【正文】 統(tǒng)計(jì) ,0407年未開發(fā)土地共有 1100萬(wàn) ,而 07年土地供給只有 400萬(wàn) 。有效供給不足的表現(xiàn)二 :投機(jī)性需求增加。 由于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不錯(cuò) ,無(wú)錫 2022年初市場(chǎng)價(jià)格不高 ,升值潛力巨大 ,所以許多投資者開始在無(wú)錫投資炒房 ,這在一定程度上減少了市場(chǎng)的有效供給 。有效供給不足的表現(xiàn)三 :供給結(jié)構(gòu)不能有效滿足市場(chǎng)需求。 07年及以前 120平米以上大面積戶型是無(wú)錫樓市的主力供給戶型 ,如果按照 5000元 /平米的單價(jià)計(jì)算 ,套總價(jià)在 60萬(wàn)以上 ,這在一定程度上限制了市場(chǎng)的剛性需求 。 ? 第三、開發(fā)成本增加。 據(jù)統(tǒng)計(jì) ,07年超過(guò)起拍價(jià)拍賣成功的土地 ,平均每宗超出起拍價(jià)部分是06年的 。隨著建筑行業(yè)不斷的規(guī)范及人們對(duì)居住要求的不斷提高 ,房屋本身的建筑成本增加幅度較大。 ? 第四、行業(yè)助推。 07年全國(guó)樓市呈現(xiàn)火熱的市場(chǎng)態(tài)勢(shì) ,對(duì)于無(wú)錫樓市 ,是一種行業(yè)帶動(dòng)和促進(jìn)。 2022樓市 無(wú)錫樓市 07全年成交可謂量?jī)r(jià)雙高 ,年度成交量再創(chuàng)歷史新高 ,較 06年增加 ,增幅達(dá) 25%。 成交價(jià)格較 06年增長(zhǎng) 8%左右 。住宅成交價(jià)格漲幅較大。年末比年初增漲約 1000元 /平米 (不含經(jīng)濟(jì)適用住房 )。 12 3 5 . 12 1 . 74 2 . 1 4 2 . 73 7 . 64 5 . 3 4 5 . 44 2 . 35 6 . 96 4 . 55 9 . 55 0 . 1 64 0 . 11 4 . 0 82 8 . 0 8 2 6 . 7 3 30 3 0 . 5 6 2 9 . 4 82 1 . 2 62 6 . 1 450734765433049025241545149185368 5428 5472 54775689647560455545627802040608010012020 07 年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10 月11 月12 月20 08 年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月01000202230004000500060007000供應(yīng)量萬(wàn)平方米成交量萬(wàn)平方米均價(jià)元/ 平方米1 . 7 1 . 3 1 . 5 1 . 20 . 9 1 . 22 . 61 . 241 1 . 8 36 . 6 0 73 . 7 3 7 3 . 3 41 . 0 0 7 1 . 3 1 1 . 0 2 231 . 2 1 . 5 62 . 7 5 35286 5316 516755435279 54148332763379857035 7162762191378138841489550510152520 07 年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10 月11 月12 月20 08 年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月010002022300040005000600070008000900010000供應(yīng)量萬(wàn)平方米成交量萬(wàn)平方米均價(jià)元/ 平方米2022年 2022年無(wú)錫市每月整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)圖 市場(chǎng)走勢(shì) 2022年 2022年南長(zhǎng)區(qū)住宅商品房平均月量?jī)r(jià)走勢(shì)圖 新政出臺(tái)后，成交量 2022年明顯走低， 6月小幅反彈后持續(xù)探底 2022年底住宅均價(jià)達(dá)到最高，之后量?jī)r(jià)齊跌 , 5月和 9月有小幅反彈 13 ① 隨著國(guó)家宏觀 調(diào)控 的不斷加強(qiáng) , 無(wú)錫樓市受到的沖擊力度也較大 ,表現(xiàn)在 08年上半年成交面積同比 07年上半年下降 26%,環(huán)比 07年下半年下降 42%。 ② 精裝修房的市場(chǎng)供給量倍數(shù)增加 ,在一定程度上帶動(dòng)了市場(chǎng)價(jià)格的上漲 ,08年上半年成交均價(jià) 6007元 /平米 ,同比去年同期上漲 24%,環(huán)比去年下半年上漲17%。 07年供銷兩旺的市場(chǎng)慣性延續(xù)到 08年樓市 ,更多的表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲 。此外 ,宏觀調(diào)控初期 ,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)樂觀的預(yù)期并沒有太大改變 ,這也是價(jià)格上漲的原因之一。 ① 07年無(wú)錫樓市成交價(jià)格基本呈直線上漲趨勢(shì) ,而 08年上半年成交價(jià)格則呈曲線上漲趨勢(shì)，這說(shuō)明無(wú)錫樓市已經(jīng)受到宏觀政策的影響而悄然變化。 ② 08年上半年無(wú)錫樓市月均成交 2313套 ,較上年同期下降 41%,月度數(shù)量變化幅度較大 。月均成交29萬(wàn)平米 ,較去年同期下降 36%,自 2月份起呈曲線上升趨勢(shì)。 ③ 往年 910月份是每年成交量最多的時(shí)候 ,其次是 35月份。 08年上半年無(wú)錫樓市成交量表現(xiàn)出的趨勢(shì)不同于以往規(guī)律 ,24月份樓市處于低迷的成交狀態(tài) ,成交面積低于 26萬(wàn)平米 ,56月開始復(fù)蘇 ,盡管不及去年同期 ,但總算保持在 32萬(wàn)平米以上。 2022年上半年交易總量概述 08年 上半年 2022年上半年成交量?jī)r(jià)趨勢(shì) 14 ① 與去年不同的是新區(qū)成交量 比例 減少 ,惠山 區(qū) 和濱湖 區(qū) 成交 比例增加 。 上半年 ,僅惠山和濱湖成交量 比例 可達(dá)錫城樓市總量的 55%以上 ,而 0607年占比較大的新區(qū) ,上半年僅有 15%左右的市場(chǎng)份額。 ② 結(jié)合年初對(duì)土地儲(chǔ)備量的統(tǒng)計(jì) ,濱湖區(qū)土地儲(chǔ)備占比達(dá) 32%,這說(shuō)明 濱湖區(qū)將引領(lǐng)無(wú)錫樓市發(fā)展的新方向 。 ① 成交的各業(yè)態(tài)中 ,住宅所占比例達(dá) 75%左右 ,辦公成交比例依然較少，商業(yè)成交比例較去年第四季度增加 10個(gè)百分點(diǎn)。 ② 研究表明 ,對(duì)于行情的變化 ,長(zhǎng)三角比珠三角要遲滯一段時(shí)間 。本輪調(diào)控再次驗(yàn)證了這個(gè)結(jié)論 ,在去年底珠三角房地產(chǎn)發(fā)生較大變化之后約一個(gè)季度時(shí)間 ,無(wú)錫樓市對(duì)住宅的投資需求極速下降 ,與去年第四季度相比 ,住宅成交量有較大的降幅 , 達(dá) 11個(gè)百分點(diǎn)。 ③ 相對(duì)來(lái)說(shuō) ,辦公、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)品的投資價(jià)值凸顯了出來(lái) ,成交量、價(jià)平穩(wěn)發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展及城市綜合吸引力的不斷增強(qiáng) ,辦公、商業(yè)潛在的市場(chǎng)需求巨大 , 2022年上半年業(yè)態(tài)成交分析 2022年上半年區(qū)域成交分析 08年 上半年 15 紅星路 太湖大道 太湖廣場(chǎng) 京杭大運(yùn)河 本案 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目地域圖 金星大廈 加油站 項(xiàng)目地塊 好美家 紅星路 16 ?從銷售力上：使本項(xiàng)目成為無(wú)錫有創(chuàng)新亮點(diǎn)的熱銷樓盤； ?從價(jià)格上：從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、營(yíng)銷概念上突破現(xiàn)有市場(chǎng)的價(jià)格瓶頸，加速回籠資金速度； ?從競(jìng)爭(zhēng)上：塑造項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)與熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目的產(chǎn)品產(chǎn)異化和營(yíng)銷差異化。 ?本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀為垃圾場(chǎng)，形象和風(fēng)水上都暫不被看好，消費(fèi)者會(huì)有心理障礙存在； ?項(xiàng)目處于已經(jīng)急速發(fā)展、區(qū)域價(jià)值被大力挖掘的市場(chǎng)。按照目前的常規(guī)發(fā)展來(lái)看，推盤價(jià)格只能從屬于本區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格體系，在對(duì)市場(chǎng)方面的期望值上很難有較大突破； ?同區(qū)域同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，若還陷入來(lái)自濱湖區(qū)、蠡湖新區(qū)的品牌樓盤的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)給本項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售帶來(lái)較大壓力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最高目標(biāo)有難度。 項(xiàng)目背景事實(shí) 期望結(jié)果 問題界定和結(jié)構(gòu)化分析 項(xiàng)目分析 17 片區(qū)資源 太湖廣場(chǎng)板塊 位于無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū) ,屬城市副中心區(qū)。面積67萬(wàn)平米 , 內(nèi)含 湖島景區(qū)、生態(tài)公園、市圖書館 等。地理位臵極佳 ,風(fēng)景優(yōu)美。是 無(wú)錫政治、文化、 CBD中心 。未來(lái)３ ５年，太湖廣場(chǎng)周邊區(qū)域?qū)⒔ǔ筛黝惿虅?wù)商業(yè)項(xiàng)目150萬(wàn) M現(xiàn)代高檔住宅 150萬(wàn) M2，匯集５家五星級(jí)酒店、５幢超 200米、 30幢以上超百米建筑，以國(guó)際會(huì)展、現(xiàn)代商務(wù)、信息傳播、餐飲購(gòu)物為主要功能。 太湖廣場(chǎng)板塊，將建成融行政中心、商務(wù)中心、金融中心、經(jīng)濟(jì)中心四位為一體的無(wú)錫新城市ＣＢＤ 。 結(jié)合南長(zhǎng)區(qū)自身南北向布局的形態(tài)特征，構(gòu)建 “雙十字”型的空間發(fā)展主軸 ，建設(shè) 太湖廣場(chǎng)商務(wù)中心 ，整合用地布局，形成 “一心、一城、兩帶、三軸、六社區(qū)”的空間格局，以新城建設(shè)帶動(dòng)老城的更新發(fā)展。 1