南京審計(jì)學(xué)院自學(xué)考試助學(xué)專業(yè)畢業(yè)論文-文庫吧
2025-07-12 10:53 本頁面
【正文】 ，銷售業(yè)績亦實(shí)現(xiàn)了同比大幅增長，銷售額增長速度繼續(xù)保持在40%以上；4 月份以來，隨著調(diào)控細(xì)則的進(jìn)一步落實(shí)，房地產(chǎn)場進(jìn)入常態(tài)發(fā)展，業(yè)績增長速度進(jìn)一步回落，2 季度十大品牌房企銷售金額的同比增長速度基本保持在20%以下。從十大品牌房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和銷售均價(jià)來看：隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)回暖、企業(yè)去庫存壓力的不斷減小，品牌房企在主攻剛需市場的同時(shí)，開始加推高端項(xiàng)目，中高端項(xiàng)目的熱銷有效促進(jìn)了其在上半年的銷售表現(xiàn)。此外，品牌房企還在上半年采取了“提價(jià)策略”，與上年同期的“以價(jià)換量”形成鮮明對比；15 月份，十大代表企業(yè)中僅保利、中海兩家企業(yè)的銷售均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)型下調(diào)，其余8 家企業(yè)的均價(jià)漲幅均在5%以上，其中萬科、龍湖、世茂三家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售均價(jià)亦較上年同期增長了10%以上。1 十大企業(yè)包括：萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖從十大品牌房企2013 年上半年的銷售額增長速度來看，融創(chuàng)增速最快，%，成長能力領(lǐng)跑規(guī)模以上企業(yè)，而碧桂園2013 年上半年的銷售額也較上年同期增長了一倍左右；此外，華潤與世茂上半年的銷售金額則較上年增長了50%左右；而萬科、保利、綠城、龍湖等企業(yè)的銷售業(yè)績均保持在30%以上；僅一直保持穩(wěn)健發(fā)展策略的中海地產(chǎn)銷售額增長速度在20%左右。相對2012 年的全年銷售業(yè)績來看，除恒大目前的銷售金額不足上年的40%以外，其余九家品牌房企的銷售金額均已達(dá)到去年年度銷售業(yè)績的50%左右。按照目前銷售態(tài)勢來看，十大品牌房企要實(shí)現(xiàn)全年銷售業(yè)績的穩(wěn)定增長壓力不大。品牌房企秉持“量入為出”拿地策略，投資節(jié)奏穩(wěn)重有進(jìn)。2013 年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況有所緩解，15 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45115 億元，%。其中，國內(nèi)貸款8051 億元，%；利用外資、%%；%?？梢?，隨著銷售回款與國內(nèi)貸款的相對充裕，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況較為理想，從而引發(fā)了全國房地產(chǎn)市場的投資熱情，2013 年15 月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26798 億元，%。品牌房企在調(diào)控依舊未見明顯放松的背景下，依舊延續(xù)了“量入為出”、“穩(wěn)中有進(jìn)”的拿地策路：投資：拿地?zé)崆檠杆倩厣?，“量入為出”、穩(wěn)中有進(jìn)從十大品牌代表企業(yè)的新增土地規(guī)劃建筑面積總量來看，品牌企業(yè)在土地市場延續(xù)2012 年下半年的積極態(tài)度，拿地面積和拿地金額均大幅增長。2013 年16 月份，共新增土地儲(chǔ)備4012 萬平方米，%；逐月來看，由于2012 年1 月僅恒大一家企業(yè)拿下15 宗地塊，共計(jì)840 萬平方米（其中保定溫泉旅游一宗地面積就超過 340 萬平方米），因而較高的基數(shù)導(dǎo)致2013 年1 %。盡管自2012 年底銷售情況明顯好轉(zhuǎn)，但受季節(jié)性因素及“國五條”調(diào)控政策對預(yù)期的影響，品牌房企一季度的總體拿地規(guī)模呈現(xiàn)緩速回升，%；但四月份起逐步進(jìn)入小高峰，%，拿地規(guī)摸顯著增加。從品牌房企2013 年年初的計(jì)劃拿地金額看，各企業(yè)拿地預(yù)期則較為謹(jǐn)慎。其中，中海地產(chǎn)計(jì)劃拿地金額為240 億元，雖略高于前四年均值，但低于2012 年實(shí)際拿地額；保利計(jì)劃拿地金額為300 億元，明顯低于去年實(shí)際水平及四年來均值；世茂、雅居樂今年拿地計(jì)劃有明顯增加，主要原因在于去年拿地較少，需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，但仍低于近四年平均水平。從十家品牌企業(yè)土地購置金額的實(shí)際情況來看，品牌房企采取了“量入為出”的拿地策路，隨著銷售回流現(xiàn)金的狀況來調(diào)整土地投資節(jié)奏。2012 年上半年，%，%，在2012 年12 月達(dá)到高點(diǎn)。而2013 年一季度受國五條調(diào)控預(yù)期的影響，品牌房企土地投資熱情有所回落，但隨著銷售的持續(xù)好轉(zhuǎn)，品牌房企4 月份開始加大投資力度，在土地市場表現(xiàn)活躍，迎來投資的小高峰，%。企業(yè)投資亮點(diǎn)：一二線優(yōu)質(zhì)地塊成爭奪焦點(diǎn)，聯(lián)合拿地實(shí)現(xiàn)雙贏隨著一二線城市的率先回暖并表現(xiàn)出更為旺盛的投資需求，一線城市和熱點(diǎn)二線城市成為房地產(chǎn)企業(yè)爭的焦點(diǎn)。從十大品牌企業(yè)新增土地的城市布局來看，2012 年下半年以來，十大品牌企業(yè)在一二線城市的拿地規(guī)摸占比穩(wěn)步提升，2013 %，%。其中，重點(diǎn)城市中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊備受房地產(chǎn)企業(yè)青睞，由于競爭激烈，土地價(jià)格不斷被抬高。一些中小房企為了從地方性企業(yè)變身為全國性企業(yè)，更是不惜成本進(jìn)駐或者深耕一線城市。除了豐富的銷售回款補(bǔ)充現(xiàn)金流之外，品牌企業(yè)一方面憑借一季度相對寬松的融資環(huán)境獲得充裕的現(xiàn)金，另一方面則力爭尋找合作伙伴聯(lián)合購地，保障增加優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的同時(shí)減少拿地成本、保存資金實(shí)力，使其在拿地方面更具競爭優(yōu)勢，也于2013 年上半年在多個(gè)城市頻現(xiàn)新的總價(jià)地王。在2013 年5 月份以來，一方面受美國計(jì)劃退出QE3 影響，導(dǎo)致境外融資成本和難度增加，而另一方國內(nèi)受央行開始整頓影子銀行的緊縮環(huán)境影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度都將加大，房地產(chǎn)企業(yè)將不得不面臨資金鏈的可持續(xù)周轉(zhuǎn)問題。聯(lián)合拿地從早先“抱團(tuán)減壓”逐步演變?yōu)槟壳暗摹皬?qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，既是調(diào)控之下抱團(tuán)取暖分解風(fēng)險(xiǎn)，也是品牌房企之間的優(yōu)勢互補(bǔ)，更是為了靈活應(yīng)對市場變化、達(dá)到資源優(yōu)化整合的雙贏選擇。2013 年3 月29 日，保利地產(chǎn)、安徽新華投資集團(tuán)聯(lián)合拿下高新區(qū)KMB1 地塊，單價(jià)220 萬/畝， 萬元，樓面地價(jià)1099 元/平米，為保利首次攜手本土房企聯(lián)合拿地從而獲取土地成本優(yōu)勢、快速實(shí)現(xiàn)本土化的舉措；6 月27 日，萬科、保利兩家房企在重慶合作競得商業(yè)地塊的方式則是兩家品牌企業(yè)分享資源、聯(lián)手進(jìn)軍重慶商業(yè)地產(chǎn)的舉措。品牌房企在調(diào)控下以其精準(zhǔn)的市場把控能力適時(shí)調(diào)整銷售和投資策略，業(yè)績表現(xiàn)突出。但隨著各地房價(jià)上漲壓力的持續(xù)加大和土地投資熱情的相對高漲，品牌房企仍需警惕2013 年下半年調(diào)控政策變化的可能，采取審慎、穩(wěn)健的經(jīng)營策略，并保持安全的現(xiàn)金狀況以應(yīng)對市場的變化。三：實(shí)例分析以萬科為例，公告顯示，%，%；，%，%。，%%。同時(shí)，公司上半年的銷售情況增幅也明顯大于上年同期， 2012年16月，%，%。雖然時(shí)隔9個(gè)月萬科首次出現(xiàn)單月銷售面積同比下滑，但并未影響到市場對公司下半年銷售的看好?！ ≈型蹲C券研究報(bào)告指出，萬科16月新增44個(gè)項(xiàng)目，獲取權(quán)益建筑面積為1139萬平米，大幅超過銷售面積，奠定了持續(xù)增長基礎(chǔ)，同時(shí)國內(nèi)項(xiàng)目與2012 %，為2447元/平方米，可以使公司繼續(xù)強(qiáng)化低成本優(yōu)勢。 中投證券認(rèn)為，如果公司去化率達(dá)到7成以上，萬科2013年度的銷售額就有望獲得20%的增幅，達(dá)到1700億元，完成公司今年的銷售目標(biāo)?！ 」_資料顯示，萬科2013年6月的單月去化率達(dá)到62%，較今年前5個(gè)月不到60%的均值有所上升?！ 匿N售均價(jià)來看，公司6月份的銷售均價(jià)為12088 元/平方米，16月的銷售均價(jià)達(dá)到11679元/平方米，而公司2012年平均銷售均價(jià)10900元/平方米。某知名券商分析師表示：“預(yù)計(jì)公司下半年毛利率會(huì)持續(xù)回升，而且會(huì)以比較合理的速度和幅度回升?！薄 ≈档米⒁獾氖牵?013年6月份，萬科在土地市場新增5個(gè)項(xiàng)目，新增建筑面積達(dá)到168萬平米，。今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)搶眼。據(jù)克而瑞最新發(fā)布“2013年度上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50”排行榜顯示，萬科、恒大分居銷售額、
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