【正文】 陷入觀望，成交量低位運(yùn)行，開(kāi)發(fā)商的資金壓力增大；而隨著開(kāi)發(fā)商采取“以?xún)r(jià)換量”的營(yíng)銷(xiāo)方式和隨著央行的兩次降息，購(gòu)房者購(gòu)房成本下降，促使成交量出現(xiàn)回升，整體趨于穩(wěn)定。從區(qū)域分布來(lái)看，㎡，%；㎡，%。從成交量分布情況來(lái)看，郊區(qū)成交量已超過(guò)主城區(qū)，在主城區(qū)高房?jī)r(jià)和郊區(qū)配套逐漸完善的影響下，郊區(qū)的低價(jià)位房源成為了購(gòu)房者更好的選擇。（4）、2012年成都全市價(jià)格分析20082012年成都市商品整體房?jī)r(jià)呈上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，2012年商品房均價(jià)為7555元/㎡，較2011年商品房均價(jià)小幅上升，%；月度價(jià)格有小幅波動(dòng)，但整體保持著持續(xù)上揚(yáng)，特別9月份成交均價(jià)已達(dá)到8173元/㎡，創(chuàng)年內(nèi)峰值。商品房市場(chǎng)供求分析（1）、20082012年成都全市供求關(guān)系情況對(duì)比分析n 2008年2012年成都整體市場(chǎng)商品房量?jī)r(jià)對(duì)分析圖 21 1 2008年2012年成都整體市場(chǎng)商品房量?jī)r(jià)對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC從上圖可以看出成都市今年供應(yīng)較去年出現(xiàn)小幅下降的趨勢(shì)。成交量較去年則出現(xiàn)小幅上升，成交價(jià)格繼續(xù)保持著上揚(yáng)趨勢(shì)。2012年，房產(chǎn)調(diào)控依然，國(guó)家積極鞏固調(diào)控成果，繼續(xù)實(shí)施差別化信貸和稅收政策以及限購(gòu)政策。本年政策調(diào)控的顯著特點(diǎn)是繼續(xù)通過(guò)抑制投資投機(jī)購(gòu)房，增加土地和住房的有效供應(yīng)，來(lái)遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，調(diào)控后市場(chǎng)觀望情緒加濃，投資客所剩無(wú)幾。受2011年調(diào)控影響，今年13月成交市場(chǎng)陷入低迷，開(kāi)發(fā)商紛紛放慢推盤(pán)，新盤(pán)開(kāi)盤(pán)數(shù)大幅度減少。隨著央行的兩次降息以及開(kāi)發(fā)商陸續(xù)推出“以?xún)r(jià)換量”的營(yíng)銷(xiāo)手段，成都樓市出現(xiàn)回暖跡象。供應(yīng)方面，隨著年初“冷冬”的過(guò)去，開(kāi)發(fā)商跟隨央行調(diào)息政策紛紛推盤(pán)，在春秋兩季房交會(huì)上出現(xiàn)了供應(yīng)量的大幅增長(zhǎng)，其他月份的供應(yīng)量比較穩(wěn)定，市場(chǎng)主要以消化存量為主。（2）、2008年2012年主城區(qū)、郊區(qū)供求對(duì)比分析圖 21 2 2008年2012年成都整體市場(chǎng)商品房新增供應(yīng)量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC圖 21 3 2008年2012年成都整體市場(chǎng)商品房成交量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC從2008年到2012年區(qū)域的城郊供求成交對(duì)比情況來(lái)看，從2009年開(kāi)始，郊區(qū)供應(yīng)量及成交量逐漸高于主城區(qū)供應(yīng)量及成交量，成都城市化進(jìn)程增快。n 2012年成都全市商品房供求分析圖 21 4 2012年成都整體市場(chǎng)商品房供求走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC表 21 1 2012年成都整體市場(chǎng)商品房各類(lèi)指標(biāo)變化用途供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）供應(yīng)套數(shù)成交量（萬(wàn)㎡）成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）商品住宅1975392065876602辦公46924260299629商業(yè)338801987816566數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC2012年，㎡，共計(jì)278343套房源；㎡，共計(jì)252494套房源，供求比為1：，呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。從年度走勢(shì)來(lái)看，供應(yīng)量波動(dòng)較2011年幅度減少，供應(yīng)量較大的月份，均屬于傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季。成交量走勢(shì)則較2011年小幅上升，受年內(nèi)央行兩次降息的影響，剛需進(jìn)一步解放，成交量出現(xiàn)上漲。 商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)分析（1）、20082012年成都全市新增供應(yīng)情況對(duì)比分析圖 21 5 2008年2012年成都整體市場(chǎng)商品房供應(yīng)量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC2008年2012年新增供應(yīng)量走勢(shì)呈現(xiàn)波蕩起伏的趨勢(shì)，2012年供應(yīng)量較去年出現(xiàn)了小幅下降。㎡，%，㎡，%，㎡，%。 (2)、2012年成都全市商品房供應(yīng)分析n 2012年成都全市商品房新增供應(yīng)分析圖 21 6 2012年成都全市商品房新增供應(yīng)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC從2012年商品房供應(yīng)量來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)波動(dòng)呈現(xiàn)明顯的市場(chǎng)需求淡旺季時(shí)間特征，除4月、8月、12月強(qiáng)銷(xiāo)期供應(yīng)量較大之外，其他月份供應(yīng)量相對(duì)波動(dòng)不大。較2011年而言，各大開(kāi)發(fā)商推出“以?xún)r(jià)換量”的營(yíng)銷(xiāo)方式，明顯加快、加大了推盤(pán)頻率。n 2012年成都市主城區(qū)、郊區(qū)商品房供應(yīng)對(duì)比分析圖 21 7 2012年成都市主城區(qū)、郊區(qū)商品房供應(yīng)對(duì)比走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC從2012年主城區(qū)、郊區(qū)商品房供應(yīng)量對(duì)比來(lái)看，其新增供應(yīng)集中推案時(shí)間在房交會(huì)前和旺季較為一致，如10月，郊區(qū)新增供應(yīng)都遠(yuǎn)大于主城區(qū)新增，但在7月，出現(xiàn)了主城區(qū)超過(guò)郊區(qū)供應(yīng)量，但隨后又再次被郊區(qū)超過(guò)。商品房市場(chǎng)成交分析（1）、20082012年成都全市成交情況對(duì)比分析圖 21 8 2008年2012年成都全市商品房成交量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC20082012年成都商品房成交呈現(xiàn)波浪形的發(fā)展形勢(shì)，經(jīng)歷了2008年市場(chǎng)成交量的慘淡，2009年的報(bào)復(fù)性反彈后，2010和2011年都被政策打壓了下來(lái)，2012年則保持了平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)。㎡，%。㎡，%；㎡，%，成交量小幅上升。（2）、2012年成都全市商品房成交分析n 2012年成都全市商品房成交分析圖 21 9 2012年成都全市商品房成交形勢(shì)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC從2012年商品房成交量來(lái)看，整體呈現(xiàn)出一個(gè)波蕩起伏的趨勢(shì)，在年初慘淡樓市的局面后，在3月之后商品房成交量開(kāi)始回暖，7月進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，隨后進(jìn)入“金九銀十”，成交量增長(zhǎng)迅速，并在年末實(shí)現(xiàn)了成交量井噴的情況。n 2012年成都市主城區(qū)、郊區(qū)商品房成交對(duì)比分析圖 21 10 2012年成都市主城區(qū)、郊區(qū)商品房成交對(duì)比走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC對(duì)比主城區(qū)和郊區(qū)可以看出，主城區(qū)成交量走勢(shì)線波動(dòng)情況要比郊區(qū)幅度大，可以看出主城區(qū)成交量的淡旺季更加明顯。商品房市場(chǎng)的價(jià)格分析（1）、0812年成都全市成交均價(jià)情況對(duì)比分析圖 21 11 2008年2012年成都全市商品房成交均價(jià)對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC2012年商品房均價(jià)為7555元/㎡，%；月度價(jià)格有小幅波動(dòng)，但保持著持續(xù)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。（2）、2011年成都全市商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)分析圖 21 12 2011年成都市城郊商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC2012年成都樓市價(jià)格一直保持在一個(gè)穩(wěn)步上升的狀態(tài)，年內(nèi)隨著市場(chǎng)的逐漸利好，央行的兩次降息政策，使大量剛需客戶(hù)得到解放，紛紛出手入市，而此形勢(shì)讓開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)重拾信心，適當(dāng)調(diào)高了房?jī)r(jià)，導(dǎo)致成交均價(jià)有所上升。整體成交均價(jià)呈現(xiàn)出穩(wěn)定上升趨勢(shì)；主城區(qū)均價(jià)上升趨勢(shì)較猛，全年有四個(gè)月均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)；反觀郊區(qū)均價(jià)依然呈現(xiàn)出一個(gè)平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)，無(wú)較大起伏狀態(tài)。2012年成都樓市成交量較2011年有所上升，成交均價(jià)持續(xù)上揚(yáng)。二、商品住宅市場(chǎng)市場(chǎng)綜述（1）、供求關(guān)系分析㎡，㎡，成交均價(jià)為6602元/㎡。（2）、供應(yīng)量分析㎡，合197539套，%。㎡，㎡，郊區(qū)高于主城區(qū)，其中9月、10月、12月供應(yīng)體量達(dá)200萬(wàn)㎡以上。同時(shí)，雙流、郫縣、溫江在供應(yīng)量中占比排名前三位，比例依次為19%、14%和13%。戶(hù)型產(chǎn)品以7090㎡面積段為主，占比為41%；各建筑形態(tài)中，以高層供應(yīng)為主。（3）、成交量分析2012年成都市商品住宅共成交房源206587套， 萬(wàn)㎡，%。㎡，㎡，郊區(qū)去化量超過(guò)主城區(qū)近兩倍。從月度上來(lái)看，12月消化房源最多，㎡，一方面是由于年底剛需小爆發(fā)，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)暖冬效應(yīng)；另一方面，加上年底項(xiàng)目集中備案，增加了12月的商品住宅。其次為8月份，㎡。成交區(qū)域成交量排名前三的為雙流、新都、郫縣三個(gè)區(qū)域。戶(hù)型區(qū)間中以7090㎡產(chǎn)品去化量最大，成交占比為46%；各建筑形態(tài)中以高層房源成交為主。（4）、成交均價(jià)分析2012年成都市商品住宅成交均價(jià)為6602元/㎡，較2011年降低了213元/㎡，%。主城區(qū)成交均價(jià)為8620元/㎡，%；郊區(qū)成交均價(jià)為5523元/㎡、%。主城區(qū)城中價(jià)格最高，為10635 元/㎡，%，降幅最大。郊區(qū)以雙流房?jī)r(jià)最高，為6294元/㎡，較2011年下降511元/㎡，降幅最大，%。供求關(guān)系分析（1）、2007年2012年成都市商品住宅供求關(guān)系分析n 2007年2012年成都市商品住宅量?jī)r(jià)關(guān)系分析圖 22 1 2007年2012年成都市商品住宅量?jī)r(jià)對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC從2007年2012年的量?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，2011年為近6年以來(lái)供應(yīng)量最大的一年，2012年供應(yīng)量較2011年有所下降；經(jīng)過(guò)2011年房產(chǎn)的調(diào)控，被壓制的剛需購(gòu)房在2012年開(kāi)始爆發(fā)，導(dǎo)致2012年成都住宅市場(chǎng)成交量上升，因此在一定程度上緩解了市場(chǎng)存量的壓力。2012年成交均價(jià)由2011年的高峰值6815元下降為6602元，下降213元/㎡，此數(shù)據(jù)也說(shuō)明了房產(chǎn)調(diào)控起到了遏制房?jī)r(jià)上漲的作用。（2）2007年2012年主城區(qū)、郊區(qū)供求對(duì)比分析圖 22 2 2007年2012年成都市主城區(qū)、郊區(qū)供應(yīng)量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC從2007年2012年成都市主城區(qū)及郊區(qū)供應(yīng)量對(duì)比圖上可以看出，2007年主城區(qū)供應(yīng)量大于郊區(qū)供應(yīng)量。從2008年2012年，成都市商品住宅郊區(qū)供應(yīng)量均大于主城區(qū)供應(yīng)量，成都逐步形成以郊縣為主的商品住宅供應(yīng)區(qū)域。其中，㎡，㎡。圖 22 3 2007年2012年成都市主城區(qū)、郊區(qū)成交量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC從近6年的城郊成交量圖表數(shù)據(jù)來(lái)看，2007年和2008年主城區(qū)成交量大于郊區(qū)，從2009年2012年均是郊區(qū)成交量大于主城區(qū)。其中，㎡，㎡。同時(shí)，隨著成都市整體規(guī)劃，未來(lái)成都郊區(qū)的發(fā)展?jié)摿薮蟆：芏?0、90后的剛需購(gòu)房者考慮經(jīng)濟(jì)因素、未來(lái)交通規(guī)劃等方面因素，選擇低首付，少月供的郊區(qū)作為首套房。此外，各大開(kāi)發(fā)商也看準(zhǔn)了未來(lái)郊縣的發(fā)展，越來(lái)越多的郊區(qū)出現(xiàn)商業(yè)綜合體和相應(yīng)的商業(yè)、教育、醫(yī)院等配套。這些無(wú)疑都成了郊區(qū)成交量上漲的因素。n 2012年成都市商品住宅供求關(guān)系分析圖 22 4 2012年成都市商品住宅月度供求對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC從2012年成都市商品住宅月度供求對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年13月，成交大于供應(yīng)，4月由于春節(jié)房交會(huì)的推動(dòng)，各大開(kāi)發(fā)商在4月積極推出新樓盤(pán)，加大供應(yīng)，造成4月供應(yīng)大于成交量。58月，成交繼續(xù)大于供應(yīng)。912月，呈現(xiàn)供應(yīng)大于成交的態(tài)勢(shì)。從整年來(lái)看，1月份為供應(yīng)量最小，㎡；12月為成交量最大值，㎡。供應(yīng)量分析（1）、2007年2012年成都市商品住宅供應(yīng)走勢(shì)分析圖 22 5 2007年2012年成都市商品住宅供應(yīng)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC隨著城市不斷地發(fā)展壯大，交通、教育、醫(yī)院、商業(yè)配套等越來(lái)越完善，成都城市規(guī)劃也越來(lái)越合理。自2008年汶川地震和金融危機(jī)之后，成都商品住宅于2011年供應(yīng)量達(dá)到峰值，㎡。成都樓市經(jīng)過(guò)2011年的出臺(tái)的“限購(gòu)、限貸”和2012年堅(jiān)持房產(chǎn)調(diào)控不放松的態(tài)度，一方面消化前期庫(kù)存，而是阻止房產(chǎn)泡沫加大，%，㎡，供應(yīng)套數(shù)為197539套。（2）、2012年成都市商品住宅供應(yīng)走勢(shì)分析n 2012年成都市商品住宅供應(yīng)走勢(shì)分析圖 22 6 2012年成都市商品住宅月度供應(yīng)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC2012年1月12月，㎡，漲到了12月的峰值，㎡。從圖表中可看出，春、秋季房交會(huì)前期仍然是供應(yīng)的高峰期，10月份基本保持在200萬(wàn)㎡的供應(yīng)量，2012年12月供應(yīng)量達(dá)到最大值，一方面是由于住宅市場(chǎng)逐漸好轉(zhuǎn)，限購(gòu)限貸政策經(jīng)過(guò)2年的消化和適應(yīng)之后，購(gòu)房者所預(yù)期的房?jī)r(jià)降下來(lái)并未如期而至，開(kāi)發(fā)商也抓緊此節(jié)點(diǎn)，推出贈(zèng)送面積大，可變戶(hù)型等滿(mǎn)足購(gòu)房者心理需求的房源，加速回款；另一方面，開(kāi)發(fā)商在2012年年底加大供應(yīng)，為2013年開(kāi)年做好充分準(zhǔn)備，能夠看得出對(duì)2013年房產(chǎn)市場(chǎng)看好。n 2012年成都市主城區(qū)、郊區(qū)商品住宅供應(yīng)走勢(shì)分析圖 22 7 2012年成都市主城區(qū)、郊區(qū)商品住宅月度供應(yīng)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC從數(shù)據(jù)圖表中可以看出，2012年郊區(qū)的供應(yīng)量大于主城區(qū)供應(yīng)量。上半年，㎡。㎡。下半年，主城區(qū)于秋季房交會(huì)和年底供應(yīng)量超過(guò)100萬(wàn)㎡。712月，郊區(qū)供應(yīng)量整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，郊區(qū)供應(yīng)量的上升也表明郊區(qū)未來(lái)的發(fā)展空間和升值潛力在不斷增加。（3）、2012012年度成都市商品住宅供應(yīng)對(duì)比分析圖 22 8 2012012年度成都市各區(qū)域商品住宅供應(yīng)對(duì)比分析2011年供應(yīng)情況（按套數(shù)計(jì)） 2012年供應(yīng)情況（按套數(shù)計(jì)）數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC由圖例可以看出，與2011年商品住宅區(qū)域供應(yīng)相比，2012年商品住宅市場(chǎng)區(qū)域供應(yīng)套數(shù)有細(xì)微的變化，雙流繼續(xù)占據(jù)供應(yīng)量的第一，占比19%，上升了2%；郫縣位居第二，占比14%，下降1%；溫江位居第三，占比13%，上升了4%； 新都位居第四，占比11%；雙流，受到國(guó)際城南高端品質(zhì)的影響，商業(yè)綜合體，品質(zhì)住宅不斷在這塊升值潛力巨大的區(qū)域升起。郫縣，因其優(yōu)美環(huán)境和2012年地鐵沿線的規(guī)劃，更是加速了郫縣的發(fā)展，是購(gòu)房者居家生活，擁有浪漫休閑的首選之地。溫江，隨著近幾年的發(fā)展，眾多知名開(kāi)發(fā)商不斷進(jìn)駐，伊藤、家樂(lè)福，商業(yè)配套和城市交通的不斷壯大，也是購(gòu)房者，特別是50、60年代養(yǎng)老的不二之選。此外，新都區(qū)域，隨著政府出臺(tái)的北改計(jì)劃，荷花池整體搬遷，國(guó)際商貿(mào)城的建立，不斷引進(jìn)外地企業(yè)和品牌的進(jìn)駐，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿σ膊蝗莺鲆?。圖 22 9 2012012年度成都市各環(huán)線商品住宅供應(yīng)對(duì)比分析2011年供應(yīng)情況（按套數(shù)計(jì)） 2012年供應(yīng)情況（按套數(shù)計(jì)）數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC 從圖表中數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年供應(yīng)情況總體情況和2011年相差不大，由于土地的稀缺性，外環(huán)外主要是由雙流、溫江、郫縣、龍泉和新都構(gòu)成，預(yù)計(jì)未來(lái)外環(huán)外占比將更大。從環(huán)線上來(lái)看，2012年商品住宅供應(yīng)套數(shù)位居前三位的為：外環(huán)外、3環(huán)外環(huán)和2環(huán)3環(huán)。占比分別為：57%、27%和13%。在所有環(huán)線的項(xiàng)目中，占比套數(shù)排名前三的項(xiàng)目有：雙流的中德英倫聯(lián)邦（3698套）、城西的光