地產(chǎn)經(jīng)濟學的角度看能發(fā) 第 2 頁 揮土地的級差效益，本項目的開發(fā)建設(shè)將對促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，促進土地效益潛力的發(fā)揮起到積極的作用。 （ 4） 近來年， XX 城市規(guī)模越來越大， 發(fā)展越來越好。但 隨之而來的問題是由于大量土地被占用， 許多農(nóng)民沒有工作，沒有收入。 XX 村二組的村民也存在著這樣的問題，為了妥善解決村民無收入的問題，提高本項目建設(shè)。 綜上所述， XX 綜合大廈建設(shè) 項目既符合 XX 市城市發(fā)展規(guī)劃，符合 商業(yè)人士對商業(yè)用房 的需求 ，也將滿足外來人員的居住需求 。該項目區(qū)位優(yōu)勢顯著，開發(fā)的商業(yè)價值巨大，投資環(huán)境良好，開發(fā)條件具備，時機成熟，其必要性和緊迫性十分充足。 項目概況 項目建設(shè)地點 項目建設(shè)地點位于 XX 市 XX 區(qū)青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、前進西路以北的區(qū)域內(nèi) 。 該地段交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施及 公建配套設(shè)施完善。 建設(shè) 內(nèi)容及 規(guī)模 擬建項 目總占 地面積 畝，建筑面積 11700 ㎡ 。 總建筑面積： 11700 ㎡ 道路硬化： ㎡ 綠化面積： 1500 ㎡ 綠化率 ： % 容積率： 第 3 頁 建筑密度： % 項目總投資 本項目總投資 萬元，建設(shè)資金來源為企業(yè)自籌資金 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項目完 成后，可實現(xiàn)年銷售收入 萬元，利潤總額 萬元，銷售凈利潤率 %，投資利潤率 %。項目壽命期內(nèi)凈現(xiàn)值為 萬元，內(nèi)部收益率為 %，動態(tài)投資回收期 年，靜態(tài)投資回收期 年 。 第 4 頁 第 2 章 市場分析與建設(shè)規(guī)模 市房地產(chǎn)市場分析 XX 市簡介 XX 市位于陜西省西南部，轄 11 個區(qū)、縣，總面積 萬平方公里，人口 萬。作為連接陜、甘、川經(jīng)濟交往的陜西西南部中心城市，XX 市近年來經(jīng)濟得到持續(xù)快速的發(fā)展， 20xx 年， XX 市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長 %；全社會消費品零售總額 億元，增長 %，成為陜西省經(jīng)濟發(fā)展較快的地區(qū)之一。與此同時， XX 市在綠色產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)方面也取得驕人成績，全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加， 20xx 年固定資產(chǎn)投資達到 億元，增長 %。基礎(chǔ)設(shè)施的大力投入使 XX 市招商引資環(huán)境進一步得到改善，城市規(guī)模得到快速擴張，為本市的房地產(chǎn)市場營造了巨大的發(fā)展空間。 XX 市近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況分析 XX 市自改革開放以來，在 XX 市政府的帶領(lǐng)下，經(jīng)過 萬人民的努力，城市面貌經(jīng)已 發(fā)生了巨大的變化，人們生活環(huán)境得到極大改善，這些變化主要得益于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展?！熬盼濉币詠?， XX 就一直著手房改工作，全市共有 800 多個單位的 7 萬多名職工參與了標準價及成本價出售公有住房工作，出售公有住房面積總計達到 400 余萬平方米，占可出售公有住房的 95%，并將回收的 2 億多元用于支持住房建 第 5 頁 設(shè)和職工購房開支。同時， XX 市不斷摸索住房貨幣化道路，并為全市住房分配貨幣化方案打下了良好的基礎(chǔ)。 20xx 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %，其中：住宅 億元，增長 %；商品房屋銷售面積 萬平方米，降低 %，其中：住宅 萬平方米，降低 %；商品房銷售額 億元，增長 %，其中：住宅 億萬元，增長 %。 資質(zhì)以上建筑企業(yè) 93 個，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長%；實現(xiàn)工程結(jié)算收入 億元，增長 %；實現(xiàn)利潤 2065 萬元 ,增長 %。房屋建筑施工面積 萬平方米，增長 %，竣工面積 萬平方米，降低 %。 受國際金融危機快速蔓延和世界經(jīng)濟增長明顯減速的影響，目前我國經(jīng)濟運行中的困難增加，外部 需求明顯收縮，部分行業(yè)產(chǎn)能過剩，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，城鎮(zhèn)失業(yè)人員增多，經(jīng)濟增長下行的壓力明顯加大，保持農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收難度加大。為了拉動內(nèi)需，國家加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，此背景下，全市開發(fā)企業(yè)也呈現(xiàn)同步增長，截至目前，全市納入統(tǒng)計的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達 180余家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷增加促進了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，建材、裝飾等行業(yè)也因此拓寬了發(fā)展空間。據(jù) XX 市房管部門統(tǒng)計，目前 XX 市 180多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，僅 XX 區(qū)就聚集了一半以上，這些企業(yè)為 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。 第 6 頁 XX 市 20xx～ 20xx 年房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢如下： 20xx20xx 年 XX 市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 2 0 0 3 2 0 0 8 年漢中房地產(chǎn)完成投資 0369121518212420xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元房地產(chǎn)投資 20xx20xx 年 XX 完成房地產(chǎn)開發(fā)面積 05010015020025030035040045020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx萬平方米施工面積 竣工面積 第 7 頁 20xx20xx 年房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例 全市固定投資 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例 20xx 61 億元 億元 % 20xx 67 億元 億元 % 20xx 75 億元 億元 % 20xx 億元 億元 % 20xx 億元 億元 % 20xx 億元 億元 % 從 20xx20xx 年 XX 市房地產(chǎn)投資和開發(fā)形勢看，房地產(chǎn)投資額逐年上升，平均環(huán)比速度達到 %；受 地震影響， 20xx 年竣工面積有所下降，比 20xx 年下降 %，施工面積呈上升趨勢，同比增長 %。人均住房面積逐年增加，表明房地產(chǎn)需求市場也呈現(xiàn)出上升的趨勢。而房地產(chǎn)投資占全社 會固定資產(chǎn)投資比例的增加則更說明了房地產(chǎn)市場在整個固定資產(chǎn)投資中的重要性。以上數(shù)據(jù)說明， XX 市的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。 近年來，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，省、市對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度逐步加大， XX 市城市性質(zhì)確定為以發(fā)展商貿(mào)、旅游、加工業(yè)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。據(jù)此對城市進行規(guī)劃布局，提出了“開放興市，工業(yè)強市，農(nóng)業(yè)穩(wěn)市”的戰(zhàn)略方針，對外招商引資的力度進一步加強，城市經(jīng)濟發(fā)展壯大，第三產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃。隨著 XX 經(jīng)濟的發(fā)展，城市人口將不斷增長，預計到 20xx 年將達到 60 萬，人口增長近 3 倍，由此帶動商品房、寫字辦公用 房、商業(yè)用房的潛在市場。 第 8 頁 通過對 XX 市城區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司的抽樣調(diào)查，目前期房預售率均在 50%以上，現(xiàn)房銷售率平均在 98%左右。 本項目地處 XX 市城西，是未來發(fā)展的重點區(qū)域，是 XX 市“一江兩岸”開發(fā)建設(shè)的重要組成部分。因此，項目具有較大的市場潛力。 XX 市房地產(chǎn)市場分析 （ 1） XX 房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述 分區(qū)域歷史價格走勢 XX 房地產(chǎn)在東、西、南、北各個板塊顯現(xiàn)出全面開花的良好局面。城區(qū)中心處房地產(chǎn)市場無可爭議的主戰(zhàn)場，現(xiàn)在甚于滿載狀態(tài)。高速公路的開通及一江兩岸的長遠規(guī)劃，使得市場區(qū)域有較高認可度。 （ 2） XX 房地產(chǎn)市場宏觀分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接或簡接聯(lián)系著建筑、冶金、建材、裝飾、家電、家具、金融等數(shù)十家產(chǎn)業(yè)，目前，我國房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值占 GDP 的比重近 9%，已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過《宏觀及區(qū)域市場研究》報告分析，我們可以看出整體 XX 房地產(chǎn)及區(qū)域市場有如下表現(xiàn)： ①宏觀經(jīng)濟形勢較好， XX 近年來的經(jīng)濟發(fā)展速度十分猛烈，市民生活水平不斷攀升。 XX 市經(jīng)濟以傳統(tǒng)商貿(mào)向商業(yè)中心逐步發(fā)展。 ② XX 房地產(chǎn)長期處于起步發(fā)展的階段，宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局， XX 房地產(chǎn)泡沫甚 微，整體市場建設(shè)基本遵循“國六條”。 第 9 頁 ③ XX 房地產(chǎn)市場主流產(chǎn)品呈現(xiàn)以市中心和一江兩岸區(qū)域為中心，由高向低的分布特點：主要項目密集分布在老城區(qū)內(nèi)及江邊；從 XX 市城中、東、西、南、北及高新區(qū)的分布看，以城中、江邊均價較高，城西、城東次之，城北最低。 XX 高端市場從前期點式分布趨向板塊發(fā)展，逐漸形成并為人所接受的板塊。雖然大量外地開發(fā)商入 XX 整體帶動了XX 房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達區(qū)域，本地房地產(chǎn)發(fā)展水平仍嫌落后，市場存在相當?shù)目臻g和機會。 ④ XX 市人口分布以城中、城南區(qū)最為稠密，且購買力較強；城東、西次之， 購買力亦相對不如；限于 XX 市交通狀況及經(jīng)濟發(fā)展水平，購房選擇區(qū)域性特征較明顯。區(qū)域市場供應以主流三房及以上戶型為主。兩房供應量少，整體市場在國六條控制下兩房比例會有所增加，但項目區(qū)域新出項目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來一定時期內(nèi)，區(qū)域市場高端大戶型產(chǎn)品將占市場供應的絕對主流。 ⑤擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項目多為高端產(chǎn)品，戶型超過 120 平方的銷售看好；各項品質(zhì)均衡的主流項目中緊湊實用戶型銷售良好。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具備特有產(chǎn)品特色的項目更易銷售。 （ 3） XX 房地產(chǎn)市場宏觀市場研判 XX 是聞名的旅游城市 ，西部大開發(fā)以及政府城市運營思路的深化給予 XX 更多的機會和發(fā)展空間；近年來 XX 的經(jīng)濟發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升；教育、科研、旅游等多項產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢比較明顯； XX 房地產(chǎn)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段。住房消費持續(xù)擴大，消費水平不斷提高。住宅質(zhì)量、完好率、 第 10 頁 成套率不斷提高，配套設(shè)施和居住環(huán)境得到改善。住宅市場供銷相對穩(wěn)定，有效需求有很大的挖掘潛力。本年宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局。 XX 市經(jīng)濟中心以城內(nèi)傳統(tǒng)商貿(mào)為主要分布，向江岸生活區(qū)域為主要發(fā) 展方向。雖然大量外地開發(fā)商進入 XX 整體帶動了 XX 房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達區(qū)域，本地房地產(chǎn)水平仍嫌落后，市場存在相當?shù)目臻g和機會。 市商業(yè)用房市