【正文】 潛力。二、我國(guó)的稅法規(guī)定大多是形式重于實(shí)質(zhì)，尤其是目前我國(guó)現(xiàn)行稅法的特點(diǎn)具有稅種種類(lèi)繁多、計(jì)稅復(fù)雜、納稅環(huán)節(jié)多等情況。若企業(yè)不進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，將有可能造成重復(fù)納稅和難以預(yù)料的納稅支出等后果。在現(xiàn)如今，企業(yè)因納稅問(wèn)題而破產(chǎn)的案例隨處可見(jiàn)。因此，企業(yè)面臨的納稅環(huán)境也促使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃。 研究思路基于鄂爾多斯房地產(chǎn)企業(yè)具有大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的典型特點(diǎn)，故本文對(duì)房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃研究與研究大多房地產(chǎn)公司思路基本一致，首先歸納出稅務(wù)籌劃的定義和房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃相關(guān)內(nèi)容，然后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收政策和國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策進(jìn)行研究，通過(guò)分析進(jìn)而得出稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要影響。其次，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃可行性和必要性進(jìn)行分析，說(shuō)明稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要影響，從房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)涉稅環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃。最后，通過(guò)鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)的實(shí)際籌劃對(duì)上述理論研究進(jìn)行實(shí)際案例分析。綜上所述，本文主要的研究思路就是通過(guò)研究房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)納稅行為進(jìn)行稅務(wù)籌劃，達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)成本，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的目的。第2章 稅務(wù)籌劃基本理論近年來(lái)，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，稅務(wù)籌劃迅速走紅，正逐漸成為我國(guó)重要的一個(gè)研究項(xiàng)目。然而，由于我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，法律完善健全與否的情況，引進(jìn)的時(shí)間問(wèn)題等各方面的制約因素，稅務(wù)籌劃仍處于起步階段，即只停留在利用稅收優(yōu)惠和稅收漏洞的階段，而且在中國(guó)所謂的“稅收籌劃”，研究并不夠系統(tǒng)，只停留在使用折舊扣稅利息，扣稅分紅和投資收益的差異及稅務(wù)處理來(lái)達(dá)到節(jié)稅的目的，并沒(méi)有根據(jù)稅制現(xiàn)狀分析稅務(wù)籌劃空間。 稅務(wù)籌劃的定義由于目前國(guó)際尚未對(duì)稅務(wù)籌劃有個(gè)很權(quán)威和全面的解釋?zhuān)韵旅鏆w納了一些較權(quán)威的有關(guān)稅務(wù)籌劃的基本定義。稅務(wù)籌劃是指納稅人站在為企業(yè)戰(zhàn)略管理考慮的角度上，在和國(guó)家的稅收方面的法律法規(guī)相符合的前提下，選擇使用企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)利益最大化的納稅方案，處理經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)和投資、理財(cái)活動(dòng)的一種企業(yè)納稅管理活動(dòng)。所謂的稅務(wù)籌劃是納稅人在合法的，或不違法的情況下，對(duì)于納稅人稅務(wù)方面所進(jìn)行的籌劃，這種行為是對(duì)納稅人極其有利的一種行為，主要包括稅收節(jié)省的籌劃、稅收規(guī)避的籌劃、稅收轉(zhuǎn)退的籌劃和實(shí)現(xiàn)納稅零風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的終極目標(biāo)就是減輕稅負(fù)，推遲納稅期限，能夠在稅務(wù)繳納這個(gè)部分實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。有人認(rèn)為，稅務(wù)籌劃與人們常說(shuō)的偷稅、逃稅、漏稅、騙稅在本質(zhì)上是相同的。這種看法是完全錯(cuò)誤的，稅務(wù)籌劃與這些具有違法性質(zhì)的行為是不同的，俗話(huà)說(shuō)：“野蠻的人抗稅，糊涂的人騙稅，狡猾的人避稅，精明的人方進(jìn)行稅務(wù)籌劃。”稅務(wù)籌劃的行為是納稅人根據(jù)國(guó)家制定的稅收方面的法律政策，在法律許可的范圍內(nèi)對(duì)所需繳納的稅務(wù)作出一系列的合理的安排，達(dá)到納稅最優(yōu)化也就是稅后利益最大化的目標(biāo)而制定的與企業(yè)利益相關(guān)的稅務(wù)決策行為。稅務(wù)籌劃對(duì)于維護(hù)納稅人自身的合法權(quán)益來(lái)說(shuō)非常重要，它更是納稅人納稅意識(shí)提高的具體表現(xiàn)和必然結(jié)果，稅務(wù)籌劃并不單單是企業(yè)為了節(jié)省稅收而作出的應(yīng)對(duì)措施，它更是貫穿于企業(yè)整個(gè)過(guò)程的對(duì)企業(yè)具有重大影響意義的重要內(nèi)容。 稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)一、合法性。合法性對(duì)于稅務(wù)籌劃來(lái)說(shuō)不僅是最基本的特點(diǎn)，它更是稅務(wù)籌劃與偷稅逃稅行為區(qū)別開(kāi)來(lái)的最根本的標(biāo)志。稅務(wù)籌劃在合法性的行為方面是通過(guò)遵守國(guó)家稅收法律法規(guī)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，是通過(guò)不違反國(guó)家稅收法律法規(guī)來(lái)表達(dá)的。在符合遵守法律的這個(gè)大框架之下，當(dāng)同時(shí)可以選擇幾個(gè)或者多個(gè)納稅的方案時(shí)，納稅人就可以通過(guò)熟練地掌握甚至精通的運(yùn)用稅法專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)踐技術(shù)，對(duì)比選擇出最佳方案，這對(duì)于調(diào)節(jié)納稅人經(jīng)營(yíng)行為，使得納稅人為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤(rùn)也具有重要作用。二、籌劃性。稅務(wù)籌劃的籌劃性體現(xiàn)在籌劃的行為一般都在應(yīng)稅行為發(fā)生之前就做出了合適的選擇和應(yīng)對(duì)的方法。與稅務(wù)籌劃恰恰相反的是偷稅漏稅，它一般是在涉稅活動(dòng)發(fā)生的事中或事后進(jìn)行的。在進(jìn)行投資或經(jīng)營(yíng)調(diào)整前，投資經(jīng)營(yíng)者選擇不同的方案，可以造成稅負(fù)的輕重也各不相同。三、風(fēng)險(xiǎn)性。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)性，也就是說(shuō)納稅人在經(jīng)過(guò)稅務(wù)籌劃之后由于存在未知的因素，并沒(méi)有獲得預(yù)料中的籌劃結(jié)果，甚至有可能對(duì)企業(yè)利益造成一定損失的各種可能性。從稅務(wù)籌劃的籌劃性中可以看出，稅務(wù)籌劃的事前行為會(huì)使得稅務(wù)籌劃與獲取經(jīng)濟(jì)利益的管理活動(dòng)沒(méi)有區(qū)別，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)稅務(wù)籌劃存在籌劃方法的不恰當(dāng)或納稅人稅收方面專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平有限時(shí)，稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)不可避免。而稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)性又具體包括籌劃條件的風(fēng)險(xiǎn)，籌劃時(shí)效性風(fēng)險(xiǎn)，征納雙方認(rèn)定差異的風(fēng)險(xiǎn)等幾個(gè)具體方面。四、綜合性。綜合性體現(xiàn)在相比于個(gè)別稅負(fù)稅種的高低，稅務(wù)籌劃更加重視的是企業(yè)總體利潤(rùn)的穩(wěn)定的步步增長(zhǎng)。這是因?yàn)椋阂环N稅通過(guò)某些方法少納了，另一種稅可能反而要多納，更加加重了整體稅負(fù)。此外，納稅支出最小化的方案與經(jīng)濟(jì)效益最大化方案在本質(zhì)上并不相同。企業(yè)在發(fā)生納稅行為時(shí)，為了達(dá)到資本總收益最大化的目的，要綜合考慮到除稅收因素外的各個(gè)因素。五、專(zhuān)業(yè)性。稅務(wù)籌劃的專(zhuān)業(yè)性并不是局限于企業(yè)利用財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)人員利用他們的專(zhuān)業(yè)知識(shí)來(lái)進(jìn)行籌劃，而是在面對(duì)當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，全球經(jīng)濟(jì)來(lái)往的日益頻繁，而各國(guó)稅收系統(tǒng)逐漸地趨向于多元化，企業(yè)只利用自身的財(cái)務(wù)人員來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃已經(jīng)逐漸變得力有不逮，作為第三產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)咨詢(xún)，稅務(wù)代理便順理成章的產(chǎn)生了，這就說(shuō)明了稅務(wù)籌劃向?qū)I(yè)化發(fā)展的特點(diǎn)。六、全局性。企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，要在權(quán)衡利弊的基礎(chǔ)上，對(duì)納稅問(wèn)題以及其他財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)決策問(wèn)題進(jìn)行逐一考慮，最后制定有效的稅收籌劃方案。 稅務(wù)籌劃的目標(biāo)一、降低納稅負(fù)擔(dān)納稅人對(duì)于追求整體納稅負(fù)擔(dān)的降低，是稅務(wù)籌劃產(chǎn)生的基本原因。納稅人作為納稅義務(wù)的承擔(dān)者和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中的主體，所追求的終極目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)收益的最大化。而納稅人要想實(shí)現(xiàn)其自身經(jīng)濟(jì)收益的最大化，所要求的不但是總體的收益大于總體的成本，更加注重這兩者之間的差額最大化。在保持總收益不變的基礎(chǔ)上，就得把總成本降低到最小。一方面，企業(yè)的內(nèi)部成本包括在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的整個(gè)流程中產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如用于外部采購(gòu)的原材料、燃料、動(dòng)力，支付工人的工資、津貼補(bǔ)貼、固定資產(chǎn)投資支出、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等，而內(nèi)在成本的降低就意味著企業(yè)總體經(jīng)濟(jì)利益的提高。另一方面，企業(yè)的外部成本包括國(guó)家通過(guò)其自身的權(quán)利，依照稅法所規(guī)定的強(qiáng)制性、無(wú)償性征收的各項(xiàng)稅收，這也構(gòu)成了部分的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，減少這些稅收的數(shù)額也會(huì)增加企業(yè)的實(shí)際利益。因此，納稅人通過(guò)稅務(wù)籌劃來(lái)減輕稅收負(fù)擔(dān)是為了實(shí)現(xiàn)其實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益的最大化，更是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體制是否健全的外在表現(xiàn)。二、實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)顧名思義，涉稅零風(fēng)險(xiǎn)指沒(méi)有出現(xiàn)任何與稅收方面相關(guān)的處罰，納稅人賬目清晰，納稅申報(bào)程序正確，所繳納稅款不僅要及時(shí)，而且要達(dá)到規(guī)定所繳數(shù)額的一種狀況。而在通過(guò)有效的稅務(wù)籌劃之后，能夠讓納稅人不會(huì)處于偷稅漏稅之后會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)巨大的狀況。這樣即便納稅人不能夠產(chǎn)生直接的稅收降低的情況，但是卻能間接地得到部分的經(jīng)濟(jì)利益，為企業(yè)的長(zhǎng)期的可持續(xù)性的發(fā)展提供了一定基礎(chǔ)的保障。因此，稅務(wù)籌劃所追求的目標(biāo)也包括涉稅零風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)現(xiàn)。三、獲取資金時(shí)間價(jià)值稅務(wù)籌劃的目標(biāo)還包括納稅人利用恰當(dāng)?shù)氖侄问沟盟枥U納的稅款能夠推遲到以后期間繳納，在時(shí)間上獲取資金的有效價(jià)值。理論上講，假如企業(yè)每季度都能將后一季度的一筆費(fèi)用在當(dāng)期列支，每季度都能將本季度的一筆收入在下一季度計(jì)入應(yīng)納稅所得，這就意味著每季度都有一部分稅金有延期繳納的機(jī)會(huì)，等同于每季度都有一筆無(wú)息的貸款可供使用這筆無(wú)息貸款可以用來(lái)償還舊貸款，也就是說(shuō)這筆貸款不需要再償還。在金融業(yè)飛速發(fā)展的時(shí)代，企業(yè)借債是稀松平常的事，何況在納稅人想要擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模時(shí)，更是如此。企業(yè)如果能通過(guò)稅款延遲繳納的方式來(lái)獲得這樣的一筆營(yíng)運(yùn)資金，可以對(duì)大多數(shù)企業(yè)尤其是資金處于緊張狀態(tài)的的企業(yè)有極大的好處。四、提高自身經(jīng)濟(jì)效益納稅人從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的最終目的是獲取最大的經(jīng)濟(jì)收益，那么增加納稅人的經(jīng)濟(jì)效益就順其自然的成為稅務(wù)籌劃目標(biāo)體系中不可或缺的重要元素。雖然納稅人通過(guò)稅務(wù)籌劃可使得企業(yè)達(dá)到利潤(rùn)最大化的目的，但稅務(wù)籌劃是需要成本的。根據(jù)納稅人的實(shí)際情況，運(yùn)用成本收益法分析，如果成本小于凈收益，則該籌劃就可行。這里所提到的成本，既可以是單指當(dāng)前的實(shí)際成本，亦可以是將來(lái)可能出現(xiàn)的顯隱性成本所有的總和。五、維護(hù)主體合法權(quán)益依法治稅不僅要求稅務(wù)機(jī)關(guān)依照稅法規(guī)定合理、合法地征收稅款，而且還要求納稅人按規(guī)定及時(shí)、足額地交納稅款。在現(xiàn)行稅收制度中，人治的因素還占據(jù)主導(dǎo)地位，這就需要納稅人通過(guò)籌劃工具來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)益。納稅人在稅務(wù)籌劃中要學(xué)會(huì)維護(hù)自身的合法權(quán)益，否則會(huì)使稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅養(yǎng)成惰性，征管水平也會(huì)隨之降低。因此企業(yè)想要維護(hù)自身合法權(quán)益的話(huà)，進(jìn)行稅務(wù)籌劃就是極其重要的一環(huán)。第3章 房地產(chǎn)概念及相關(guān)稅制概述 房地產(chǎn)的相關(guān)概念與發(fā)展原因房地產(chǎn)業(yè)是結(jié)合土地勘測(cè)，土地開(kāi)發(fā)，房屋建設(shè)，房屋銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)和管理的一個(gè)自建、自管、自銷(xiāo)的多元化產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，且是具有資金密集、管理密集、產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)和生產(chǎn)環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容包括國(guó)有土地使用權(quán)的出讓?zhuān)康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)中介服務(wù)，房地產(chǎn)的調(diào)控和管理等。近幾年以來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)不斷的興起，其地位在第三產(chǎn)業(yè)中也得到逐漸的提高。此外，隨著我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策作出的一些改變使得土地私有化和住房商品化，從而令房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著極其重要的地位。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)雖然是在20世紀(jì)末期才逐步發(fā)展和成型，但是房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)能夠發(fā)展的如此迅速的原因如下所述：一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)步發(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)條件。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展是和我國(guó)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)、長(zhǎng)周期、高速度發(fā)展分不開(kāi)的。過(guò)去十幾年，由于國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀(guān)調(diào)控和東亞金融危機(jī)影響，前五年GDP增速連續(xù)微降，后五年增幅又逐年上升，%的新高點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)使地方的財(cái)政和老百姓的各項(xiàng)收入也呈現(xiàn)相應(yīng)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。國(guó)家在城市化和工業(yè)化發(fā)展的潮流之中，各地通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性的抓機(jī)遇搶發(fā)展，使得幾乎所有城鎮(zhèn)的城市定位、城市功能和城市形態(tài)都發(fā)生了非常大的變化；中國(guó)老百姓通過(guò)一波又一波的連續(xù)增加的排浪式消費(fèi)，將消費(fèi)需求擴(kuò)展到汽車(chē)和住房領(lǐng)域，居民的住房水平提高之快、之好、之廣狀況空前。城市發(fā)展和提高人民生活條件的兩股洪流形成了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的大好形勢(shì)。二、土地及住房制度改