【正文】 。 ? 土地價(jià)值利用 ： 核心產(chǎn)品布置在土地價(jià)值最優(yōu)區(qū)域，弱勢區(qū)域設(shè)置形象展示弱的公建服務(wù)設(shè)施或總值較低的產(chǎn)品。 臨街設(shè)置底商，將商業(yè)最大化。 ? 周邊價(jià)值利用： 在銷售中 能有效進(jìn)行引導(dǎo) 利用 。 XX 地產(chǎn)工程部 第 8 頁 共 44 頁 ? 分期開發(fā)： 多數(shù) 以多層產(chǎn)品著手開發(fā)。 通過道路系統(tǒng)的合理布置進(jìn)行分期開發(fā)達(dá)到銷售施工互不影響的目的，使項(xiàng)目能夠滾動(dòng)開展且能穩(wěn)步的提升后期開發(fā)物業(yè)的價(jià)值。 各分期開發(fā)的產(chǎn)品由多種類型組成，能滿足多種客戶的需求，但每期的主導(dǎo)產(chǎn)品又有所區(qū)別。如在黃金時(shí)代項(xiàng)目一期以多層為主，但又有一棟小高層，二期為高層和多層共同開發(fā)。 （ 2） 建筑設(shè)計(jì)： ? 建筑風(fēng)格 /外立面設(shè)計(jì) : 在項(xiàng)目外觀設(shè)計(jì)方面，已有明顯的風(fēng)格取向，能夠結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群的偏好選擇建筑風(fēng)格。 建筑外觀設(shè)計(jì)方面多以歐陸風(fēng)格為主，并結(jié)合了現(xiàn)代鋼筋混凝土建筑的特性進(jìn)行一定的改 良與創(chuàng)新，如：水岸新天、黃金時(shí)代為新現(xiàn)代主意歐陸風(fēng)格；時(shí)間公園、濱江 愛丁堡為古典式歐陸風(fēng)格；蔚藍(lán)半島項(xiàng)目建筑風(fēng)格為現(xiàn)代澳洲風(fēng)格。 在外立面設(shè)計(jì)方面注重了五個(gè)立面的設(shè)計(jì)，混凝土構(gòu)架充一處理、外立面的細(xì)部處理（如：空調(diào)格柵立面處理），彩瓦坡屋頂?shù)恼w設(shè)計(jì)等。 ? 戶型 / 面積 : 戶型主要 以三房 、 四房為主 ，面積在 90160 平米 。 主力戶型大多設(shè)計(jì)了雙陽臺(tái)，較為高檔戶型主臥還設(shè)計(jì)有景觀陽臺(tái)。 戶型基本為南北通透保證采光通風(fēng)。 戶型方正，空間布局緊湊、動(dòng)靜分離、干濕分離。 居住功能區(qū)分明顯，能夠形成一定有效的 組合，并能夠滿足住戶的使用的擺放開間的空間尺度的要求。 兩房以下戶型基本為一衛(wèi)，三房以上以兩衛(wèi)為主。 高層住宅有引入入戶花園、錯(cuò)層陽臺(tái)的設(shè)計(jì)。 戶型各功能區(qū)基本保證自然采光，在設(shè)計(jì)過程中能夠注意到餐廳及衛(wèi)生間的自然采光或間接采光。 戶型交通流線合理，滿足使用。 戶型面積以客廳、主臥室為主要保證大面積，其他功能區(qū)面積以滿足使用為主。 1大面積戶型有走入式衣帽間、衛(wèi)生間洗刷分離等更深層次的使用功能區(qū)分。 XX 地產(chǎn)工程部 第 9 頁 共 44 頁 ? 建筑間距 : 多層 1:、板式小高層 1： 點(diǎn)式小高層 1： 。 ? 建筑朝向 : 多層為南北朝向， 在鄰江面建筑建朝向做了適當(dāng)調(diào)整，較好的利用江景資源 。 ? 群體 組合 : 能通過住宅群體組合對戶外空間及環(huán)境進(jìn)行限定和塑造，營造相對應(yīng)的活動(dòng)場所。 住宅群體組合能起到吸引視線，豐富天際線及立面的效果。 能適當(dāng)超越本地市場，同時(shí)具可操作性、現(xiàn)實(shí)性及美觀需要。 ? 節(jié)能、環(huán)保 : 按贛州市政府節(jié)能設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目內(nèi)均設(shè)計(jì)了一項(xiàng)或兩項(xiàng)特殊節(jié)能項(xiàng)（一般為：屋面采用聚苯板保溫隔熱；外窗采用斷熱鋁材、雙層玻璃窗） 。 環(huán)保： 有些樓盤選用無動(dòng)力污水水處理裝置、選用環(huán)保材料。 小區(qū)內(nèi)垃圾集中收集、廚房設(shè)計(jì)排煙道 ， 機(jī)房進(jìn)行了消音、隔聲處理。 ? 細(xì)部設(shè)計(jì) : 高層入戶花園、 凸窗、落地窗、 空調(diào)格柵立面處理 、陽臺(tái)欄板 （材料） 及形狀的多樣化、錯(cuò)層、躍式結(jié)構(gòu)、坡屋頂及老虎窗設(shè)計(jì)、步入式衣柜、傭人房、 雙（三）陽臺(tái)及雙衛(wèi)生間、 空調(diào)有組織排水、架空層處理、底層帶花園設(shè)計(jì)等。 （ 3） 景觀設(shè)計(jì)： ? 景觀 風(fēng)格： 開始注重景觀設(shè)計(jì)， 設(shè)計(jì)主題主要是以異域歐陸風(fēng)格為主。 有與景觀設(shè)計(jì)主題相呼應(yīng)的軟硬景布置。其中時(shí)間公園項(xiàng)目建筑與景觀風(fēng)格協(xié)調(diào)處理的較成功。 景觀、建筑風(fēng)格相對較統(tǒng)一。 注重公共交往空間的 營造，能滿足住戶對室外活動(dòng)及親近自然 的需求。如設(shè)置中心景觀休閑區(qū)、組團(tuán)景觀、小廣場、運(yùn)動(dòng)場所、兒童嬉戲場所等，并能融合為一體。 ? 中心景觀： 配備 較大型的景觀節(jié)點(diǎn)， 設(shè)置了中心景觀區(qū)，設(shè)計(jì)在追求氣勢和展示效果的同時(shí)更加人性化。 在中心園林景觀區(qū)有集中的展示和 較多功能的 配套。 ? 組團(tuán)景觀： 加強(qiáng) 組團(tuán)景觀 設(shè)計(jì) ， 不單純作為通道及綠化場所，引進(jìn)鄰里概念及注重交往空間環(huán)境的營造。 XX 地產(chǎn)工程部 第 10 頁 共 44 頁 景觀細(xì)部節(jié)點(diǎn)如兒童嬉戲場、樓棟間的散步景觀區(qū)等內(nèi)部景觀 ， 能夠考慮到居住者對動(dòng)靜分離、情景體驗(yàn)、健康活動(dòng)、兒童嬉戲等多方面的需求。 利用架空層將景觀引入建筑物中， 擴(kuò)大景觀范圍，將建筑與景觀結(jié)合。 ? 水系： 以水作為 景觀的主表現(xiàn)形式，起到了增強(qiáng)景觀效果，給社區(qū)韻動(dòng)的旋律。 水體均控制一定的規(guī)模，布置區(qū)域集中。 ? 道路： 盡可能的規(guī)避車行對住區(qū)的影響 ， 道路設(shè)計(jì)更貼近自然。 開始運(yùn)用色彩對道路進(jìn)行設(shè)計(jì)，與周邊景觀協(xié)調(diào)。 結(jié)合消防需要設(shè)置消防通道，局部進(jìn)行覆土綠化。 ? 小品： 小品、室外物件的選擇較符合景觀主題風(fēng)格 。 ? 軟硬景比例： 景觀設(shè)計(jì)具有層次感 ，喬木、灌木、地被組合形成錯(cuò)落有致的空間形態(tài) 。 能夠利用集中車庫、裙樓的頂部 、架空層進(jìn)行 相應(yīng) 設(shè)計(jì)。 部 分樓盤硬景比例較大。 ? 場地營造利用： 有意識(shí)的 營造自然、有機(jī)的環(huán)境并將建筑盡可能的融入環(huán)境中。 ? 細(xì)部設(shè)計(jì)： 有意識(shí) 利用不同材料和手法營造不同場景，追求層次感和移步 異 景的效果，能體現(xiàn)重點(diǎn)和與建筑的和諧度。 項(xiàng)目配套 ? 會(huì)所 :設(shè)置會(huì)所 并將會(huì)所作為項(xiàng)目展示元素。 ? 泳池 :設(shè)置泳池 ，并放在核心區(qū)域展示。 ? 學(xué)校 :部分樓盤 考慮設(shè)置幼兒園。 ? 運(yùn)動(dòng)設(shè)施 :均設(shè)置 了室外運(yùn)動(dòng)區(qū)、器械區(qū)、籃球場、室內(nèi)臺(tái)球、乒乓秋、健身小廣場、慢步道等設(shè)施。 ? 商業(yè) :充分的考慮了商業(yè)的體量及營造商業(yè)環(huán)境 。 ? 物業(yè)管理 :均 重視物管的作用和重要性。 ? 智能化 /監(jiān)控 系統(tǒng) :廣泛采用 （詳本部分小結(jié)） XX 地產(chǎn)工程部 第 11 頁 共 44 頁 項(xiàng)目產(chǎn)品 ? 產(chǎn)品類型： 能結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣引入創(chuàng)新元素增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力及認(rèn)同度。 ? 產(chǎn)品比例： 高 /多層小區(qū)； 三房為主， 面積區(qū)間 90— 140㎡。 項(xiàng)目工程 ? 工期要求： 均能結(jié)合營銷計(jì)劃合理制定工期。 ? 承包方式： 多選擇為總承包方式。 ? 場地布置： 均統(tǒng)一為各施工隊(duì)劃分施工場地。 ? 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 重視質(zhì)量。 ? 材料選用： 可視材料（防盜門、窗、公共空間材料）均采用在贛州市有影響力的品牌產(chǎn)品或彰顯品質(zhì)的材料。 ? 隊(duì)伍選擇： 都經(jīng)過篩選，選擇實(shí)力相對較強(qiáng)的、符合自身控制要求的隊(duì)伍。 ? 專業(yè)搭接： 均能夠流水施工， 穿插進(jìn)行 。 ? 開發(fā)節(jié)奏： 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際分期滾動(dòng)開發(fā) 。 二、 不足： 項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì) （ 1） 總平面規(guī)劃： ? 總體布局： 對土地的評估未能細(xì)化 及綜合考慮 物業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值，導(dǎo)致市場認(rèn)可能快速銷售的產(chǎn)品又占據(jù)土地的最優(yōu)位置，而市場存在阻力的產(chǎn)品布置未能加強(qiáng)其內(nèi)在品質(zhì)。 如 多層均為地塊核心位置，而小高層、高層布置在地塊的偏遠(yuǎn)地域僅靠地塊的周遍配套資源景觀作為賣點(diǎn)，水岸新天、蔚藍(lán)半島項(xiàng)目表現(xiàn)最為明顯。 各種不同類型的物業(yè)未能有效的相對集中形成具有一定的圍核效果小組團(tuán)，產(chǎn)品布置有效 連接度不足 。 規(guī)劃指標(biāo)的確定主要是以項(xiàng)目開發(fā)爭取 利潤最大化為 前提 ，項(xiàng)目均有較高的容積率。 配套物業(yè)的 設(shè)置多 為滿足營銷的需求 ， 對業(yè)主使用的考慮不足， 如 在社區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)場所、休閑交流場所等設(shè)施的布置僅為局部的 散 狀設(shè)置 ， 不能形成每個(gè)區(qū)域或組團(tuán)的配套主題。 XX 地產(chǎn)工程部 第 12 頁 共 44 頁 商業(yè)配套面積過大導(dǎo)致大量的商業(yè)空置，對項(xiàng)目的使用和運(yùn)營產(chǎn)生不利的影響。 如蔚藍(lán)半島項(xiàng)目的臨街店鋪的大量空置。 車位配比偏少且對目前業(yè)主的使用情況考慮不足，體現(xiàn)在為保證項(xiàng)目的品質(zhì)未設(shè)置柴 雜 間 且 對摩托車、自行車等常用交通工具的 有序 停放考慮不周。 ? 住宅布局： 住宅區(qū)的景觀均好性未能體現(xiàn)，在總體布局中主要考慮 在中心景觀區(qū) ， 對節(jié) 點(diǎn)景觀基本沒有 布置 ，僅為沿道路旁設(shè)置。 地塊的不利因素的影響未能在總體設(shè)計(jì)中 綜合考慮， 規(guī)避。 對存在銷售阻力的物業(yè)布置未能在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中根據(jù)地塊和社區(qū)內(nèi)部資源的綜合利用提升其品質(zhì)，達(dá)到促進(jìn)快速銷售的目標(biāo)。 ? 商業(yè)布局： 過 于 的追求商業(yè)體量和商業(yè)地產(chǎn)的利潤造成商業(yè)面積的空置和后期物業(yè)的運(yùn)營問題，蔚藍(lán)半島項(xiàng)目表現(xiàn)較為明顯。 商業(yè)區(qū)的建筑布局均為直線布置且建筑風(fēng)格不具有特色 ； 對項(xiàng)目的展示效果不強(qiáng) ，對 形成 商業(yè)氣氛不利。 商業(yè)的業(yè)態(tài)設(shè)置較為同質(zhì)化，未能形成特色商業(yè)區(qū)，均以物業(yè)管理 用房、零星休閑物業(yè)、小百貨及臨街商鋪為主。 ? 交通組織： 解決 人車分流 及交通便利性 時(shí) 未 能綜合考慮與 城市或小區(qū) 主干道的銜接問題。 缺乏必要的緩沖處理。 人行道路的設(shè)置一般為結(jié)合車行道考慮 ， 僅在中心景觀區(qū)和局部設(shè)置人行小道 ，未有專項(xiàng) 交通組織 設(shè)計(jì)，對營造小區(qū)生活氣氛不利。 ? 停車布置： 停車位和車庫劃分區(qū)域設(shè)置 ， 但對 住戶 區(qū)域停車的便利 性 未能 考慮 周全 ， 區(qū)域劃分不明確。 對自行車、摩托車等常用交通工具的停放設(shè)計(jì)有所忽略。 部分項(xiàng)目多層獨(dú)立車庫的設(shè)計(jì)對 該 棟建筑的布局和品質(zhì)降低較 多 。 ? 土地價(jià)值利用： 臨 街均大量設(shè)置商業(yè)，體量過大，對項(xiàng)目品質(zhì)有一定影響，開發(fā)節(jié)奏較難控制。 市場認(rèn)可能快速銷售的產(chǎn)品占據(jù)土地的最優(yōu)位置，而市場存在阻力的產(chǎn)品布置未能XX 地產(chǎn)工程部 第 13 頁 共 44 頁 加強(qiáng)其內(nèi)在品質(zhì)。 ? 周邊價(jià)值利用： 實(shí)際 整合周邊有利資源上著力不夠，僅在營銷上做文章。 規(guī)避地塊周邊不良上考慮不周全，手法單一，多數(shù)采用 將價(jià)值較弱產(chǎn)品布置在該區(qū)域。 ? 分期開發(fā)： 分期開發(fā)未能有明確的開發(fā)主題，提供開發(fā)的亮點(diǎn)，形成市場的突破，僅靠地塊的優(yōu)勢和一期開發(fā)形成的熱銷延續(xù)考慮， 黃金時(shí)代項(xiàng)目 表現(xiàn)最為明顯 。 分期開發(fā)中，每期開發(fā)的產(chǎn)品比例有所失調(diào)， 為保證一期的成功均以較好的產(chǎn)品和區(qū)域位置為啟動(dòng)區(qū)，對沒有地理位置優(yōu)勢和市場優(yōu)勢的產(chǎn)品的物業(yè)放在后期，給項(xiàng)目后期開發(fā)造成難度， 缺乏 價(jià)值提升的空間 ； 如 蔚藍(lán)半島項(xiàng)目 及 濱江愛丁堡項(xiàng)目二期 的 高層和小高層存在類似問題。 （ 2） 建筑設(shè)計(jì)： ? 建筑風(fēng)格 /外立面設(shè)計(jì)： 水岸新天、黃金時(shí)代、蔚藍(lán)半島、濱江 愛丁堡項(xiàng)目在外觀設(shè)計(jì)方面雖已有風(fēng)格取向，但缺乏創(chuàng)新元素，沒有明顯的個(gè)性特征，同質(zhì)化較為明顯。 細(xì)部處理方面深度不夠 ，缺乏厚重度， 與沿海等地的樓盤設(shè)計(jì)還是有一定差距。 色彩多采用鮮艷明亮色系，部分樓盤用色過多略顯雜亂，與 周邊環(huán)境協(xié)調(diào)不夠。 建筑風(fēng)格與營銷宣傳主題不統(tǒng)一。 ? 戶型 / 面積： 戶型 /面積相對較大 ， 估計(jì) 與樓盤客戶定位有關(guān)。 戶型主要 以三房 、 四房為主 ，面積在 90160 平米 ，缺乏較小面積的產(chǎn)品。 部分產(chǎn)品特別是小面積產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新不夠。 大面積產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)不夠緊湊，套內(nèi)面積使用率相對偏低。 存在一定的產(chǎn)品 （主要是 面積 方面） 斷層。 ? 建筑間距 /建筑朝向： 水岸新天、蔚藍(lán)半島項(xiàng)目的高層建筑間距雖 符 合規(guī)劃間距要求，但由于建筑間距較小，建筑朝向的日照指數(shù)偏 低。 ? 節(jié)能、環(huán)保： 在節(jié)能、環(huán)保設(shè)計(jì)方面投入度不大 ， 估計(jì)與成本控 制有關(guān)。 ? 細(xì)部設(shè)計(jì)： 盡管開始注重細(xì)節(jié)，但產(chǎn)品體現(xiàn)的還是較粗放， 不夠協(xié)調(diào)。 （ 1） 景觀設(shè)計(jì)： XX 地產(chǎn)工程部 第 14 頁 共 44 頁 ? 景觀 風(fēng)格： 景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格和建筑風(fēng)格不協(xié)調(diào)。 體現(xiàn)在現(xiàn)代建筑風(fēng)格與 異域歐陸景觀主題風(fēng)格不匹配，脫節(jié)。 ? 中心景觀： 景觀設(shè)計(jì)的主次區(qū)分不明顯，僅有主景觀區(qū)未能有次景觀節(jié)點(diǎn)或小組團(tuán)景觀布置，不能形成完整的景觀路徑，且對外的展示效果不強(qiáng)。其中時(shí)間公園、蔚藍(lán)半島有相應(yīng)的處理。 ? 組團(tuán)景觀： 僅按照建筑總圖 中 預(yù)留空間 進(jìn)行 設(shè)計(jì)導(dǎo)致局部 景觀處理 空間不夠 ， 使景