【正文】 到限制。因此，城區(qū)住宅高地價也成為一種虛設。商業(yè)地價最懸殊 就地價分類看，我國基準地價基本上分為三大類，即商業(yè)地價、住宅地價和工業(yè)地價。在同一城市中，經濟越發(fā)達的地區(qū)，三者的差值越大，如北京市，以最高級別為例，商業(yè)地價為每平方米18520元，住宅地價為每平方米14308元，工業(yè)地價為每平方米8485元，可以看出，商業(yè)地價、住宅地價和工業(yè)地價的比值比是：：：1。相反，經濟越不發(fā)達的地區(qū)，三者的差值越小，如蘭州市，以最高級別為例，商業(yè)地價為每平方米4941元，住宅地價為每平方米3177元，工業(yè)地價為每平方米2550元。商業(yè)地價、住宅地價和工業(yè)地價的比值比是：：：1。 從比值上看，經濟發(fā)達地區(qū)和經濟欠發(fā)達地區(qū)的差距是很大的，在排除其它一些相關因素外，主要是由于經濟因素形成的。在經濟發(fā)達地區(qū)，經濟活力強，商業(yè)競爭力不斷增加，商業(yè)房地產開發(fā)具有很強的吸引力，商業(yè)用地需求量增大，使商業(yè)地價不斷上漲，遠遠高于住宅及工業(yè)用地地價。同時在經濟發(fā)達大城市中，由于房改政策到位，以及住宅市場化不斷成熟，使得商品住宅開發(fā)升溫較快，住宅用地需求也不斷增加，使住宅地價高出工業(yè)地價很多。工業(yè)地價相對較低主要是工業(yè)經濟的景氣程度、工業(yè)結構、工業(yè)商品成本的限制以及工業(yè)用地儲備量較大和工業(yè)用地可選擇余地大等方面情況所決定的。在經濟欠發(fā)達地區(qū)，經濟結構平穩(wěn)、市場缺乏競爭力，使得各類用地需求不旺，各類用地地價水平差別相對較小。 另一個特點是，從全國范圍來看，各城市之間商業(yè)地價相差懸殊、變化幅度最大，住宅地價次之，工業(yè)地價最小?？梢钥闯?，商業(yè)經濟的活力以及各種市場的協調發(fā)展是直接帶動地產市場發(fā)達的原動力。在經濟發(fā)達城市，資產（其中很大程度包括土地資產）交易量和重組速度遠遠高于經濟不發(fā)達地區(qū)。反過來說，商業(yè)性土地市場的開發(fā)，也有效地促進經濟市場的發(fā)展。近期地價平穩(wěn)調整 從總體上看，我國城市地價目前還處于平穩(wěn)調整階段。 一是最高層面城市地價水平將處于調整期，不會有大的上升空間。從市場反饋的信息表明，北京、上海、廣州、深圳等城市的地價，近幾年漲幅有限，甚至有下降的趨勢，特別表現在住宅用地價格上，幾大城市除政策性下調外均有市場性回落。近兩年來，北京、廣州等地的土地拍賣情況不夠樂觀。這說明市場價格已無太大的上調空間。因此，特大城市地價水平只是穩(wěn)定調整期。 二是沿海城市特征線上的地價穩(wěn)中有升。沿海城市由于前幾年重新規(guī)劃，大量投資基礎設施建設，在投資環(huán)境改善和土地存量的控制上都有較大的提高，相對于前幾年的優(yōu)惠性地價將有不同程度的上升。 三是西部特征線地價將略有升溫。由于西部大開發(fā)的政策背景，西部地價將有所上升，但是由于西部開發(fā)是一個長久的戰(zhàn)略，而且前期主要投資在投資環(huán)境的改善上，短期投資目標的實現很困難，所以地價有所上升，但不會太大。 四是其他地區(qū)的地價將基本保持現有地價水平。附：背景資料 我國城鎮(zhèn)土地定級和基準地價評估工作始于20世紀80年代后期。近幾年來，我國土地市場體系的建設發(fā)展很快，市場日趨活躍，隨之而來的土地評估工作也大量開展。目前全國城市和縣城基準地價評估工作已基本完成，全國668個城市中的98％以上已完成了基準地價的初次評估，縣城以下建制鎮(zhèn)基準地價評估正在逐步開展，部分較早完成基準地價評估工作的市、縣根據當地土地市場的發(fā)展和土地價格的變化，正在開展基準地價成果更新工作。 為了便于管理部門全面、系統(tǒng)、準確的掌握全國基準水平，現已建立基準地價檔案數據庫，將確認公布的城鎮(zhèn)基準地價建檔管理。 各城市的基準地價內涵有所不同，但隨著規(guī)范化管理的需要，越來越多的城市按統(tǒng)一規(guī)定進行了基準地價的更新。根據各地的實際情況，北方城市的基礎設施配套程度為七通一平（路、上下水、電、訊、暖、燃氣、土地平整）或六通一平（無燃氣）；南方城市一般為六通一平（路、上下水、電、訊、燃氣、土地平整）或五通一平（無燃氣）。各城市的基準地價評估期日不同，但由于所采用的地價數據都是當地正在使用的實際數據，因此，在本次比較分析中未考慮期日修正；因各城市的基準地價表示形式（樓面地價、地面地價、平均容積率下的地價、特定容積率下的地價）、容積率、年期等有所不同，為使數據具有可比性，我們將各地基準地價統(tǒng)一修正到當地平均容積率下的各用途法定最高年限的地面地價，其用途按商業(yè)、住宅、工業(yè)劃分。 從某一側面看，基準地價充分反映了城鎮(zhèn)地價的平均水平，是政府制定土地管理政策和經濟政策的重要參考資料，在此，以全國33城市基準地價作為資料基礎，結合部分城鎮(zhèn)地產市場情況進行分析，對全國城鎮(zhèn)總體地價水平進行全面、系統(tǒng)地了解，以便更好地推行地價宏觀調控管理政策。所選33個城市為各省會、直轄市、計劃單列市，分別是北京、上海、深圳、廣州、南京、長沙、沈陽、成都、重慶、福州、大連、寧波、石家莊、濟南、鄭州、合肥、西安、南昌、南寧、哈爾濱、長春、呼和浩特、貴陽、西寧、銀川、拉薩、太原。（國土資源報 趙東） 建立北京商務中心區(qū)若干問題的思考 　 　 　　　北京商務中心區(qū)經過幾年的開發(fā)建設，商務辦公設施已達到一定規(guī)模，形成了較濃厚的商務氣氛，初具商務中心區(qū)（CBD）的雛形。我們進入二十一世紀，世界經濟格局的變化，國內經濟的發(fā)展，新經濟、新技術的出現，都對首都經濟發(fā)展的軌跡和速度產生影響。在這種背景下，對CBD發(fā)展的研究是有重要意義的?！　　「鶕本┑膶嶋H情況，北京CBD的建設在以下幾個方面需要研究： 　　　 研究北京CBD的發(fā)展戰(zhàn)略，增強區(qū)域經濟實力。 　　　 自1993年以后，經過幾年開發(fā)建設，北京CBD初具規(guī)模。在這個地區(qū)內，先后建立一批商務設施，比如，國貿中心、京廣中心、航華中心、嘉里中心等等，但是從總體講還是比較分散，還未形成一定的規(guī)模。與此同時，國內一些城市的CBD正在崛起。上海的陸家嘴CBD已形成規(guī)模，在上海經濟中占有重要的位置。此外，大連的CBD正在向把大連建成東北地區(qū)第一商都的目標努力。廣州、成都、重慶等地也在加快CBD的建設步伐。目前，北京市通過了CBD的建設規(guī)劃方案。但是，還要進一步明確建設CBD的發(fā)展戰(zhàn)略，研究建設CBD如何有助于提升北京在我國及世界經濟中心城市的戰(zhàn)略地位。提出這一戰(zhàn)略的背景是，由于世界經濟一體化趨勢日益明顯，跨國經濟成為當今世界經濟發(fā)展的主要特征。以跨國公司為主的生產（資本）、金融、貿易等活動在全球范圍內擴散，同時帶動高層次、專業(yè)化的商務服務業(yè)（包括金融服務業(yè)、法律、會計、管理及信息、咨詢、廣告業(yè)等）迅速發(fā)展，并聚集于世界少數城市，在全球經濟一體化進程中發(fā)揮經濟樞紐作用，各國城市之間的競爭也由此展開。隨著改革開放的不斷深化，北京市國際交往中心城市的功能日益加強。進入國際大都市行列成為重要中心城市，北京具有自己獨特的優(yōu)勢。而按照國際上衡量國際大都市標準，是否有一定規(guī)模和檔次的CBD，乃是重要的標準之一。因此北京可發(fā)揮其國際影響力作用繁榮首都經濟，并利用自身獨特的優(yōu)勢增強區(qū)域經濟實力。 　　　 CBD對首都經濟格局的影響　　　從首都經濟的發(fā)展和城市功能布局看，中關村的主題是高新技術。王府井、西單是北京的傳統(tǒng)商業(yè)街，其面對的服務對象是普通百姓，商業(yè)中心區(qū)特色將更加明顯。金融界的建設現在已初具規(guī)模，這個地區(qū)集中了中國人民銀行、建設銀行、交通銀行等國內金融管理機構和商業(yè)銀行，主要發(fā)揮國內金融管理職能，它與中央商務區(qū)國際金融和商務辦公的特征形成互補。 　　　這里要指出，首都經濟發(fā)展離不開服務經濟。服務經濟是立足于四個服務，它的內涵要大于第三產業(yè)。CBD的建設將與高新技術經濟發(fā)展遙相呼應，形成兩翼齊飛的發(fā)展態(tài)勢?？萍寂c商務互動，共同促進首都經濟發(fā)展?！　　?CBD的發(fā)展與運行模式　　　 無論是國外還是國內CBD的建設，其發(fā)展軌跡是不盡相同的，其經濟與教訓也各不相同。根據國外大城市CBD發(fā)展的一般規(guī)律，在初期發(fā)展階段呈單中心狀態(tài)，而且常常伴隨分散與無序的發(fā)展。根據北京經濟發(fā)展水平和綜合實力，應研究自身的運行模式，向功能多中心過渡，盡快形成CBD的區(qū)位優(yōu)勢。 　　　　 具體講，商務中心區(qū)建設滯后，從城市開發(fā)體制看，沒有形成一個有效的開發(fā)機制。目前，政府未能壟斷經營土地一級市場，土地供應分散出現多頭招商，總量難以控制。因此，CBD土地開發(fā)要按照國際慣例進行。據調查，新加坡、香港等許多國家和地區(qū)通過幾十年的探索，在房地產建設、管理方面已有一套成熟的方法。比如，政府收購土地，進行基礎設施建設，然后公開招標或拍賣，售賣地段，在這方面北京可以借鑒。　　　　CBD建設對北京舉辦奧運會作用的研究?！　　　BD的建設對新北京的形象是非常重要的。CBD是城市空間形態(tài)的象征，北京CBD建設將為首都構造一個具有時代信息、體現現代化形象的區(qū)域。CBD的建設將為北京舉辦奧運會提供良好的形象。大量跨國公司、金融機構入住CBD后，將會直接利用北京舉辦奧運會的商機而展現自己，宣傳企業(yè)；北京舉辦奧運會也可利用CBD這一平臺對外展開活動。 　　　　在CBD區(qū)域內高校、文化單位作用的研究　　　　 國外CBD由于歷史原因，造成寫字樓密集，而缺乏文化氣息。北京CBD區(qū)域內首都經濟貿易大學、清華中央工藝美術學院以及周邊的商務學院、二外學院不僅能為商務區(qū)提供商務人員培訓、市場咨詢、企業(yè)策劃和輸送高質量的經濟、技術人才，而且還能營造一種高校文化、學術氛圍，這是國內其他CBD無可比擬的?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?（首都經貿大學商務管理系主任 蔣三庚博士） 關于城市規(guī)劃建設管理的幾個問題 　一、充分認識城市的重要地位和作用 　　城市是現代文明的標志，是經濟、政治、科技、文化、教育的中心?？v觀世界歷史，一個國家工業(yè)化、現代化的過程，也是逐步實現城市化的過程。新中國成立50多年來，特別是改革開放以來，隨著我國經濟建設和工業(yè)化的推進，城市數量不斷增加，城市人口數量和比例逐步擴大。新中國成立之初，祖國大陸設市城市136個，建制鎮(zhèn)5400多個，城鎮(zhèn)人口5765萬人，％。2000年，全國設市城市660多個，建制鎮(zhèn)2萬多個，城鎮(zhèn)人口45594萬人，％。目前，城市的國內生產總值、工業(yè)產值和社會商品售額都占到全國的70％以上。城市在國民經濟和社會發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。 　　展望新世紀，在經濟全球化和科學技術迅猛發(fā)展的形勢下，城市在人類物質文明和精神文明建設中將發(fā)揮更加重要的作用?，F在，我國開始進入全面建設小康社會、加快推進社會主義現代化的新階段。城鎮(zhèn)化進程將繼續(xù)加快。我們在著重發(fā)展小城鎮(zhèn)的同時，要積極發(fā)展中小城市，完善區(qū)域性中心城市功能，發(fā)揮大城市的輻射作用。城市在推進工業(yè)化、信息化、現代化進程中的帶動和主導作用將會愈來愈突出。我們要在本世紀中葉基本實現現代化，把我國建成富強、民主文明的社會主義強大國家，就必須高度重視城市建設和發(fā)展，不斷提高城市現代化水平。 　　在新的形勢下，城市建設面臨著許多新的機遇和挑戰(zhàn)，城市工作的內涵更加豐富，任務更加艱巨。城市領導者，特別是市長，要登高望遠，認清大勢，積極適應時代的要求，銳意創(chuàng)新，扎實工作，努力開創(chuàng)新世紀城市工作的新局面。 　　　　二、高度重視城市規(guī)劃工作 　　做好城市工作，首先要搞好城市規(guī)劃。城市規(guī)劃是城市建設和發(fā)的藍圖，是建設和管理城市的基本依據。城市規(guī)劃搞得好不好，直接關系城市總體功能能否有效發(fā)揮，關系經濟、社會、人口、資源、環(huán)境能否協調發(fā)展。無論從國外還是國內看，在設計、建設、管理方面受到普遍贊譽的城市，都有一個科學合理的總體規(guī)劃。那些布局混亂、環(huán)境惡化、不能發(fā)揮整體功能的城市，除了其他原因外，往往都與沒有一個好的發(fā)展規(guī)劃有關。因此，在城市現代化建設中，必須下功夫搞好城市規(guī)劃。 　　城市規(guī)劃是一項全局性、綜合性、戰(zhàn)略性的工作，涉及政治、經濟、文化和社會生活等各個領域。制定好城市規(guī)劃，要按照現代化建設的總體要求，立足當前，面向未來，統(tǒng)籌兼顧，綜合布局。要處理好局部與整體、近期與長遠、需要與可能、經濟建設與社會發(fā)展、城市建設與環(huán)境保護、進行現代化建設與保護歷史遺產等一系列關系。通過加強和改進城市規(guī)劃工作，促進城市健康發(fā)展，為人民群眾創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。 　　制定城市規(guī)劃要廣泛聽取各方面的意見，特別要聽取專家的意見多方比較，反復論證，經過法定程序審批，規(guī)劃一經批準，就具有法規(guī)的權威性，必須嚴格執(zhí)行，任何人不能隨意更改。 　　　　三、正確處理城市現代化建設與保護歷史遺產的關系 　　城市是一個不斷發(fā)展、更新的有機整體，城市的現代化建設是建立在城市歷史發(fā)展基礎之上的。我國是歷史悠久的文明古國，許多城市擁有大量的、極其寶貴的自然遺產和文化遺產。自然遺產和文化遺產來自天賦和歷史積淀，一旦受到破壞，就不可能復得。在城市現代化建設中，必須高度重視和切實保護好自然遺產和文化遺產。城市現代化建設與城市歷史文化傳統(tǒng)的繼承和保護之間，不是相互割裂、更不是相互對立的，而是有機關聯、相得益彰的。繼承和保護城市的自然遺產和文化遺產，本身就是城市現代化建設的重要內容，也是城市現代文明進步的重要標志。當今世界上，許多著名城市在現代化建設中，都采取嚴格措施保護歷史文化遺產，從而使城市現代化建設與歷史文化遺產渾然一體、交相輝映，既顯示了現代文明的嶄新風貌，又保留了歷史文化的奇光異彩，受到了世人的普遍稱道。保護好自然遺產和文化遺產，使之流傳后世，永續(xù)利用，是城市領導者義不容辭的歷史責任。 　　當前，我國城市建設中存在的突出問題是，一些城市領導只看到了自然遺產和文化遺產的經濟價值，而對其豐富、珍貴的歷史、科學、文化藝術價值知之甚少，片面追求經濟利益，只重開發(fā)，不重保護，以致破壞自然遺產和文化遺產的事件屢屢發(fā)生。有些城市領導簡單地把高層建筑理解為城市現代化，對保護自然風景和歷史文化遺產不夠重視，在舊城改造中大拆大建，致使許多具有歷史文化價值的傳統(tǒng)街 區(qū)和建筑遭到破壞。還有些城市領導在城市建設中拆除真文物，興建假古跡，大搞人造景觀，花費很大，卻搞得不倫不類。對于這些錯誤做法，必須堅決加以糾正。
　　歷史文化遺產的保護，要根據不同特點采取不同方式。對于文保護單位，要遵循不改變文物原狀的原則，保存歷史的原貌和真跡。對于代表城市傳統(tǒng)風貌的典型地段，要保存歷史的真實性和整性。對于歷史文化名城，不僅要保護城市中的文物古跡和歷史地段，還要保護和延續(xù)古城的格局和歷史風貌。對于自然遺產，要按照格保護、統(tǒng)一管理、合理開發(fā)、永續(xù)利用的原則，保護、建設和管理好。作為一個市長，要加強文化修養(yǎng)，要了解一個地區(qū)、一個城市發(fā)展的歷史，辦事情、作決策要對歷史負責，對人民負責，