【正文】 ，政府增加 了農(nóng)村投入，農(nóng)村增加了項(xiàng)目投入，農(nóng)民增加了建房投入，著實(shí)抓住了擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求的切入點(diǎn)，有力地拉動(dòng)了鋼材、水泥、家具家電及裝潢材料等行業(yè)的發(fā)展。如果同步創(chuàng)新體制機(jī)制，開展農(nóng)村住房消費(fèi)金融服務(wù)，啟動(dòng)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)，必將成為經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力。而農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，還能帶動(dòng)交通運(yùn)輸、商貿(mào)流通、餐飲娛樂 11 等行業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)村人口的非農(nóng)就業(yè)拓展了廣闊空間。 三 、有利于改善農(nóng)村居住環(huán)境，優(yōu)化城鄉(xiāng)空間布局 推動(dòng)農(nóng)村宅基地置換，須連片拆除農(nóng)村破舊房，重新規(guī)劃布局建新房，是農(nóng)村居民點(diǎn)從自然形態(tài)向規(guī)劃形態(tài)的一次跨越。 這樣，既改善了農(nóng)村的居住環(huán)境，提高了農(nóng)民的生活品位；又從根本上治理了農(nóng)村臟、亂、差現(xiàn)象，加快了農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)的順利推進(jìn)；還優(yōu)化了村莊的空間布局，促進(jìn)了農(nóng)村生活居住方式的變革。更重要的是，通過農(nóng)村宅基地置換，政府可以統(tǒng)籌布局城鄉(xiāng)居民點(diǎn)，統(tǒng)籌配置城鄉(xiāng)資源要素，統(tǒng)籌配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施，引導(dǎo)人口向中心城市、中心鎮(zhèn)、中心村集聚，有利于提高空間資源的利用效率，有利于推動(dòng)空間功能的整合開發(fā)，有利于促進(jìn)空間形態(tài)的優(yōu)化布局，從而促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一體化發(fā)展。 四 、有利于加快農(nóng)民轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化，促進(jìn)社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型 在城市化進(jìn)程中，大量農(nóng) 村剩余勞動(dòng)力已轉(zhuǎn)移出來，長(zhǎng)期在城市務(wù)工經(jīng)商，已實(shí)現(xiàn)了就業(yè)的非農(nóng)化和居住的城鎮(zhèn)化，但仍 “ 候鳥 ” 般地遷徙在城市與農(nóng)村之間。除了戶籍限制和公共服務(wù)不足等原因之外，農(nóng)村宅基地連同地上房產(chǎn)的退出機(jī)制缺失，也是其中的一個(gè)重要原因。加快農(nóng)村人口城市化，必須連同農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移出來，農(nóng)民在城市安居樂業(yè)也就有了基礎(chǔ)。推動(dòng)農(nóng)村宅基地置換，使農(nóng)民可以通過宅基地置換獲得一筆資本收益，可增強(qiáng)農(nóng)民遷居城市的能力和改善生活條件，也可增加其自身或子女的人力資本投入，從而有利于加快農(nóng)民的轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化，推動(dòng)社會(huì)結(jié)構(gòu)的變遷、進(jìn)步。 五 、有利于增加農(nóng)民 財(cái)產(chǎn)性收入，壯大集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力 12 財(cái)產(chǎn)性收入是指家庭擁有的動(dòng)產(chǎn) (如銀行存款、有價(jià)證券等 )、不動(dòng)產(chǎn) (如房屋、土地等 )所獲得的收入，包括出讓財(cái)產(chǎn)使用權(quán)所獲得的利息、租金、專利收入 ,以及財(cái)產(chǎn)營(yíng)運(yùn)所獲得的紅利收入、財(cái)產(chǎn)增值收益等。在現(xiàn)有制度框架下，推動(dòng)農(nóng)村宅基地置換，可采用宅基地置換城鎮(zhèn)住房模式，既增加了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，還獲得了集體性質(zhì)的宅基地所不具備的抵押等權(quán)益。更重要的是，在宅基地置換中要同步推進(jìn)土地管理制度改革，引導(dǎo)農(nóng)民或者村集體在符合規(guī)劃的前提下，通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)（出資）入股、聯(lián)營(yíng)等多種形式將建設(shè)用 地（使用權(quán)）用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，直接參與工業(yè)化和城市化進(jìn)程，分享土地非農(nóng)化進(jìn)程中的增值收益，壯大集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 六 、有利于帶動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng) 項(xiàng)目建設(shè)對(duì) 推進(jìn)農(nóng)村承包地（經(jīng)營(yíng)權(quán)）大規(guī)模流轉(zhuǎn)的條件非常有利。推動(dòng)農(nóng)村宅基地置換，部分宅基地可復(fù)墾為耕地，為確保耕地總量不減少、質(zhì)量不降低提供新的途徑。復(fù)墾的耕地可流轉(zhuǎn)給種田大戶或特色經(jīng)營(yíng)戶，推進(jìn)農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)，或者采用土地股份合作制的形式，引導(dǎo)農(nóng)民把土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期股權(quán)，變分散的土地資源為聯(lián)合的投資股本，通過直接經(jīng) 營(yíng)、參股經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)等方式進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)作，按股分配獲取收益；或者創(chuàng)新 “ 土地?fù)Q保障 ” 等模式，探索建立科學(xué)合理的承包地退出機(jī)制，促使農(nóng)戶自愿永久放棄土地承包權(quán)，從而帶動(dòng)非農(nóng)就業(yè)人口以及農(nóng)村兼業(yè)人口的承包地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)土地向規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中。 綜上所述， 建設(shè)是十分必要的。 13 第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 土地復(fù)墾開發(fā)整理工作被農(nóng)民稱之為 “ 德政工程 ” 、 “ 雙贏工程 ” ，其重要的意義是實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，提高土地利用效率，實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，保障土地資源可持續(xù)利用，對(duì)加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)有著十分重要的推動(dòng)作用。 農(nóng)村土地開發(fā) 整理是在土地利用總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，對(duì)田、水、路、林、村以及未利用地實(shí)施綜合整治，以提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境的行為。實(shí)施土地開發(fā)整理和建設(shè)用地復(fù)墾，有利于完善農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件；有利于盤活存量土地，拓寬建設(shè)用地空間，促進(jìn)集約節(jié)約用地，緩解新增建設(shè)用地和耕地占補(bǔ)平衡的壓力；有利于農(nóng)居點(diǎn)合理布局，美化村容村貌，改善農(nóng)村生活環(huán)境；有利于增加地方財(cái)政收入、村集體收入和農(nóng)民收入，實(shí)現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)農(nóng)業(yè)的反哺；有利于引導(dǎo)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)、中心村集聚，加快城市化和工業(yè)化的進(jìn)程。 綜上所述，作為建設(shè)工程配套工程的 XX 酒都職工生活小區(qū) 項(xiàng)目符合土地調(diào)控政策的要求。 第三章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 根據(jù)城市總體規(guī)劃，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際需要，本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模 14 為：總用地約 ，總建筑面積 482621平方米，其中： 總用地面積 482621 平方米（約 ），總建筑面積 1017740 平方米。地上建筑面積 830840平方米（低層住宅建筑面積 4500平方米，多層住宅建筑面積 239040 平方米，小高層（ 11， 14F）建筑面積 246840平方米），高層住宅 18F 建筑面 積 287280 平方米，會(huì)所、物管建筑面積 1700平方米，幼兒園建筑面積 1920平方米，配套商業(yè)建筑面積186900 平方米，地下建筑面積 186900 平方米（不計(jì)入容積率）。 第二節(jié) 項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容有： 、電氣安裝工程 （外管網(wǎng)、道路、綠化等）。 第四章 建設(shè)條件 一、項(xiàng)目地理位置 XX 市位于 XX 省北部，介于北緯 33176。 8— 3439。25，東經(jīng) 117176。 5639。— 119176。 1039。之間，屬于隴海經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)。全市總面積 8555 平方 公里，其中陸地面積占 %，耕地面積 659 萬畝，面積和人口在 XX13 個(gè)省轄市分別列第 4位。 二、氣象條件 15 XX 屬暖溫帶季風(fēng)性氣候，平時(shí)氣溫 ℃，年均降水量 910 毫米，年均日照總時(shí)數(shù) 小時(shí)。 三、水文條件 區(qū)內(nèi)地表水系十分發(fā)達(dá)，河渠縱橫，以京杭大運(yùn)河為主要水運(yùn)通道，水位一般在 9— 米。區(qū)內(nèi)地下水可分為松散巖類孔隙水、基巖裂隙水兩大類。 四、地形地質(zhì)條件 地形 XX 市位于魯東南低山丘陵與蘇北平原之間的過渡地帶，平原遼闊，河湖密布。西南、南北部有局部崗丘。大部分地區(qū)海拔在 40 米以下。 地質(zhì) 依據(jù)各上層成因時(shí)代，巖性特征及物理力學(xué)性質(zhì)差異， 50 米以內(nèi)潛土層自上而下分為六個(gè)工程地質(zhì)層組。各地質(zhì)層組承載力特征值分別為 70kpa、 55kpa、 140kpa、 110— 150kpa、 240kpa、 220kpa。 五、地震 根據(jù) 20xx 年《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》，本地區(qū)地震基本烈度為8 度 ，本項(xiàng)目一般構(gòu)（建）筑物的抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)按 8度 設(shè)防。 六、基礎(chǔ)配套設(shè)施 供水 : 就近接入開發(fā)區(qū)供水管網(wǎng)。 供電 : 16 開發(fā)區(qū)內(nèi)建有 11 萬伏和 35 萬伏變電站各一座。 就近接入。 排污 : 利用開發(fā)區(qū)現(xiàn)有排污系統(tǒng) 。 通訊 : 能提供程控電話、無線通訊、光纖接入、寬帶數(shù)據(jù)交換等各種通訊服務(wù) 。 第五章 工程技術(shù)方案 第一節(jié) 工程概況 XX 酒都職工生活小區(qū) 建址 位于 XX 市 XX 鎮(zhèn)徐淮路與酒都大街交叉口西南側(cè) ，交通方便，自然條件較為優(yōu)越。 總用地面積 482621 平方米（約 ），總建筑面積 1017740平方米。地上建筑面積 830840平方米（低層住宅建筑面積 4500 平方米，多層住宅建筑面積 239040 平方米，小高層（ 11， 14F）建筑面積246840平方米），高層住宅 18F 建筑面積 287280 平方米，會(huì)所、 物管建筑面積 1700平方米，幼兒園建筑面積 1920平方米，配套商業(yè)建筑面積 186900平方米，地下建筑面積 186900平方米（不計(jì)入容積率） 。 17 第二節(jié) 工程方案設(shè)計(jì)目標(biāo) 本項(xiàng)目為 XX 酒都職工生活小 區(qū)，為滿足 XX 酒都職工 生活水平不斷提高的需要， 小區(qū) 工程將按照現(xiàn)代居住生活模式，建設(shè)具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的地域文化內(nèi)涵的 21 世紀(jì)新型居住區(qū)。它的建成，對(duì)于提高拆遷居民的居住環(huán)境水平，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、完善配套設(shè)施和融時(shí)代精神和地方風(fēng)貌為主體的人居環(huán)境發(fā)揮極其重要的作用。因此，本工程方案設(shè) 計(jì)中力求環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到有機(jī)統(tǒng)一，達(dá)到全國(guó)一流，省中精品的標(biāo)準(zhǔn)。 ①充分尊重和利用自然環(huán)境，順應(yīng)自然，尋求與自然的交融。 ②強(qiáng)調(diào)綠化均好性，增強(qiáng)景觀設(shè)計(jì)意識(shí)，充分尊重地形地貌，體現(xiàn)地域文化內(nèi)涵，院落空間環(huán)境組織及其建筑風(fēng)格反映地域文化特色。 ③以人為核心，一切從居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設(shè)計(jì)達(dá)到四明，突出以起居廳為主的設(shè)計(jì)原則。廚、廁設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化，集中管井，力求達(dá)到居住性、舒適性和安全性的要求。 ④廣泛應(yīng)用新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，改善居住功能， 提高節(jié)能、節(jié)地和節(jié)材的綜合經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 ⑤加強(qiáng)物業(yè)管理的設(shè)施建設(shè)，提高物業(yè)管理水平。在方案的設(shè)計(jì)中，提前考慮日后物業(yè)管理模式。 ⑥考慮住區(qū)管理智能化。 18 第三節(jié) 方案設(shè)計(jì)思想 本項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)以“時(shí)代特色和地方性居住環(huán)境”為主題，以21世紀(jì)初葉的居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，積極采用新觀念、新產(chǎn)品和新技術(shù)，在兼顧環(huán)境質(zhì)量和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，力求創(chuàng)造適合地方性的、舒適、安全、優(yōu)美、方便的居住環(huán)境，促進(jìn)該地區(qū)住宅建設(shè)的整體發(fā)展。 本項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)思想總結(jié)歸納以下四條指導(dǎo)原則： 1．本項(xiàng)工程是一個(gè)尊重地方文化和塑造社區(qū)文 化的宜居性居住社區(qū)，充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點(diǎn)，體現(xiàn)時(shí)代特色和地域城市風(fēng)貌。引導(dǎo)社區(qū)文化的形成，塑造一個(gè)有豐富文化內(nèi)涵的、充滿生機(jī)的，并為居民所認(rèn)同的居住社區(qū)。 2．本項(xiàng)工程是一個(gè)與自然和諧的“綠色”住區(qū) 規(guī)劃與住宅設(shè)計(jì)處理好建筑及水體、樹木的關(guān)系，注重利用自然資源和條件，并減少對(duì)生態(tài)的影響。 重視地方氣候條件和景觀因素。 3．本項(xiàng)工程是一個(gè)重視人際交流的家園性住區(qū) 合理組織室外步行和活動(dòng)場(chǎng)地，進(jìn)一步提高室外公共設(shè)施水平。 通過景觀設(shè)計(jì)為居住者創(chuàng)造宜人的空間環(huán)境，為人際交流提供多樣的空間。 4．本項(xiàng)工程是 一個(gè)科技與管理相結(jié)合的體現(xiàn)現(xiàn)代文明的社區(qū) 重視和完善社區(qū)交通、能源、保健等各種服務(wù)體系，考慮引入先進(jìn)的智能化管理方法，積極采用智能性的物業(yè)管理技術(shù)。 通過對(duì)本項(xiàng)目周邊條件的分析以及上述四條指導(dǎo)原則，逐漸形成 19 以下設(shè)計(jì)構(gòu)思： 在社區(qū)設(shè)計(jì)中，明確的社區(qū)邊界是創(chuàng)造領(lǐng)域感和歸屬感必不可少的條件；適度的社區(qū)規(guī)模和具有明顯特征的社區(qū)中心是創(chuàng)造可識(shí)別的場(chǎng)所的關(guān)鍵，居住、就業(yè)和商業(yè)的多功能混合和提供多種類型的住宅是創(chuàng)造豐富多彩的社區(qū)生活的基礎(chǔ)；以公共交通為導(dǎo)向、以行人為基本尺度的道路系統(tǒng)應(yīng)構(gòu)成社區(qū)基本的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；公眾參與應(yīng)成 為社區(qū)設(shè)計(jì)中一個(gè)必不可少的重要環(huán)節(jié)，這樣才能保證社區(qū)真正成為人們心目中的理想家園。 第四節(jié) 總平面設(shè)計(jì) 一、功能結(jié)構(gòu) 本設(shè)計(jì)方案將以組團(tuán)為基本單元來組織，采用強(qiáng)化組團(tuán)，弱化小區(qū)的設(shè)計(jì)手法，整個(gè)居住區(qū)由數(shù)個(gè)組團(tuán)組成，并聯(lián)在小區(qū)干道兩側(cè)，在規(guī)劃中組團(tuán)將以統(tǒng)一的規(guī)劃手法，形成彼此良好的呼應(yīng)關(guān)系；同時(shí)，各具特色，體現(xiàn)自身的個(gè)性和定位，用地內(nèi)住宅類型以六層為主。居住區(qū)級(jí)公建分布在住宅區(qū)各主要入口附近，小區(qū)級(jí)公建在各組團(tuán)相接的部位，綠化由居住區(qū)中心綠地、組團(tuán)休閑步行場(chǎng)所和院落綠化三部分組成。減小居住社區(qū)的規(guī)?？梢詭?以下幾方面的優(yōu)點(diǎn)： 1．可以增進(jìn)居民的交往，加強(qiáng)居住空間的鄰里感； 2．順應(yīng)了住宅商品化以后的市場(chǎng)機(jī)制制約下的開發(fā)模式。 3．小規(guī)模居住社區(qū)建設(shè)有利于將多種職能空間有機(jī)分散在居住空間附近，形成居住空間與其他多種職能空間混合布局。 4．減小住宅區(qū)規(guī)模也有利于避免居民居住生活的過度集中，增 20 強(qiáng)了各自領(lǐng)域的可識(shí)別性。 因此將居住小區(qū)的配套服務(wù)設(shè)施從居住小區(qū)中分離抽取出來，置于幾個(gè)小規(guī)模居住組團(tuán)間的交界線形成的道路上，將這種道路建設(shè)成步行街，形成交通、生產(chǎn)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施等多重功能，在道路上形成交往、購(gòu)物、休息、飲食、 觀賞、兒童游戲等活動(dòng)，并有可能形成密集人流的聚集，并以此改善居住空間的生活氣氛。同時(shí)利用各小區(qū)間規(guī)劃中預(yù)留的彈性空間，允許某些功能以及功能所需空間的自發(fā)形成或調(diào)整，以引發(fā)規(guī)劃無從設(shè)計(jì)的空間細(xì)節(jié)和自發(fā)形成的城市肌理，從而在改善住宅組織結(jié)構(gòu)、重組各功能設(shè)施之間的關(guān)系的同時(shí)，逐步恢復(fù)傳統(tǒng)街區(qū)的多元化和多層次，在這些小街中為居民提供需要的各種類型生活空間。 二、道路交通 本項(xiàng)目與外部的聯(lián)系主要有三個(gè)方向： 徐淮 路、 二中 路、 大中 路。這三個(gè)方向的交通確定了本居住區(qū)出入口的位置。 1．居住區(qū)內(nèi)部道路以一弧一環(huán)為主，沿東西軸 線布置一條順暢的居住區(qū)級(jí)主路。居住區(qū)級(jí)道路 設(shè)有 機(jī)動(dòng)車道，雙側(cè)設(shè) 有 人行道。為加強(qiáng)居住區(qū)北部的居民與外界的聯(lián)系，在環(huán)路各設(shè)一輔助車行出入口，與外部道路