【正文】 七號》。二、建設(shè)項目用地審批工作目的通過建設(shè)項目用地審批，取得建設(shè)項目用地審批意見，該意見是辦理土地使用權(quán)登記的前置和重要依據(jù)。工作聯(lián)系對象市國土資源局（土地利用處）。工作內(nèi)容 ： 建設(shè)用地預(yù)審意見。、營業(yè)執(zhí)照。、規(guī)劃設(shè)計批復(fù)。 1：1000規(guī)劃紅線圖。 1：500總平面布置圖。 勘測定界圖及勘測定界資料。 實地踏勘表。： 涉及西湖風景名勝區(qū)用地的，需提供西湖風景名勝區(qū)管委會(市園文局)出具的審查證明材料。 涉及“三資”企業(yè)項目用地，需提供《土地出讓合同》；屬招拍掛出讓，需提供土地出讓合同和土地開發(fā)補償協(xié)議。，需提供市征遷辦出具的《辦理具體建設(shè)項目用地審批手續(xù)通知》、征地補償協(xié)議、“一公告一登記”。，需提供市征遷辦出具的征地補償協(xié)議；涉及征用撤村建居村土地的，需提供市征遷辦出具的經(jīng)濟補償協(xié)議。工作程序。、。，做好勘測定界記錄。，及時與征遷辦聯(lián)系，辦理勘測定界資料確認。，填寫實地踏勘表，并再轉(zhuǎn)征遷辦確認。應(yīng)注意的問題 工程系統(tǒng)人員應(yīng)參與勘測定界，做好記錄。 以上審批材料一般為一式六份，其中國土局存檔三份，其余三份建設(shè)用地呈報表交規(guī)劃局、國土局地籍處、建設(shè)單位。項目辦理審批依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》。三、國有土地使用權(quán)設(shè)定登記國有土地使用權(quán)設(shè)定登記的內(nèi)容主要包括：土地權(quán)利人的姓名、名稱、地址、土地登記類別；土地權(quán)屬性質(zhì)、來源；土地座落、四至及地號；土地用途、面積、等級、地價；使用期限、終止日期；建筑面積、容積率、建筑物類型、建筑占地面積、建筑密度；土地分類面積；土地它項權(quán)利。工作目的國有土地使用權(quán)設(shè)定登記，取得《國有土地使用權(quán)證》，保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益。工作聯(lián)系對象市國土資源局（土地登記交易中心、地籍處）。工作內(nèi)容 《國有土地使用權(quán)證》的申領(lǐng)。：。(含地籍調(diào)查資料，若宗內(nèi)23種用途的，需提供45份宗地圖)。 (含規(guī)劃紅線圖)。，需提供復(fù)核驗收合格證2份。 屬出讓土地設(shè)定登記的，還需提供土地使用權(quán)出讓合同1份，出讓地塊的報刊登記公告，契稅繳款書第六聯(lián)。，需提供拆遷補償協(xié)議書和地上建筑物拆遷由本單位負責的承諾書。，需提供各種建筑面積說明。，宗地草圖。工作程序 填寫土地使用權(quán)登記申請表、土地登記委托書、法人資格證明書。、《國有土地使用權(quán)證》。 領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)證》。需要注意的問題 以上審批材料一般為一式二份。 土地使用權(quán)登記受理后，應(yīng)及時委托土地測繪院進行宗地測繪。宗地測繪時工程部做好宗地定界記錄；完成宗地測繪后，應(yīng)與土地登記信息中心及時聯(lián)系，協(xié)調(diào)四至單位辦理宗地確認；宗地四至確認并經(jīng)土地使用權(quán)登記初審后，應(yīng)協(xié)調(diào)土管局地籍處進行出讓地塊的報刊登記公告（公告期為15天）。 出讓合同中涉及多種建筑用途需做建筑面積說明的，應(yīng)盡量采用房管部門的測繪面積計算方式，以較正確地區(qū)分不同性質(zhì)的建筑面積，便于各個部門計算口徑統(tǒng)一。 土地契稅交款憑證是辦理土地使用權(quán)登記的前置條件。全額支付土地出讓金后，應(yīng)辦理土地契稅交納。 對于可以進行分期開發(fā)建設(shè)的項目，建議采用分期登記，便于資金周轉(zhuǎn)和后續(xù)各項手續(xù)辦理。四、國有土地使用權(quán)抵押和注銷抵押登記國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押和注銷抵押是指：土地抵押給金融機構(gòu)或信托機構(gòu)以申請借款及歸還借款后需辦理的《國有土地使用權(quán)證》設(shè)定抵押和注銷抵押手續(xù)。工作目的《國有土地使用權(quán)證》抵押和注銷抵押登記，有利于保障權(quán)利人權(quán)益。工作聯(lián)系對象。工作內(nèi)容 《國有土地使用權(quán)證》抵押和注銷抵押登記。：。，還需提供借款合同書、抵押合同書、土地資產(chǎn)評估報告或抵押雙方土地資產(chǎn)估價協(xié)議書各1份；外商投資企業(yè)、股份制企業(yè)、有限責任公司應(yīng)提供董事會決議（附董事會名單）。，還需提供土地共有人同意的書面意見。，國有企業(yè)需提供主管部門或國資管理部門同意的書面意見；集體企業(yè)需提供主管部門同意的書面意見； 如屬集體土地使用權(quán)抵押的，需提供集體土地所有者同意的書面意見。，需提供他項權(quán)利證明書、銀行還款證明。若抵押未放款的，需提供解除抵押合同書。，需提供抵押雙方關(guān)于抵押標的不包含地上建筑物的承諾意見。工作程序、雙方土地登記委托書、雙方法人資格證明書。、《國有土地使用權(quán)證》抵押和注銷抵押登記。《國有土地使用權(quán)證》和他項權(quán)利登記證書。需要注意的問題土地設(shè)定抵押只能抵押給金融機構(gòu)，如果要將土地抵押給信托機構(gòu)的，信托機構(gòu)須具有信貸業(yè)務(wù)資格，同時經(jīng)銀監(jiān)會批準同意。五、閑置土地認定和處置閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設(shè)，或者雖已動工開發(fā)建設(shè)但投資額或者開發(fā)建設(shè)總面積等不符合規(guī)定要求的建設(shè)用地。工作目的，有利于正確規(guī)避土地閑置問題，有效控制土地的成本，避免土地被收回的風險。工作聯(lián)系對象 市國土資源局。工作內(nèi)容：： 、縣（市）人民政府同意，超過國有土地有償使用合同約定或建設(shè)用地批準文件規(guī)定的動工開發(fā)日期未動工開發(fā)建設(shè)的；，從國有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準文件生效之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的。 已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)總面積三分之一或者以投資額不足總投資額25%，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。：。，但最長不得超過一年。，辦理有關(guān)審批手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。 避免因被認定為閑置土地而被政府收回或被經(jīng)濟處罰。需要注意的問題，并進場施工。，按分期開發(fā)范圍核定閑置土地面積。，具備下列條件的，經(jīng)原批準具體建設(shè)項目用地的人民政府批準，可以延長開發(fā)建設(shè)時間，并限期動工開發(fā)建設(shè)，延長期限最長不超過一年。，土地使用權(quán)者已按出讓合同金額或者部分支付出讓金，開發(fā)前期工作準備就緒，資金落實，已基本具備開發(fā)建設(shè)條件的。，土地使用者已經(jīng)完成征地補償安置，或者完成房屋拆遷工作量三分之一以上，資金落實，基本具備動工開發(fā)建設(shè)條件的。，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費。第二章 規(guī)劃和建筑設(shè)計規(guī)劃和建筑設(shè)計一般分為方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段。這三個階段的工作和審批又與領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》互為因果，緊密聯(lián)系?；玖鞒炭倛D：簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同或土地合作協(xié)議方案設(shè)計審批初步設(shè)計審批領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》施工圖設(shè)計審批建設(shè)項目用地審查領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)證》第一節(jié) 方案設(shè)計前本節(jié)主要介紹土地出讓合同或土地合作協(xié)議簽訂至方案設(shè)計前階段的前期工作，主要包括：項目立項、勘測設(shè)計條件申領(lǐng)、設(shè)計評審或招標?；玖鞒蹋汉炗唶型恋爻鲎尯贤蛲恋睾献鲄f(xié)議項目立項申領(lǐng)規(guī)劃勘測設(shè)計條件設(shè)計單位確定委托規(guī)劃和建筑設(shè)計一、項目立項 項目立項是指項目建設(shè)籌建單位或項目法人，根據(jù)國家的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和具體要求向政府主管部門提出要求建設(shè)的的申請并獲得批準的過程。工作目的 通過主管部門的審查，獲得立項批復(fù)文件，取得項目建設(shè)的合法依據(jù)。 為申領(lǐng)規(guī)劃勘測設(shè)計條件提供依據(jù)。工作聯(lián)系對象市發(fā)展改革委員會。工作內(nèi)容。： ?！秶型恋厥褂脵?quán)出讓合同》或經(jīng)政府同意協(xié)議出讓供地的批準文件。三委四局聯(lián)席會議審查意見。工作程序，并報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準。基本內(nèi)容：建設(shè)的必要性，建設(shè)單位、建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模，總投資和籌資方式。、。需要注意的問題，并說明項目分幾期開發(fā)、各期的時間計劃、建筑指標、指標統(tǒng)一核算等內(nèi)容。，應(yīng)及時辦理立項變更；同時每年11月份左右應(yīng)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)下一年計劃，做到項目立項計劃的及時更新。：《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》、《浙江省固定資產(chǎn)投資管理暫行辦法》、《浙江省重點建設(shè)項目管理辦法》、《****市社會性固定資產(chǎn)投資項目計劃管理暫行辦法》杭政辦〔2003〕4號。二、勘測設(shè)計條件勘測設(shè)計條件俗稱建筑紅線圖，是方案設(shè)計和初步設(shè)計的依據(jù)，也是規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃整體要求結(jié)合建筑設(shè)計規(guī)范，對項目設(shè)計提出相應(yīng)的要求，主要包含：建筑控制線、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、機動車出入口與配置、特殊條件等。工作目的獲取勘測設(shè)計條件，為方案設(shè)計和初步設(shè)計提供依據(jù)。工作聯(lián)系對象市規(guī)劃局（用地管理處、市政工程管線處）。工作內(nèi)容。：(屬于招拍掛出讓地塊項目應(yīng)提供土地出讓合同及公證書)。 當年計劃文件（原件）。 意向位置的1：1000地形圖二份（其中一份需劃定規(guī)劃四線并用鉛筆標出擬建位置）。 身份證明(復(fù)印件)及授權(quán)委托書。工作程序 到市規(guī)劃局購買項目區(qū)域地形圖1/1000地形圖后，憑國土資源局的項目宗地圖到市規(guī)劃局辦理項目四線二份。 編寫申請勘測設(shè)計條件的報告，填寫《建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件申請表》（不需征地）或《建設(shè)項目定點、規(guī)劃設(shè)計條件申請表》（需征地項目）和授權(quán)委托書，并報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準和授權(quán)。 、。 勘測設(shè)計條件取得后連同市國土資源局的宗地測繪資料到規(guī)劃局工程處辦理道路四線坐標。 根據(jù)勘測設(shè)計條件用地范圍購買一定范圍內(nèi)的周邊基礎(chǔ)測繪數(shù)字化成果。 協(xié)調(diào)規(guī)劃設(shè)計院進行地形標高測繪，并取得地形標高測繪成果。 到城市規(guī)劃管線辦購買用地邊界管位布置圖及相關(guān)市政管線圖。 匯總勘測設(shè)計條件、宗地測繪資料、道路四線坐標、周邊基礎(chǔ)測繪數(shù)字化成果、地形標高測繪成果、邊界管位布置圖、相關(guān)市政管線圖等全部資料，提供給規(guī)劃設(shè)計部和設(shè)計公司，委托進行規(guī)劃和建筑設(shè)計。需要注意的問題 規(guī)劃勘測設(shè)計條件成果是影響項目建設(shè)指標最關(guān)鍵的要素，因此在勘測設(shè)計條件申領(lǐng)前應(yīng)與集團多溝通明確集團對項目開發(fā)的整體規(guī)劃思路，如指標是否統(tǒng)一平衡，對規(guī)劃指標和設(shè)計條件的基本要求。 在條件申領(lǐng)中應(yīng)積極與政府部門溝通，結(jié)合集團要求，在規(guī)范允許范圍內(nèi)使指標做到最合理化。 ，因此在條件取得后應(yīng)抓緊設(shè)計和會審。項目辦理審批依據(jù)：《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第30條、《浙江省實施〈規(guī)劃法〉辦法》第22條、《****市城市規(guī)劃管理條例》第114條。三、設(shè)計單位確定工作目的通過對相關(guān)設(shè)計公司的篩選，確定設(shè)計水平高、服務(wù)質(zhì)量好的設(shè)計公司，提供優(yōu)良的設(shè)計方案。工作聯(lián)系對象 市建設(shè)委員會設(shè)計處 設(shè)計評審專家工作內(nèi)容。工作程序 填寫設(shè)計方案招投標(或方案競選)申請表，并報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準。 協(xié)調(diào)落實設(shè)計方案審查或設(shè)計招投標專家名單及會場確定。 協(xié)調(diào)設(shè)計方案和招標文件的送達和專家溝通工作。 協(xié)調(diào)設(shè)計公司準備設(shè)計文書資料、電子文檔和匯報材料、效果圖展板。 協(xié)調(diào)市建設(shè)委員會召開設(shè)計方案審查或招投標，主要落實會場布置、會議人員聯(lián)系和接送、會議簽到、會場服務(wù)、會議記錄。 取得設(shè)計評審或招投標評審結(jié)果（專家評審會議紀要或主管部門批復(fù)）。 需要注意的問題 對公司意向設(shè)計方案需提前進行專家溝通。 為縮短辦事時間，建議與市建設(shè)委員會協(xié)調(diào)，專家評審會議紀要初稿可由我公司先行起草送審參考。第二節(jié) 方案設(shè)計階段本節(jié)主要介紹從方案設(shè)計出圖至方案設(shè)計獲準批復(fù)期間的前期工作，主要包括：方案設(shè)計會審、日照分析委托、環(huán)境影響評價委托、交通影響評價委托、方案公示等。對于不需要經(jīng)過初步設(shè)計審查項目，在方案批復(fù)取得后可以直接辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、建設(shè)用地審查和《國有土地使用權(quán)證》。其相關(guān)內(nèi)容將在初步設(shè)計階段一并介紹。基本流程： 方案設(shè)計內(nèi)部評審?fù)ㄟ^委托日照分析方案設(shè)計會審方案設(shè)計修改建設(shè)項目用地預(yù)審領(lǐng)取方案設(shè)計批復(fù)方案設(shè)計公示委托交通影響評價委托環(huán)境影響評價《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申領(lǐng)修改后的方案設(shè)計溝通和確認建設(shè)項目用地審批《國有土地使用權(quán)證》申領(lǐng)一、方案設(shè)計會審 方案會審是指：由市建設(shè)委員會組織相關(guān)政府主管部門根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和設(shè)計規(guī)范、法律法規(guī)對設(shè)計方案進行審查，并提出設(shè)計修改意見的聯(lián)合審查。方案設(shè)計會審是政府對方案同意并批準的必要程序。工作目的 通過政府各主管部門的會審，確保方案設(shè)計在與公司內(nèi)部審查意見基本一致的前提下獲得政府各部門認可。 取得方案會審批復(fù)。工作聯(lián)系對象 一般住宅項目參加單位有：市建委、市規(guī)劃局、市環(huán)保局、市衛(wèi)生局、市抗震辦、市人防辦、市消防支隊、市交警支隊、市發(fā)改委、市國土局、市園文局、市城市管理辦公室、市房管局、市電力局等。 公建項目一般要求增加行業(yè)主管部門等。工作內(nèi)容 負責方案設(shè)計會審前與各主管部門的溝通。 協(xié)調(diào)市建委和規(guī)劃局組織方案設(shè)計會審。 根據(jù)會審意見進行方案修改后的再溝通和協(xié)調(diào)。 審查材料準備： 立項批文或項目可行性研究批復(fù)復(fù)印件。 市規(guī)劃局核發(fā)的項目勘設(shè)紅線復(fù)印件。 專家評審會議紀要（僅限設(shè)計招投標項目）。 方案設(shè)計文件（含電子版）。 效果圖。 日照分析圖。 總平面圖、管線綜合圖、綠化平面布置圖提供藍圖。工作程序 公司內(nèi)部對方案設(shè)計審查修改，并報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準。，落實召開方案審查會議通知（參加人員、時間和地點）。，并與評審人員進