重慶時代廣場營銷方案規(guī)劃書-文庫吧
2025-07-05 06:59 本頁面
【正文】 1 項目地處解放碑商圈中心區(qū)域，日均人流量達20萬人次，最高可達80萬人次。商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨大； 212 周邊已形成良好的商務(wù)辦公環(huán)境，甲級寫字樓林立，而且生活配套設(shè)施完善，較適合商務(wù)活動和生活居??； 213 項目開發(fā)商為香港九龍倉，公司資金實力雄厚，信譽良好，對于目前重慶房地產(chǎn)市場較不規(guī)范的情況下，這必將成為項目的賣點之一； 214 項目開發(fā)規(guī)模為該區(qū)域之最，由百貨商場、公寓、酒店、寫字樓組成，功能齊備，因此易形成規(guī)模效應(yīng)和市場認知度、影響力； 215 面積定位在80120M2，與目標市場需求基本吻合。2．項目劣勢分析 221 地處解放碑步行街腹心地帶，且周邊道路多為單行道，車流不便； 222 商業(yè)中心修建居住公寓，需用一定時間去引導(dǎo)，避免造成樓盤滯銷； 223 目前重慶房地產(chǎn)開發(fā)正向生態(tài)住宅趨勢發(fā)展，而項目在此方面規(guī)劃受到嚴重制約； 224 項目現(xiàn)為在建期房，造成部分租用客戶流失。3．機會點分析 231 重慶直轄、西部大開發(fā)速度加快、中國加入WTO，這必將吸引大量的境外企業(yè)搶攤重慶市場，從而大批外企員工來渝工作、生活，這樣對重慶高檔物業(yè)將帶來新一輪發(fā)展； 232 重慶缺乏真正意義上的高檔住宅，僅停留在樓書和想象之中，但對此類樓盤的需求又占有一定比例，因此，可利用自身優(yōu)勢作出高品質(zhì)住宅，以滿足這類消費者的需求； 233 項目周邊高文件住宅面積多在150M2以上。以地王名仕閣為例，主力戶型為176M2，銷售總價在100萬以上，有此消費能力的客戶相對較少，而時代廣場以80120M2為主，必然目標客戶群范圍及數(shù)量將相應(yīng)增加。4．威脅點分析 241 周邊住宅開發(fā)量較大，中、高檔定位占據(jù)了較大比例，因此“同質(zhì)化”競爭相當激烈； 242 從2001年房地產(chǎn)交易會資料看出，南坪和江北的開發(fā)量占據(jù)了重慶總開發(fā)量的40%，市場份額在逐漸減少； 243 來至生態(tài)住宅的威脅，目前重慶人熱中于“住宅小區(qū)”，而將單體項目作為備選方案。通過上述分析說明，項目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢互補，通過科學的市場定位、合理的規(guī)劃設(shè)計揚長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當?shù)娜胧袝r機，采用整合營銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認同感，同時運用熟練的銷售技巧和方式打動目標客戶，促成銷售，必將確保項目開發(fā)的圓滿成功。PRAT 3 市場定位在面對房地產(chǎn)商激烈競爭的局勢下，項目市場定位應(yīng)充分尊重市場、貼近市場。針對目前重慶市場環(huán)境、消費者現(xiàn)狀，應(yīng)將本土文化與海外文化有機的融合在項目定位中，使高檔住宅具有更多的“時尚”和“文化”含量，同時，應(yīng)注重人性化、個性化，從而實施產(chǎn)品差異化策略。1．目標客戶設(shè)定依據(jù)對重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析，以及項目SWOT分析結(jié)論，可初步判斷出目標客戶是公司白領(lǐng)、外資企業(yè)及港澳臺人士、專業(yè)投資者以及影響群體（品質(zhì)崇尚族）。公司白領(lǐng)a．靜態(tài)描述年齡：2835歲職業(yè)：私營企業(yè)高級職員、外資企業(yè)中高級管理員工。家庭結(jié)構(gòu)：23人。家庭收入主源：薪金、股票、其它。家庭收入數(shù)額：500015000元/月。資產(chǎn)量：1030萬元左右為主。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。戶籍：省內(nèi)，本市占70%。b．行為描述工作：準點上下班，晚間工作應(yīng)酬多。起居：有規(guī)律，居家時間少但重視家庭生活。購物：品牌商場和專賣店。喜愛名牌但不一定全是名牌。運動：保齡球、網(wǎng)球等中檔運動，運動量無保證。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高頻度外地旅行交通：長期乘坐出租車（TAXI）。金融消費：信用卡（一定有但消費規(guī)模有限）c．心理描述自信：充滿自信，敢于提前消費。消費忠誠：不忠誠解放碑附近是重慶的商業(yè)、金融中心，云集大量中、高檔商務(wù)寫字樓，越來越多的外資企業(yè)入駐解放碑，（據(jù)調(diào)查，鄒容廣場入住客戶近50%為境外企業(yè)），但附近相對配套的商務(wù)住宅有限，不能滿足這些公司高級行政管理人員的居住需要。外資企業(yè)及港澳臺人士a．靜態(tài)描述年齡：2850歲職業(yè)：外資企業(yè)駐渝首席代表、高級職員、在渝經(jīng)商、長住之港澳臺人士。家庭結(jié)構(gòu)：13人。收入主源：薪金、公司補助金、經(jīng)營利潤。收入數(shù)額：1000050000元/月。資產(chǎn)量：100萬元以上為主。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。b．行為描述工作：準點上下班，晚間工作應(yīng)酬少。習慣：按照原住地生活方式進行。購物：大型外來超市（Carrefour）和專賣店，以居家生活物品為主。運動：網(wǎng)球、高爾夫等中高檔運動，運動適量，但規(guī)律。嗜好：旅游、泡酒吧。旅行：國內(nèi)名勝地點交通：長期乘坐出租車（TAXI）。金融消費：信用卡、現(xiàn)金c．心理描述恐懼：身住異地，安全、健康等方面得不到保障。自信：充滿自信，敢于提前消費。消費忠誠：忠誠隨著中國入市成功、西部大開發(fā)的深入，以及國家對直轄市優(yōu)惠政策的加大，重慶市已成為西部重點發(fā)展城市之一，加之重慶在國外的影響力遠大于西部其它城市，所以近年來國外及港澳臺企業(yè)大量來渝拓展市場，開設(shè)辦事處，時代廣場的知名度，地理位置，以及設(shè)施配套都符合外資管理人員要求，將是他們的置業(yè)首選。專業(yè)投資者a．靜態(tài)描述年齡：3545歲職業(yè)：私營企業(yè)主、專業(yè)投資者家庭結(jié)構(gòu)：35人。收入主源：經(jīng)營利潤、股票、期貨及房地產(chǎn)投資。家庭收入數(shù)額：（不確定）。資產(chǎn)量：100萬元以上。交通工具：以私有汽車為主，出租車（TAXI）占少數(shù)。b．行為描述工作：無準確上下班時間，晚間工作應(yīng)酬多，每天無明確工作目的
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